西景住宅小区项目可行性研究报告.docx
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西景住宅小区项目可行性研究报告
西景项目
可
行
性
研
究
报
告
二〇一二年十月
第一章：
项目背景与概况
1.1该项目可行性研究的目的
（1）避免错误的投资决策。
由于科学技术、经济和管理科学变化很快,市场竞争激烈,客观要求在进行投资决策之前做出准确判断。
（2）减小项目的风险性。
现代化的工程项目规模大,投资额大,如轻易做出投资决策,一旦遭到风险,损失太大。
（3）避免项目方案多变。
工程项目方案的可靠性、稳定性是非常重要的。
项目方案的多变会造成人力、物力、财力的巨大浪费和时间的延误。
（4）对项目因素的变化心中有数。
时项目在施工过程中或项目竣工后,可能出现的某些因素的变化后果做到心中有数。
（5）达到最佳经济效果。
投资者往往不满足于一定的资金利用率,要求在多个可能的投资方案中优选最佳方案。
1.2可行性研究报告的编制依据
（1）《城市居住区规划设计规范》
（2）《平顶山市拆迁管理条例》
（3）《城市居住区公共服务设施设置规定》
（4）《住宅设计规范》
（5）《住宅建筑设计标准》
（6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》
（7）《城市道路绿化规划及设计规范》
（8）《高层民用建筑设计防火规范》
（9）《平顶山市发改委关于核准平顶山市常绿隆华置业有限公司西景住宅小区项目申请报告的批复》
（10）河南省《建筑工程预算定额》及相关价格信息
（11）项目用地情况
（12）项目设计方案
（13）项目选址综合因素评定。
1.3主要技术经济指标
1.3.1技术指标
（1）本项目占地165亩，规划总建筑面积40万㎡，住宅建筑面积33万㎡，容积率2.990，绿化率42%；
（2）选用金色质感外立面，局部饰以雕花腰线点缀，以黑黄红糅合咖啡色为主色调；
（3）公建以玻璃、钢构件、铝材、石材等现代新型环保名品材料为主。
1.3.2经济指标
（1）项目总投资：
76214.00万元
（2）财务净现值：
5763.21万元
（3）财务内部收益率：
24.5%（4）静态投资回收期:
2.70年
1.4报告编制说明
本可行性研究报告是决定项目最终是否投资建设的重要依据和指导项目建设实施的纲领性文件，本项目可行性研究由平顶山市常绿隆华置业有限公司及平顶山建筑设计院共同承担。
本报告是在对该项目有关自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益的基础上综合论证项目建设的必要性，财务的盈利性，经济上的合理性，技术上的先进性和适应性以及建设条件的可能性和可行性。
第二章：
投资环境分析
2.1政策环境
2011年2月末国家出台限购政策，（以家庭为单位，每个家庭只能购买一套住房）。
同期，住建部与各省、自治区、直辖市以及计划单列市签订《保障性住房目标责任书》，完成1000万套保障性住房的任务。
其目的在于调整房地产供应结构，增加供应种类，满足不同层次的需求；使房地产行业进入一个较健康的发展道路。
2011年5月，发改委下达指令，发布《商品房销售明码标价规定》的通知，从此商品房项目实行一房一价制度。
两个月后限购政策升级，部分二三线城市被纳入其中，并采取限购、限价双行线，与此同时国务院要求个地方政府拟定房价调控目标，并对全国70个大中城市进行房价监管。
从11月初温家宝总理在圣彼得堡总理会议上提出房地产调控将持续下去，这也明确了政府对房地产调控的决心，预示着明年政策将不会有松动。
本届政府面临2012年换届，在本届任期内房价越调控越高的现象屡次发生，已影响到政府的公信力，已使民怨沸腾，所以促使本届政府下大决心进行房价调控，房价是硬指标，已成为政治任务。
2.2自然环境
（1）该项目把自然环境充分的融入景观设计之中，通过丰富的景观设计类型，合理的规划布局，把建筑的欧式风格延伸到小区的景观规划中，创造高品质住宅小区。
主题以方案名字“悦”为概念展开构思设计通过新型的设计理念，新型的设计元素的交叉分割综合把视觉、嗅觉、听觉、触觉、感觉融合为一体化，体现主题“舞韵”——“灵、水、跃、音”，的设计宗旨。
设计理念“尊”——王者之尊的气度，展开优雅的时尚生活“庭”——闲看庭前花开花落“游”——于曲径通幽处漫步回家总体布局“一主轴三副轴四组团十五景点”的总体景观方案构思。
（2）70平方公里平西湖与项目紧相毗邻，碧波浩淼里岸柳依依、飞花萦绕，既有湖的秀姿又有海的气魄，极致豪奢的自然尺度，专属上流名士所享。
风景秀丽的香山寺，碧树蓝天的湖滨公园、祥云公园、中心文化公园与市政的公共绿化带环伺项目周边，极绿的生态世界，尽显皇家行宫的奢贵气派。
（3）西景置身新城区核心位置，毗邻中央行政区、金融中心、文化休闲区等醇熟城市配套，公交近在咫尺；近邻郑尧、漯平落、许平南等高速公路；新老城区之间由6条城市干道快捷相连，四通八达的便利交通让新城区价值赫然崛起，坐享价值提升魅力。
（4）投资4000万倾力打造鹰城首家5000㎡五星级私属会所，定制鹰城精英人士品质生活，开辟一方兼顾生活与社交功能的私密领地，配备室内标准泳道、羽毛球馆、咖啡厅、茶室、瑜伽房、美容院、桌球室、SPA水疗吧、雪茄吧……营造出极具质感的生活品位和优雅的生活享受。
2.3经济环境
2009以来，全球经济危机蔓延，处于反危机与反衰退的阶段，中国经济的机遇与挑战并存。
目前正值中国房地产行业大变革、大发展的时代，在新经济形势下认识局势掌控方向，对房地产行业所受到的影响和未来的发展态势予以翔实的剖析，无论是对于中国房地产行业的长远发展，还是对房地产行业在具体工作中的突破都具有积极的指导作用。
那么，在新经济形势下，我国房地产行业会受到怎样的影响？
而我国房地产企业又该如何分析当前发展形势、制定应对策略呢？
最重要的，又如何在危机中寻找机遇，获得更大的发展呢？
2012年，国际经济环境更趋严峻对我国形成较大的周期性调整压力，我国房地产还面临生产要素价格上升、市场需求结构变化和节能减排等政策性导向所形成的结构性调整压力，但我国仍然处于工业化、城市化双加速的发展战略机遇期，国内储蓄率较高，外汇储备充裕，基础设施投资空间充分，国内消费市场潜力较大，在科学发展观指导下进一步完善社会主义市场经济体制将激发国内各方面发展积极性。
因此，我国经济仍具有应对各种困难和挑战的活力和潜力。
2.4社会环境
中国从改革开放至今，三十余年的发展之路主要靠出口和投资。
消费占GDP得比例大大小于发达国家。
于是GDP的飞速发展被误解为是中国经济的高速起飞。
其实不然，GDP的计算方法本就有误。
它只注重数量上的大，而忽略了社会的主体---人。
随着社会的发展，大学的不断扩招和新生代农民工对城市的依赖感增强。
房地产市场的需求日益壮大。
那些很容易得到银行贷款的国企，都将那些“虚靡资金”融入到房地产市场，不断膨胀这个泡沫。
中国楼市中有将近26%的空置。
一些大城市中的空置率更高，甚至超过百分之五十。
房地产脱离了它“大庇天下寒士俱欢颜”的轨道，走向了作为投资的市场。
而中国却有百分之八十五的居民购买不起商品房。
官员考核机制在很大程度上决定了中国的各种社会现象。
城市的治理需要那些在官场上打拼的人。
只要有利于升迁的事情，他们都会积极去做。
可以想象，如果干部考核机制中去除了对招商引资数额、GDP总量、财政收入等硬性指标，而代之以教育、卫生和居民生活质量满意度等软指标，城市的主要道路还能这样步步走向深渊吗？
在一个政府主导的国家，政府的作为在很大程度上决定了中国整个社会的走向。
因此官员的激励制度和考核指标深深地影响了社会结构。
“信心，比黄金和石油都要重要”温总理的这句话永远适用于现在的中国。
不是对社会精英们说的，是对普通百姓们的肺腑之言。
我们会有信心，只是希望政府能够给我们创建一个适合信心生存的环境。
2.5周围环境与设施
（1）西侧是规划中的公共汽车站和新城区规划中的第一医院。
（2）在小区的西北方向，是规划中的一所小学。
（3）从小区步行十分钟即可达到白龟山水库，另外祥云公园、中心文化公园与市政的公共绿化带也环伺项目周边。
（4）南侧为平顶山市河南城建学院。
（5）在小区的东面是规划中的商业市场，北面是平宝大道，为您提供了便利的交通。
（6）在小区的周边，平顶山卫校、湖光小学、金世纪中学、黄冈中学、平顶山市七中等院校，为您的孩子提供从小学到大学的全套教育，中国银行、农村信用社等金融机构。
（7）社区广场、社区超市、社区商业街分布四周，小区设有两个大型网球场、儿童乐园、幼儿园和老年撞球场。
（8）耗资近4000万打造的3000平米的顶级会所；大型的室内恒温游泳池、羽毛球馆、桌球馆、瑜伽房、健身房、美容院、咖啡屋、休闲茶座、棋牌室等活动场所也是一应俱全。
（9）5万平方米的大型中心园林景观，休闲广场、雕塑小品、喷泉流水、欧式廊亭等丰富的欧式园林元素点缀园中。
（10）采用新古典主义建筑风格，在规划中以环境生态为先导，充分利用了坡地的地形地势，形成了层层退台、逐渐增高的三级阶梯式平面布局。
（11）园林景观和绿化的规划充分结合地形地势来进行设计，同时与水景、山景和园景层层结合，形成阶梯式、错落有致、极具韵律的坡地建筑群落。
（12）超过5万平方米的超大型中心园林景观，大大加强了小区的城市花园式社区环境特色。
第三章：
市场分析
3.12010-2011年度房地产市场调查
2011年5月份，平顶山市城区商品房上市面积9.93万平方米，上市量同比减少67.1%，环比增长1.56倍；月末累计可售面积78.61万平方米，同比增长80.3%，环比增长2.7%。
其中：
商品住房上市面积9.24万平方米，同比减少65.2%，环比增长1.85倍；月末累计可售面积67.88万平方米，同比增长93.7%，环比增长3.1%。
5月份，城区商品房销售面积7.33万平方米，成交量同比增长26.3%，环比减少16.2%；销售金额2.54亿元，成交额同比增长31.2%，环比减少6.8%；销售均价3457元/平方米，同比下降0.1%，环比上涨11.2%。
其中：
商品住房销售497套，同比增长32.5%，环比减少32.7%；销售面积6.50万平方米，同比增长38.6%，环比减少23.6%；销售金额2.07亿元，同比增长30.8%，环比减少20.3%；销售均价3181元/平方米，同比上涨1.3%，环比上涨4.3%。
5月份，城区商品住房销售套型主要集中在90～120平方米、120～144平方米等套型上，分别销售133套、177套，占本月商品住房总销售量的27%、36%；60～90平方米成交56套，占11%；大套型144平方米以上销售122套，占24%；小套型60平方米以下成交10套，占2%，占比最少。
城区商品住房销售价位集中在2500～3000元/平方米、3000～4000元/平方米等价位上，分别销售210 套、188套，占本月商品住房总销售量的42%、38%；1500～2500元/平方米销售60套，占12%；高价位4000元/平方米以上销售32套，占6%；低价位1500元/平方米以下销售8套，占2%，占比最少。
5月份，城区二手房成交面积3.17万平方米，同比增长25.0%，环比增长14.1%；成交金额0.56亿元，同比增长24.7%，环比减少20.6%。
其中：
二手住房成交397套，同比增长29.3%，环比增长20.3%；成交面积3.17万平方米，同比增长25.2%，环比增长15.5%；成交金额0.56亿元，同比增长25.1%，环比减少18.6%。
5月份，城区二手住房销售套型主要集中在60平方米以下、60～90平方米等套型上，分别销售203套、106套，占本月商品住房总销售量的51%、27%；90～120平方米成交50套，占13%；120～144平方米成交34套,占9%;大套型144平方米以上4套，占1%，占比最少。
3.22012市场趋势预测
由以上最新资料可以得知，平顶山房地产市场受到了政策的一定影响，并没有持续2010年的高涨势头，但是并未像一二线城市受到那么大的冲击，所以是保持一定的弹性，在2012年平顶山市房地产虽然存在一定的风险但也是有一定潜力的。
3.3竞争分析
附近有常绿九天庄园、翠林蓝湾.尚郡、建业桂园、新城铭座、君临天下2期荣御等建设项目。
编号
名称
占地
建筑面积
绿化率
容积率
其他
1
九天庄园
257亩
24万㎡
41%
1.79
道路面积为37%（95亩），停车位约800个，建筑密度为22%
2
翠林蓝湾.尚郡
23353.2㎡
39000㎡
35%
1.68
建筑覆盖率达25%
3
建业桂园
109.67亩
26.8万㎡
41.2%
3.25
总户数541户。
项目分二期开发项目规划建筑密度仅28.7%，
4
新城铭座
1992.9㎡
7001.2㎡
37.6%
2.64
主要户型为：
一室一厅和两室一厅两种户型。
5
君临天下2期荣御
9600㎡
55485㎡
39.8%
3.18
小区商业楼顶设置独立的花园，花园内设有景观水池、绿地，住宅入口和活动空间与商业活动空间相互不干扰
第四章：
项目SWOT分析
4.1项目概况
（1）项目名称
西景住宅小区
（2）建设单位
平顶山市常绿隆华置业有限公司
（3）项目建设场地
占地:
165亩
总建筑面积：
33万㎡
（4）地理位置
新城区龙翔大道与学府路交汇处
（5）规划用地性质
出让
4.2公共配套条件
常绿·大悦城置身新城区核心位置，毗邻中央行政区、金融中心、文化休闲区等醇熟城市配套，项目西侧是规划中的公交车站，旁边为规划中的小学。
湖光小学、黄冈中学、市七中、城建学院、市卫校等学校分布四周。
此外，还有新城区规划中的第一医院，为健康高品质生活保驾护航。
中国银行、建设银行，豫达未来大酒店、大河锦江等机构为业主提供便捷的金融、商务服务。
置业常绿·大悦城，繁华生活触手可及。
4.3总体项目规划
（1）项目定位为：
以居民住宅为主，本着领先城市规划设计理念坚持以为本的思想，努力营造一个功能布局合理、结构清晰、交通便利、适宜居住的安静、卫生、舒适的具有鲜明特色的现代化城市生态居住区，充分利用基地的自然条件和资源，强调创造良好的居住环境，把自然环境充分的融入景观设计之中，通过丰富的景观设计类型，合理的规划布局，把建筑的欧式风格延伸到小区的景观规划中，创造高品质住宅小区。
（2）项目主题：
以方案名字“景”为概念展开构思设计通过新型的设计理念，新型的设计元素的交叉分割综合把视觉、嗅觉、听觉、触觉、感觉融合为一体化，体现主题“舞韵”——“灵、水、跃、音”，的设计宗旨。
（3）设计理念：
“尊”——王者之尊的气度，展开优雅的时尚生活“庭”——闲看庭前花开花落“游”——于曲径通幽处漫步回家总体布局“一主轴三副轴四组团十五景点”的总体景观方案构思。
一主轴——主入口到会所入口联结的中心景观水系。
三副轴——生态养生休闲绿廊。
用地形坡地，林阵水溪，湿地湖面，健身娱乐，阳光草坪等形成绿意盎然的室外氧吧空间。
四组团——舞悦之姿（跃韵），弦瑟和鸣（音韵），晨露之音（灵韵），和、荷风荡漾（水韵）。
对各个组团的设计以简洁实用为主旨，提供不同的景观主题，各个年龄段的人群提供不同的休闲活动场所和交流空间。
创造兼具观赏性与参与性的人性化活动空间；
（4）种植设计：
本方案的而种植设计主要是以乡土树种为主，引用树种为辅的设计原则。
不仅注重植物四季景观的营造，室外空间的组织，空间氛围的渲染，而且还强调使用有利于健康的绿色生态树种与观赏性绿化植物的结合。
另外，还重绿化系统和环境设计的层次性，需选用高，中，低不同植物的有机搭配和色彩组织，注重整体的绿化配置的季节性搭配与地方特色，以求形成小区层次分明，丰富的整体绿化效果。
扩初设计景观A组团以“水韵”为设计主题，围绕“舞韵”湖进行景点的布置与分布。
主要入口景观的营造采用规则式设计，首先进入入口是一个方形的时令花卉花池，花池两边设置有采用欧式的景观材料树池的景观树列镶嵌在景观道路的中间，花池前方设置一个长方形的涌泉水池，水池旁边布置带有花钵的特色石柱，装点欧式风格的景观，两边的树列之间放有体现欧式景观的浮雕式文化柱。
4.7建筑规划
占地面积：
165亩
建筑面积：
330000平方米
户数：
1300余户
户型：
面积从88平方米到143平方米不等房等
楼栋：
31栋楼
停车位：
1600多个停车位
景观：
5万平米园林
房间类型：
（3+1）房2厅2卫建筑面积117.37㎡
（3+1）房2厅2卫建筑面积119.59㎡
（4+1）房2厅2卫建筑面积150.7㎡
（4+1）房2厅2卫建筑面积98.72㎡
（4+1）房2厅2卫建筑面积124.89㎡
第五章项目实施进度计划横道图
序号
计划
内容
2012年
2013年
2014年
4
5
6
7
8
9
10
11
12
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
1
2
3
4
1
可研编制与审批
2
初步及施工图设计与审查
3
前期准备
4
设计招标
5
工程施工
6
装饰装修
7
人员培训
8
竣工验收
第六章：
投资估算及资金筹措
6.1项目总投资估算表
单位：
万元
序号
项目
总投资
估算说明
1
开发投资建设
76214.00
不含融资费
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
1.6
1.7
1.8
土地费用
前期工程费
房屋开发费
管理费
其他费
开发期税费
不可预见费
财务费用
10959.02
2970.89
55506.53
1881.03
0
2100.45
2796.08
0
融资费用
2
经营资金
0
3
项目总投资
76214.00
3.1
3.2
3.3
开发成本
固定资产投资
经营成本
76214.00
0
0
6.2分项投资估算表
序号
项目
开发经营期
合计
2012
2013
2014
1
开发总投资
1.1
土地费用
10959.02
3945.25
5260.33
1753.44
1.2
前期工程费
2970.89
1069.52
1426.03
475.34
1.3
房屋开发费
55506.53
19982.35
26643.13
8881.05
1.4
管理费
1881.03
677.17
902.89
300.97
1.5
其他费用
0
0
0
0
1.6
开发期税费
2100.45
756.16
1008.22
336.07
1.7
不可预见费
2796.08
1006.59
1342.12
447.37
小计
76214.00
27437.04
36582.72
12194.24
2
资金筹措
2.1
自有资金
14687.00
11240.00
3447.00
0.00
2.2
销售收入
47600.00
17136.00
22848.00
7616.00
2.3
贷款
10956.00
10956.00
0
0
2.4
其他
0
0
0
0
小计
73243.00
39332.00
26259.00
7616.00
6.3资金筹措方式与来源
自有资金、销售收入、贷款。
第七章：
财务效益指标分析
损益表
项目
行次
月数
项目累计数
一、营业收入
1
25
123354.00
减：
主营业务成本
2
25
76254.98
营业费用
3
25
2467.08
主营业务税金及附加
4
25
6784.47
二、主营业务利润
5
25
37847.47
加：
其他业务及利润
6
25
0
减：
管理费用
7
25
1881.03
财务费用
8
25
3207.26
三、营业利润
9
25
32759.18
加：
投资收益
10
25
0
补贴收入
11
25
0
营业外收入
12
25
0
减：
营业外支出
13
25
0
加：
以前年度损益调整
14
25
0
四：
利润总额
15
25
32759.18
减：
所得税
16
25
10810.53
五、净利润
17
25
21948.65
第八章：
项目经济效益评价
8.1盈利能力分析
8.1.1项目全部资金流量表
序号
项目
合计
开发经营期
2012
2013
2014
1
现金流入
1.1
销售收入
123354.00
14807.44
49209.92
59336.64
小计
123354.00
14807.44
49209.92
59336.64
2
现金流出
2.1
固定资产投资
2.2
经营资金
2.3
开发总投资
76214.00
27437.04
36582.72
12194.24
2.4
销售费用
2467.08
888.15
1184.20
394.73
2.5
经营税费
8079.69
2908.69
3878.25
1292.75
2.6
土地增值税
13152.00
4734.72
6312.96
2104.32
2.7
所得税
10810.53
3891.80
5189.05
1729.68
小计
110723.30
39860.40
53147.18
17715.72
3
净现金流量
-25052.96
-3937.26
41620.92
4
累计净现金流量
-25052.96
-28963.22
12657.70
5
折现系数
10％
1.0000
0.9091
0.8264
6
折现值
-25052.96
-3579.36
34395.53
7
累计折现值
-25052.96
-28632.32
5763.21
8
升级会员 