秀水街商贸物流城建设项目可行性研究报告.docx
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秀水街商贸物流城建设项目可行性研究报告
秀水街商贸物流城建设项目
第一章总论
1.1项目及其承办单位
1.1.1项目名称、项目承办单位及立项审批部门
项目名称：
*******秀水街商贸物流城建设项目可研报告
项目承办单位：
*******国际商贸有限公司
项目负责人：
立项审批部门：
*******县发展和改革委员会
1.1.2项目建设地点
*******县撮镇*******商贸物流开发区东风大道以西，大彭路以东，女山湖路以南，淮南路以北，大约180亩，分三期开发。
1.1.3项目可行性研究报告编制单位
编制单位：
*******建筑设计研究院
工程咨询证书编号：
1.2企业（项目发起人）概况
*******国际商贸有限公司经营范围为销售鞋帽、服装、日用品、电子产品、五金交电、建材；承办展览展示活动；组织文化艺术交流活动（不含演出）；货物进出口、代理进出口、技术进出口；计算机系统服务。
1.3编制依据和原则
1.3.1编制依据
（1）*******国际商贸有限公司的编制委托书；
（2）现行的建设项目可行性研究报告内容和深度的规定；
（3）政府有关政策文件；
（4）*******国际商贸有限公司提供的各种基础数据及技术资料。
1.3.2编制原则
（1）遵循国家经济建设方针，严格控制投资规模和建设标准；
（2）项目建设必须遵守国家的各项政策、法规和法令，符合国家的产业政策、投资方向及行业和地区的规划；
（3）认真贯彻国家和省、市的文件精神，保护环境，节省水资源；
（4）认真贯彻“五化”（工厂布置一体化、生产装置露天化、建构筑物轻型化、公用工程社会化、引进技术国产化）的原则；
（5）严格执行环保、消防、劳动保护及安全卫生“三同时”的设计原则；
（6）总图布局中，严格执行消防安全等规范，合理利用厂区地势位差，减少土方工程量和节约用地；
（7）适度提高生产控制的自动化水平，以减轻操作人员劳动强度和人员总数，提高产品质量；
（8）采用成熟而先进可靠的工艺生产技术，确保项目投产后操作运行稳定、能耗低、三废排放少、产品质量好；
（9）以市场为导向，以提高产品竞争力为出发点，选择生产市场适销对路的产品，产品的品种要适应市场需求的变化，产品无论在性能上，还是在价格上均应具有较强的竞争能力；
（10）科学制订工程建设规划，确保建设质量。
以经济效益为中心，加强项目的市场调研，按照少投入、多产出、快速发展的原则和工厂设计模式改革的要求，在稳妥可靠的前提下，尽可能节省项目建设投资，实事求是地优化各项成本要素，最大限度地降低项目产品生产成本，提高项目经济效益，增强项目产品的竞争能力。
1.4项目概况
1.4.1研究范围
本可行性研究报告研究范围包括产品的市场调查、建设方案和建设规模的确定、技术方案（项目用地功能分区、各功能区生产技术方案、总平面布置及工程结构方案、园区交通组织方案）、建厂条件、公用工程及辅助生产项目的配套建设（包括总图运输、给排水、供电、土建等）、节能状况、环境保护及劳动安全卫生的措施、消防要求、招投标方案、投资估算、经济效益分析等方面，为有关部门评审提供决策依据。
1.4.2总投资
项目总投资：
42716万元
单位面积投资强度：
237.31万元/亩
1.4.3项目定员与来源
项目定员50人，生产车间均实行四班三运转制度。
来源：
公司内部调剂+社会公开招募。
1.4.4维修
本项目机电设备台套较少，设维修人员一名；车辆维修依托社会力量。
1.4.5项目实施进度
建议建设期为3年。
1.5研究结论与建议
1.5.1研究的简要综合结论
1.5.1.1该项目建设推进鞋帽等消费资料流通体制向市场化的方向不断发展，促进鞋帽商品流通的现代化，有利于摆脱目前我国鞋帽商品流通困境，提高鞋帽商品的流通效率，推进第三产业的发展。
该项目符合国家产业政策；
1.5.1.2拟建项目采取技术方案合理，建厂条件与资源优势明显，公用工程配套齐全，所采取的消防、节能、环保、职业卫生措施合理。
该项目的建设在技术方面是可行的。
1.5.1.3本项目对鞋帽商品采取现代化物流模式，对满足市场需要和促进区域经济发展起到重要的推动作用，本项目具有良好的社会效益；
1.5.1.4本项目业主具有人才优势、技术优势，为该项目的发展提供了技术和可持续发展保障；
1.5.1.5本项目业主经济实力较强，拥有一批对该项目装置的建设、运营、管理有丰富经验的管理和技术人员，这为本工程的顺利实施奠定了坚实的基础。
1.5.1.6经财务评价，本项目财务盈利能力、债务清偿能力各项指标俱佳，故本项目有较好的经济效益。
综上所述，本项目技术可行，经济效益明显，社会效益显著，市场前景广阔，是一个值得推荐的好项目。
1.5.2存在的主要问题和建议
鉴于上述研究结论，该项目具有较强的活力。
建议尽早开工建设，尽快投运。
同时抓紧安全评价和环境影响评价工作，为本项目的初步设计和施工图设计提供依据。
附：
主要技术经济指标表
主要技术经济指标表
序号
项目名称
单位
数量
备注
一
全厂定员
人
50
1
其中：
生产工人
人
35
2
管理人员
人
15
二
总占地面积
亩
180
三
全厂建筑面积
m2
160000
四
经济与财务指标
1
项目投资指标
1.1
项目总投资
万元
42716
其中：
工程投资
万元
32012
设备器具投资
万元
4000
其他费用
万元
4860.37
预备费用
万元
1843.62
2
资金筹措
万元
42716
2.1
长期借款
万元
0.00
2.2
项目资本金
万元
42716
2.3
流动资金借款
万元
0.00
3
财务盈利能力分析
3.1
财务内部收益率（FIRR）
3.1.1
项目投资所得税前
%
20.36%
3.1.2
项目投资所得税后
%
16.04%
3.2
财务净现值（FNPV）
3.2.1
项目投资所得税前
万元
28132.6
ic=10%
3.2.2
项目投资所得税后
万元
15659.0
ic=10%
3.3
投资回收期（Pt）
3.3.1
项目投资所得税前
年
6.8
3.3.2
项目投资所得税后
年
7.8
4
财务状况分析
4.1
产品销售收入
万元
130090
运营期年均值
4.2
经营成本
万元
1094
运营期年均值
4.3
总成本费用
万元
2617
运营期年均值
4.4
增值税金及附加
万元
560
运营期年均值
4.5
所得税
万元
2436.6
运营期年均值
4.6
利润总额
万元
9746.5
运营期年均值
4.7
投资利润率
%
22.82%
运营期年均值
4.8
资本金财务内部收益率
%
16.04%
运营期年均值
4.9
资本金净利润率
%
17.1%
运营期年均值
4.10
总投资收益率
%
22.8%
运营期年均值
4.11
盈亏平衡点
%
20.4%
运营期年均值
第二章项目建设的必要性分析
2.1项目提出的背景
随着现代科技和全球经济一体化的发展，现代物流业已成为黄金产业。
物流是原材料、产成品从起点至终点及相关信息有效流动的过程。
现代物流适用全新的管理理念，通过对物流全过程及要素的计划、实施和控制，将运输、仓储、装卸、加工、整理、配送、信息等环节有机结合，形成完整的供应链，从而为用户提供低成本、高效率、多功能、一体化的综合性服务。
它对加速经济循环、降低成本和提高企业竞争力具有十分重要的作用。
现代物流是流通现代化的一项重要内容，流通现代化包括现代物流、连锁经营和电子商务，其核心是现代物流，没有物流现代化就不可能有流通现代化，因为流通现代化的其它两项内容连锁经营和电子商务的发展均有赖于现代物流的支撑。
商品配送中心是现代物流的一种组成形式，是发达国家以及先进企业集团、连锁商家推崇备至、大力发展应用的一种现代营销运转方式，也是发展连锁经营必不可少的基础设施。
中央在“十一五”规划中有很多重要的决策，突出的一个是建设社会主义新农村；另一个是大力发展现代服务业，实现增长方式的转变。
这一决策有着重大的现实意义和深刻的内涵。
过去也经常提及建设新农村，但这次讲与以前讲有本质的区别，标志着中国的经济总量到了有能力工业反补农业了，城市有能力支持乡村建设了，这是一个很大的变化。
更重要的是，它意味着我国由农业国向工业化国家转变，由穷国向全面建设小康社会国家转变，由一个大国开始向强国迈进。
关于大力发展现代服务业的问题，这次提出也与以前有着本质的区别，以前强调的服务业，主要是传统服务业，生活服务业。
这次首次提出了生产性服务业的概念，就是说，把服务业作为一个产业，作为生产部门，也同样是创造价值，优先发展生产性服务业。
现代服务业与现代制造业的融合是当代经济发展的重要趋势。
属于现代服务业的物流管理在工业上的成功应用为物资流通革新提供了新的视角。
自建国以来，安徽物流业经历了计划经济和市场经济两个大的阶段，计划经济时代的物流业呈现金字塔式管理特征；而市场经济环境下，物流业呈现多元化特征。
21世纪以来，人们日益认识到物流管理的重要性，国际国内市场也致力于物流管理的研究。
但是，我省物流的建设却仍处于新生和起步阶段。
2.2国家、省相关的政策支持
国家发改委、商务部、财政部、农业部等八部门联合发布的《关于进一步做好农村商品流通工作的意见》。
商务部《关于实施“双百市场工程”的通知》。
物流业是我省重点发展的十大产业之一，去年我省出台了《安徽省现代物流业发展规划》。
规划明确提出，2009年至2015年，将大力发展三大物流区域、构筑五大物流枢纽、建设五大特色物流中心、规划五个地区性物流节点城市，力争使现代物流业成为我省有竞争力的主导产业。
本项目的建设符合国家产业政策，符合中央制定的“三农”政策。
2.3我国物流业发展现状与趋势
目前，从全国来看，我国的物流正处在起步阶段，以往我们所谓的物流只是狭窄意义上的运输或仓贮等物流的初级功能，真正的现代物流只在少数东部、南部发达地区和一些先进企业中得到了重视和发展。
在广大中西部地区和边远省区，现代意义上的物流还未真正起步。
即使在经济发达的东部沿海地区，物流的社会化、市场化程度也还很低。
据测算，目前我国企业的自有物流占整个市场规模的60％-70％左右，物流需求的匮乏使得我国物流业的发展内在动力不足，限制了物流业的发展。
我国改革开放已经30多年，随着各项基础设施的完善，经济结构的调整，我国已经具备了发展现代物流业的条件：
第一，我国虽然仍属发展中国家，但最近几年综合国力明显增强，经济总量由世界第九位跃居第三位。
第二，随着我国市场的进一步开放，合资企业、外商独资企业、国有企业投资的多元化，形成了对物流的巨大需求，也给物流业的发展注入了新的活力。
第三，我国基础设施建设和通讯网络建设步伐的加快，为物流业的发展提供了必要保障。
第四，我国已经加入WTO，意味着我国将逐渐开放各个行业，在各个领域与世界先进水平接轨，物流产业也不例外，竞争的压力之下，我国的物流企业必将奋起直追。
当前，中国已经将发展物流配送产业作为国民经济发展计划的一项重要内容，列入“十一五”规划整体蓝图之内，同时全国各个地区也开始大张旗鼓的搞自己的物流规划，其中很重要的一项就是建设本地区的物流中心城市。
这是一个好的现象，与我国物流规划的目标是相符的。
但是政府要做好合理规划，避免重复建设，浪费资源。
2.4我省物流业发展存在问题
由于我省是农业大国,农业长期生产力水平不高以及农业“重生产、轻流通”思想的影响，使得安徽物流的发展仍面临着诸多问题，主要表现在①物流的基础设施、设备建设有待进一步加强。
重点表现在如专用运输工具的建设；专用物流仓库、特种仓库等储存设施的建设；深加工能力的建设；以及物流信息技术的建设等。
②物流的资源需进一步整合，并合理配置。
物流的货场、仓库、运输车队、装卸搬运队伍、包装厂、铁路专用线和码头等自成体系，独立运作，相互之间横向联系不多，物流设施设备难以得到充分有效利用，结果造成一方面物流企业数量上供过于求，另一方面在质量上又满足不了市场需求。
③物流手段相对落后，信息化应用程度低。
④物流系统缺乏物流专业技术人才和管理人才。
⑤物流系统缺乏合理的规划和科学的管理。
规划和管理问题是当前安徽物流系统存在的突出问题，当物流日益重要而又缺少规划的情况下，往往会造成低水平重复建设，在质量、规模和效益上都不能满足要求。
2.5*******市现代物流业发展概况
近年来，*******市委、市政府高度重视商贸服务业的发展。
通过深化改革、优化结构，市场规模和辐射力不断扩大，省会商业中心城市地位日益凸显。
商贸、会展、物流行业已成为*******现代服务业的重要支撑。
目前国际和沿海金融、物流等服务业正在加速转移，这对*******来说是难得机遇。
为此，*******市商务局紧紧依靠规划引导和项目带动，重点发展会展、物流等生产性服务业，连锁经营、电子商务等新兴服务业，全面提升专业市场等传统服务业；加速新建和改造商业设施，建设高起点、高品质的现代商贸服务业集聚区，着力构建滨湖新区和老城区两大中央商务区；同时加快城市商业副中心和功能区建设，把*******建成全国重要的现代服务业基地，成为区城性商贸物流中心和会展中心。
*******撮镇已获批成立省级安徽*******商贸物流开发区及现代服务业基地，这对建设物流城来说是一个很好契机，必须加快规划和筹建工作。
2.6建设*******秀水街商贸物流城的战略意义
*******秀水街商贸物流城建设的战略意义主要体现在对*******乃至*******经济社会发展的促进作用；对区域现有的物流系统及功能的完善作用；以及对区域物流效率和企业效益的提高作用。
随着本物流城建设及其物流产业开发功能的发挥，将促进安徽省现代物流的发展和物流产业的培育，从而产生新的经济增长点，为区域经济的可持续发展提供新的产业支持，并为区域提高经济发展水平创造良好的产业布局与发展环境。
物流城的建设，将加快现代物流基础设施的建设和发展，为区域物流的合理组织提供完善的基础设施支持，使*******的物流基础设施在布局、分工和功能上更加完善，有利于区域范围内的物流合理组织。
物流城的建设，还将大大改善以*******市为中心的区域经济发展所需的社会物流环境，并通过物流城为物流管理技术的广泛应用创造依托条件的方式，促进社会经济结构调整和经济增长方式的转变，为社会物流服务与管理组织的专业化分工创造条件，为提高物流企业的经济效益和企业发展提供支持。
总之，现代物流城的建设是以物流项目开发为基础、以物流基础设施建设和物流效率提升为支持、以促进相关产业发展为中心的新的经济开发形式。
2.7建设*******秀水街商贸物流城的必要性
该物流城的建设作为该区域物流发展的重要性项目，其主要使命并不仅仅局限于园区内企业物流服务的具体运作，而是通过物流城建设建立起*******市现代物流发展的基础，积极引导和扶持区域内现代物流企业发展，并依托园区的基础设施与政策环境条件，建立起区域内现代物流运作、组织和信息管理的系统框架。
物流城的建设，将有效引导和转化安徽省潜在的物流需求，提高安徽省的物流服务供给能力和水平，甚至辐射华东地区；有利于对非社会化物流资产的整合利用和物流服务的社会化；有利于行业自律与良性竞争，为降低物流交易成本和提高物流服务效率提供有益的尝试与实践；有利于有效扩大物流服务的市场需求；通过建立良好的市场秩序，形成对物流服务企业活动的规范化与积极引导。
该物流城将依托*******市的区域优势，通过对区域宏观物流调控、微观物流组织管理以及人才培养、资产整合、基础设施建设运营等方面工作的全面实践，有效地提高经济发展的对外交流环境和内部协调条件，支持区域保持经济发展的强劲后劲和健康良好的市场竞争环境秩序，从而实现支持区域国民经济和社会发展的最终目标。
该物流城主要经营服装鞋帽及日用品，而服装鞋帽类产品具有很强的季节性和短暂的流行周期，如果市场反应速度慢，在激烈的市场竞争中，企业将付出惨重的代价。
事实上，很多企业的产品仅仅停留在流通的中间环节，根本没有达成现实的销售，巨大的库存和资金占压严重制约了企业发展。
对于畅销产品来说，只要产品出库就可以换回现金，因此，需要把握住这些产品的下线时间，尽量缩短在库时间，让产品以最快的速度到达销售终端，为企业创造价值；而对于试销产品或换季新推出的款式，需要尽量增加产品的展示、试销范围，不同区域、不同时段进行不同的搭配，一旦获得良好的市场反应，就转为畅销产品，快速生产、快速供应。
过季的品种要尽快清出柜台，换上新品种。
尤其是库存不能大量积压，否则会给企业造成很大损失。
通过建设现代化的物流园区，设立配送中心等现代物流设施，可以实现快捷的服装鞋帽供应链。
第三章物流城建设规模
3.1建设规模设计方法
物流城规模的确定是物流基础设施网络规模确定的一部分，是物流基础设施网络规划的重要内容，然而目前还没有一套较为成熟的物流城规模确定的方法体系。
国际上一般认为确定物流城规模的有效因素是由设施选址、服务的空间范围、服务市场的产品类型、物流需求量大小以及物流城的范围经济等因素综合决定的。
中国大多数学者认为，决定物流城规模的步骤主要有两步：
第一根据影响物流量的不同因素，包括GDP、进出口贸易总额、货运量以及货物周转量等，用合适的数学模型来预测物流城的全部物流量。
然后再根据物流城的面积和物流量之间的关系以及第三方物流的发展水平设计物流城的整体规模。
第二，结合国外物流城建设规模的经验值加以调整，在不同的国家、城市或区域间协调发展从而确定物流城的规模。
以下是2种物流城规模设计方法：
3.1.1北京工业大学交通研究中心推荐方法
该法由北京工业大学交通研究中心的程世东和刘小明同志提出，是一个经验公式：
这种方法在理论上是精确和可行的，它给出了微观层面上的经验公式。
但是却很难用于实践，原因在于以上的微观变量在实际中太难获得。
3.1.2东南大学交通学院推荐方法
本法系东南大学交通学院李玉民、李旭宏给出的经验公式：
这种方法具有代表性且收集数据相对容易，并有一定的实践价值。
然而，他们没能考虑辐射范围对物流城规模的影响，并且也只计算了内部运作区域的总面积，没有考虑到物流城总共的建筑面积。
另外，其他学者像姚志刚、刘志凯等提出决定物流城规模的设施主要包括企业办公楼、停车场、集装箱堆场、仓库、园区交通线路等，并对各部分规模进行阐述，从而得出物流城的规模等。
3.2*******县撮镇安徽*******商贸物流开发区规划概况
新修编的撮镇镇总体规划明确提出了撮镇以商贸物流、低碳产业、循环产业和都市农业等四大板块为主。
安徽*******商贸开发区规划总体目标：
安徽最大、国内一流的区域性商贸中心和综合性的现代物流园区。
六大平台：
承担商品展示交易、公铁水运货运枢纽、区域内配送、面向各优势产业的加工及多元化配套仓储、国际贸易以及公共信息平台等服务。
安徽*******商贸开发区规划战略定位：
●安徽*******商贸物流开发区发展定位,以*******市城市发展战略为基础,以商贸物流业为核心,依托项目所在地完善的公铁水运网络,建立面向*******市五大工业组图,辐射中部经济圈各重点城市的商贸物流基地。
●承担商品展示交易、公铁水运货运枢纽、区域内配送、面向各优势产业的加工及多元化配套仓储、国际贸易以及公共信息平台等服务。
●通过商贸物流开发区的建设和发展，吸纳、整合本地区、周边地区乃至长三角商贸物流资源，最终把商贸物流开发区打造成安徽最大、国内一流的区域性商贸中心和综合性的现代物流园区。
安徽*******商贸开发区规划主体经营包括：
●商贸企业：
国内外知名品牌连锁企业，包括家电、农副食品、建材、汽车、小商品批发和经销企业；
●国际物流企业：
运输公司、仓储企业、第三方物流公司、货代；
●国内物流企业：
货运企业、仓储企业、配送企业、货代企业、物流信息服务企业等；
●集团分支机构：
跨国公司、高成长公司的分支机构或研发中心；
●高端产品加工企业。
安徽*******商贸物流开发区功能定位：
商贸交易——批发零售：
原材料、零配件、机械设备、农机设施、特色农副产品、农用物资；物博会：
展示、论坛、交流；研发和培训
仓储包装——货物的揽收、暂存、分拣、贴标、简单加工、包装；标准库房、露天堆场存储、冷藏冷冻库房、危险品库
城市配送——为区域内各商业市场提供一体化的商品配送服务；为区域内社区、饭店、旅游景点等提供的一体化的商品配送服务；为区域内加工企业提供原材料的配送服务
生产加工——原材料加工；半成品加工；包装加工；废旧回收加工；农产品深加工
运输——公路运输：
货物区域间的长途运输业务；铁路运输：
公铁联运；内陆河运输：
与海运衔接；建立网上交易平台，提供货找车、车配货服务
配套服务——金融、电子商务服务平台；办公、生活居住、休闲区；酒店、会展中心、培训中心；公共信息服务平台；物流信息平台
3.3建设规模预测
本项目拟征地面积180亩。
项目由服装、鞋帽、日用品等物流、集散、配送中心；商品展示大厅；商贸信息中心、检验中心、配套生活区；临街商业办公综合楼等几部分组成。
一期总建筑面积16万平方米。
3.3.1临街办公楼建设规模
1号楼临街建筑面积为34000平方米，钢筋砼框架结构，设计28层，底层为临街商业门面，楼上各层为市场内商家办公用房，每层均为1000平方米。
3.3.2商品展示交易大楼建设规模
2号楼建在物流园的东南角，建筑面积为36000平方米，钢筋砼框架结构，设计五层。
每层均为7200平方米。
其中底层为商品展示大厅，二楼及以上为信息中心、检验中心、培训中心（公司自用兼对外出租）等。
3.3.3服装物流仓储中心
服装物流仓储中心总建筑面积为13500平方米，由三栋独立的建筑构成，位于物流园的东北角，分别为男装、女装、童装仓储中心。
3.3.4鞋帽物流仓储中心
鞋帽物流仓储中心总建筑面积为13500平方米，由三栋独立的建筑构成，位于物流园的西南角，分别为男鞋、女鞋、帽类仓储中心。
3.3.5日用品物流仓储中心
日用品仓储中心总建筑面积为12000平方米，位于主办公楼北侧。
3.3.6服装鞋帽批发中心
服装鞋帽批发中心总建筑面积为24000平方米，位于物流园区西北角。
3.3.7后勤服务配套中心
后勤服务配套中心总建筑面积为16200平方米。
3.3.8临街商业建筑
临街商业建筑总建筑面积为9000平方米。
3.3.9其他附属建筑
其他附属建筑如门卫、配电房等总建筑面积1800平方米。
表3—1*******物秀水街商贸物流城工程表
项目
建设面积
预算单价
综合造价
征地
180亩
10万元
1800万元
商业办公楼
34000m2
2200元/㎡
7480万元
商品展示交易楼
36000m2
2000元/㎡
7200万元
服装物流仓储中心
13500m2
1500元/㎡
2025万元
鞋帽物流仓储中心
13500m2
1500元/㎡
2025万元
日用品物流仓储中心
12000m2
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