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15土地市场与土地市场制度

第十五章土地市场与土地市场制度

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1377                        发布时间：

2006-9-1414:

33:

22

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导读

1.本章内容

     土地市场是配置土地资源最基本的手段之一，但由于各国土地产权制度的差异，使土地市场呈现不同的特征。

本章主要介绍土地市场的基本特点、基本模式、中国土地市场发育的现状以及土地市场制度的基本特征。

2.学习要点

（1）了解土地市场的基本内涵与功能。

（2）不同土地市场模式之间的差异、形成的原因，以及对我国发展土地市场的借鉴意义。

     （3）中国土地市场及土地市场制度的形成与发展、目前存在的主要的缺陷及问题。

     （4）掌握我国土地市场制度建设的目标与方向。

3.课外阅读资料

（1）毕宝德等：

土地经济学（第二章），中国人民大学出版社，2001年，北京

（2）胡存智、宫玉泉：

《新世纪中国土地市场建设大趋势》，《中国土地科学》，2001年第1期

     （3）王玉堂：

《灰色土地市场的博弈分析：

成因、对策与创新障碍》，《管理世界》，1999年第2期

第一节 土地市场的概念和功能

     土地市场作为土地资源配置的基本手段，和资本、产品等其他市场一样在社会生活中扮演着重要的角色，是市场经济国家市场体系中相当重要的组成部分。

成熟市场经济国家土地市场的出现、发展经历了相当长的历史，土地市场的发育相当成熟。

一、土地市场的概念

     土地市场：

是指土地产权流动中所发生的土地供求双方关系以及整个产权交易领域。

     土地市场的主体是土地供求双方，即土地买卖双方或租让、受让双方，土地市场交易的客体并非土地本身，而是土地产权，包括所有权、使用权、租赁权等一系列的权能。

     土地市场上交易权利的不同构成了土地市场的不同形式或种类。

基本的形态：

土地所有权让渡关系和土地使用权让渡关系。

二、土地市场的特征

     雷利.巴洛维教授认为不动产市场具有如下的特点：

（1）不动产市场只是针对待售财产供给量的一部分而言。

（2）产品位置的固定性。

     （3）产品的非标准化和异质性。

     （4）对当地供求关系的依赖性。

     （5）高额交易。

     （6）同时有信贷需求。

     （7）存在影响不动产需求的特别法律条款。

     （8）普通买者的非经常性参与。

     （9）需要广泛的经纪人服务。

     一般而言，土地市场具有如下的特征：

（一）  地域性

     产品位置的固定性，使土地市场具有强烈的地域性特点。

而且地域性的特点决定了土地市场竞争的不充分，交易效率相对较低。

     表15-1：

2000年－2003年香港和南京两地土地批租均价表

   平均地价（万元）   城 市

2000年

2001年

2002年

香港

4.12

6.21

3.14

南京

0.30

0.25

0.29

（二）不充分竞争

     土地市场参与者不多，市场信息获取较难，使竞争不充分。

     （三）层次性

     由于土地市场上交易的内容（权利）不一样，因此存在不同层次的交易市场。

     （四）供给弹性小

     土地不仅自然供给弹性小，而且经济供给弹性较低。

     （五）政府管制严格

     由于土地资源的利用对社会经济发展的影响巨大，因此政府会对土地市场的交易权利、规模、形式等多方面进行干预。

三、土地市场的功能及运作

     土地市场具备一般市场所具有的功能，但由于土地位置的固定性，使土地市场的功能较之一般生产要素的功能更为复杂：

（一）优化配置土地资源

     行政划拨方式是计划经济条件下的土地资源的配置方式，但由于行政划拨的方式是政府应用行政手段来配置土地资源，这种方式的效率是很低下的，容易造成土地资源的巨大浪费。

目前中国正在对这种配置的方式进行改革，引入市场配置的方法。

     为什么市场配置手段会优于行政划拨？

       提示：

价格机制的作用

               市场发挥作用的前提

（二）调整产业结构，优化生产力布局

      产业结构的优化就是要求和要素的价格相对应，满足边际要素的投入和边际要素产出相对应。

优化生产力布局，还结合了土地资源在空间上分布的特点。

为什么？

     提示：

土地资源的利用尤其是农业利用还需要考虑气候、水利等自然条件。

               城市的郊区生产蔬菜等，远郊区生产水稻等。

城市的中心区是商业服务业等，而次中心区是工业、加工业等，远中心区是居民的住宅等。

     （三）健全市场体系，实现生产要素的最佳组合

     土地资源的市场化配置，不仅能够改善土地资源的配置效率，而且能够改善其他如金融市场、劳动力市场等多个市场的配置效率，提高要素的产出水平。

     土地市场良好运行的条件：

（一）市场经济环境

      价格机制和风险机制等基本的市场环境。

（二）土地产权明晰

     土地产权是市场交易的客体，因此必须是界定清楚的。

     （三）金融市场的外部支持

     为什么？

提示：

土地本身的价值量大小

     （四）相应的外部法规条件

     （五）良好的市场中介机构运作

四、土地市场的运行模式与机制

     土地市场的运行模式：

两种模式：

以土地私有制为基础的完全市场模式和以土地国家所有为基础的市场竞争模式。

     介绍两种模式的不同之处：

     所有制形式不同、市场交易的客体不同、市场竞争的激烈程度不同。

对两种模式运行效率的判断？

是否相同？

第二节中国土地市场的现状与发展趋势

     本节内容简单回顾中国土地市场形成、发展并不断完善的进程，分析目前土地市场建设中仍然存在的主要问题。

一、中国土地市场体系的形成与发展

（一）中国土地市场形成的过程

     1．明国时期的土地市场的形成。

     民国时期就已经形成较为完善的土地市场格局。

     2．20世纪50年代逐步建立了社会主义计划经济体制。

城市土地属于国家所有，实行由计划决定（投资决定）的行政划拨、无偿（？

）无限期使用制度。

     农村土地集体所有，集体使用。

否认市场对土地资源配置的根本性作用。

     3．20世纪80年代逐步土地使用制度改革，市场经济体制逐步建立。

所有制形式没有发生变化，但在土地资源配置过程中引入市场机制。

     具体不同时期的介绍：

     1978年农村家庭联产承包责任制。

     土地使用制度改革。

     土地市场的发育。

     土地市场的不断发育完善。

     表15-2：

1992年到1996年土地市场运行的基本情况

     插入图

二、中国土地市场体系目前的格局

     中国城市土地市场目前形成了土地使用权出让市场、土地使用权转让市场、土地使用权租赁市场和土地使用权抵押市场，下面逐一介绍：

（一）土地使用权出让市场

     土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

     通过出让的国有土地使用权可以转让、出租和抵押。

     出让的形式有协议、招标和拍卖。

     国有企业改制过程中还出现了作价入股、授权经营等形式。

（二）土地使用权转让市场

     土地使用权转让是指国有土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。

     土地使用权转让市场是一个竞争性市场。

     （三）土地使用权租赁市场

     土地使用权租赁是指土地所有者或土地使用者作为出租人将土地使用权出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

     承租人获得的是债权，而非物权。

     （四）土地使用权抵押市场

土地使用权抵押是指土地使用权人（抵押人）以其合法的土地使用权以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

     土地抵押是土地开发商取得资金的主要融资途径。

     中国农村土地市场由于受到法律的限制不能从事出让等活动，因此中国农村土地市场除农户土地的转包流转之外，目前主要的形式有‘四荒地’拍卖、山地流转、土地股份化等几种形式：

（一）‘四荒’地拍卖（荒山、荒沟、荒丘、荒滩等）

     拍卖‘四荒’地，起始于20世纪90年代

（二）山地流转

    1990年湖南怀化地区将山地承包制度引入山地制度改革。

     （三）农村土地股份化

     广东南海市对全市的农村集体土地及其集体资产作价入股，以股份的形式配置给全市的农民。

     目前中国农村除了公开合法的土地市场之外，还存在非法（隐性）土地市场。

主要表现为集体或农民个人为追求比较利益而将土地非法进入城市非农建设用地市场。

     中国土地征用

     土地征用是国家强制性将农民集体所有土地转为国家所有，并对农民集体和农民实行一定补偿的行为。

由于它是政府实施的强制性行为，目前尚不认为是一种市场化的行为。

     中国征地制度改革

      由于各地的土地征用的实践中，往往忽视对农民集体以及农民利益的保护，导致征地过程非常的难，地方政府随意扩大征地范围，征地过程引发的社会矛盾突出，因此中国征地制度面临全面改革。

主要的原则为征地过程中需要引入市场机制、严格界定征地的范围等。

     更多详细的内容：

     中国土地储备制度

     城市土地储备制度实际上是法律规范下土地使用权的调节转换机制，即由政府或委托的机构通过征购、回收等形式，从分散的土地使用者手中，把土地集中起来，并由政府或政府委托的机构组织土地开发，在完成了房屋拆迁、土地平整等一系列前期开发工作后，根据城市经济发展对土地的需求或土地供应计划，有计划地将土地投放市场。

其一般运作模式主要由收购、储备、出让三个环节构成，如图15-1所示。

图15-1城市土地收购储备机制

（一）城市土地储备制度目前的主要步骤：

     1.土地收购　即城市政府根据土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划等的要求，结合城市产业结构调整和产业升级目标，对城市市区内拟入市的国有土地和拟征用的农用地进行统一回收、收购、置换或征用，纳入土地收购储备体系。

     2.土地储备　一般包括两个内容：

①对收购的土地，根据城市规划、土地利用规划等，由土地储备机构负责组织进行前期开发或再开发，包括拆迁、平整、基础设施建设等，即整理阶段。

②储备及其经营管理。

土地储备一般有实物储备、规划红线储备、信息储备三种形式；经营管理是指在储备期间依法将部分储备土地使用权进行出租、抵押或临时改变用途， 以防止土地闲置或浪费。

     3.土地出让　即对已进入土地储备库的储备土地，由土地储备机构根据城市发展需要和土地市场需求制定土地供应计划，有计划地向用地单位供应土地。

（二）城市土地储备制度的完善

     对城市土地储备制度的完善目前存在很多的讨论，集中在土地储备资金的筹措、资金的管理、土地收购的范围等。

第三节 中国土地市场制度建设

     加强和改善政府对土地市场制度建设成为目前土地市场发育的关键，成熟市场经济国家对土地市场干预必须遵循必要的规则。

（一）政府对土地市场管理的原则

     1．坚持以市场配置资源为主要的手段

     2．政府对市场的干预应该坚持实现土地资源优化配置的原则

     3．平稳发展的原则

（二）中国土地市场制度建设的主要内容

     1．充分发挥价格机制的作用

     2．充分引入竞争机制

     3．完善中介机制

     政府管理土地市场的基本手段

（一）法律手段

     土地登记制度、闲置回收制度、耕地占用补偿制度等都是政府应用法律法规来调节土地市场运行的基本的手段。

（二）经济手段

     1．税收措施

     目前我国已经建立了较为完备的税收措施，通过征收城镇土地使用税、土地增殖税、耕地占用税等来调控土地市场。

     2．金融措施

     对房地产开发贷款利率等水平的调节可以影响土地需求水平，从而改善土地市场的供求关系，避免土地市场大的波动。

     （三）行政手段

     通过建立有形土地市场、土地储备制度、规范中介机构等手段实现对土地市场的干预。

课外思考题

1．中国城市土地市场的运行效率如何？

请给出简短的分析过程。

2．请简述为什么土地市场的发育需要良好发育的金融市场的支持？

3．政府应该在土地市场发育的过程中发挥何种作用？

4．土地市场波动产生的原因以及政府在消除波动方面所能够发挥的作用？

5．试述土地产权与土地市场运行的关系？

6．中国农村土地市场发育的地区差异形成的原因是什么？

参考文献

[1]毕宝德.土地经济学.北京：

中国人民大学出版社,2001

[2]陈江龙、曲福田.城市土地储备制度运行的机制.宏观经济探讨，2001？

[3]张安录、毛泓：

《农地城市流转与土地一级市场均衡》，《华中师范大学学报》，2000年第2期

[4]张红宇：

《中国农村土地产权政策：

持续创新》，《管理世界》，1998年第6期

170．

[5]张宏斌、贾生华：

《城市土地储备制度的功能定位及其实现机制》，《城市规划》，2000年第4期

[6]张敬东：

《中国城市土地配置方式》，见中国社会科学院与美国纽约公共管理研究所合作项目报告《中国城市土地使用与管理》，北京，经济科学出版社，1994

[7]郑景骥主编：

《中国农村土地使用与管理制度研究》，西南财经大学出版社，1997年，成都

[8]周诚：

《从改造农村土地产权制度到改造农村集体经济》，《不动产纵横》，2001年第1期

[9]周诚：

《土地经济问题》，华南理工大学出版社，1997年