桂林房地产市场分析.ppt

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客户群分析恒越地产研究小组桂林房地产市场分析客户群分析恒越地产研究小组一、市场分析LOGO外地市场外地市场本地市场本地市场11、消费者居住现状、消费者居住现状22、消费者需求状况、消费者需求状况33、对于桂林市本地市场总结、对于桂林市本地市场总结11、消费者主体结构、消费者主体结构22、地区自身优势、地区自身优势33、外地置业城区选择、外地置业城区选择44、20102010年楼盘外销数量构成年楼盘外销数量构成LOGO消费者居住现状消费者居住现状根据调查，目前桂林市居民的家庭月收入在根据调查，目前桂林市居民的家庭月收入在2000至至2500元元之间的比例最高，达之间的比例最高，达18.25；6000元以上元以上的高薪家庭比例最小，仅占的高薪家庭比例最小，仅占1.8%。

桂林的家庭结构以三口之家为主，大部分的居民桂林的家庭结构以三口之家为主，大部分的居民的居住现状为的居住现状为自购商品房自购商品房，所占比例高达，所占比例高达38.73%；其次，为；其次，为出租房出租房，占，占32.3%；经济实用经济实用房房的占的占13.7%；单位福利分房单位福利分房的占的占10.27%；其他其他占占5%。

LOGO同时，高达同时，高达56.76%的人群觉得的人群觉得买房难买房难，房价高出所能承受，房价高出所能承受范围，范围，23%的人群认为的人群认为不难不难，可以轻松买到自己心仪的房子，可以轻松买到自己心仪的房子，另外，还有另外，还有20.24%的人群认为买房的人群认为买房较难较难，因为买房人多，看，因为买房人多，看中的房源很难抢到。

中的房源很难抢到。

消费者对房价看法消费者对房价看法LOGO消费者需求状况消费者需求状况显然，目前（显然，目前（20092009年）高达年）高达3568元元/平方米的房价远远超过平方米的房价远远超过80%人群的承受能力，令许多消费者望而却步。

人群的承受能力，令许多消费者望而却步。

LOGO消费者需求状况消费者需求状况消费者预购建筑面积消费者预购建筑面积另外，调查发现，收入越高越倾向于购买商品房，预购的建筑另外，调查发现，收入越高越倾向于购买商品房，预购的建筑面积也相对越大。

面积也相对越大。

LOGO消费者的购房计划及购房类型消费者的购房计划及购房类型消费者需求状况消费者需求状况由此可见，消费者的观望心态占主体。

由此可见，消费者的观望心态占主体。

LOGO消费者需求状况消费者需求状况购房户型意向购房户型意向LOGO消费者需求状况消费者需求状况购房动机购房动机LOGO桂林未来房价走势由此可见，大部分消费者对桂林房价看涨，同时，对长期房价的看由此可见，大部分消费者对桂林房价看涨，同时，对长期房价的看法与近期的看法有相当的一致性。

法与近期的看法有相当的一致性。

LOGO宏观调控政策对消费者购房计划的影响据调查，据调查，53.25%的消费者的购房计划的消费者的购房计划受受宏观调控政策的影响，宏观调控政策的影响，而而46.75%的消费者则表示宏观调控政策的消费者则表示宏观调控政策不会不会影响到他们的购影响到他们的购房计划。

面对当前的宏观政策，有购房计划的消费者人群中，房计划。

面对当前的宏观政策，有购房计划的消费者人群中，42.75%的选择的选择延缓购买延缓购买计划；计划；看准就买看准就买，不受宏观政策影响，不受宏观政策影响的占的占47.25%；同时，有；同时，有10%的人则认为以后房价更高，趁别的人则认为以后房价更高，趁别人犹豫人犹豫赶紧买赶紧买。

LOGO对于桂林市本地市场总结桂林居民对房屋的刚性需求将强，但是自购商品房的比例却只占39%；大部分的居民可以认为房价高出所能承受的范围，所以本公司在制定价格战略的时候需要考虑当地居民的承受能力；小户型销量需求多余大户型，开发商可以考虑以小户型为主以满足大部分消费者需求；桂林市本地市场主要需求为普通商业住宅，高档楼盘在本地市场销售量不大，主要针对外地市场购房者的首次置业明显，交通环境和周边配套是消费者最关注的购房因素点击它点击它LOGO消费者主体结构群体群体原因原因权重权重A:

A:

在桂林学习、工在桂林学习、工作者作者桂林高校众多，许多外地学子学成桂林高校众多，许多外地学子学成或南下或北上闯荡，大城市几年的或南下或北上闯荡，大城市几年的打拼发现工资增速远不及房价的疯打拼发现工资增速远不及房价的疯涨，桂林的相对低房价、曾经大学涨，桂林的相对低房价、曾经大学生活的小美好让其产生了回归心。

生活的小美好让其产生了回归心。

较重较重BB：

向往桂林美景和：

向往桂林美景和良好环境良好环境享受桂林市美景及恬静的生活享受桂林市美景及恬静的生活逐年加逐年加重重C:

C:

受桂林低房价吸受桂林低房价吸引的外地购房者引的外地购房者桂林市与海南房地产市场十分相似，桂林市与海南房地产市场十分相似，但房价却是海南的但房价却是海南的1/4，而且相比广，而且相比广西的南宁、柳州也属于低档次房价西的南宁、柳州也属于低档次房价较轻较轻DD:

外地炒房团外地炒房团高铁的建成和高铁的建成和2个新区的发展以及桂个新区的发展以及桂林城市品质的整个提升，潜力巨大林城市品质的整个提升，潜力巨大较轻较轻LOGO地区自身优势群体群体原因原因权重权重A:

A:

山水和山水和“新区新区”的完美结合的完美结合拥有山水景观优势、具备桂林特质拥有山水景观优势、具备桂林特质的中高端楼盘，往往成为外地购房的中高端楼盘，往往成为外地购房者的置业首选，外销比例较火者的置业首选，外销比例较火较重较重BB：

教育资源丰教育资源丰富、文化氛围浓富、文化氛围浓厚厚高校、初中、小学数量众多，为下高校、初中、小学数量众多，为下一代做准备一代做准备较重较重C:

C:

新版块发展的新版块发展的巨大潜力巨大潜力设计有花园洋房、别墅、类别墅设计有花园洋房、别墅、类别墅等多种类型的产品，售价在等多种类型的产品，售价在380038001000010000元间，元间，CBDCBD大盘成外销大户大盘成外销大户较轻较轻LOGO外地置业城区选择LOGO2010年楼盘外销数量构成LOGO若企业将客户群分为本地市场和外地市场客户群时，应该综合考虑各方面的比例，同时要根据消费者的购买习惯和购买喜好进行产品的规划和设计。

写得有点欠缺。

实在不得就这样写上去啦总结二、桂林市楼房需求分析桂林市楼房需求分析LOGO

（一）消费者需求调查此次调查的对象主要为目前的购房主力军80后年轻人。

问卷登记率在90%以上，共收回有效问卷335份，从而保证了能够了解更真实、更全面的信息。

LOGO意向购买片区（意向购买片区（09年十一）年十一）从图1、图2个图表的对比情况可以看出，七星区仍是广大购房者置业的首选区域，其他的区域变化不大，唯一有变化的是去年垫底的临桂新区今年超越八里街，脱掉了“倒数第一”的帽子。

这皆归功于临桂新区今年大张旗鼓的城建，各项配套设施在政府规划中雏形初现，购房者对于临桂新区的各项预期开始提高，从而在市民心中的位置有了显著提升。

与临桂相比，八里街的发展则稍显滞后了。

并且，在市区土地资源日益减少的情况下，开发商的拿地目标都开始转向临桂，2010年的新盘中临桂楼盘就占了六成，住宅的郊区化是不可避免的。

LOGO09年十一跟10年五一比较2009年十一心理价位2010年五一心理价位2009年十一桂林购房者购房置业所考虑的因素2010年五一桂林购房者购房置业所考虑的因素LOGO对楼盘类型需求LOGO消费者需求分析从图5、图6可以看出，桂林购房者对于购房要素的选择上已经有了明显的变化。

户型成为购房者首先考虑的要素，而不再是地段交通。

这是一个可喜的变化，因为在桂林房地产快速发展的今天，如果购房者对于地段的依赖性不减的话，对于整个房地产行业的发展绝对是一个巨大的拘囿。

通过以上的消费者调查，桂林市消费者对楼房的价格预期有小幅度上升，说明对桂林市房地产发展前景看好，而且在购房要素的选择上已经有了明显的变化，户型成为首要考虑的因素，而不再是交通地段，这位不在黄金地段的楼盘来说是一个可喜的变化，也会对桂林市房地产未来的发展起到积极地作用。

LOGO三、客户群分析三、客户群分析LOGO三、客户群分析1、桂林市、桂林市2010上半年工薪报酬上半年工薪报酬工资报酬持续增长，居民消费能力大幅提高上半年，桂林市城镇非私营单位从业人员劳动报酬为42.23亿元，比上年同期增长12.1%，其中职工工资总额为40.94亿元，同比增长12.2%。

在岗职工平均工资14064元，比上年同期增加1401元，同比增长11.1%。

LOGO三、客户群分析从桂林市2010年经济发展良好情况来说，今年工资薪酬又能步入一个新的台阶，虽然今年的通货膨胀稍微严重，但预计全年工资的涨幅已经超过CPI的涨幅，居民的生活水平在不断提高。

而且对于桂林市的发展预期也是保持比较乐观的态度，对桂林市房地产业发展也同样持有信心LOGO三、客户群分析2、我国正加速进入老龄化社会，养老市场巨大、我国正加速进入老龄化社会，养老市场巨大

（1）老龄人口数量庞大根据联合国人口署的预测，到2020年我国60岁以上人口将占到总人口的16.7%，2050年将进一步上升到31.1%，截至2008年年底全国老年人口增至1.69亿,占总人口的12.79%。

预计到2050年进入重度老龄化阶段,届时我国老年人口达到4.37亿,占总人口30%以上。

中国内地人口老龄化提速，老年人口出现首次增长高峰，60岁以上人口将从“十一五”年均净增480万提高到“十二五”的800万左右，2015年总量将突破2亿，占总人口的14.8%。

（2）迁徙性养老逐步冲破人们传统观念，必然加速旅游城市房地产发展。

（3）老年人口大多经过一生的打拼和积蓄，个人财富水平较高。

（4）2009年底,全市60周岁及以上老年人口为79.5万名,占总人口数的15.54%。

这一数字高出全国3个百分点,高出广西2个百分点。

去年桂林市老年人口较上年净增35896人,而去年全市净增人口33024人,老年人口净增数超过总人口净增数2872人,这在桂林市人口记录历史上还是首次。

LOGO三、客户群分析（按年龄与收入综合划分）在中高收入老年人期望的入住方式中，希望购买房屋产权的占调查总数的51，打算租赁房屋使用权的占24，希望购买产权式酒店的占16，打算采取其他形式的占9。

这也意味着为老年人量身定做的老年社区市场前景看好。

注明：

由于时间关系，没有来得及真正进行市场调查，只能根据网上其他城市或者前几年的数据进行推测模拟调查结果。

样本量为5000人，各类人群所占比例如下图所示：

LOGO三、客户群分析（样本分布情况）LOGO三、客户群分析（九大类收入人群所占比例）LOGO三、客户群分析（年龄与收入的关系）LOGO九大类客户群分析一，低收入老年：

收入低，不介意生活环境，只希望有个栖身之地，61%与子女一起住，而36%的老人住在养老院，还有少数老人自己找个地方搭起了自己的“家”。

对于重新购房的欲望几乎为0。

二，低收入中年：

收入低，承担家庭经济重担，不太介意生活环境，对于二次置业的欲望不强烈。

三，低收入青年：

收入低，但是却富有激情，38%与家庭成员一起居住，16%在外面租房子，29%单位分的福利房，3%有自己的房子，14%居住在其他地方。

有32%有欲望买价格低廉的房子。

LOGO九大类客户群分析四、中收入老年：

收入中等，45%与子女一起居住，23%只有两个老人一起住，15%居住在单身公寓，10%愿意住在养老院，7%其他。

希望有人陪着，注重房屋周边的环境，开始注重养生，对于五、中收入中年：

收入中等，对于环境配套要求较高，多于一半的人满足于目前的住房状况，28%打算另外购房做投资或居住。

六、中收入青年：

看重交通便利，配套设施环境，喜欢小户型，购房欲望强烈，倾向于经济实惠，性价比较高的房子。

LOGO九大类客户群分析七、高收入老年：

非常注重养生，对房屋周边环境的建设有较高要求，配套健全，环境清幽，喜欢旅游等休闲方式，68%的老年人希望购买适合养老的房子。

八、高收入中年：

开始注重养生，喜欢旅游，希望所居住的房子能体现自己的身份地位，对于设计要求较高，45%的表示愿意购买环境好的房子，以备以后