铜仁房地产调研及项目建议报告.docx
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铜仁房地产调研及项目建议报告
铜仁市房地产调研及项目建议报告
调研说明
1、调研目的
通过对铜仁市整体宏观经济环境及房地产市场状况的调研，了解目前当地商业形态、消费能力和特点、住宅的供给与需求特征、价位水平及营销水平，为该项目市场定位提供的依据和建议。
2、调研内容
▲房地产宏观环境调研：
通过实地调研，获得铜仁市人文、经济、政策法规及城市规划方面的信息。
▲楼盘情况及周边市场环境调研：
通过对楼盘的实地踏勘，对各项目及本地块的周边市场环境进行深入了解。
▲商业中心环境调查：
对商业中心的租金、售价、主要专业市场、物业形态、消费情况等进行调查了解。
▲消费者调查：
针对主要商圈、主要商业网点、楼房住户、平房住户以及本地块所在区域进行调查。
3、调研方法
楼盘调查主要采取了实地踏勘、伪装客户调查并结合深入访谈等方法，消费者调查主要采取随机抽样、随机问询。
第一章铜仁市宏观经济研究
1.1 地理位置
铜仁市位于贵州省东北部，东邻湖南，北接重庆，南抵铜仁地区万山特区、玉屏县，西连本省江口县、岑巩县，地处云贵高原向湘西丘陵过渡的武陵山区中段，扼西南通往中原之咽喉，居中原进入西南第一站，素有“黔东重镇”、“黔东门户”之称。
铜仁市地处云贵高原向湘西丘陵过渡的斜坡地带，位于武陵山脉主峰——梵净山和湘西台地主峰——雪峰山之间，地表形态变化较大，地貌类型复杂多样，喀斯特地貌特征明显。
境内地势四周高，中部低，山地占67.8%，丘陵占28.2%，盆地（坝子）、河谷占4%。
在铜仁地区，铜仁市经济属于领先地位，多个重要的经济指标均居首位。
显示出铜仁市的核心经济位置。
铜仁市是贵州东部的重要旅游城市。
铜仁市位于贵阳、桂林、长沙、重庆等四个西南部经济重点城市的地理中心，从而在区位上成为连接四省经济联动的中枢站点，使其成为西部经济发展不可或缺的重要组成部分，其未来交通的发展将因四省经济发展而不断得以加强，及其经济发展外延辐射的加大也必将带动该地区可持续的良好发展。
1.2 生产总值
铜仁市国民经济稳定快速增长。
2002-20010年，铜仁市国民生产总值平均增长速度为19.39%。
2009年，国民生产总值为51.9亿元，同比增长11.53%。
稳定增长的国民经济，是房地产市场发展的良好基础。
1.3 产业结构
铜仁市第三产业呈现快速发展的势头，铜仁的农业基础较弱，农业优势产品是花生、猕猴桃、贡米、竹笋、辣椒、畜产品及中药材等，但其境内蕴含有丰富的锰、铅、磷、锌、钒、石英砂、白云石等10多种矿产资源，钾矿储量1亿吨以上，石英砂160万吨以上。
谢桥、灯塔工业区的建立投产，旅游业、服务业、房地产的兴起，使得铜仁的第一产业比重下降，第二产业和第三产业占据主要地位，其一、二、三产业的比为1:
4.5:
4.5，其中农业比重还继续保持下降的势头，三产业的比重保持平稳增长的发展势头，经济结构发展整体趋势较好。
1.4 消费市场
铜仁地区社会消费品支出呈现快速上升的趋势，消费增长较为平稳，但食品支出随着中国宏观经济的变化和通胀的持续走高，占比也随之出现了较为长期的增长通道，恩克尔系数自2007年超过0.4后便始终未能回落，这说明铜仁物价水平处于较高的位置，居民生活必需品支出占据了收入越来越重的比重，生活负担有加剧的趋势。
铜仁市2005-2010年城镇居民人均消费支出（单位：
元）
年份
2005
2006
2007
2008
2009
2010
指标
城镇居民人均消费支出
5386
5177
5724
6492
7100
7855
其中居住消费支出
676.6
765
564
970
1146
1423
居住消费所在比例
12.50%
14.70%
9.80%
15%
16%
18%
食品支出
2136
1971
2439
2823
3061
3472
恩格尔系数
39.60%
38.10%
42.60%
43.50%
43.10%
44.20%
同时根据我部查阅的数据显示2007-2010年铜仁市居民消费总额上升比例都很大，但是受价格上涨因素影响也很明显。
但价格上涨也导致房价出现了快速的拉升，使得人们反而更看好房地产市场，致使2010年铜仁房地产市场进入爆发期。
居住消费支出所占比例除了2007年有所降低外都呈上升趋势，不过物价的过快上涨对房地产市场的后继发展也是一个隐患。
1.5 城镇居民人均收入
铜仁市城镇居民收入稳定增长。
2002-2010年，铜仁市城镇居民人均年收入平均增速为9.19%。
2010年城镇居民人均收入约为11636元，同比增长20.00%，成为2002年以来同比增速最快的一年，这也表明在铜仁第三产业占比逐步提高的情况下，带动了铜仁地区经济发展的同时也提高了当地居民的生活和收入水平，但与重庆平均水平比较来看仍然处于较低的水平，这说明铜仁市经济发展水平仍然有较大的可提升的空间，在该地区资源和旅游业逐步利用和开发的前景下，其居民收入将保持较好的发展势头，人均收入远低于经济增长速度的现象有望逐步得以缓解和改变。
1.6 居民存款余额
铜仁市居民存款余额稳定快速增长。
2002-2010年，铜仁市居民存款余额平均增长速度为18.46%。
2010年铜仁地区银行贷款余额242.12亿元，比年初增长48.71亿元，增长25.19%；存款余额359.73亿元，比年初增长84.13亿元，增长30.53%；贷存比为67.06%，处于稍微偏低的水平，属于少量的借出组合型，这说明该地区吸引银行资金的能力还有待改善。
不良贷款余额为14.24亿元，比年初下降4.22亿元，下降22.86%，不良贷款率为5.88%，比年初下降3.66个百分点，该数据表明该地区银行资金承担的风险较大，远高于重庆银行不良贷款比率，也成为地区吸引银行资金投放的障碍。
1.7 人口结构
铜仁市城市总体人口呈现缓慢增长的态势，除了自然出生的，几乎都是外地购房迁移上户的。
对比城镇常住人口，2007年为34.89万人，2008年为33.07万人。
这是由于铜仁年轻的农民大部分在外务工，而在城区主要来自于湖南、四川、福建、贵阳的外地人非常导致2008年人口出现下降。
2010年人口达到了36万人，基本实现了年均增长1.3万人的目标。
1.8小结
通过对宏观经济的研究，可得出：
铜仁市经济稳定快速增长，整体增长速度维持在20%左右，不仅使城市整体建设得到发展，而且为房地产业的发展奠定坚实基础。
铜仁市人口增长速度缓慢，房地产市场的消化必须依赖外来的消费群体。
城镇居民收入虽有所增长，但整体增幅并不高。
居民存款高速增长，显示铜仁市居民的收入渠道多元化。
城市居民的富裕程度与日俱增。
铜仁市经济处于高速发展的阶段，房地产市场也自2010年开始进入快速发展的轨道，本地居民的财富累积加快，铜仁市区以外的人口和投资进入铜仁市区的速度也快速提升，包括铜仁地区属下县区，未来周边人口进入城市中心的趋势将会日渐明显。
预期在未来几年内，房地产市场还将保持较快的发展势头。
第二章 铜仁市城市规划研究
2.1 铜仁市是铜仁地区乃至贵州东部的经济核心
铜仁市是铜仁地区的行政办公中心，盘踞贵州东部交通要地，东接湖南的吉首市，北接重庆市，是三大省市交界的咽喉，成为贵州省的“东大门”。
铜仁地区是一个经济资源相对丰富的地区，但是，目前经济上还不发达，社会固定资产投资能力较弱，人均GDP较低和人均财力较弱，地方财政收支缺口较大。
在铜仁地区，铜仁市经济属于领先地位，多个重要的经济指标均居首位。
显示出铜仁市的核心经济位置。
虽然铜仁市是贵州东部的重要城市，但铜仁市在省内的排名并不位于前列。
铜仁市作为贵州东部的主要门户，加上市改区及万山特区并入，同时大兴机场复航，玉铜高等级公路建成通车，渝怀铁路全线开通货运列车等利好，必使城市经济进入发展的快车道，预期在未来几年，铜仁市的经济发展将保持高速增长。
2.2 铜仁地区十二五规划主要指标
到2015年，全地区生产总值年均增长17%以上，达到650亿元，力争年均增长19%以上、突破740亿元；人均生产总值突破17000元；全社会固定资产投资年均增长35%以上、突破1000亿元；全社会消费品零售总额年均增长25%以上，力争突破240亿元；招商引资600亿元。
一、二、三产年均分别增长7%以上、27.5%左右和16%以上，到2015年,规模以上工业增加值年均增长25%以上、力争达到30%以上，工业增加值占全部生产总值的比重提高到35%左右；非公有制经济占全部生产总值的比重提高到60%；旅游总收入达到180亿元，年均增长24%以上。
全区城镇化率年均提高2个百分点，到2015年，全区城镇化率提高到40%以上；城镇生产总值占全部生产总值的比重达到75%；农村劳动力转移就业累计实现40万人以上。
人口自然增长率控制在7.2‰以内；科技成果转化率达到40%，高新技术产业产值占生产总值提高到30%；积极培养、引进各类科技人才，全社会各类专业技术人员总量达到22万人以上。
大幅度提高人民生活水平，保障和改善民生。
城镇居民人均可支配收入达到25200元，年均增长18%。
2.3 铜仁市城市总体规划
为适应铜仁市及铜仁地区经济社会发展的需要，强力推进铜仁中心城区发展为大城市，实现贵州东北乃至“黔湘渝”交界区域核心城市的目标，铜仁市人民政府编修发布《铜仁市城市总体规划（2009-2030）》。
规划范围：
铜仁市行政辖区范围，国土面积1515k㎡，现状（2008年）总人口37.4万人。
远景包含大兴镇，国土面积98.4k㎡，人口1.9万人。
城镇体系空间结构
在市域范围内构筑“一心两轴三组团”的市域城镇体系空间结构。
一心：
即铜仁市中心城区，它是构成铜仁市城镇空间的极核，也是铜仁地区城镇体系的一级中心城市。
两轴：
其一是沿松从高速公路走向的城镇和第二产业聚合轴；其二是沿杭瑞高速公路走向的旅游城镇和旅游产业聚合轴。
三组团：
分别选择坝黄、漾头、茶店作为市域城镇发展的重点组团。
中心城区总体布局规划
城市空间结构铜仁城市空间结构为“片区-组团状”。
因山脉和地势分割，中心城区形成“两大片区和三个组团”。
即锦江老城片区、川硐-谭木桥新城片区、大兴工业组团、灯塔仓储物流及加工业组团、鱿鱼铺工业组团。
各组团之间相对独立，其功能各有不同，相互之间通过城市干道路网联系，使之构成有机体。
铜仁城市总体规划城乡发展指标体系汇总表
指标分类
指标名称
单位
指标类型
2008年
2015年
2020年
2030年
经济指标
GDP指标
GDP总量
亿元
引导型
40
110
187
400
人均GDP
元/人
引导型
12173
20000
25000
40000
服务业占GDP比重
%
引导型
45.8
50
60
单位工业用地增加值
亿元/k㎡
控制性
12
15
20
社会人文指标
人口
总人口规模
万人
引导型
39.3
55
75
100
城镇人口规模
万人
引导型
20.1
32
53
85
城镇化率
%
引导型
51.1
58
70
85
中心城区人口规模
万人
引导型
18
30
50
80
2.4 铜仁市谢桥新区规划
铜仁市行政中心（谢桥）片区是谢桥新城的重中之重；是谢桥新城的起步区；是谢桥新城的引爆点。
铜仁市为民服务中心、部分单位和一些房开项目等纷纷选址在铜仁市行政中心（谢桥）片区，为谢桥新城带来了发展的契机。
谢桥新城位于铜仁市南部入城门户区域，紧邻主城区，距市中心大约五公里。
规划片区北接百花路；南临铜仁市在建游泳馆；东、西以梵净山大道和金鳞大道为界。
规划总用地面积为115.68公顷。
铜仁市谢桥新城的标识窗口；木沙河沿岸的重要景观界面、节点，是商业办公服务为主居住为辅的现代化城市功能区。
第三章：
铜仁市房地产市场调研分析
铜仁市房地产市场总体上保持健康有序、稳定发展的态势，近一年来新开工楼盘数量和面积整体上呈现了快速增长的趋势，房地产价格增长势头强劲。
3.1房地产开发投资
铜仁市房地产开发投资高速增长。
2002-2010年，铜仁市房地产开发投资平均增长速度高达38.28%，从同比的增长趋势可以看出，整体呈现增长速度逐步提高的整张态势。
2008年，房地产开发投资突破10亿元，同比增长35.20%，2010年有顺利突破了20亿元，同比增长更达到了66.01%，这说明房地产发展正表现爆发式增长的特点。
由于无法获取相关数据，根据我部查询的数据显示，2009年全年房地产竣工面积约20万平方米，销售面积约17万平方米，同比分别增长约37%和26%，2010年该市房地产出现了快速的增长，销售面积和销售价格均出现了快速的增长势头，从而促进了铜仁城区楼盘数量和开发体量呈现快速扩张的趋势。
根据调研的情况估计在建楼盘体量在200-250万平方米之间，按照铜仁现在的销售速度看，平均每月销售套数在250-300套之间，按照调研期间成交房屋的平均面积106平方米/套估算，年销售量将在31万-38万平方米之间，基本符合铜仁人口增长和城市化速度，其按照平均20%的增长率，全部消耗完已经开建的面积将需要4-6年，因此可以基本判断铜仁2010年在房地产快速增长的背景下房地产投资出现了爆发式的拉升，因此我部预期铜仁在宏观环境、房地产政策变化不大的情况下，未来一段时间房地产将出现较激烈的竞争。
根据我部查询的资料和实地多次与售楼人员的交流，上图基本真实地反映了铜仁市2010年上半年以前的房价走势，比较现在铜仁的房地产价格可以发现自2010年下半年以来房价增长超过了1000元/平方米，增幅超过40%，同时该价格的增长主要由于2010年下半年的拉升。
3.2房地产分布状况
按图中标号重点说明如下：
1、锦江怡苑，该楼盘可售量较小，入住情况良好，毗邻我司铜仁在建工程项目剩余房源主要为江景房，在售手均价3400元/平方米左右，户型均为三室和四室多层住宅，面积在140-160平方米之间。
开发商为铜仁知名企业江华集团。
2、江华国际，该楼盘由3栋高层组成，其中A\B栋裙楼为3层商业，C栋裙楼为酒店大堂和4层商业，商住配比约为2:
8，A\B栋价格3200-3800元/平方米面积120-160平方米之间，C栋为酒店式公寓35-80平方米之间，均价约为4800元/平方米。
3、公园道1号，项目总占地100亩。
其中世纪公园占地26.55亩，项目净用地面积73.95亩，总建筑面积27.8万平方米，3.8的容积率、35%的绿化率，小区配套和绿化在铜仁已建楼盘中具有较好的竞争优势，该楼盘现正开发二期，待售，预计均价将达到3800元/平方米。
6、金滩·半岛豪苑，项目占地100亩，位于城市主干道两侧，前期已经售完，商业部分经营中，主要经营娱乐、休闲、住宿和餐饮等，项目为商住综合体，全部楼栋均为裙楼商业加塔楼住宅，住宅均价3800元/平方米左右，临街商业价格在21000元/平方米左右，估计商业整体均价在8000-12000元之间。
该楼盘设计户型较好、得房率较高，但楼栋户型设计过于密集，电梯配置明显不够，小区配套过少。
11、时代商汇
该项目毗邻我司河滨公园旁拟合作项目，该楼盘三期开发实施中，项目中横贯一条城市道路，项目内形成商业内街，能为市民活动休闲提供场所，同时一定程度上提高了其商业门面的溢价空间，现售住宅均价3750元/平方米左右，商业门面价格未出，该楼盘门面价格应与半岛豪苑在同一价格区间内，该楼盘与其他楼盘一样，小区配套十分匮乏，对依据性的设计偏少，从销售人员的反馈看并无明显的核心竞争优势，同时该小区设计上区分为复式和平层，复式层差40元，平层20元，户型多位三室和4室大户型设计，总房款主要集中在50-55万元之间。
13、盛世铭城
由铜仁新艺房地产公司开发，该楼盘建筑面积达24万平方米，占地面积3.7万平方米，容积率达到6.49，负一层引入北京华联超市，总户数1632户，住宅面积19.43万平方米，户均面积119.06平方米，按其均价3900元/平方米估算，户均总价46.43万元，户型60平方米起，是铜仁少数具有小户公寓的住宅区，也是铜仁为数不多具有建筑设计特点的小区，该小区设计风格为巴厘岛风情，具有较强的竞争比较优势。
14、华俊国际中心
该物业是集五星级酒店、公寓，该楼盘主要亮点在于其酒店经营收益权的分零出售，该方式的优势在于其销售方式更是一种保底利率的融资模式，其以集团资产担保的口号也只能是一种信用形式上的保证，其产权仍归属于开发商，也可用于抵押等进行融资，在经营上也必然获得较为稳定的现金流入，但缺点在于销售收入流入必然有所下降，项目回款速度受到一定的限制，同时市场是否能够接受还有待该项目后期的情况才能判断。
15、江华明都
该楼盘必然是铜仁地标性的建筑，也必然是一段时间内铜仁最高端的项目，将成为引领铜仁房地产发展的项目，其超五星级的酒店、影院、餐饮、定制性的招商可能引入的中高档百货等物业形态将为项目带入较大的人流，该项目比邻地区行政服务中性和核心商业圈，同时集5A写字楼和酒店式公寓的构建将成为铜仁地区商务的典范，而66层超高层（288米高）的建筑体必然成为铜仁地区房地产业的代表，从而使其在市场上避开了铜仁即将到来的激烈竞争。
25、一品阳光
该项目是铜仁地区现有最核心商业圈小十字唯一在售的商住项目，比邻我司在谈小十字林业局地块项目，住宅部分已全部售完，二期商业在售、在租。
该楼盘一期和二期相互连接，同时通过步行街和二层内街实现了二期项目的独立和临街门面的打造，项目呈长方体式排列，项目临街线约90米，1层临街商业3万/平方米，二层商业1.26-1.98万元/平方米，三层7200-8800元/平方米，4层租赁价格在40-60元/平方米之间，请按不按照销售估算，均价约在1.3万/平方米左右，从其数据看，商业地段价值也不十分明显。
3.3房地产发展特点分析
1、从房地产开发项目来看，规模开发正成为市场主流，正由过去的单体楼盘为主转为现代小区，庭院型的开发为主，注重相应设施的配套建设以及“以人为本”的环境构建，对开发项目的选址、规划设计，设施更加贴近购房者需求，使房地产开发逐步走向理性成熟的发展阶段。
如：
浙江雪子集团开发的近50万平方米的“锦绣天地”，贵州名城房地产有限公司开发的“名城世家”，铜仁市东太房地产开发公司的“御风锦江”、“凯旋春天”纯住宅，铜仁市江华房地产开发有限公司开发的“锦江怡苑”，重庆伟映房地产公司开发的“时代商汇”（电梯楼）小区，环境和房屋品质都是以前楼盘无法与之相比的。
2、产品差异化不明显
一方面是产品本身差异化、个性化不明显，如户型多以三室为主，面积多集中在110-160平方米，小户型体量十分小，建筑风格整体趋同的特点也十分明显，楼盘难以发掘核心卖点。
3、品质整体欠佳，配套严重不足
从调研的各楼盘看，整体品质都有较大可提升的空间，其小区楼间距普遍较小，对私密性的设计未加以考虑，绿化品质较差，无一小区绿化较好，小区内树木均较小，同时小区内健身场所普遍缺乏。
4、江景溢价能力较弱，价值未能充分挖掘
从调研的情况看，该市房地产对江景的关注度远低于重庆市场，多个小区均实施了填江造地的开发模式，可见对江景资源的重视程度不高，同时从售价看江景溢价大约在150-300元/平方米之间，溢价不超过10%，这远低于重庆江景房的溢价能力。
5、供应量逐渐增大，竞争加剧。
在2010年房地产市场趋好和政府大力推动的背景下，铜仁房地产投资出现了飞跃式的发展，从前面的数据可见，铜仁房地产呈现出数量大、题量大、销售速度较慢的特点，因此预期竞争将日趋激烈。
6、目标客户群：
公务员，私营、个体经商业主和县级市场消费者是房市的主力客户群
Ø私营、个体经商业主：
这部分消费者较为富裕，理念也较为超前，能够接受较高品质的商品房社区。
Ø有稳定收入的公务员：
该部分购房群体有较为稳定的收入，对品质楼和价格有一定的认同感和承受力。
Ø县级市场消费者：
在铜仁市，县级消费者在房地产市场占的销售比重越来越大，根据我部调查数据，县级市场中高收入者和小孩上学等家庭都逐步有靠近中心城区的愿望，使得县级市场客户比重逐步提高，约占购房者20%。
Ø外来购房者：
铜仁受宏观政策影响相较重庆等大中城市较小，但也受到了较大的影响，尤其对外来购房者影响较大，要求条件和宏观调控政策要求基本保持一致，无其他措施帮助客户解决这一难题，普遍要求外地购房者一次性付款的特点较为突出，这一占比在调控前约占10%以上，调控后这一比例有较大的下降，估计下降至5%左右。
5、营销手段单一，营销水平低端
商品房多采取自然销售，主要由楼盘包装为主，房地产广告不多；多采用户外广告；只选用宣传单页和夹报，投放力度小，同时楼盘包装水平有限；没有一个楼盘用样板房促进销售；除几个比较知名大盘外整体销售人员的专业素质需有较大提高。
6、消费者多认可现房销售，销售周期较长
以上在售楼盘大多为现房和准现房,消费者比较认可。
从而销售周期较长，加大了开发的资金压力和财务费用。
7、随着价格的快速增长，购房者购房能力受到了极大的限制
从调研的情况看，铜仁现售住宅房屋总价主要集中在35-55万元之间，按其平均价格45万元/套看，基本相当于重庆2010年上半年的平均单套房屋总价水平，甚至高于大渡口和巴南区房屋总价水平，而铜仁真诚人口人均收入水平远低于重庆，因此其当地购房这能力受到极大的削弱，从而我部预期铜仁房地产市场在面对竞争日趋激烈的同时也将逐步进入价格缓慢增长阶段。
8、户型普遍较大，复式、跃层较受欢迎
一方面与铜仁市消费习惯和消费能力（外来人口少）有关；另一方面与其家庭的实际人口状况有关，并且一次性到位仍在市场购买行为的影响因素中占主导地位，这些因素导致铜仁购房需求以110-140平方米的三室和四室成为主力户型区间，尤其是3室成为最主要的购房需求。
9、区域价格差异较小
从调研的结果看，铜仁房地产各区域价格差异较小，尤其是住宅无明显的地段价格差异，最核心的小十字地段住宅价格在售的仅一个楼盘，其价格水平还低于火车站等片区，其区域价格差异在500元/平方米左右。
10、土地稀缺性逐步显现
从铜仁的地理结构看，其土地的稀缺性将逐步体现，除新行署川硐片区外，其余开发项目基本都有较大体量危旧房改造实施，铜仁四面环山，可供开发的土地迅速下降，在上图指示的待开发片区是铜仁现正在规划中的危旧房改造片区，这部分的改造将为市场提供较大的刚性需求，整体看铜仁土地价值将随着可发用地面积的下降而上升。
第四章未来铜仁房地产市场发展预测
随着社会经济的发展与人们消费理念的进步，铜仁市房地产市场会不断规范并成熟起来。
1、开发大规模、相对高档小区将成为趋势
铜仁市购房者已开始认识到大规模社区的优势，生活配套完备、引入专业物业管理等，这必将引导未来开发商规模化开发，并取得相当规模的市场（例如50万平方米的“锦绣天地”和28万平方米的“公园道1号”以及13.8万平方米的“锦江怡苑”都逐步取得消费者的认可和良好口碑）。
2、项目规划、产品设计、营销水平都将有极大的提高
Ø未来住宅项目将更加注重深层次开发，项目的整体规划将有所提高；排排楼、无景观、缺配套、少功能、无物管的低端楼盘将逐渐淡出市场；
Ø产品设计上也将会呈现出更多产品类型、更多户型结构、更多更合理的面积配比，以满足市场细分后日益丰富的不同住宅消费需求；
Ø在营销手段上会逐渐丰富起来，多渠道、立体化的包装宣传将会加快项目的销售速度并增加项目的附加值。
3、市场价格将保持增长的趋势
“把铜仁
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