某市房地产市场分析报告.docx
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某市房地产市场分析报告
序
房地产是人类生存与发展最基本的生活资料之一，是衡量一个国家或地区经济和社会发展水平的重要标志。
房地产业以生产和经营房产为最终产品的产业，伴随我国城市化进程的快速推进，其市场需求巨大，且产业链长，集劳动密集，资本密集，技术密集为一体，是国民经济的支柱产业。
我市应该把房地产产业培育成我市国民经济新的增长点，确立为我市经济社会发展的重要战略目标之一。
本课题组经过半年工作，从市场调查入手，对我市房地产市场消费者和房地产开发企业进行问卷调查，走访了我市知名度高、影响力大的企业，深入到宜昌市建设局、市委政策研究室、房地管理局、国土资源局、人民银行、计委、统计局、宜昌日报等单位进行调研，在了解掌握相关资料，反复听取各方面对我市房地产认识与发展建议的基础上形成了此份系列报告。
本报告有四部分内容，分别是宜昌市房地产市场消费者调查分析研究报告，宜昌市房地产开发企业研究报告，宜昌市房地产业发展对策研究报告，宜昌市房地产业预警预报系统研究报告。
我们在客观分析了我市房地产业发展的现状、问题和面临发展主要机遇的基础上，从政府宏观调控管理与市场发展的多维角度提出了若干促进我市房地产业健康持续发展的政策建议，供有关部门与企业决策参考。
宜昌市房地产业发展对策研究课题组
二零零四年二月
课题研究人员简介：
李绍停，高级工程师，宜昌市建设局副局长，宜昌市房地产开发协会会长，三峡大学兼职教授，华中农业大学毕业。
2001年在美国多个研究机构以建筑管理为题从事过为期一年的访问研究，曾主持过宜昌市多项重点工程建设，其中，其所主持建设的夷陵长江大桥获得我国建筑最高奖鲁班奖。
刘丰雷，宜昌市建设局建设科科长，宜昌市城市燃气协会会长，宜昌市房地产开发协会副会长，长期从事房地产开发管理研究。
史文银，市场营销学硕士研究生，房地产营销、策划专家，职业经理人、经纪人，现任深圳深港房地产研究中心主任，深圳报业集团报众地产经纪公司董事、常务副总经理。
从事房地产项目策划营销达5年，成功地进行了近20多个地产项目的策划、营销，销售面积达100多万平方米，销售额达50多亿元。
张震，三峡大学经济与管理学院党委办公室主任，讲师。
华中农业大学本科毕业，华中师范大学研究生毕业，对企业的经营管理、人力资源管理有一定的研究，发表论文9篇，参与各类科研课题4项。
郑浩昊，三峡大学经济与管理学院市场营销学副教授，中南民族大学本科毕业，华中师范大学研究生毕业，对市场营销管理、营销策划、广告策划有较深入研究，发表专业学术论文20余篇，承担或参与省级以上科研项目4项。
戴发山，三峡大学经济与管理学院统计学副教授，对统计学、中小企业管理、商业企业管理有较深入的研究，主持和参与各类科研项目5项。
宜昌市房地产业发展对策研究报告
一、宜昌市房地产业现状
（一）宜昌市房地产市场消费者调查分析
1.消费者住房现状分析
通过大量的问卷调查和实地走访，我们发现宜昌市居民受多种因素的影响对现有住房条件的满意程度较低，而且，这一情况还在进一步恶化。
（1）宜昌市居民新购住宅比例比较合适
从被调查消费者中我们发现住宅使用年限在3年以内的只占31.9％，住宅户型在三室两厅及以上结构的占被调查者的31.5％，这充分说明目前宜昌市居民近3年购房者张1/3，新购房户型趋向科学合理和住宅面积多在100平方米以上。
（2）宜昌市居民目前对住宅情况满意率仍较低
从图1可以看到宜昌市居民对现有住宅非常满意的只占2.8％，较满意的占29.7％，说明除近3年购房者对自己住宅感到满意以外，还有67.5％的居民对自己住宅情况感到一般、甚至不满意，且不满意和非常不满意占到34.2％，这一部分群体是宜昌市未来房地产重要的消费者。
图1：
宜昌市居民对目前家庭住宅满意情况
（3）造成居民对住宅不满意的原因较集中
通过图2可见：
宜昌市目前家庭住宅面积在100平方米以下的家庭占76.1％，人均面积在20平方米以下的家庭占到45.6％，住房面积小，结构自然不会合理。
所以通过调查资料整理发现，占被调查者60.1％的家庭认为住宅不满意是由于“住宅结构”和“住宅面积”两个因素引起的（见图3）。
图2：
宜昌市被调查家庭住宅面积构成情况
图3：
影响宜昌市对家庭住宅不满意的因素
2.消费者购买需求状况分析
（1）购新房计划情况
根椐宜昌市消费者现状分析，扣除被调查者中1/3新近买房者没有购房计划外，其余均有购房计划。
5年以内有购房计划的占被调查者的40％，显示宜昌未来3－5年商品房需求会比较旺盛。
（2）居民未来购房能承受的商品房房价
房地产作为一种特殊的商品，与其他商品相比其价格显得尤其昂贵，所以置业者往往会很在意价格。
根据宜昌经济发展水平和居民收入水平情况，结合调查资料，宜昌市居民能承受的商品房价格主要在1000元以下，占被调查者的66％以上，能承受1600元以上房价的只有10％（见图4）。
可见开发经济适用房、普通住宅全国需要，宜昌更需要。
图4：
宜昌市居民未来购房能承受的商品房房价构成
（3）房款支付情况
由于宜昌整体经济实力不强，居民收入水平不高，积蓄不多，所以有70％以上的被调查者均选择银行按揭分期付房款的方式，且按揭中还有70％以上的置业者选择按揭的比例在六成以上。
在按揭期限方面有一半以上的被调查者希望5－10年，月还款300－500元。
在承担首期付款方面被调查者近70％的愿意负担5万元以下，承担首付10万元以上的只占9.3％（见图5）
图5：
宜昌市居民愿意承担的首期房款
3.消费者消费环境需求状况分析
（1）宜昌市居民未来计划购房区位
住房对中国老百姓来说是生活中的头等大事，居民在购房时都会慎之又慎。
消费者在选择商品房时常以价格、环境、交通、区位等为选择购买的主要因素。
从行政区位选择来看，宜昌居民未来计划购房区位主要集中在西陵区、伍家区和东山开发区，分别占被调查者的36.2％、20.2％和17.7％（见图6）。
再从居民综合各因素确定的理想购房区位来看，有36.7％的被调查者选择“邻近交通主干道”，25.2％的选择“文化中心区”，21.4％的选择“有部分商业配套的近郊区”，说明宜昌市民在购房上越来越理性化，不再把“价格”作为首选或唯一要素。
图6：
宜昌市居民未来计划购房区位
（2）宜昌市居民购房最注重的因素
随着人们的环保意识不断增强，环保已经成为一种全球化的概念。
进入新世纪，人们对居住环境要求愈来愈高，而居住环境是由人文环境、地理环境、教育投入和文化氛围等构成，这些因素构成的优劣直接影响着购房者的购房决策。
这将迫使规划部门和开发商在规划过程中和住宅选点时考虑成片开发，配套设施齐全、绿化、节能、无污染、交通等问题。
在住宅选点时，首先应考虑的是远离工业污染源，可见争取“绿色”已是都市人的梦想。
从表1更能清楚的说明这一点。
图7：
宜昌市居民未来理想购房区位
图7：
宜昌市居民未来理想购房区位
表1：
宜昌市居民购房最注重的因素
购房考虑的因素
比重（％）
小区配套设施及环境
21.4
住宅所处地段和交通环境
20.8
户型设计合理
15.2
价格吸引及升值空间
11.5
区内或附近有学校（含幼儿园）
11.5
开发商实力和信誉及物业品牌
10.4
建筑面积合适
9.2
合计
100.0
4.消费者产品需求状况分析
结合消费者购买需求状况调查，分别从居民计划购房面积、户型、结构等几方面对宜昌市城市居民产品需求状况进行调查分析。
置业者倾向于购置面积中等、结构和户型合理、适用的商品房，来满足改善居住条件的目的。
（1）置业者计划购房面积
通过调查问卷整理分析可以看出：
宜昌市城市居民为改善居住条件首选的购房面积是80－100㎡，占被调查者的27.1％；收入层次略高的家庭选择120－160㎡，占被调查者的24.8％；60㎡以下和200㎡以上的住房面积被调查者很少选择（见图8）。
置业者计划购房面积构成也反映较小面积的住房不能改善人们的居住条件，较大面积（200㎡以上）因受收入水平的影响承受不起。
图8：
宜昌市置业者计划购房面积（㎡）构成
（2）置业者理想的户型与结构
图9：
宜昌市置业者理想的户型构成
根据置业者计划购房面积（㎡）构成可知有91％以上的居民选购60－160㎡的住房，结合现代家庭的组合特点：
三口之家或两代同堂，所以三室两厅和三室一厅的户型为众多的置业者首选，占被调查者的近60％（见图9）。
住宅结构方面人们的需求差异较大，普通平面结构、错层结构和复式结构各占1/3；建筑结构方面较偏向于框架结构，占被调查者的63.7％，有24.4％的被调查者喜欢混合结构；只有11.9％的被调查者选择传统的砖混建筑结构。
住宅形式上人们较保守，仍比较注重传统7层以下，不用电梯的多层住宅；有电梯的住宅，人们也比较倾向选择约8－15层的小高层建筑。
（3）房间面积分布情况
在住宅面积一定的限定条件下，置业者较普遍喜欢选择客饭厅大、卫生间和厨房大，说明人们越来越注重生活条件和质量，希望通过宽敞的活动空间给生活带来舒适，提高生活品位。
通过下图10和图11居民期望的客厅、主卧室面积对比也能发现这一现象。
图10：
置业者期望的客厅面积构成
图11：
置业者期望的主卧室面积构成
5.消费者购买决策状况分析
（1）居民投资仍以储蓄、证券为主
通过调查可知有51.7%的被调查宜昌居民认为未来3年宜昌市的房价会基本持平，有22.6%的居民认为会上升。
“若您有一笔多余资金作投资用途，您会选用哪种投资方式？
”问卷题目反映出17.3％的居民选择投资“房地产”（见图12），可见宜昌市居民目前买房并不以投资为主要目的。
图12：
居民多余资金的投资方式
（2）购买动机――改善居住条件
在购买动机方面，宜昌市居民有51.6％的被调查者认为购房主要是为了改善住房条件，有31.7％的比例是为了子女购买（见图13）。
可见，宜昌市居民目前买房还是以改善居住条件为主，占80％以上，这也就要求宜昌房地产开发商在开发住宅时应以普通住宅为主，优化户型结构，让宜昌置业者买得称心。
图13：
宜昌市居民购房动机
（3）居民获得楼盘销售信息渠道
楼盘销售信息渠道是否畅通是影响其销售的一个重要因素，每个地产商都非常重视。
从调查发现：
居民获取楼盘销售信息的主渠道是：
公共场所派送的宣传资料、报刊广告、亲戚朋友介绍（见表2）。
宜昌地产商今后不仅要加强公共场所派送的宣传资料和报刊广告的宣传；还应该在房产开发、户型结构设计、物业管理等方面多作努力，在市场上不断建立企业、楼盘良好的口碑和形象，提升自身的推介力。
表2：
宜昌市居民获得楼盘销售信息渠道
信 息 渠 道
比 重（％）
公共场所派送的宣传资料
21.1
报刊广告
20.1
亲戚朋友介绍
17.8
媒体新闻报道
13.4
房 展 会
8.8
路过顺便采盘或上门看盘
7.8
电视广告
6.5
广播电台广告
2.2
网 络
1.5
中介机构
0.7
其 他
0.1
合 计
100.0
6.小区环境、配套设施及物业服务状况分析
随着人们生活水平的提高，生活节奏加快，人们购买商品房时对小区环境、配套设施及物业服务要求越来越高。
（1）消费者偏好小区的类型
从调查中我们发现：
有一半以上的被调查者喜欢有主题花园的住宅小区（见图14），置业者不仅希望小家宽敞、舒适，更希望大家――小区环境宁静、优美，富有一定的文化品位，通过楼盘、小区的品位、形象来提升自己的身份和社会地位
图14：
宜昌市消费者喜欢小区住宅类型结构
（2）置业者选购住宅需要的配套设施
随着个性化需求的日益显现，置业者对住宅小区的配套设施需要越来越多，期望功能越来越齐全，下表3列示了置业者选购住宅需要的配套设施，可以看出人们对小区能提供必要的健身、运动、儿童娱乐、医疗保健等场所与设施需要较强烈。
假若置业者住宅小区会所设有以上设施，有25％的被调查者会经常使用，50％的会比较多使用。
此外，按照中国传统的消费习俗“衣食住行”，当人们一旦住的需求满足以后，会转向下一个消费热点――买车，解决行的问题。
所以，我们在调查中发现有近70％的被调查者希望住宅小区提供停车位。
表3：
置业者选购住宅需要的配套设施
小区配套设施
比重（％）
各类球类运动场
17.0
健身房
14.0
儿童娱乐设施
13.1
医疗保健室
12.7
老年人活动场所
12.1
阅览室
11.9
餐厅西餐厅
9.9
室内（外）游泳池
6.9
其他
2.4
合计
100.0
在物业服务方面，被调查者还需要住宅小区提供：
钟点服务；代送牛奶、菜；衣物洗熨；幼儿托管服务；送餐服务等。
（3）消费者对房地产小区物业管理评价
调查者对宜昌市住宅小区物业管理综合评价不是很高，如图15所示：
不满意和很不满意达36％，满意的还不到10％。
说明宜昌房地产开发商物业管理水平还较低，许多置业者需要的设施和服务不能满足。
图15：
宜昌消费者对房地产小区物业管理评价
7.对房地产开发商评价分析
消费者花毕生的积蓄购置一套商品房，总是期望买地称心，用地舒心，所以，消费者在购房时显得异常谨慎是能理解的。
这就要求房地产开发商不仅具有较强的综合开发实力，而且还要诚信经营，多出精品，提升自己品牌形象。
（1）消费者对开发商履行合同情况评价
从宜昌市消费者购房调查来看，对房地产开发商履行合同比较满意以上不足25％，不满意（包括很不满意）达20％（见下图16），说明宜昌市房地产开发商自身管理还存在缺陷，行业不够规范，资质、信誉较低混杂其中，长期下去势必会严重挫伤消费者购房的积极性。
图16：
消费者对开发商履行合同情况评价
（2）消费者对开发商实力与信誉的判断
“人来不来看广告，动不动心看环境，掏不掏钱看户型，满不满意看物管”，这句地产界流行的俗语反映潜在消费者变成现实的消费需求，必须要有消费者称心如意的楼盘为前提。
从调查我们也能发现有36％的消费者用“以往开发的楼盘质量和服务质量”标准来判断开发商实力和信誉，有23％的消费者认为“有过楼盘开发经验的比没有开发过的新公司信誉好”，此外，有近16％的消费者赞成“信誉好的开发商开发的楼盘房价应该高”（见图17）。
图17：
消费者对开发商实力与信誉的判断标准
可见，随着房地产市场日益完善和成熟，消费者消费行为日益理性化，房地产开发商综合实力会越来越重要。
（二）宜昌市房地产开发企业现状
1.宜昌市房地产开发企业基本状况
（1）我市全体房地产开发企业基本状况
目前，市区共有房地产开发企业173余家，其中，二级2家，待定1家，三级34家，四级71家，暂定42家，新办21家，备案2家，其基本情况如下：
①企业性质状况
企业性质
有限责任
外资独资
中外合资
股份有限
集体所有
国有
私营独资
家数
113
8
14
5
5
27
1
比例
65.31%
4.62%
8.09%
2.89%
2.89%
15.61%
0.58%
②企业注册资金状况
注册资金
500万元以下
501－1000万元
1001－2000万元
2001以上万元
家数
50
12
147
26
③企业成立时间
成立
时间
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
家数
1
9
13
28
12
8
3
9
7
19
15
27
19
（1）我市抽查的25家房地产开发企业基本状况
①企业员工数量状况
员工数量
10人以下
10~20
21~50
50以上
家数
4
13
3
5
②企业人力资源状况
以下是抽查的我市25家房地产开发企业的人力资源状况表。
年龄结构
学历结构
职称结构
标志
35岁
以下
35-45岁
45-55岁
55岁
以上
大学及
以上
大专
中专高
中技校
初中
以下
高级
职称
中级
职称
初级
职称
无职
称
244
205
101
36
127
240
192
28
77
258
166
85
管理人
员365
158
130
62
15
78
136
123
28
41
173
89
62
技术人
员221
86
75
39
21
49
104
69
36
85
77
23
总计
586
244
205
101
36
127
240
192
28
77
258
166
85
备注：
A.企业员工的年龄结构图
B.企业员工的学历结构图
C.企业员工的专业技术职称结构图
③项目开发资金状况
项目开发的自有资金比例
30%以下
30%~50%
50%以上
家数
3
10
12
④企业开发面积状况
开发的房产面积（含正在进行）单位：
平方米
1万平方米以下
1~3万
3~5万
5~10万以上
10万以上
家数
2
6
5
10
1
（3）消费者对我市房地产开发企业的认知状况
①根据消费者问卷调查结果表明：
被我市消费者认为信誉好、知名度高的宜昌市三家开发商分别为：
宜昌经济适用房开发管理中心、宜昌市华银地产有限公司、宜昌市民生房地产开发有限责任公司。
②根据消费者问卷调查结果表明：
被我市消费者认为最具有知名度高、影响力的宜昌市三家楼盘分别为：
东山花园、世纪花园、民生花园。
③消费者对开发商满意度状况
满意度
很满意
比较满意
一般
不满意
很不满意
人数
50
296
646
186
22
百分比比率
4.17
24.67
58.83
15.5
1.83
2、宜昌市房地产业发展现状
宜昌市房地产开发自上世纪80年代开始，至今已有20年历史。
随着我市住房制度改革的不断深化、宜昌市经济发展与三峡工程的兴建，宜昌的房地产业近年来得到了快速的发展，为改善和提高全市居民居住环境和居住水平，带动相关产业发展，拉动经济增长做出了重要贡献。
（1）宜昌市房地产开发区域分布现状
近年来，宜昌建设的房地产住宅主要分布在城市中心区，尤其是西陵区与东山开发区内内，此情况可在图1中得到具体反映。
造成这种状况的主要原因是原来城市空间形态较小，主要教育、交通、医疗、商贸等公共设施配套都建在西陵区，而后续房产开发没有按照城市规划确定的框架有序拓展。
城市各个分区适度发展住宅建设是适合一定时期的客观需要。
但从城市整体有机增长的角度来看，一个时期应该形成城市的主导发展方向，并与之相应形成居住用地的拓展地区。
图1：
我市主要房地产楼盘分布图
近年来随着我市建设范围的不断扩大，房产空间布局不断拓展。
但是城市中心的房地产住宅小区依然保持较大规模与比例。
按照城市土地资源配置的一般规律，城市中心区域应该转变为土地收益更高的商业、贸易、金融、旅游、宾馆、写字楼等第三产业用地，而不是居民住宅小区。
随着城市用地结构的变化，中心城区的土地价格日渐高涨，因此，今后我市伍家岗区、猇亭区、夷陵区、点军区等区域由于有较充裕的后备土地资源和较低的土地价格，应当成为房地产开发商寻求新发展空间的首选区域。
但目前我市东山开发区、点军区等区域普遍存在教育、交通、医疗、商贸等公共设施配套不足，休闲、绿化、活动场所比较缺乏，环境状况较差，进而制约这些区域房地产业的发展。
（2）城市基础设施的现状
当前，宜昌改革开放力度加大，市政公用设施市场化进程加快，投资机制日益成熟，城市基础建设正在步入一个新的快速发展期。
宜昌历史上是一座小城市，随着葛洲坝工程的兴建，宜昌一跃为中型城市。
随着三峡工程建设和西部大开发战略的实施，宜昌战略地位得到进一步提升，初具大城市雏形。
三峡工程开工以来，宜昌加大城市基础设施投入力度，建设了三峡机场、宜黄高速公路和国际集装箱码头等工程，实现了水路、公路、铁路和空运全方位的立体交通格局；宜昌长江大桥、夷陵长江大桥、东山隧道和云集隧道的建成，使江北、江南连成一体，开发新区与老城区连成一片；东山大道、城东大道、发展大道等主干道建设，拓展了城市骨架；黄家湾垃圾处理厂及一批三峡库区污水、垃圾处理厂和一大批无动力污水处理装置投产，治理了固废和水污染；建成了世纪花园、东山花园、龙苑、星苑、紫光园、世纪欧洲城等一批功能齐全、管理到位、环境优美的高品质住宅小区和夷陵广场、五一广场、世界和平公园、王家河公园、滨河公园、欧阳修公园等一大批公共绿地建设，改善了城市居住环境。
目前，中心城区绿化覆盖率达40.1%，人均公共绿地10.6平方米；人均道路面积达到12.5平方米；人均日生活用水量达到239升；每万人拥有公交车辆16.3标台；气化率98%；排水管道密度5.3公里/平方公里；生活垃圾无害化处理率100%；污水处理率57%；城市综合功能日益完善，城市环境大为改善。
近年来，宜昌市先后获得了“全国城市环境综合整治先进城市”、“全国卫生城市”、“全国文明城市”、“全国绿化工作先进城市”、“全国双拥模范城市”、“全国优秀旅游城市”以及湖北省规划建设管理“楚天杯”等称号。
党的十六大召开后，宜昌市委、政府明确提出了全面建设小康社会，努力把宜昌建成世界水电旅游名城的奋斗目标。
围绕这一目标，宜昌市不断加快城市基础设施建设步伐，进一步深化经营城市理念，大力实施旨在突出“水电”特色的“亮化工程”；积极筹资、建设拓展城市骨架、提高城市品位的沿江大道延伸段工程；集中力量抓好总投资2.47亿元的“川气东输”天然气利用工程；全面启动投资7.8亿元利用日本政府贷款的污水处理及供水系统改造项目；还将启动总投资15亿元，规划面积25万平方米的商业步行街组团及旧城改造项目。
我市城市基础设施建设近几年取得了突破性的发展，但是现有规模，程度，水平与我市的国际
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