杭州万银形象定位及营销执行报告.ppt

杭州万银形象定位及营销执行报告.ppt

《杭州万银形象定位及营销执行报告.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《杭州万银形象定位及营销执行报告.ppt（90页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

谨呈：

杭州万银置业有限公司版权声明：

本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。

2007.07万银国际大厦形象定位与万银国际大厦形象定位与营销执行报告营销执行报告本报告是严格保密的。

报告结构报告结构1目标梳理及市场研究目标梳理及市场研究2形象定位及客户定位形象定位及客户定位3营销执行体系营销执行体系2目标梳理与市场研究目标梳理与市场研究客户目标客户目标市场环境市场环境本体条件本体条件问题界定问题界定本报告是严格保密的。

万银置业期望通过此项目实现多层次的目标万银置业期望通过此项目实现多层次的目标企业层面企业层面成为市场中高形象的明星项目，成为万银置业写字楼成为市场中高形象的明星项目，成为万银置业写字楼开发的代表作和品牌提升的里程碑。

开发的代表作和品牌提升的里程碑。

项目层面项目层面实现实现15000元销售均价，保证元销售均价，保证18个月内资金快速回笼个月内资金快速回笼的安全性。

的安全性。

4目标梳理与市场研究目标梳理与市场研究客户目标客户目标市场环境市场环境本体条件本体条件问题界定问题界定本报告是严格保密的。

经济发展和产业结构变化成为市场需求扩张的经济发展和产业结构变化成为市场需求扩张的强大引擎强大引擎表2：

杭州产业结构变化（1978-2006）经济发展和第三产业的增加，带动市场需求的扩张，各主要板块的空置率整体水平都逐年下降表1：

杭州GDP增长（2001-2006）资料来源：

杭州统计年鉴6本报告是严格保密的。

“专业市场专业市场+家庭工场家庭工场”成为浙江省经营模式的一大特色，同一成为浙江省经营模式的一大特色，同一产业向一定区域集聚，而且企业数量惊人，产业向一定区域集聚，而且企业数量惊人，温州温州：

模具8400多家（占国内市场的70）、鞋业5000多家（占国内市场20）、打火机8000多家（全球市场的70，国内市场的95）、低压电器900多家（国内市场的65%）塑料薄膜、眼镜台州台州：

全国著名泵类生产基地、塑料、阀门产业集群宁波宁波：

塑料模具、家用电器、服装绍兴绍兴：

全国最大的轻纺生产交易基地永康永康：

全国最大的小五金生产交易基地义乌义乌：

全国最大的小商品生产交易基地大唐大唐：

袜业8500多家占国内市场的70，国际市场的70嵊州嵊州：

领带1000多家（国内市场80，国际市场的30）慈溪慈溪：

净水器、帘子部件、微小轴承资料来源：

世联收集整理嘉善嘉善：

木业集群，3000多家浙江全省88个县市区中，有个县市区中，有85个个县市区形成了以特色产业为标志的块状经济据2004年统计，目前浙江有中小企业108万万家家，税收占全省的60%，外贸出口交货值占销售产值比例达16，涌现了1500多家多家年销售收入超过亿元的中小企业。

亿元以上商品交易市场463个，摊位数28万个万个。

7本报告是严格保密的。

民营企业现状民营企业现状n低成本低价格，以大量消耗资源为代价换取生产增长的粗放经营方式。

2003年，浙江的劳动生产率为6568美元，还不到发达国家上世纪90年代中期的十分之一；n产品开发能力不强，来料加工业务比重较高。

80%的中小企业没有进行新产品开发，产品更新周期2年以上的占55%左右；n人才严重短缺，管理理念落后。

职业经理人、高级管理人才、技术人才、外贸人才、中高级技师缺乏。

n资源瓶颈制约严重n市场竞争加剧n经营规模扩大n向高技术、高附加值方向发展，寻求技术支援；n原创性、自主性产品方向发展，品牌意识逐步加强；开始由区域走向全国；n向人才、管理、信息高地寻求帮助面临的问题面临的问题解决办法解决办法可能的结果可能的结果n产业群中实力雄厚的企业开始迁往北京、上海等一线城市谋求更高的发展；n产业群的中小型企业开始在杭州设置业务部门资料来源：

文献检索；世联分析杭州作为长三角人才、科技的高地，成为大量杭州作为长三角人才、科技的高地，成为大量民营企业进一步发展的民营企业进一步发展的“平台平台”和和“中转地中转地”8本报告是严格保密的。

办公成本和环境舒适度办公成本和环境舒适度城市氛围区域氛围产业基础和商务成本全球化办公平台全球化办公平台硬件集中型高端商务环境集中型高端商务环境5A智能化标准国际水准物业管理国际水准物业管理从从简单办公场所简单办公场所到企业实力和商务水准的到企业实力和商务水准的展示地展示地-浙江私营企业的写字楼觉悟浙江私营企业的写字楼觉悟交通便利和产业/政府关联区域本体软件无要求9本报告是严格保密的。

城市氛围提升上，杭州从旅游城市向现代都市发展，全球化办公平台正逐步形成资料来源：

杭州统计年鉴私营企业所占比例高，小规模企业注册增长迅速，杭州正在吸引越来越多的私营企业。

单位：

个单位：

个表1：

杭州私营企业和外资企业年注册量（2001-2005）表2：

杭州大、中、小企业年注册量（2001-2005）杭州十一五规划中，政府提出“城市东扩、旅游西进、沿江开发、跨江发展”钱江新城的建设总体目标-“城市新中心、杭州中央商务区、现代服务业主平台”。

10本报告是严格保密的。

前几年滞留销量加上未来供给预计，整体市场前几年滞留销量加上未来供给预计，整体市场呈现呈现供大于求供大于求的趋势的趋势20072007年杭州各商圈写字楼供需图年杭州各商圈写字楼供需图万平方米杭州写字楼供应量杭州写字楼供应量（2001-（2001-2006）2006）万平方米11本报告是严格保密的。

写字楼市场整体销售价格和销售量增长缓慢写字楼市场整体销售价格和销售量增长缓慢1.供大于求的市场态势导致竞争激烈。

2.写字楼租金较低，增长缓慢，导致购买写字楼回报率低，从而阻碍销售。

表1：

杭州各商圈代表写字楼租金趋势图（2003-2006）表2：

杭州写字楼销售增长情况（2001-2006）12本报告是严格保密的。

黄龙武林庆春城站文教滨江交通交通/产业驱产业驱动型动型文教板块文教板块:

高新信高新信息产业密集区息产业密集区城站板块：

交通城站板块：

交通便利便利滨江板块：

四大滨江板块：

四大产业支撑产业支撑发展限制：

发展限制：

p区域价值有限区域价值有限p客户关注产业客户关注产业支撑和商务成本支撑和商务成本多于写字楼形象，多于写字楼形象，导致区域整体品导致区域整体品质不高质不高传统中心型传统中心型武林板块武林板块：

传传统商业中心统商业中心庆春板块庆春板块金融机构最集中金融机构最集中地段地段发展限制：

发展限制：

p供应量有限供应量有限p发展起步早，发展起步早，早期规划缺乏阻早期规划缺乏阻碍了整体区域品碍了整体区域品质的提升质的提升新兴高端型新兴高端型建筑设计和配套服务上都更符合中高端客户需求建筑设计和配套服务上都更符合中高端客户需求黄龙板块受产权限制，可售型写字楼较少黄龙板块受产权限制，可售型写字楼较少区域氛围提升上，目前仅黄龙板块能满足集中型高端商务环境需求，但销售供应量少钱江新城？

钱江新城？

13本报告是严格保密的。

钱江新城滨江文教黄龙武林凤起、庆春城站在售预告p目前在建的写字楼供应量合计约73万m2；p该板块共规划建设43栋高档办公楼，预计建筑面积在300万m2左右（含政府办公用楼）区域认知区域认知1：

高端高端销售型写字销售型写字楼的楼的集中集中入市入市钱江新城将钱江新城将刷新刷新写写字楼市场的品质与字楼市场的品质与价格体系价格体系各板块中高档写字楼供应量的比较（2006年）2007年6月杭州在售写字楼分布图14本报告是严格保密的。

2010年年突出行政中心优势启动总部经济建设培育现代商务功能产业龙头导向重大项目优先形成高级商务中心立足杭州凝练特色服务浙江强化功能辐射长三角提高国际竞争力2020年年功能形成期功能形成期2015年年功能完善期功能完善期功能强化期功能强化期功能精练期功能精练期主要任务2006-2010：

进行基础设施、标志性建筑物及配套建筑的建设，并初步投入使用，形成一定的功能。

2010-2015年：

在进行金融、商务功能建设的同时，重点进行高档住宅的开发、金融中心的建设、商业配套及景观设施的建设，完善钱江新城的辅助功能。

2016-2020年：

随着市场经济越来越发挥重大的作用，部分职能会分散出去，同时将进一步强化钱江新城的商务、金融和现代化服务的功能，加强产业的集聚，以满足杭州及周边地区对钱江新城日益增长的商务、金融和现代化服务的需求。

2020年：

要在更大的范围内参与国内、国际竞争，要进一步突出特色，充分利用浙江省的经济势力，促进钱江新城在更大范围内集聚和扩散带动作用。

区域认知区域认知2：

钱江新城与他区域对垒中，国际化的建设规划、国际化的商钱江新城与他区域对垒中，国际化的建设规划、国际化的商务环境、高效的信息平台将形成杭州新的中心级，取代黄龙顶级商务圈的地位务环境、高效的信息平台将形成杭州新的中心级，取代黄龙顶级商务圈的地位开发重点15本报告是严格保密的。

区域认知区域认知3：

钱江新城的前景看好，但近两年入驻有钱江新城的前景看好，但近两年入驻有所抗性所抗性政府对钱江新城投入很大，发展潜力大，绿城在5月30日拍到一块住宅用地，楼面地价已达到11759元元/平方平方，预计销售肯定要达到2万元以上。

某案场销售经理我们选择办公室主要选择成熟商务配套区域成熟商务配套区域，钱江新城规划不错，但至少要五年时间才能形成商务氛围。

保险公司行政主管（目前在黄龙办公）16本报告是严格保密的。

瓯瓯江江路路三三桥桥大剧院大剧院城市阳台城市阳台市民活动中心市民活动中心城市阳台城市阳台浙江金融财富中心浙江金融财富中心华城国际大厦华城国际大厦圣奥大厦圣奥大厦国际时代国际时代广场广场尊宝大厦尊宝大厦光彩国际中心光彩国际中心金基置业金基置业荣安总部荣安总部东航控股东航控股中天大厦中天大厦华联华联尊宝大厦尊宝大厦蓝鲸国际蓝鲸国际本案本案万象城万象城迪凯国际迪凯国际中心中心日出钱塘日出钱塘采荷嘉业采荷嘉业西子联合西子联合中心中心N凤凰城凤凰城赞成太赞成太和广场和广场大名商大名商务空间务空间钱江商钱江商务大厦务大厦区域认知区域认知4：

核心区高端写字楼项目密集，竞争激烈核心区高端写字楼项目密集，竞争激烈在售楼盘预告楼盘17目标梳理与市场研究目标梳理与市场研究客户目标客户目标市场环境市场环境本体条件本体条件问题界定问题界定本报告是严格保密的。

瓯瓯江江路路三三桥桥本案本案万象城万象城N市民活动中心市民活动中心大剧院大剧院会议中心会议中心富春江路富春江路-商业街商业街商贸会展区商贸会展区企业总部区企业总部区商贸、金融、保险、证券商贸、金融、保险、证券行业为主行业为主以华润新鸿基万象城为带动，主要是大型商贸和会展览酒店业态区域，建成后将成新城最具活力的商业区块新城最具活力的商业区块。

最长、最繁华的景观道路最长、最繁华的景观道路项目位于钱江新城最具活力的商业区块商贸会展区19本报告是严格保密的。

产品属性：

未来产品属性：

未来CBD顶级品质写字楼顶级品质写字楼区域发展潜力大区域发展潜力大庆春东路庆春东路杭州传统名街延伸段杭州传统名街延伸段钱江新城钱江新城政府规划未来政府规划未来CBD区区二线江景二线江景部分直视钱江景观部分直视钱江景观产品十二大亮点p停车位配比高；p电梯配比量高，运行速度快，轿厢空间大；p单层面积大；p大堂面积1500平方、挑高15米；p双系统空调；p采光中庭以及电梯等候厅；p总裁车位以及专属电梯；p外立面三层玻璃夹胶，节能效果好；p标准层层高3.9米，净高2.83米；p得房率、使用率高，约70%；p12米大跨度无柱开放式办公空间；p新型网络架空地板。

20本报告是严格保密的。

停车位多停车位多地下空间地下空间大大堂大堂形象空间形象空间大大单层面积，层高，无柱，使用率单层面积，层高，无柱，使用率横向空间横向空间大大电梯间电梯间电梯配比，电梯配比，速度，轿厢速度，轿厢纵向空间纵向空间大大总裁电梯车库总裁电梯车库专属空间专属空间大大万银国际大厦的六维办公空间六维办公空间无论外部还是内部，无论外部还是内部，无论纵向还是横向，无论纵向还是横向，无论地上还是地