投资性房地产评估实务与案例分析.ppt

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投资性房地产评估实务与案例分析高忻2014-10中国资产评估协会CHINAAppraisalS中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety目录投资性房地产评估的规范要求评估实务与案例分析投资性房地产及其评估的一般概念中国资产评估协会CHINAAppraisalS中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety投资性房地产投资性房地产投资性房地产评估投资性房地产评估公允价值公允价值投资性房地产及其评估评估的一般概念中国资产评估协会CHINAAppraisalS-投资性房地产企业会计准则第企业会计准则第3号号投资性房地产投资性房地产第二条和第三条规定，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或第二条和第三条规定，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。

值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。

第四条规定，下列各项不属于投资性房地产：

第四条规定，下列各项不属于投资性房地产：

自自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。

用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。

作为存货的房地产。

作为存货的房地产。

投资性房地产会计角度国际国际会计准则会计准则40号号（IAS40）投资性房地产，指为赚取租金或为资本增值，或两者兼有而（由业主投资性房地产，指为赚取租金或为资本增值，或两者兼有而（由业主或融资租赁的承租人）持有的房地产（土地或建筑物，或建筑物的一或融资租赁的承租人）持有的房地产（土地或建筑物，或建筑物的一部分，或两者兼有）。

部分，或两者兼有）。

中国资产评估协会CHINAAppraisalS-投资性房地产国际评估国际评估准则准则2011（IVS233）投资性房地产是指以获取租金收入、资本增值（或二者兼有）为目的投资性房地产是指以获取租金收入、资本增值（或二者兼有）为目的的土地、房屋建筑物及房地产，但不包括用于商品或劳务的生产和供的土地、房屋建筑物及房地产，但不包括用于商品或劳务的生产和供应，或者出于行政目的而使用的房地产，以及在日常业务中出售的房应，或者出于行政目的而使用的房地产，以及在日常业务中出售的房地产（地产（saleintheordinarycourseofbusiness）。

）。

投资性房地产评估指导意见（试行）投资性房地产评估指导意见（试行）本指导意见所称投资性房地产，是指本指导意见所称投资性房地产，是指企业会计准则第企业会计准则第3号号投资投资性房地产性房地产及其应用指南所称的投资性房地产，即企业为赚取租金或及其应用指南所称的投资性房地产，即企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

投资性房地产评估角度中国资产评估协会CHINAAppraisalS-投资性房地产4种不属于投资性房地产的情况（IAS40）：

持有的为在正常经营过程中销售或为销售而处于建造或开发过程中的持有的为在正常经营过程中销售或为销售而处于建造或开发过程中的房地产（参见房地产（参见国际会计准则第国际会计准则第2号号-存货存货，例如，为了在不久的将，例如，为了在不久的将来处置或为开发和零售而专门取得的房地产）；来处置或为开发和零售而专门取得的房地产）；为第三方在建或在开发的房地产；为第三方在建或在开发的房地产；自用房地产，包括（除其它资产外）持有的将来用于自用的房地产，自用房地产，包括（除其它资产外）持有的将来用于自用的房地产，持有的为将来开发并随后作为自用的房地产，雇员占用的房地产（无持有的为将来开发并随后作为自用的房地产，雇员占用的房地产（无论雇员是否按市场价支付租金）以及待处置的自用房地产；论雇员是否按市场价支付租金）以及待处置的自用房地产；基于融资租约而出租给另一实体的房地产。

基于融资租约而出租给另一实体的房地产。

中国资产评估协会CHINAAppraisalS-投资性房地产5种属于投资性房地产的情况（IAS40）：

为长期资本增值而持有的土地，不包括在正常经营过程中为短期销售为长期资本增值而持有的土地，不包括在正常经营过程中为短期销售而持有的土地；而持有的土地；尚未确定未来用途的土地（如果尚未确定未来用途的土地（如果企业企业尚未确定将其持有的土地用于自尚未确定将其持有的土地用于自用还是用于在正常经营过程中的短期销售，则持有的土地应视为用于用还是用于在正常经营过程中的短期销售，则持有的土地应视为用于资本增值）；资本增值）；报告企业拥有（或报告企业在融资租赁下持有）并在一项或多项经营报告企业拥有（或报告企业在融资租赁下持有）并在一项或多项经营租赁下租出的建筑物；租赁下租出的建筑物；准备在一项或多项经营租赁下租出的空闲建筑物；准备在一项或多项经营租赁下租出的空闲建筑物；正在建设开发并且建成后拟作为投资性房地产的在建工程。

正在建设开发并且建成后拟作为投资性房地产的在建工程。

中国资产评估协会CHINAAppraisalS-投资性房地产投资性房地产以财务报告为目的的评估指南（试行）第二十一条规定，注册资产评估师应当知晓，在执行会计准则规定的投第二十一条规定，注册资产评估师应当知晓，在执行会计准则规定的投资性房地产评估业务时，对应的评估对象包括已出租的土地使用权、持有并资性房地产评估业务时，对应的评估对象包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。

准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。

赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产；赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产；应当能够单独计量和出售；应当能够单独计量和出售；在建投资性房地产。

在建投资性房地产。

中国资产评估协会CHINAAppraisalS-投资性房地产评估投资性房地产评估投资性房地产评估，是指按照投资性房地产评估，是指按照以财务报告为目的的评估指以财务报告为目的的评估指南（试行）南（试行）要求，对符合会计准则规定条件的投资性房地要求，对符合会计准则规定条件的投资性房地产在评估基准日的公允价值进行分析、估算，并发表专业意产在评估基准日的公允价值进行分析、估算，并发表专业意见的行为和过程。

见的行为和过程。

中国资产评估协会CHINAAppraisalS-公允价值公允价值国际会计准则理事会（IASB）（国际财务报告准则第13号公允价值计量）国际会计准则委员会（IASC）（IAS39、IAS40）美国财务会计准则委员会（FASB）国际评估准则委员会（IVSC）企业会计准则以财务报告为目的的评估指南中国资产评估协会CHINAAppraisalS-公允价值公允价值熟熟悉悉市市场场情情况况的的买买卖卖双双方方在在公公平平交交易易的的条条件件下下和和自自愿愿的的情情况况下下所所确确定定的的价价格格，或或无无关关联联的的双双方方在在公公平平交交易易的的条条件件下下一一项项资资产产可可以以被被买买卖卖或或者者一一项项负负债债可可以以被被清清偿偿的的成成交交价价格格。

新新会会计计准准则则的的公公允允价价值值应应具具备备的的三三个个条条件件：

（1）信信息息公公开开，双双方方对对于于交交易易对对象象所所了了解解的的信信息息是是对对称称的的；

（2）双双方方自自愿愿，若若没没有有相相反反的的证证据据表表明明所所进进行行的的交交易易是是不不公公正正的的或或处处于于非非自自愿愿的的，市市场场交交易易价价格格即即为为资资产产或或负负债债的的公公允允价价值值。

（3）对对资资产产或或负负债债进进行行公公平平交交易易。

公公允允价价值值既既可可以以是是基基于于事事实实性性交交易易的的真真实实市市价价，也也可可以以是是基基于于假假设设性性交交易易的的虚虚拟拟价价格格。

公公允允价价值值的的本本质质（公公允允性性、主主观观反反映映于于客客观观的的结结果果）。

中国资产评估协会CHINAAppraisalS-公允价值公允价值投资性房地产评估指导意见（试行）规定投资性房地产评估指导意见（试行）规定“会计准则下的投资性会计准则下的投资性房地产的公允价值一般等同于资产评估准则下的市场价值房地产的公允价值一般等同于资产评估准则下的市场价值”。

公允价值属于会计计量属性，与公允价值属于会计计量属性，与现值、可变现净值、重置成本现值、可变现净值、重置成本等属于等属于可比系列，与评估准则中的价值类型不属一个范畴；可比系列，与评估准则中的价值类型不属一个范畴；公允价值与市场价值公允价值与市场价值公允价值的基本特点公允价值的基本特点“四性四性”（公平性、估计性、开放性、动态（公平性、估计性、开放性、动态性）。

性）。

中国资产评估协会CHINAAppraisalSWelcomeB中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety投资性房地产评估指导意见投资性房地产评估指导意见国际相关规范介绍国际相关规范介绍投资性房地产评估的规范要求中国资产评估协会CHINAAppraisalS-制定指导意见的必要性适应会计准则新变化的需要进一步规范执业行为、保护各方当事人合法权益的需要适应市场和提高执业水平的需要中国资产评估协会CHINAAppraisalS-指导思想明确定位突出重点，强调专业充分衔接借鉴国际，兼顾国情中国资产评估协会CHINAAppraisalS共六章33条，包括：

引言引言制定目的和依据；相关定义；适用范围。

制定目的和依据；相关定义；适用范围。

基本要求基本要求评估原则；评估原则；从事投资性房地产评估应当具备基本知识、经验和专业胜任能力；从事投资性房地产评估应当具备基本知识、经验和专业胜任能力；执行评估业务的可行性；执行评估业务的可行性；了解相关会计准则的要求并与会计师进行充分的沟通；了解相关会计准则的要求并与会计师进行充分的沟通；评估基准日；评估基准日；价值类型；价值类型；现场勘察的要求。

现场勘察的要求。

-主要内容中国资产评估协会CHINAAppraisalS评估对象评估对象评估对象的明确；评估对象的主要特征；评估对象及其评估对象的明确；评估对象的主要特征；评估对象及其公允价值的具体内容。

公允价值的具体内容。

评估方法评估方法方法选择；信息收集；市场法、收益法、成本法的运用方法选择；信息收集；市场法、收益法、成本法的运用及其基本要求。

及其基本要求。

评估披露评估披露评估报告出具的基本要求；评估报告的披露内容和评估报告出具的基本要求；评估报告的披露内容和具体要求。

具体要求。

附则附则准则生效日期。

准则生效日期。

主要内容-主要内容中国资产评估协会CHINAAppraisalS-引言制定目的和依据为规范注册资产评估师执行投资性房地产评估业务行为，维为规范注册资产评估师执行投资性房地产评估业务行为，维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益。

护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益。

根据根据资产评估准则资产评估准则基本准则基本准则、资产评估准则资产评估准则不动不动产产和和以财务报告为目的的评估指南（试行）以财务报告为目的的评估指南（试行）。

相关定义投资性房地产投资性房地产投资性房地产评估投资性房地产评估公允价值公允价值中国资产评估协会CHINAAppraisalS-引言适用范围注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当遵守本注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当遵守本指导意见。

指导意见。

中国资产评估协会CHINAAppraisalS-基本要求评估原则恪守独立、客观、公正的原则恪守独立、客观、公正的原则勤勉尽责，保持应有的职业谨慎勤勉尽责，保持应有的职业谨