新房地产顺德国际商业城营销策划推广方案doc 85页.docx
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新房地产顺德国际商业城营销策划推广方案doc85页
顺德国际商业城
营销策划推广方案
广州凌峻房地产策划推广机构
第一部分：
市场调研报告
第二部分：
项目分析
第三部分：
营销策划推广方案
第一部分：
市场调研报告
☐研究方法：
定点调查，抽样调查，电话访谈，资讯搜集。
☐研究地域：
顺德、番禺、南海、佛山、东莞、中山、广州。
☐抽样情况：
专业市场
商铺物业
品牌企业
☐样本特征：
专业市场开发经营者
目标投资客户群体
品牌企业经营群体
☐执行时间：
2000年12月
一、顺德概况
二、投资导向
三、投资政策
四、专业市场分部
五、专业市场调研汇总表
六、专业市场特性及发展趋势
七、市场需求分析及趋势
八、投资群体分析
九、品牌企业调研总结
十、顺德市区商铺概况
一、顺德概况
1、地理位置——地处珠江三角洲腹部，毗邻广州、佛山、东莞、中山、珠海等主要城市，距澳门50公里，
距香港64海里是重要的经济及工业城市。
2、行政划分——顺德市行政区城共辖十二个镇区，总面积806平方公里，常住人口105万，流动人口50
万，侨胞40多万人。
镇区分别包括：
大良、容桂、勒流、伦教、北窖、陈村、乐从、龙
江、杏坛、均安和德胜区。
3、基础设施——实现城乡道路、能信、供电、供水等基础设施一体化。
公路密度居全国前列，并拥有世界
级集装箱货运码头——容奇港、北喾港，同时拥有先进的通讯网络及信息高速公路。
4、服务设施——星级酒店及购物中心，文娱康体设施遍布城乡，并拥有高尔夫球场和国际学校，各种配套
设施日臻完善。
5、经济发展——顺德作为新兴的工业城市，以轻工制造为主，多种经济成份并存。
综合经济实力居全国前
列，1998年全市工农业总值645.55亿元，比20年前增长37.6倍。
业总产值605亿元，
增长24倍。
农业总产值40.55亿元。
（1）市场行业概况
顺德是新兴的工业城市，已建成以轻工制造为主，多种以济成份并存，拥有现代化先进技术设备，具有相当规模的工业生产体系。
主要行业有家用电器、燃气用具、机械、纺织、饲料、塑料制品、电子电讯、建材、服装等。
顺德是全国最大的电冰箱、空调器、微波炉、电饭货、电风扇、消毒碗柜、热水器等生产基地，拥有“科龙”、“容声”、“美的”、“万家乐”、“格兰仕”等驰名的家电品牌，被誉为“家电之都”。
（2）第三产业概况
乐从家具城、陈村花卉世界、伦教木工机械城等闻名全国的专业市场，与各种农贸市场和百货商场等构成了多种类、多功能、多层次的覆盖城乡、辐射国内外的商业市场网络。
金融、保险、房地产、旅游、中介服务等同步发展，蒸蒸日上。
到1999年9月底止，全市共兴办了“三资”企业1285家，实际利用外资24.8亿美元。
美国惠而浦、安普、日本东芝、三洋、松下、日清、为家、百乐满，加拿大北方电讯，德国博世、克虏伯，菲律宾生力啤、韩国浦项、三星以及香港台和、新世界、恒基兆业、顿壳、震雄等40多家国际知名大企业、跨国公司，都相继到顺德市投资和合作。
外贸出口市场向多彩大发展，形成“三资”企业、外贸专业公司、自营出远销五大洲100多个国家和地区。
（3）配套设施
顺德已基本实现了城乡道路、通信、供电、供水等基础设施一体化。
全市每百平方公里公路密度为49公里，居全国前列。
顺德港每天有四班次双体快喷射客船来往于顺德—香港之间，单程只需1个半小时。
还有容奇港、北窖港两个进航香港转口世界的集装箱货运码头。
拥有先进的通讯网络，开通了信息高速公路。
高档次的酒店、商场和文娱康乐场所遍布城乡，拥有高尔夫球场和国际学校，各种配套设施日臻完善。
二、投资导向
（1）农、林、牧、渔业
A、农田基塘基本建设和改造
B、优良种畜种禽、水产种苗繁育（不含我国特有的珍贵优良品种）
C、优良禽畜、水产品、花卉、蔬菜和林木品种的引进和生产
D、名特优质水产产品养殖
E、名贵花卉种植
F、蔬菜、花卉无土栽培系列化生产
G、禽畜、水产品、果树、蔬菜、花卉和林木等。
（2）工业
A、农业机械化新技术设备制造
B、轻纺工业：
复台超细、功能性、差别化化纤和产业用纤维、化纤原料生产，印染后整理配套废水处理项目，重点发展纯绵、真丝、化纤、高仿真等纤维系列产品的印染整理，中高档服装、服装面料和辅料的生产，无纺布、产业用特纤及纺织品的生产，生物工程技术食品、速冻保鲜食品、功能食品、绿色食品添加剂、基础原料和辅料的生产，新型包装材料生产，利用现有生产条件引进条件外资及技术对家电产品进行技术改造业新产品、新技术的研究和开发。
C、家业饲料添加剂和饲料蛋白资源的开发和研制
D、粮食、蔬菜、水果、肉食品、水产品等农产品加工的新技术和新设备
E、粮食、蔬菜、水果、肉食品、水产品等农产品批发交易市场建设和经营
F、蔬菜、水果、肉食品、水产品等农产品流通公司
G、生态环境整治和建设工程
H、机械及光机电一体化工业
I、数控机订、加工中心机床数控系统、机械手等设备制造
J、新型智能化、组合式配电设备元件、物种电缆的制造
K、环保机械设备的制造
L、电子通信
M、新电子元器化、高能环保电池（镍氢及锰离子第二次电池）制造
N、数字移动通信、卫星通讯和光通讯等设备的制造
O、计算机软件系统、工业仿真系统和控制系统的研究开发
P、光纤通信设备的制造
Q、输变电系统和城网电器工业
R、干式变压器、干式电抗器、干式箱变站、高朕电缆、真空开关及智控设备、智能化框架式电器元件的制造。
S、化工工业
T、催化剂、食品添加剂、水处理剂等的研制和生产
（3）商贸、旅游、房地产、金融及服务业
A、大型专业市场建设
B、汽车、建筑装饰材料、塑料、布艺等专业市场及贸易中心建设
C、顺德特色的施游项目及景点配套开发建设
D、顺德美食开发经营及中外特色烹江、食品项目
E、国际经济、对外贸易、科技、环保信息咨询
F、医药工业
G、生物工程药品及生物化学药品系统（含生化诊断试剂）开发
H、新型药工程药用包装材料、药用辅料生产
I、中成药名优产品、海洋药品的开发和研制
J、新型诊断、治疗、化验、理疗、保健用器械仪器和设备制造
K、精密仪器设备维修、售后服务
L、高新技术、新产品开发中心建设
M、文化艺术、体育、娱乐、医院及基础设施建设
N、旧城改造及高等级公路、桥梁、码头建设
O、中外合资、合作建筑业企业
（4）顺德市13个开发区汇总
1、顺德市新城区
——位于顺德市东南部，是顺德未来政治、文化、金融和信息中心。
城区面积和7万平方公里，105国道及碧林路，南北纵横穿插，即将兴建的德胜中路横贯全区。
区内西北面顺峰、太平两山耸立，东南面德胜、桂畔两河。
2、小黄圃高新技术产业开发区3、北窖工业圈
3、4、均安镇工业开发区5、富安工业区
6、大良镇南区——大型专业市场/综合商厦/9万平方米的市通中心（陆运港）/世纪小学
7、龙江镇大坝工业区8、伦教镇工业区
8、9、乐从工业园10、桂洲镇工业新区
11、陈村镇工业区12、杏坛镇开发区
13、德胜工业园
三、投资政策
1、顺德市——现代化试点城市
1999年7月，广东省委、省政府确定顺德为率先基本实现现代化试点城市，赋予顺德特殊的改革试验权和社会经济管理权。
（1）各级党委、政府有关部门更多关心、支持帮助指导并提出“三个有利于”的标准。
（2）在县级建制不变的前提下，除行政管理权由佛山市代管处，其他经济、社会、文化等方面的事务，赋予顺德
市行使地级市的管理权限，并直接对省负责。
（3）商清中央驻粤单位给予相应支持，如设立分行，外汇管理机构等。
（4）省委、省政府及省直有关部门各项业务活动，顺德市直接参加及接收有关文件及信息。
（4）按照建立社会主义市场经济体制的要求，简政放权、转变职能，加强服务、不再增设机构。
2、顺德市鼓励外商投资的有关政策
（1）财税优惠政策
（2）收费减免政策
（3）用地及资金信贷政策
3、投资方式
（1）中外合资经营
（2）、中外合作经营（3）外商独资经营
（4）、加工装配（5）补偿贸易（6）国际租赁
（7）合作开发和技术转让等形式
四、专业市场分布
顺德市专业市场分布
珠江三角洲专业市场分布
五、市场调查汇总表
1、专业市场
（1）珠江三角洲地区
区域
市场名称
经营范围
经营规划
招商条件
评价
番禺区105国道钟村路段
雄峰商城
8大行业规划装饰材料、家具、布艺、厨卫洁具、家用五金、家居工艺品。
创南中国第一高级专业商城。
占地22.6万平方米，商铺面积30万平方米，8座商厦，1幢商务中心、银行，1幢美食中心，2.5万平方米喷泉广场，经营配套规划完美。
售价：
3500元—9200元/平方米；
7折优惠，提供7成25年按揭，多种灵活付款方式，50年产权。
租金：
28—85元/平方米/月，租售合同期2-3年。
管理费：
1.5元/平方米/月;
广告费:
1元/平方米/月;
空调费:
15元/平方米/月;
*1—3年免租1个月;
*名优品牌首年免租5个月,租金3年不变。
*正处于招商阶段，将于2001年1月下旬开业。
*项目规划及付款方式，发展前景，经营档次，具有一定优势。
*推广力度和投资吸引力较低。
*对本项目具有一定的市场威胁。
番禺区大石镇海珠路
恒性商贸城
大型百货、五金、电器、日杂、塑料、文具。
有产权的大型批发市场，占地18万平方米，800间商铺，10万平方米仓库。
售价：
3680元/平方米（均价），40年产权，5成10年按揭。
折扣优惠：
一次性：
92折
按揭：
94、95、96折
分期：
95折
管理费：
25/平方米。
三年不变。
租金：
30元/平方米/月（均价）合同期3年，拥金1.2万元/间。
*首期开发600个商铺，已被内部认购50%。
*于2000年10月试业，开业后经营冷淡。
*项目包装及形象档次较低，虽然销售方式灵活多样，但缺乏市场投资吸引力。
*对本项目不具备市场威胁。
顺德市325国道乐从路段
乐从国际家私城
有家具经营为主，配套装饰精品
广东省指定最值得参观旅游、购物景点：
建筑面积20多万平方米，共分9座商场，数千厂商，是全国最具规模的专业家私，装饰精品批发中心。
停车场、仓储、商务、饮食、娱乐、配套完善，
首层租金90元/平方米/月，升至350元/平方米/月，合同期1年，3个月租金作押金，管理费1.5元/平方米。
由94年开业至今，乐从镇已形成一百万平方米家具展区，具强大的品牌效应，覆盖国、内外地区，由于专业性以家具经营为主，对项目整体影响较少，其经营规划和招商策略有可取之处。
番禺洛溪新城迎宾路旁
五洲装饰世界
装饰材料、五金交电、灯饰家具
总占地120万平方米，分2期开发，第1期开发占地92404.5平方米,铺位多达932个,仓库可使用面积6万平方米,完善服务配套。
租金：
230—350元/平方米/月，免杂资费。
广告费：
120元/月
管理费：
100元/月
定金：
500元/间
保证金：
2个月租金。
开发规模及配套完善，但租金较高，开业时间短，经营状况未尽理想，对项目整体影响较少，但部分招商范围将与本项目产生竞争。
南海盐步广佛公路
大转装饰材料城
以来报为主，并以装饰材料及涂料作配搭。
总占地10万平主米，并不断扩大开发仓储货运配套设施完善。
租金：
70—100元/平方米/月
集资费：
1000-1500元/平方米/月
保证金：
3个月租金
管理费：
3.5—5元/平方米/月
开业经营时间较长久，已形成一定经营规模，经营范围辐射全省及国内西北各大城市，对项目竞争影响较少，其单一经营性强。
东莞——富民时装城/电子展览城/家具城
西樵——布匹批发市场
南海——陶瓷装饰材料市场/综合百货日用品市场/塑料市场
番禺——易发电器城
中山——灯饰批发市场
2、广州专业市场
电器——海印电器城，西场电器城
布匹——海印布匹总汇，中大布匹市场
精品、玩具、文体用品——广州国际玩具中心，谊园文体批发市场
汽车——广东汽车城、华南汽车市场
汽车配件——广源汽配城、恒福路汽配市场
电讯——陵园西电讯城
海味、副食品——一德路海味副食品批发市场
家具——香江家私城、金海马家私城、市内各主要商场均有设之。
眼镜——人民南眼睛市场
电脑产品——广州电脑城
鞋业——广源鞋业城
皮具——梓元岗皮具城
服装——白马服装城、流花服装城
洗涤、化妆品——兴发广场
音像制品——兴发广场、音像城
家居装饰品——文德路艺术城
广州装饰材料市场商铺租赁收费一览表
编号
市场各称
区域
租金（元/m2/月）
管理费
集资费（元/m2）
保证金
水电、杂费
工商税务
1
羊城装饰材料城（附设灯饰城）
广州市南岸路22-26#
首层250-350（包库另计）
免
1000-1500
3个月租金
按商业标准收取
协助办理自行缴付
2
广东装饰材料城
广州市南岸路28#
首层：
160；
二层：
75（包库另计）。
免
1000
3个月租金
按商业标准收取
协助办理自行缴付
3
广州装饰材料城市场
广州南岸路
193-225
免
700
3个月租金
按商业标准收，
转户营:
5000元/户
协助办理自行缴付
4
星之光装饰材料城
正进行转营，全面发展文体用品批发市场。
5
安华装饰材料城（附设灯饰城）
广州市黄石东路
首层：
70-108；
二层：
20。
免
500-1000
3个月租金
水:
1.6元/吨；电:
1.45元/度（定额功率24瓦）；每千瓦增房费2000元正；电话:
自报、收工程费1000元/米；广告费：
5元/m2/月
协助办理自行缴付
3、顺德专业市场
顺德市——乐从国际家私城：
以家具经营为主，配套装饰精品。
广东省指定亦参观旅游、购物景点：
建筑面积20多万平方米，共分9座商场，数千厂商，是全国最具规模的专业家私，装饰精品批发中心。
停车场、仓储、商务、饮食、娱乐、配套完善，首层租金90元/平方米/月，升至350元/平方米/月，合同期1年，3个月租金作押金，管理费1.5元/平方米。
由94年开业至今，乐从镇已形成一百万平方米家具展区，具强大的品牌效应，覆盖国、内外地区，由于专业性以家具经营为主，对项目整体影响较少，其经营规划和招商策略有可取之处。
乐从——顺家私城、宏海家私城；伦教——国际木工机械城；大良——汽车市场。
*专业市场概况分析：
经营面积在十万平方米以上，以形成一定的规模，以租赁经营为主，专业性强，社会知名度较高，招商客户来自国、内外，而且有逐渐扩大趋势。
由于大部分专业市场是租赁经营性质，商户对产权的专业市场较为需求，主要集中在家具、建材、塑料行业买家为主。
六、专业市场特性及发展趋势
A、专业市场特性
⏹目前总体专业市场以租赁经营为主，经营成本较高，商户承受力不断加剧，而且市场上缺少永久产权大型专业市场出售。
⏹各主要大型专业市场以“低价格”作为主要招商竞争策略。
⏹市场经营环境及市场规划未尽完善，缺乏市场凝聚力。
⏹各区域专业市场规模不断扩大，专业性强，市场需求及市场份额不断扩散。
⏹部分专业市场采用销售与租赁同时进行的方式经营，在开业后缺乏长久的市场推广计划，对后期经营发展缺乏持续性。
⏹专业市场的产品科技含量较低，伪劣产品充斥市场。
经营方式陈旧，缺乏统一经营管理，市场形象受损。
B、专业市场发展趋势
⏹采用先进合理的经营规划进行市场经营。
⏹着重资讯科技及电子商务网贸易的发展，服务配套设施更趋完善。
⏹经营规模不断扩大，形成“一站式”循环消费体系。
⏹经营方式采取销售、租赁、合作分成、保底经营等多种灵活方式。
⏹注重市场的品牌形象及开业后的宣传推广计划。
⏹注重培养浓厚的商业氛围及增强市场凝聚力。
七、市场需求分析及趋势预测
1、顺德目前以家具、涂料、家用电器为主要经济支柱产业，已形成强大的销售网络，产品以外地销售为主。
2、专业市场以家具市场为主，集中在325国道乐从至龙江路段，形成逾百万平方米的专业商场，业务范围面对全国及港澳地区，知名度及甚高，影响力深远。
3、涂料及家用电器尚未形成专业市场，但已建成了强大的市场销售网络，生产企业主要依靠经销商以及开设专卖店形式，进行产品推广。
4、顺德本地消费需求以民用消费品为主，包括汽车、百货用品、服装、食品、鞋业为主，其中汽车将是主力市场之一。
5、随着顺德新城区的建设发展，及商品开发量及家居装饰的不断扩大，对建材和装饰材料、厨卫洁具、涂料的需求不断增多，市场潜力深远。
6、随着中国加入世贸，国、内外名优产品将大量涌入顺德，同时迅速占领市场，竞争将不断加剧，各专业市场将受到冲击。
八、投资群体分析
1、目标招商群体分析
*投资目的
——为获取较高的投资回报为主，包括投资者、经销商、生产企业。
*投资考虑因素
——以地段，投资经营前景、价格、项目规划及配套、发展商实力为主要考虑因素。
*投资顾虑因素
——以经营规划及配套、投资经营前景、产权、开业时间、投资承诺为顾虑因素。
*对服务配套设施的需求
——以仓储、运输、资讯、商务为主要需求。
*各行业对经营面积的需求
家具：
500—1000平方米建材：
100—1000平方米综合百货：
50--500平方米
塑料：
100—500平方米家电：
100--350平方米汽车：
300--1000平方米
饮食：
300—2000平方米银行：
500—1000平方米服装、布匹：
15—200平方米
粮油食品：
50—200平方米电信：
25—150平方米机械：
50-1000平方米
音像制品：
15—100平方米文娱康体产品：
50—800平方米药品及医疗器械:
50—250平方米
玩具：
20—150平方米化妆品：
10—100平方米涂料：
50—250平方米
皮具：
25—100平方米鞋业：
25—250平方米
*专业市场潜在投资群体分析
A、年龄特征——投资群体趋于年轻化。
其中31—35岁占25%
36—40岁占30%
41—45岁占20%
46—50岁占15%
51—55岁占10%
B、投资决策权
——以男性为主达75%，投资型客户女性比例将增大。
C、职业特性
——以私营企业及个体经营商户为主，投资型客户自各行业及自由职业者。
*房地产广告的认知度
广告知名度与楼盘知名度，普通以为广告知名度越高，楼盘知名度越高。
广告刊登频率高，推广力度大45%
广告版面大，有气势35%
广告创意独特，对品牌及企业认可20%
*房地产信息渠道的选择
九、专业市场经营者及品牌企业调研总结
*品牌企业对项目的认知分析
A、专业市场的经营规划应以市场需求为导向，提供完善的服务配套设施，创造良好的经营环境，才能吸纳大型品牌企业的进驻经营。
B、政府对项目的支持是专业市场发展的有力保障。
C、市场知名度及影响力将决定专业市场的持续扩大发展性。
D、作为顺德国际级的商业城，在经营规划上应具有超前性和创新性，面向全国及全球性市场。
区域
市场名称
调研总结
广州
番禺
顺德
南海
顺德
顺德
广东装饰材料城
恒生商贸城
乐从国际家私城
西樵布匹市场
万和集团
美的集团
专业市场注重地段及经营规划，成功的关键在于市场凝聚力的创建及市场推广。
专业市场的发展前景是投资者最为关注的，经营的投资回报率反映真正的市场价值。
市场品牌的塑造及市场推广是在市场竞争中致胜的关键，专业市场的完善服务配套是创造良好的经营环境的基础。
寻找市场空白，洞悉发展趋势，抢占市场先机是专业市场开发成功的关键。
从零散经营发展至整体经营是专业市场的发展趋势。
对项目有一定的了解，但对项目发展前景持观望态度，项目的形象及定位模糊，未能有明确的主题经营方向。
对项目未有认知，对项目面向社会招商形式有所保留。
认为产品销售以外地市场为主，并已建成完善的销售网络，若由政府组织会考虑进驻经营。
十、德市区商用物业概况表
市区商铺价格首层由9000-30000元/平方米，均价在2.3—2.5元/平方米，而且销售成绩理想，租金由40—200元/平方米/月，均价为60—80元/平方米/月。
并根据地段进行划分，主要集中在新世纪酒店及倩晖园周边为主。
投资需求仍有广阔空间，2001年完工的“华都豪庭”商铺售价在2.3—2.8万元/平方米之间，市场仍然有相当强大的承受力。
总体商用物业数量不断增多，市场比例扩大，市场竞争日趋剧烈，投资需求呈多样化发展，对项目的规划和，前景更为注重，并开始由单方面盲目追求地段、价格而转向注重项目经营规划和前景，投资回报收益等综合素质。
1、东乐路——富丽华大厦
共三层商场，每层2000多平方米；价格（售价）：
首层——2300—2500元/平方米；二层6000-7000元/平方米
整层租售。
2、新基一路：
商铺
价格：
首层——23000—25000元/平方米；夹层：
1000多元/平方米。
商铺面积：
首层——40—50平方米/间；夹层：
30余平方米/间。
3、清晖路：
汇展阁
价格：
均价5500元/平方米。
电话：
2221810。
4、东乐路与东园大街交汇处：
广德业大厦
售价：
21000—25000元/平方米；销售代理：
中创美联物业代理；电话：
2201688
5、清晖路：
新世界中心商场商场中庭临时商铺租金：
只租不售：
周六、日：
3000元/间/天
均价：
100元/平方米/月；周一至五：
1000元/间/天
管理费：
45元/平方米大型节假日：
5000元/间/天
实用率：
100%。
6、清晖园路段：
鸿叶楼（独立商铺）7、环市东路：
景鸿楼（独立商铺）
租：
80—100元/平方米/月售价：
首层——10500元/平方米
售：
18000元/平方米二层——7500元/平方米
8、丹乐路：
翠庭轩（独立商铺）9、环市北路：
恒龙阁
售价：
9000元/平方米售价：
12500元/平方米
10：
清晖园路段：
东园商场11、“华都豪庭”楼盘商场
大型集市临时性质商铺划分成38间商铺
租金：
100—200元/平方米。
售价：
23000—28000元/平方米，2001年开业。
12、信德商业城13、东康路：
建材市场街铺
大型集市式临时商业城，
升级会员 