房地产行业：新加坡、德国模式：建立阶梯化住房供应体系.docx
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行业跟踪报告
报告正文
我们研究了新加坡、德国的住房制度，无论是新加坡模式还是德国模式，核心都是建立阶梯化住房供应体系，保障居民的居住需求，而不是打压房价。
中国的长效机制正在建立过程中，德国和新加坡为我国租赁住房市场和共有产权房的规则制定、发展模式提供了很好的借鉴。
1、新加坡：
以廉价组屋为核心的阶梯化供应体系
新加坡是住房自有率最高的国家，真正实现了“居者有其屋”。
根据新加坡统计局数据显示，2016年新加坡住房自有率高达90.9%。
如此高的住房自有率得益于新
加坡独特的组屋制度，新加坡超过80%的家庭居住在政府提供的组屋里，其中超过94.4%的家庭拥有组屋的产权；只有20%的家庭通过购买或租赁私人住宅解决居住需求。
新加坡模式的核心是廉价组屋，并形成“廉租房→廉价房→私人住宅”的阶梯化供应体系。
其中，廉价房覆盖总人口的比例在77%左右，是最多数新加坡居民的选择。
HDB是组屋唯一的供应方，实现申请、建设、交付、转售各个环节的严格把
控。
保证组屋的供应数量、质量，确保组屋是用来住的，严打投机行为。
新加坡模式的成功在于真正做到“居者有其屋”，成功的关键在于政府直接支持、独家供应，保障供给充足、价格低廉，并且监管严格。
图1、新加坡阶梯化住房供应体系
图2、新加坡家庭住房构成（2016年）
资料来源：
新加坡统计局，兴业证券研究所
资料来源：
新加坡统计局，兴业证券研究所
1.1、保障组屋供给充足
组屋唯一供应方——HDB（建屋发展局）成立于1960年，当时新加坡刚实现自治，面临严重房荒问题，只有10%的居民拥有像样的住宅。
HDB成立之初就担
请阅读最后一页信息披露和重要声明 -2-
负着解决居民尤其是中低收入居民的居住问题的使命，为居民提供廉价住房。
为
此，国家发展部赋予HDB征用土地、建造组屋、出售和出租、提供住房贷款等职能，全权负责组屋建设。
自成立至今，HDB组屋覆盖人口比例从9%提升至82%，
其中超过90%的居民拥有组屋的产权，累计建成超过100万套组屋，分布在新加坡各个地方，成为新加坡的特色和象征。
图3、1960年以来HDB组屋覆盖人口比例
图4、HDB管理住房数量（套）
超过100万间
资料来源：
新加坡统计局，兴业证券研究所
资料来源：
新加坡统计局，兴业证券研究所
供给充足的关键是土地和资金，HDB的土地和资金由政府保障。
一是土地：
新加坡超过80%的土地为国有和公有，且政府具有强制征地权用于国家建设。
因此政
府可以给HDB供地，HDB也可以强制征地，征地价格由国家确定，远低于市场价。
二是资金：
政府是HDB长期贷款的主要供给方。
根据HDB年报显示，HDB资金来源包括，1）政府贷款，期限长达10-30年，贷款利率为2.5%-4.5%；2）
银行贷款，期限低于5年，贷款利率0.9%-1.5%；3）发行债券，5-10年，利率1%-4%。
2016年，三种资金来源占比为：
32.7%、15.1%、52.2%。
政府提供土地和资金，保障组屋供应充足；并且土地和资金的成本较低，保障HDB具备向居民提供低价租赁住房和自有住房的能力。
HDB统一管理和预购制度保障组屋供需合理。
由于政府是组屋唯一提供方和管理方，组屋的申请购买都在HDB系统上登记，政府根据申请情况，能够了解供需是否平衡，合理制定供给计划。
目前HDB管理组屋存量101万套，新加坡家庭
数量126.36万户，收入低于14000新元（符合组屋申请收入条件）的家庭数量
约96万，能够满足中低收入居民需求。
在新加坡，首次购买组屋的居民基本都能满足需求。
组屋的申请有三种方式，一是预购组屋（BTO：
Build-To-Order），申请数量超过规划公寓数量的50%时，动工建造，有一定等待期限；二是剩余组屋销售（SBF：
SaleofBalanceFlats），积累够一定的存量之后，发布销售，现房无需等候；三是ROF（Re-OfferofBalanceFlats），余量组屋的再销售。
根据
HDB年报显示，BTO是主要的方式，2016年占比约65%。
这种预购制度保障了申请人能够购买到组屋，同时也避免组屋过度供应。
1.2、保障居民负担能力
组屋价格低廉，贷款支持充分，保障居民有负担能力。
新加坡组屋制度是为了保障“居者有其屋”，因此普通家庭是否有能力购买组屋至关重要。
组屋有租赁和购
买两种类型。
购买为主要方式，有新组屋和二手组屋之分。
新组屋直接从HDB
申请，不满足新组屋申请条件的家庭只能购买二手组屋。
二手组屋的价格和波动都高于新组屋，但经过我们测算，新组屋和二手组屋的价格对普通家庭来说，都不高。
一方面是组屋价格低廉，廉租房和廉价房的价格都在普通居民承受范围内。
（1）廉租房，租金极低，解决最低收入家庭的居住需求。
根据HDB年报显示，2016年在管组屋中，5.6%是租赁，整体占比较低。
目前廉租房只有1-room和2-room两种户型。
申请条件：
没有住房，且是新加坡公民，单身年龄不得低于35岁，家庭月收入低于1500新元。
我们根据收入和租金测算，廉租房租金不到收入的10%，对低收入家庭来说，是非常大的优惠。
表1、新加坡组屋-廉租房申请收入条件
组合
家庭规模和收入
1-room
2-room
家庭
没有收入
√
×
2人，收入低于1500新元
√
×
3人及以上，收入低于1500新元
√
√
个人
-
√
×
资料来源：
HDB官网，兴业证券研究所
表2、新加坡组屋-廉租房申请收入条件
家庭月收入（新元）
申请者类型
1-room（月租金）
2-room（月租金）
≤800
第一次申请
26-33
44-75
第二次申请
90-123
123-165
801-1500
第一次申请
90-123
123-165
第二次申请
150-205
205-275
资料来源：
HDB官网，兴业证券研究所
（2）廉价房，解决最普遍中低收入家庭的需求
组屋户型丰富，满足多样化需求。
居住在组屋的家庭中，94.4%拥有组屋的产权，产权期限为99年。
大致测算，新加坡约有77%的家庭住在廉价房里，即购买组屋解决居住需求。
组屋大小从2-room到5-room不等，还有多代同居的3Gen类
型和设施更加完善的EC（执行共管公寓），满足不同家庭的需要，在组屋内部实现阶梯供给。
组屋有严格的申请条件，以收入为核心评判标准，保障中低收入居民居住需求的
同时，预防各种可能出现的投机行为。
严格将高收入和拥有住房的家庭排除在组
屋市场外，保障组的居住用途。
二手组屋申请条件在居民身份和收入条件上有所放松，与新组屋申请条件相比，二手组屋申请不设收入限制，新加坡公民和永久居民都有资格申请，但2013年起新增永久居民须等三年，才能购买。
其他申请
条件与新组屋相似，依然要求家庭不小于21岁，单身不小于35岁，以及没有组屋和私人住宅的产权。
表3、申请购买新组屋和二手租屋的条件
类型
新组屋申请条件
二手组屋申请条件
公民资格
新加坡公民
新加坡公民
一个新加坡公民和一个永久居民
永久居民申请需等候三年
年龄
核心家庭：
不低于21岁（订婚夫妻也可申请，3个月内提供结婚证明）
单身：
不低于35岁
收入
2-room：
不超过6000，老年人短期产权不超过12000
没有收入要求
3-room：
收入上限：
6000-12000，具体项目有不同的要求
≥4-room：
不超过12000；多代同居不超过18000
EC：
不超过14000
产权
在国内外没有房产，在过去30个月内没有处理过房产
没有组屋和私人住宅的产权
没有申请过新组屋，或者只申请过一次组屋
数据来源：
HDB官网，兴业证券研究所
新组屋价格由政府以收入为标准制定，涨幅和波动都比较小，保障居民有负担能力。
根据公开资料显示，新组屋的价格通常根据居民的收入水平制定，新组屋的价格从20万新元到40万新元不等，约人民币97万元到194万元。
二手组屋的价格基本是由买卖双方商定的。
我们测算，新组屋的价格是二手组屋价格的约50%-70%的水平，是私人住宅的20%-30%。
无论是新组屋还是二手组屋，价格均在居民的承受范围之内。
我们测算普通居民家庭购买新组屋需要2.5-3.5年，购买二手组屋需要4.5-6年，居民购买组屋的压力并不大。
（新元）
表4、新组屋和二手组屋的价格
类型
面积（平方米）
新组屋
二手组屋
新组屋价格/二手组屋价格
总价
单价（新元/
平米）
总价（新元）
单价（新元/
平米）
2-room
46
107750
2342
239523
5207
45%
3-room
69
182500
2658
315120
4589
58%
4-room
95
295250
3108
451994
4758
65%
5-room
115
394333
3429
535696
4658
74%
EC
140
-
-
644772
4606
-
数据来源：
HDB官网，兴业证券研究所
表5、新加坡居民购买新组屋和二手组屋的负担
类型
价格（新元）
对应收入（新元
/月）
房价收入比（年）
新组屋
二手租屋
新组屋
二手租屋
2-room
107750
239523
3500
2.6
5.7
3-room
182500
315120
5000
3.0
5.3
4-room
295250
451994
7500
3.3
5.0
5-room
394333
535696
10000
3.3
4.5
EC
-
644772
10000
-
5.4
数据来源：
HDB官网，兴业证券研究所
图5、新组屋价格指数
图6、二手组屋价格指数
资料来源：
HDB，兴业证券研究所
资料来源：
HDB，兴业证券研究所
另一方面，金融支持充分，进一步保障居民购买能力。
居民购买组屋，可以获得金融支持，主要包括HDB和银行的抵押贷款，以及公积金支持。
首付比例最低只有90%，且公积金可以用来支付首付和按揭。
（1）HDB贷款
居民从HDB取得贷款，最高贷款比例为购房价格的90%。
首付款的10%中，有
5%必须用现金支付，其余可以用公积金支付。
HDB贷款只限于购买组屋的家庭，购买私人住宅不可使用HDB贷款。
贷款利率按照中央公积金利率上浮0.1%浮动计息。
每月偿付按揭金额不超过收入的30%，贷款期限最长25年，或者到购买者65岁。
Ø资格：
至少一个购买者是新加坡公民；
Ø收入：
单身不超过6000新元/月，家庭不超过12000新元/月，多代家庭不超过18000新元/月。
Ø产权剩余期限：
不低于20年。
Ø其他：
申请日前30个月内，没有其他房产。
（2）银行贷款
最长贷款期限为30年，最高贷款比例为80%。
银行贷款没有收入上限设臵，不满足HDB贷款条件的家庭可以从银行取得贷款。
表6、银行贷款期限和额度
贷款期限
借款上限
≤25年
80%
大于25年，或者还款期限
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