房地产基础知识.docx
《房地产基础知识.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产基础知识.docx（91页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
房地产基础知识
房地产基础知识
目录
第一章房地产业
第一节、房地产概述
第二节、房地产经济的基本理论
第三节、房地产业概述
第二章城市土地使用制度
第一节、土地制度概述
第二节、集体土地征用
第三节、国有土地使用权出让
第四节、国有土地使用权划拨
第五节、国有土地使用权转让、出租、抵押
第六节、国有土地使用权的收回和终止
第三章房地产开发前期基本工作环节
第一节、房地产市场调研
第二节、房地产投资分析
第三节、城市房屋拆迁
第四节、城市规划设计
第四章房地产开发与建设
第一节、房地产开发经营管理制度与政策
第二节、房地产开发项目施工招标与投标
第三节、房地产开发工程管理及监理
第五章房地产交易管理
第一节房地产交易管理概述
第二节、商品房销售管理
第三节、房地产转让管理
第四节、房屋租赁管理
第五节、房地产抵押管理
第六节、房地产市场营销
第六章房地产产权登记
第一节、房地产测绘
第二节、房地产产权登记制度
第三节、房地产权属档案管理
第四节、特殊性房屋权属
第五节、其他类产权的地方规定及处理
第七章房地产物业管理
第一节、物业管理的制度与政策
第二节、物业管理的运营与特点
第八章房地产中介服务管理
第一节、房地产中介服务机构
第二节、房地产中介服务人员
第九章房地产税收及金融
第一节、房地产税收种类与制度
第二节、房地产金融（证券、抵押贷款、住房公积金、保险）
第一章房地产业
第一节、房地产概述
一、房地产基本概念
定义：
我们所说的房地产包括房产和地产，即土地及土地上的建筑物和附着物。
房产可归私人所有，但土地属于国家和集体所有，业主只有一定年期的使用权。
因此，业主所属有的是房产的所有权及该房产所占用的土地使用权。
二、房地产分类
因土地在第二章节中有单独介绍，在此我们对房屋的分类进行介绍，实际上这种分类也是房地产的分类。
1、按房屋性质进行分类
房屋、商品房、房改房、存量房、集资房、微利房、平价房、解困房、再上市房、廉租住房、花园式住房、经济适用住房、公寓式住宅等。
2、按房屋用途分类
住宅、成套住宅、非成套住宅、集体宿舍、跃层住宅、公用设施用房、商业用房、经营用房等。
3、按房屋产别分类
国有房产、直管房产、自管房产、军队房产、私有（自有）房产联营企业房产、涉外房产、其他房产、期房、有限产权房等。
4、按房屋建筑结构分类
钢结构、钢、钢筋混凝土结构、钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构、其他结构。
5、按房屋建筑楼层分类
假层、低层住宅、多层住宅、中高层住宅、高层住宅、塔式高层住宅、单元式高层住宅、通廊式高层住宅、跃层住宅
6、按房屋建筑质量分类
完好房屋、基本完好房屋、一般损坏房屋、严重损坏房屋、危险房屋。
7、按房屋建筑面积分类
房屋使用面积、房屋建筑面积、成套住宅建筑面积、产权面积房屋预测面积、房屋实测面积、共有建筑面积、套内面积等。
第二节、房地产经济基本理论
一、产权理论
产权是指民事权利主体所享有的具有经济利益的权利，包括以所有权为主的物权、债权、继承权和知识产权等，是一定社会的物质资料占用、支配、流通和分配关系的法律表现。
房地产产权是指房屋的所有权及其占用范围内的土地使用权，它是产权人在法律规定的范围内对其房地产行使占有、使用、收益和处分的权利。
二、地租理论
1、地租的概念
就各种社会经济形态下地租的最一般特征而言，地租的占有是土地所有权借以实现的经济形式。
或者说，地租是土地所有者凭借土地所有权向土地使用者让渡土地使用权时索取的超额利润。
2、地租的类型
级差地租是指不同土地或同一土地上由于土地肥力、相对位置或开发程度不同而形成的差别地租。
绝对地租是指土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得的地租。
垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租。
三、区位理论
1、区位
区位就是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现
2、区位理论
区位理论是关于人类活动的空间分布及其空间中的相互关系的学说。
具体地讲，是研究人类经济行为的空间区位选择及空间区位内经济活动优化组合的理论。
四、供求理论
房地产商品与一般商品一样，其市场价格也主要是由供给与需求所决定的，通常与需求成正相关，与供给成负相关。
供给与需求的相互作用结果是引起价格的变化和均衡。
第三节、房地产业概述
一、基本概念
房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。
二、房地产业的分类
房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。
房地产服务业又分为房地产咨询、房地产估价、房地产经纪和物业管理等。
其中又将房地产咨询、房地产估价、房地产经纪归为房地产中介服务业。
因此，房地产业的细分行业包括房地产投资开发、房地产咨询业、房地产估价业、房地产经纪业和物业管理业。
第二章城市土地使用制度
第一节、中国现行土地制度概述
《中华人民共和国宪法》（以下简称《宪法》）和《土地管理法》规定了中国现行土地所有制的性质、形式和不同形式的土地所有制的造用范围，以及土地的使用、管理制度。
一、现行的土地制度包括的基本制度
1、土地的社会主义公有制，土地按所有制形式分为国有土地和集体土地；
2、土地登记制度，县级以上人民政府对所管辖的土地进行登记造册，进行权属登记，国家保护合法的土地所有权和使用权；
3、土地有偿有限期使用制度，除国家核准的划拨土地，国有土地的使用均有相关期限规定，并需缴纳相关费用；
4、土地用途管制制度，国家制定土地利用总体规划，加强土地的管理；
5、保护耕地的制度，国家严格控制耕地转为非耕地。
二、《土地管理法实施条例》以国有土地的范围是如何规定的？
1、城市市区的土地。
2、农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地。
3、国家依法征用的土地。
4、依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地。
5、农村集体经济组织全班成员转为城镇居民后，原属于其成员集体所有的土地。
6、因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。
三、根据土地利用总体规划，将土地用途进行分类：
1、农用地
2、建设用地
3、未利用土地
四、土地权属证书的分类
1、属于国有土地的，核发《国有土地使用证》
2、属于集体土地的，核发《集体土地所有证》
3、使用集体土地的，核发《集体土地使用证》
五、现阶段，取得国有土地使用权的途径有哪些？
1、行政划拨方式（含征用集体土地）
2、国家出让方式
3、房地产转让方式（买卖、赠与或其他合法方式）
4、土地或房地产租赁方式。
第二节、集体土地征用
一、征用集体土地应遵守的原则
1、珍惜耕地，合理利用土地的原则。
坚持“十分珍惜每寸土地，合理利用每寸土地”的基本国策。
2、保证国家建设用地的原则
3、妥善安置被征地单位和农民的原则
4、有偿使用土地的原则
5、依法征地的原则
二、土地征用的特点
1、强制性，征地是国家的特有行为，被征地单位必须服从，不能也不许可提出异议。
2、经济补偿性，用地单位向被征地单位给予经济补偿，用以妥善安置被征地单位人员的生产和生活。
3、土地所有权转移，即由集体所有的土地变为国家所有的土地。
三、征收集体土地的政策规定
1、征用集体土地的前提条件
（1）国家进行经济文化、国防建设以及兴办社会公共事业和列入固定资产投资计划用地的，经批准可以征用集体土地。
（2）征用后的土地，所有权属于国家，使用权属于用地单位。
2、征收土地的批准权限
（1）征用土地实行两级审批制度：
国务院和省级人民政府。
（2）征用农地的，应先办理农用地转用手续，同时办理征地审批手续。
（3）基本农田及基本农田以外的耕地超过35hm3，其他土地超过70hm3，由国务院审批。
（4）其他用地和已批准转用的农用地，由省级人民政府审批并报国务院备案。
3、征收集体土地的程序
第一步：
征地准备及审批
（1）发布征地通告
由县或市级国土资源局在被征收土地所在地的村范围内发布征地通告，告知被征土地的村集体经济组织和村民：
征地范围、面积、补偿方式、补偿标准、安置途径以及征地用途等。
（2）征询意见
由县或市级国土资源局会同所在的乡镇政府，就征地通告的内容征询村集体经济组织和农民的意见，有不同意见的应记录在案，根据村委会或村民提出的意见分别处理并协调解决。
（3）地上附着物登记和地籍调查
由县或市级国土资源局会同被征收土地的所有权人、使用权人实地调查被征土地的四至边界、土地用途、土地面积，地上附着物种类、数量、规格等。
（4）拟订方案上报审批
由县或市级国土资源局根据征询、听证、调查、登记情况，按照审批机关对报批材料的要求拟订方案，即：
“建设项目用地呈报说明书，农用地转用方案，补充耕地方案，征地方案，供地方案。
”并报有批准权的机关审批。
第二步：
征地实施
（1）征用土地公告
公告的内容包括征地批准机关、批准文号、土地用途、范围、面积、、征地补偿标准、农业人员安置方法、办理征地补偿登记的期限。
（2）征地补偿安置方案公告
征地补偿、安置方案公告内容：
被征用土地的位置、地类、面积；地上附着物和青苗的种类、数量；需要安置的农业人口的数量；土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式；安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式；地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式； 农业人员的具体安置途径；其他有关征地补偿、安置的具体措施。
（3）支付土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费
（4）安置农业人口
（5）征收用地单位的费税
（6）协调征地争议
（7）交付土地
第三步：
征地管理
（1）签发用地证书
被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人应当在征用土地公告规定的期限内持土地权属证书（土地承包合同）到指定地点办理征地补偿登记手续。
被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人未如期办理征地补偿登记手续的，其补偿内容以市、县国土资源行政主管部门的调查结果为准。
（2）征地批准后的实施管理
（3）颁发土地使用证
（4）建立征收土地档案
四、《土地管理法》对征用集体土地补偿的规定
1、土地补偿费。
（1）土地补偿费归农村集体组织所有。
（2）征用耕地的补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的6至10倍。
（3）征用其他土地补偿费标准由省、自治区、直辖市参照专用耕地的补偿费标准规定。
2、安置补助费。
（1）由谁安置，归谁管理和使用，不需要统一安置的人员，此费用发放给个人。
（2）按照需要安置的农业人口数计算。
（3）每个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的4至6倍。
但每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的15倍。
（4）征用其他土地的安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的安置补助费标准规定。
（5）在人均耕地特别少的地区，经省级人民政府批准。
可以增加安置补助费。
但是土地补偿和安置补助费之和不得超过该土地被征用前3年平均年产值的30倍。
4、地上附着物和青苗补偿费，归其合法所有者。
征用城市郊区的菜地，用地单位应缴纳新菜地开发建设基金。
第三节、国有土地使用权出让
一、国有土地使用权出让的概念
土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
土地使用权出让应当签订出让合同。
二、土地使用权出让的计划、方式和年限
1、土地使用权出让的计划
①土地使用权出让必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。
②根据省市人民政府下达的控制指标，拟定年度出让国家土地总面积方案，并且有计划、有步骤地进行。
③出让的每幅地块、面积、年限及其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定。
④按照国务院的规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。
2、土地使用权出让的方式
土地使用权出让可以采取下列方式：
（一）协议；
（二）招标；（三）拍卖。
依照前款规定方式出让土地使用权的具体程序和步骤，由省、自治区、直辖市人民政府规定。
3、土地使用权出让的年限
土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
（一）居住用地七十年；
（二）工业用地五十年；
（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；
（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；
（五）综合或者其他用地五十年。
三、土地使用权出让合同及管理
1、土地使用权出让合同的主要内容
（1）合同的正副本。
签约双方当事人，出让地块的位置、面积、界线等自然情况；地价款数额、定金、支付方式和期限；土地使用期限；动工及开发期限；取得土地使用权的方式及违约责任等。
（2）土地使用权出让合同附件。
地块四周平面图、界桩定点、土地利用要求、城市建设管理要求、建设要求、建筑面积、限高、绿化率、建筑比例等。
（3）补充合同。
双方在土地使用权出让格式合同中尚未包括的未尽事宜，合同文本需要变换的事项等。
2、履行土地使用权出让合同应注意的事项
（1）必须按合同约定，限期开发使用土地。
超过开工期限满一年未动工的，征收土地闲置费；满二年未动工的，可无偿收回土地使用权。
因不可抗力或者政府、政府有关部门行业或者动工开发必须的前期工作造成动工开发迟延的除外。
（2）必须按合同约定的土地用途，开发使用土地。
用地单位改变土地利用条件及用途，必须取得出让方和市县人民政府规划行政管理部门的同意，变更或重新签订出让合同并相应调整地价款。
第四节、国有土地使用权划拨
一、土地使用权划拨的概念及特点
1、概念：
土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。
2、特点：
①具有两种形式：
无偿取得或土地使用者缴纳少量费用；②除特殊规定外，划拨的土地无使用期限的限制；③未经许可，不得将划拨的土地进行交易；④在国家没有法律规定之前，除出让土地以外的国有土地，均按划拨土地管理。
二、划拨土地使用权的范围
下列建设用地可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权：
（1）国家机关用地和军事用地；
（2）城市基础设施用地和公益事业用地；
（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；
（4）法律、行政法规规定的其他用地。
三、划拨土地的管理
1、划拨土地使用权可以转让、出租、抵押的前提条件
土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：
①土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；
②领有国有土地使用证；
③具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；
④依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。
2、划拨土地使用权的收回。
国家无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，根据实际情况应给原土地使用者适当补偿。
国家无偿收回划拨土地使用权，主要有以下7种情况：
①土地使用者因迁移、解散、撤销、破产或其他原因而停止使用土地。
②国家根据城市建设发展的需要和城市规划的要求收回土地使用权。
③各级司法部门没收其所有财产而收回土地使用权。
④土地使用者自动放弃土地使用权。
⑤未经原批准机关同意，连续二年未使用。
⑥不按批准用途使用土地。
⑦铁路、公路、机场、矿场等核准报废的土地。
第五节、国有土地使用权转让、出租、抵押
一、土地使用权转让
1、土地使用权转让的概念
土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。
未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。
2、土地使用权转让的条件：
（1）以出让方式取得的土地使用权转让。
《城市房地产管理法》规定：
“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
”
（2）以划拨方式取得的土地使用权转让。
《城市房地产管理法》规定：
“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。
有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
”
二、土地使用权出租
1、土地使用权出租概念
土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。
2、土地使用权出租的条件
（1）土地使用者通过出让方式取得的土地使用权可以出租。
（2）土地使用者通过转让方式取得的土地使用权可以出租。
（3）土地使用者通过各种方式依法取得的划拨土地使用权，符合下列条件，并经过土地管理部门批准，可以出租：
①土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；
②领有国有土地使用证；
③具有地上建筑物、其他附着物的合法产权证明；
④依法同土地管理部门补签了土地使用权出让合同，补交了土地出让金。
三、土地使用权抵押
土地使用权可以抵押。
土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应当签订低押合同。
土地使用权和地上建筑物、其他附着物抵押，应当依照规定办理抵押登记。
1、土地使用权抵押的概念
土地使用权抵押指通过出让和转让方式取得土地使用权的单位，为借贷或偿还债务，将其土地使用权及其地上建筑物、其他附着物向金融机构或债权人提供财产保证的行为。
土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。
地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。
2、土地使用权抵押的设定条件
（1）通过有偿出让、转让方式取得的土地使用权可以抵押。
（2）通过行政划拨方式取得的土地使用权，在补签了土地使用权出让合同、补交土地使用权出让金、领取国有土地使用证后，可以抵押。
第六节、国有土地使用权的收回和终止
一、土地使用权收回
《土地管理法》规定，下列情况可以收回土地使用权：
（1）因社会公共利益需要而提前收回土地使用权。
国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。
在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，国家可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。
（2）为实施城市规划收回土地使用权。
（3）土地使用权届满收回。
土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物有权由国家无偿取得。
（4）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的，可以收回国有土地使用权。
（5）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的，可以收回国有土地使用权。
此外，《城市房地产管理法》还规定：
以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。
超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
二、土地使用权终止
（1）地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回而终止。
（2）因土地灭失而终止。
（3）由于土地使用者抛弃而终止。
第三章房地产开发前期基本工作环节
第一节、房地产市场调研
一、房地产市场调研的重要性
市场调研是为相关企业的投资决策和管理决策提供信息的，涉及到信息的筛选、鉴别、提取、处理、分析和沟通的全过程，在房地产企业投资决策过程中的重要性大致体现在以下几个方面：
1、识别市场机会，理解持续变迁的市场环境。
2、分析市场潜力，有针对性地提出市场推广计划。
3、判断某种产品或服务的盈利性。
4、评价某种产品或服务的满意度，指出改进的关键点。
5、评价某种市场决策或管理决策的效果。
二、市场调研的方法
1、房地产市场定性研究方法
（1）小组访谈法；
（2）深度访谈法和投射法；
2、房地产市场现场调研方法
（1）询问法：
入户询问法、路上拦截法、邮寄询问法、经理询问法、电话询问法、因特网询问法。
（2）观察法和试验法。
3、按调研对象划分的方法
（1）普查；
（2）重点调研；（3）抽样调研。
三、住宅市场调研
全面系统地考察住宅市场，一般应涉及以下几个方面：
1、地区经济分析；2、人口统计特征分析；3、供求关系分析；4、价格分析
5、购买力分析；6、竞争分析；7、产品分析。
四、办公楼市场调研
办公楼市场调研的关键点：
1、地区经济分析；2、产品分析；3、市场区分析；4、需求分析；5、供给分析；6、市场吸纳速度分析；7、竞争分析。
五、商业用房市场调研
需要注意，考虑到商业用房需求的引致性特性，我们的分析中涉及两个层次，一是对商业用房本身的研究，另一是对利用商业用房进行商业经营的研究。
商业用房市场调研的关键点：
1、地区经济分析；2、商业用房产品分析；3、商业经营领域分析；4、竞争分析；5、市场容量分析；6、供求关系分析；7、商业用房盈利潜力分析。
第二节、房地产投资分析
一、房地产投资的概念
1、投资的概念
投资是为了获取预期收益而事先投入资金的活动，是以现在的、较确定的资金，去换取未来的、较不确定但预期比现在要多的资金。
2、房地产投资的概念
房地产投资是指以房地产为对象的投资，是借助于房地产来获取收益的投资行为。
投资经历的三个阶段：
（1）投资机会寻找；
（2）投资机会评价，包括投资项目评价、投资方案评价；（3）投资机会选择。
二、资金的时间价值
1、概念：
资金的时间价值又称为货币的时间价值，指现在的资金比将来的资金有更高的价值。
2、资金的时间价值存在的原因
（1）通货膨胀：
商品和服务的货币价格总水平的持续上涨现象，即物价的持续普遍上涨；
（2）承担风险：
收到资金的不确定性；（3）资金增值：
把资金投入到生活或流通领域后，它会随着时间的推移而产生增值；（4）机会成本：
在互斥的选择中，选择其中一个而非另一个所放弃的收益。
3、基本概念及换算公式
（1）利率和利息：
利息从贷款人的角度来说，是贷款人将资金借给他人使用所获得的报酬；从借款人的角度来说，是借款人使用他人的资金所支付的成本。
利率是指单位时间内的利息与本金的比率。
（2）单利的计算公式：
I=P×i×nF=P×（1+i×n）
（3）复利的计算公式：
I=P×[（1+i）n-1]F=P×（1+i）n
（4）单利（i1）和复利（i2）的换算公式：
i1=[（1+i2）n-1]/ni2=（1+i1×n）1/n-1
（5）名义利率（i）和实际利率（r）的换算公式：
i=[（1+r/m）m-1
所谓名义利率r，是指计息周期利率i乘以一个利率周期内的计息周期数m所得的利率周期利率
升级会员 