货币政策在房地产调控中的不确信性.docx

货币政策在房地产调控中的不确信性.docx

《货币政策在房地产调控中的不确信性.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《货币政策在房地产调控中的不确信性.docx（7页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

货币政策在房地产调控中的不确信性

货币政策在房地产调控中的不确信性

一、住房需求与货币政策

（一）住房需求与实体经济

　　1.经济主体的多元化使得住宅需求日趋多元化。

按购房主体可分为国外需求、本地需求和外来需求；按购房动机与目的可分为自住需求和投资需求，自住房需求还可细分为因拆迁、成婚离婚、家庭小型化、进城务工、为子女上学、就业形成的刚性需求和收入水平提高带来的改善型需求等（见表1）。

　　2.收入增加与住房需求。

从对住宅需求的细分能够看到，中国住宅市场正处在一个改善性需求和刚性需求的集中释放期，其中，改善性需求的增加要紧来自中国经济的高速增加和城镇居民收入的增加。

自1999年以来，中国经济进入新一轮持续强劲增加周期，GDP年均增加率%，人都可支配收入年均增加率%，这为人们改善居住条件，卖旧房、买新房奠定了基础。

　　3.城市化、婴儿潮与住房需求。

1978年改革之初，中国城镇人口占总人口的比重只有18%，到2007年达到%，城市化率年均增加个百分点，而近10年城市化进程加速，年均增加个百分点，这意味着每一年新增城市人口近2000万。

这种大规模的人口迁移是世界上任何国家城市化中所不曾有过的，由此诱发的刚性需求也是显而易见的。

　　4.除人口数量外，人口结构也是阻碍需求的重要因素。

自建国以来，我国共显现了三次“婴儿潮”，1963～1974年第二次“婴儿潮”和80年代后期诞生的第三次“婴儿潮”，使得以后15年我国25～35岁和35～45岁人口占比重上升，当这些年轻人步入成家立业年龄，购房就成了必然的选择，将进一步加大住房的刚性需求。

　　5.资产升值与住房需求。

更值得人们关注的是，城市化和人口结构转变带来的不仅是自住性住房需求，还有投资需求。

其实，住宅兼有消费与投资的双重属性，自住性购房也是一种投资。

连年来城市化中大量的政府债券、财政支出和银行贷款投向了土地和市政基础设施上，水、电、燃气、道路交通、空气、环境的改善带来了与城市化相关资产的升值。

土地从无偿到有偿，从协议价到招拍挂价，土地制度改革滞后及政府垄断推动了以土地为核心资产价钱的飙升，2002～2007年土地交易价钱年均增幅为%，其间，商品住宅价钱年均增幅为%。

资产升值向人们注入了靠资产致富的理念。

改革前人们只有可出售的人力资产，现在有了房产，以此为抵押就能够够从银行取得贷款，扩大当期消费或购买更多的实物资产，从中获取收益。

资产升值、扩大财产收益进一步刺激了住房需求。

　　6.高储蓄率与住房需求。

依据莫迪尼亚尼的生命周期理论，当一个经济体的人口从青年为主变成以中年为主，它的储蓄率就偏向于上升，当一个经济体从中年人走向老龄化，如发达国家65岁老龄人口占总人口的比例：

美国为%；欧盟为%；日本为%，它的储蓄率趋于下降。

中国正处在“人口盈利”期，劳动适龄人口比重正处在前所未有的高位，使得经济中进行储蓄人群的比重增加（见表2），而社会福利制度不健全；自我养老模式为主进一步提升了中国的储蓄率。

高储蓄率不仅为国家经济进展、扩大生产、增加就业提供了充沛的资本，也为百姓投资理财，提高财产性收入的比重奠定了基础。

而住房投资诱人的地方在于：

一是收益率高于一样投资品，专门是在通货膨胀时期，房地产有水涨船高的特点，能够规避储蓄存款负利率和股市波动的风险；二是在我国住房投资交易本钱和持有本钱比较低，尽管政府推出5年内对衡宇交易全额征收营业税、开征个人所得税和土地增值税等，但税赋多由买方承担，在保有环节的不动产税还迟迟没有出台。

据有关统计显示，广东、浙江、北京、上海、江苏和福建居民财产性收入在全国名列前茅，其中，衡宇出租收入均占较大比重，乃至高于股息、盈利、利息和其他投资。

　　与此同理，外资青睐于房地产投资，除人民币升值的因素外，更看重的也是房地产投资收益率高、持有本钱低和分散风险等比较优势，及支撑房地产业久远进展的中国经济。

很显然，现时期旺盛且多元化的住房需求要紧发端于中国的实体经济、其特定的进展时期和诱发资产价钱膨胀的制度因素，这与发达国家人口老龄化、城市化后趋于饱和的房地产市场，过热的住房需求多来自金融产品创新、融资的便利（如次级抵押贷款、零首付、衡宇产权贷款及与房产挂钩的消费信贷等）和税收鼓励等是有质的区别的。

（二）住房需求与银行信贷

　　从理论上讲，房产价值高，资金投入大，居民购房离不开信贷的支持。

美国人购房80%以上需要银行贷款，可中国的老百姓借钱买房只是近10年的情形，银行信贷虽有扩大居民购房需求的可能，但其进展仍是相当缓慢和滞后的。

　　1.个贷增量与销售额之比。

若是说住宅需求旺盛表现为房价上涨和交易量上升，那么住房销售额那么是量与价的集中反映，个人住房贷款增量与和商品住宅销售额之比能够反映出贷款对购房需求的阻碍。

2000年在实施住房分派货币化改革后，个人住房贷款年度增加额占昔时商品住宅销售额的50%强，尔后直至2003年大体维持在50%左右。

自2004年宏观调控以来，房价上涨，央行8次上调个贷利率累计增幅个百分点，加上提早还贷，致使个人住房贷款年度增幅趋缓。

2007年个人住房贷款新增额为6948亿元，仅占昔时商品住宅销售额亿元的%（见图1）。

　　2.个贷余额与银行信贷之比。

尽管我国个人住房贷款增速高于银行信贷的增速，但占银行信贷比重连年仍在10%左右彷徨。

2004年以前个贷增速较快，年均增幅为90%，尔后个贷增幅稳固在30%左右，2007年个贷增幅虽有所上升，为35%，但如果是将房价上涨和统计数据调整的因素考虑在内，其增幅仍是比较平稳的（见图2）。

　　3.个贷的大体特点分析。

国家统计局的抽样调查数据显示，25-45岁群体是购买商品房的要紧群体。

央行16个城市的抽样调查也说明，40岁以下的购房者占78%；31~40岁的购房者占%，且70%左右的借款人年收入在10万元以下，购房主若是自住，这与我国实体经济中的住房需求结构大体吻合。

　　4.购房投资动机与预期分析。

人们购房投资动机无一例外都为了获取收益。

关于靠银行贷款进行投资的购房者来讲，其收益要紧包括两部份：

生意住房的预期资本收益和租赁收益。

贷款购房的本钱要紧包括三个部份：

贷款本钱、首付款造成存款利息的损失和税收本钱，如考虑税赋多由买方承负，可忽略不计，预期收益计算公式为：

　　预期利润=预期资本收益+租赁收益-70%×贷款利率-30%×存款利率

　　加息能够增加贷款投资的本钱和存款利息损失，进而抑制短时间投机，但加息也会阻碍投资者的通胀预期。

在通胀的情形下，贷款和存款的实际利率下降，会降低投资者的借贷本钱；住房水涨船高的特点能够提高预期资本收益和租赁收益。

若是久远的预期收益大于购房的实际本钱，或高于其他资产收益，货币政策可能会强化住房的投资需求。

其实，投资性住房需求会推高房价，但并非改变住房的总需求，因为投资者不管是出租或出售都必需有最终利用者（房客或买家），不然投资者要自食零收益的苦果。

　　综合上述分析，咱们能够看到：

（1）个贷的增量与存量占比较低说明，现时期居民购房仍要紧依托个人和家庭金融资产积存。

高收入者买房不贷款或提早还贷，温州炒房团、山西煤商多动用的是民间资本；集团购买、政府采购高级房，动用的是财政资金；中青年人违抗“先积存后消费、先租房后买房”的消费模式，得利于代际财富的积存。

在这种情形下，货币政策、融资便利对抑制居民购房需求有阻碍，但阻碍十分有限。

（2）对不同的住房需求主体，货币政策的阻碍也有所不同：

对低收入和高收入群体而言，抑制需求的货币政策几乎无效，因为低收入者面对高房价和高利率全然无力靠贷款买房，而高收入群体那么全然不需要靠借钱买房；对中等收入的家庭来讲，归还能力强的会提早还贷，幸免借贷本钱的爬升，归还能力弱的只能节衣缩食，挤占其他消费支出或推延购房打算；对以投机为目的的短时间炒房者来讲，要么不需要银行贷款，要么那么是因为房价上涨速度的相对趋缓，或因交易费用的提高而有所收敛，但对看好中国房地产市场的长期投资者，货币政策作用有限。

　　二、货币政策与住房供给

　　旺盛的需求能够拉动房价上扬，供给不足或供给结构性欠缺也会致使价钱上涨。

从那个意义上讲，货币政策是一把双刃剑，在阻碍住房需求的同时，也会阻碍房地产开发企业的融资能力、融资本钱，进而阻碍住房的供给，而供给不足或结构性欠缺也会造成房价的上扬。

（一）住房供给与货币政策

　　资金是房地产企业的生存之本。

我国现有房地产企业万家，产业集中度低，上规模企业少，中小企业多，平均欠债率在70%以上，中国资本市场的进展为企业开辟了多元化融资渠道。

但2007年股票市场累计融资额只是8431亿元，64家房地产上市公司中有万科、招商、保利、金地、金融街、北京城建、泛海建设等22家增发新股，加上境外上市的房企融资不超过1000多亿元，银行信贷仍是房地产企业融资的主渠道。

在这种融资格局下，提高借贷门坎和贷款利率必然会阻碍企业融资本钱。

关于资质好的大型房地产企业不愁得不到银行信贷支持，尽管6次加息致使一年期贷款利率累计增加个百分点，但只要市场需求旺盛，销售顺畅，企业就能够够将加息本钱、税收和土地本钱等通太高房价转嫁给消费者。

关于大多数中小型房地产企业来讲，在“紧缩”货币政策下，取得银行贷款那么比较难，上市融资更难，灰市上的资金本钱高达15%-30%。

　　融资本钱加上土地本钱的上升，阻碍着企业收益预期，改变了企业开发行为和建设的时序。

在“紧缩”政策阻碍下，许多房地产企业因资金不足只能分期开发，推延或延长开发期，从而阻碍住房的供给。

以下指标反映现时期住房供给偏紧：

（1）土地购买面积与开发面积。

2007年土地购买面积40609万平方米，虽扭转了持续两年的负增加，但土地开发率为66%，比2006年低8个百分点。

土地购买、开发面积的下降与土地制度和高地价相关，2003-2007年全国居住用地价钱平均增加2-3倍，一些大城市招拍挂的土地价钱更高。

土地供给有限、天价地成为住房有效供给一大瓶颈。

（2）完工率、完工面积和销售率。

我国衡宇建筑面积完工率已从2002年的%降至2006年的%，2007年更为%，持续5年负增加。

就商品住宅而言，2003-2007年的完工率别离为35%、32%、31%、30%和%，这意味着许多新动工和在施工的期限延长，没有形成有效的供给。

　　在供给偏紧的情形下需求仍然旺盛，商品房和商品住宅销售面积达到和万平方米，增幅别离为%和%，致使商品住宅的销售率持续走高（见图3）。

（二）住房供给结构与货币政策

　　住宅市场结构性欠缺也是推动房价上扬的重要因素，且不是央行一刀切利率政策所能解决的。

近两年政府虽推出90／70、经济适用房和两限等政策，但结构性欠缺问题仍没有取得全然性改观。

　　1.大户型、高级化的格局没变。

据初步统计，全国40个重点城市新建商品住房套型建筑面积90平方米（含）以下的住房批准预售面积为4973万平方米，仅占%。

2007年，商品住宅投资万亿元，90平方米以下住宅投资仅占%，这些小户型住房上市交易也要等到2020年。

从各城市网上交易的住房来看，也多是大户型（见图4）。

　　2.租赁市场欠发达。

北京、上海、广州等一些流动人口多的大城市，急需进展多层次的租赁市场，面向青年人的青年公寓、新婚家庭的鸳鸯公寓、老年公寓、农人工公寓等，但目前尚未相应的土地政策、信贷政策、税收政策扶持租赁住宅的开发与经营。

　　3.经济适用房供给不足。

经济适用房作为政府干与住宅市场的一项政策工具，不管是对低收入群体实施特殊性保障，仍是对中低收入群体实施普遍性保障，其大体原那么确实是对市场的“拾遗补缺”。

近几年，房价上涨过快、城市拆迁规模过大、大户型高级房越建越多，百姓对经济适用房的需求增加，但自2002年土地新政对商业性用地实施“招、拍、挂”以来，地址政府受利益驱动却不肯意无偿划拨土地，增加经济适用房的供给，致使其投资规模、动工、完工和销售面积均呈下降趋势（见表3），2007年经济适用房完成投资亿元，增幅%，但占房地产投资的比重仅为%，这大大减弱了政府优化结构、平抑价钱和调控住宅市场的能力，也减弱了经济适用房的保障功能。

　　由于我国现时期仍保留着住宅供给的“双轨制”，即市场供给与非市场供给并存，一些有权有钱的政府部门和垄断企业借经济适用房之名，行福利分房之实，所建的高级房、高价房虽记入经济适用房开发建设，但并非向社会发售，因此无法形成有效供给，反而会加重住房结构的扭曲和收入分派的不公。

　　上述分析说明：

（1）在房地产企业欠债率偏高、融资渠道有限的情形下，银行紧缩信贷、提高融资本钱，会抑制住宅供给，在需求不变的情形下，将推动房价走高；

（2）住宅市场结构性的欠缺，中低价位中小户型一般商品房、租赁房、经济适用房供给不足，仅靠货币政策，其成效也是十分有限，还需政府从制度建设入手，运用法律、经济和行政手腕优化结构，保障供给。

　　三、政策性建议

　　近期，住宅市场显现房价增幅趋缓、“量价齐跌”的现象，其实，可致使交易量下降的因素很多，致使房价走低的因素也很多，房价增幅趋缓有货币政策的震慑作用，也有市场自身理性调整的因素。

在阻碍住房需求的长期因素（经济大体面）不发生逆转的情形下，政府切不可将市场的正常波动视为“拐点”，而放松制度改革的步伐和调控力度。

强化制度建设有以下几点建议：

　　1.面对并非要紧来自货币领域对住房的旺盛需求，尽管货币政策很重要，但仅靠货币政策“独木撑天”，常常很难奏效。

天价的土地、土地财政的问题要靠深化土地制度和财税体制改革来解决，旺盛的住房需求要靠开辟多元化的投资渠道和完善的税收政策来疏导。

住房供给的结构性欠缺需要信贷、税收政策指引，更需要各级地址政府坚持执政为民的理念，在动工许可上严格把关，在土地供给中优先安排，在税收和信贷政策上给予扶持，以保障符合市场需求的一般住房的供给。

市场交易秩序混乱需要政府运用法律、经济和行政的手腕进行标准。

因此，完善对房地产市场的调控，需要货币政策与其他政策的和谐；需要短时间应急方法与久远制度建设的和谐。

　　2.在房价居高不下，或仅靠市场的力量很难做出调整的情形下，政府应强化住房保障制度建设。

可是，住房保障不该仅限于对城镇低收入群体以救助为目的的特殊保障，还应包括对广大社会成员以提高其住房消费能力为目的提供的普遍性住房保障，因为只有占社会大多数的中等收入群体买得起房，房地产业才有可持续进展的动力和社会和谐的基础。

固然，住房保障的对象不同，政府救助和扶持的方式也应有所不同，对低收入者的救助政府能够借助廉租房、经济适用房制度；对“夹心层”和中等收入群体，政府能够通过政策鼓励一般住宅的开发建设，通过成立政策性住宅金融体系、税收优惠和抵押担保等制度安排，以提高其可支付能力，成立多元化的住房保障制度才能让全部国民“住有所居”。