生活MALL项目定位及投资分析.docx

1、生活MALL项目定位及投资分析博洛尼生活MALL项目定位及投资分析目 录第一部分.项目摘要第二部分.项目初步定位和经营思路第三部分.投资分析与结论2012年8月2日第一部分.项目摘要项目名称：博洛尼生活MALL建设单位：广州博洛尼装饰设计工程有限公司建设地点：项目定位：以家居主题商业核心体为主，配以设计型写字楼、酒店式公寓、休闲娱乐等多个主题，多业态融合互动； 建筑形态多样，和谐而统一的活性城市集群粤西地区首席主题式地标商城LIVINGHOME MALL第二部分. 项目初步定位和经营思路一、开发企业背景广州博洛尼装饰设计工程有限公司2004年, 博洛尼进驻广州家居市场，建立广州首家整体厨房体验

2、馆；凭借先进的家居文化理念、出色的产品设计及优异的品质，博洛尼受到客户的高度赞同。2005年, 博洛尼在广州核心区域共6 家分店，木作产品上市。成为广州家居行业的第一品牌。2006年10月，8000平米博洛尼家居体验馆落成，以七间宅八总店的形式，突破性的创造了一种全新的体验式消费，全球首创以生活方式体验，用设计装修带动从建材到家具及后期配饰产品销售的独特模式，获得了极大成功。2007年随着博洛尼迅猛的发展速度,成为华南市场业内唯一的体验式的整体家装概念,完善的服务链条,为广州消费者提供家居整体解决方案；2008年到2009年间，博洛尼广州以独特的服务模式赢得市场重大成果，从而拓展到佛山、中山等

3、城市，在珠三角地带形成了强大的销售网络。2010年广州博洛尼家居体验馆再次升级，以7个姿势，16种生活方式样板间强势亮相，革命性的跨越再次成为业内的一次创举，同年的10月，佛山地区2000平米的家居体验馆高调落成，奠定广佛同城市场全面覆盖的基础。二、项目初步定位项目（平方米）备注建设用地面积80000初定容积率1.2计容建筑面积96000 建筑密度0.30 投影面积24000 地上建筑96000 家居主题商城60000 设计型写字楼20000 设计型酒店16000 地下建筑20000 车位及设备房总建筑面积116000 功能建筑层数业态分布写字楼12-21层设计型写字楼酒店4-11层设计型酒店

4、家居主题商城3层餐饮、电玩、影院、KTV1-2层（建材、家居）生活MALL地下室负一层车库、设备房三、项目初步定位以家居主题商业核心体为主，配以设计型写字楼、酒店式公寓、休闲娱乐等多个主题，多业态融合互动； 建筑形态多样，和谐而统一的活性城市集群粤西地区首席主题式地标商城LIVINGHOME MALL四、经营思路1、博洛尼生活MALL一、二楼是家居生活馆，是一个以“家”为主题，涵盖家具、建材、家饰等的“全程体验一站式”购物中心；是知名品牌的市场总部基地、旗舰店、体验中心，集展览展示、采购直销、信息交流和家居物流于一体。丰富商业业态，一站式生活城这里融汇了当地文化、餐饮、购物、娱乐、休闲等各种功

5、能形态，每一处细节都渗透着文化特色。一种繁华、尊贵的商业形态正在本区形成，并引领未来粤西商业文化。美食荟萃荟粹各地美食，融合各地美食文化，集全体验式中西美食文化、合理的美食业态规划、丰富多彩的美食文化活动于一体。休闲娱乐随着电玩中心、量版式KTV等相继进驻，这里将成为休闲娱乐中心，人们络绎不绝，尽情释放生活激情。视听盛宴顶级影院，时尚的设计，高档的硬件装修，令观影者体验前所未有的感受。2、 设计型酒店博洛尼设计型酒店有自己独特的经营思路，为了让顾客对酒店留下深刻的印象，酒店精心安排体验过程：通过灯光、装潢和表现形式来实现视觉上的刺激；通过干净清新的内部环境和味道来实现嗅觉刺激；通过音乐、对话的

6、声音或安静的氛围实现听觉刺激。这三方面的刺激共同给顾客留下了“美好的回忆”。酒店的核心竞争力是：拥有浓厚的文化底蕴和酒店本身的文化氛围。3、 设计型写字楼博洛尼是高端工装、住宅精装、家装家居全案解决的服务商，在博洛尼运营模式的带动下，我们将演绎完美的空间整体解决服务：以国际化、风格化的设计理念、施工工艺、建筑材料和服务体系打造健康和谐的人居环境。业务的核心是整个家居生活的系统性和完整性，我们以提供完整服务为根本目的，销售的是一种服务，而不仅仅是产品。凭借本大厦出色的建筑设计风格和科学的空间组合，项目将吸引国际和国内顶尖设计公司和设计团队，如室内设计的博洛尼Tellmach（钛玛赫）、9Dyna

7、sty（九朝会）、梁志天设计工作室、James Harper(澳大利亚)、PAL设计公司（梁景华）、高文安设计公司、Marco Dinicolo(意大利)、集美组。建筑设计的Eduardo Souto de Moura （葡萄牙）、Kazuyo Sejima （日本）、Peter Zumthor（瑞士）。在博洛尼专业的的运营和管理下，设计型写字楼同时会吸纳土地评估、土地买卖、房地产开发、工程建筑、设施设备、整体设计、工装、营销策划、销售招商、商业运营、物业管理等各种企业入驻，业务范围涵盖房地产、商业地产全部链条。第三部分.投资分析与结论一、项目投资规模费用项目计算式金额（万元）备注一、开发成本

8、1、土地获得价款10,792 按90万/亩（1349元/平方米）的标准计算土地成本2、前期费用150元/m2*实际建筑面积1,740 3、建筑安装成本28,288 3.1 地下建安9,088 工程桩100元/m2*实际建筑面积1,160 采用桩基础围护桩及支撑80元/m2*实际建筑面积928 3层地下室为深基坑地下结构3500元/m2*地下建筑面积7,000 地下部分均考虑人防设计 3.2 地上建安2000元/m2*地上建筑面积19,200 商场、酒店、写字楼4、配套费用300元/m2*实际建筑面积3,480 5、总体工程费2,300 5.1 道路围墙200元/m2*用地面积*20320 5.

9、2 景观绿化400元/m2*用地面积*401,280 5.3照明设施700 泛光照明、庭院灯及路灯6、公共配套设施费300元/m2*地上建筑面积2,880 含公建配套费、消费配套费7、不可预见费上述2-6项费用*3%1,161 开发成本合计50,641 二、期间费用1、销售费用销售收入*3%660 2、财务费用资本投入*2年复利5,064 按50%成本通过融资，借贷期两年计算，年利率计10%3、管理费用（开发成本-土地成本）*2%797 期间费用合计6,521 总投资57,162 二、资金筹措：自有资金及银行融资三、项目收入及税收测算：1、写字楼销售收入6千万元，产生税收约400万。2、商城销

10、售收入1.6亿元，产生税收约1100万2、酒店年营业额3000万，每年产生税收450万。 3、商城年租金收益4800万，每年产生税收580万。四、结论本项目的启动可以有力促进当地经济繁荣和社会稳定。博洛尼自身及整个业务链条、相关行业预计每年能够为政府贡献税收超1亿元，产生新的就业岗位将近8000个，由此可见，该项目的实施具有显著的社会效益。根据茂名城市规划的定位，未来10年必将产生大量的规划、设计、建筑安装、室内装修等工程项目。结合博洛尼自身的业务优势，本项目的经营内容涵盖了建筑设计、工装设计、室内设计、景观设计、工程施工、商业零售、酒店服务配套等方面，实现各方面互相拉动，互为补充。因此，本项目也具有显著的经济效益。综上所述，本项目经济效益良好，投资前景光明，符合当地发展政策。因此，请相关单位根据我司项目的要求尽快批准实施，并给予我司相关的优惠政策。