贷款过程中常见问题解析.docx

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贷款过程中常见问题解析

一、房子之前在银行有贷款，还能做二次抵押吗？

如果客户之前在银行有过贷款，跟其能否再做二次抵押并没有必然的联系。

客户如果想要做二押，首先要满足一些基本的前提条件，如：

1）要求客户上海的房产在上海市内银行做过一次抵押贷款且未到期

2）房子50㎡以上，房龄20年以内

3）房子贷款的余额小于现在房价的七成

4）客户征信良好

其次，在满足了以上一些基本条件后，每一家做二押的银行针对自己的产品还有一些特定的要求，如：

中银消费的二次抵押要求房子现估值150万以上等，在这里就不一一累述了。

此外，针对房子有过贷款的客户，不一定非得通过二次抵押来获得更多的贷款，还要根据客户此次融资的金额以及能接受的成本来设计方案，我们在实操的过程中，有的会建议客户把原贷款还掉，重新申请新的贷款，这样有时候额度会高一些，成本也会低很多；对于再次融资的客户，如果资金需求量不是太高，时间比较紧急的，我们会建议客户做信用类贷款，所以具体方案是根据客户的实际情况及需求来制定的。

二、贷款有哪几种还款方式？

等额本息还款法、等额本金还款法、按月付息，到期还本法是贷款中最常见的3种还款方式。

首先我们先分析一下这3种还款方式的利弊。

等额本息还款法

优势：

（1）每月还款金额相同，方便记忆；

（2）前期每月还款少，故还款压力小；

（3）此种还款方式，一般可申请较长的贷款期限（10年甚至更长），还款压力降低，适合项目周期较长，回款较慢的客户。

以贷款金额100万，贷款期限10年，现行基准利率上浮20%，则年利率为7.86%为例，按照此种还款方式，月还款额为12059元,十年利息总额为447069元

劣势：

与等额本金还款法相比，每期本金还款较少，总利息付出较高；

与按月付息，到期还本相比，每月都需偿还本金，资金利用率低；

等额本金还款法

优势：

（1）前期每月还款多，总利息支付比较少；

（2）同等额本息还款法，一般可申请较长的贷款期限（10年甚至更长）。

劣势：

（1）前期每月还款多，故还款压力大；如果不能按时归还就会造成贷款逾期影响征信；

（2）每个月还款数字不一样，难记！

按月付息，到期还本法

优势：

每月仅需支付利息，不需偿还本金，还款压力小，资金利用率高；较适合资金周期率快，回款周期短的客户；

一般是三年授信，一年到期转一次，如果第二年资金充裕了，不需要这笔贷款了，就不去银行办理续贷授信即可，无任何违约金。

劣势：

一年期后的还款压力大，一年期满后，必须要把本金还进去。

如果资金安排不到位的话，可能会出现逾期，影响征信，去民间拆借资金成本高，有一定风险。

第二年是否续贷成功是个问题，在实际操作中融百科遇到过很多例由于各种原因未续贷成功的案例。

如在每年的11、12月份申请的贷款，次年的这个时候很可能会因为额度问题或者是政策变化而影响到续贷，导致贷款无法续批；银行分管相应业务的人员变动、相应业务的坏账率升高、客户未按银行要求的回报给予银行等等都会导致续贷失败。

贷款周期短，基本最长授信期限为3年，且一年一还，重新续贷，不适合项目周期长的客户。

综上所述，每种还款方式都有优劣势，客户在选择时，一定根据自己的实际资金安排为依据，没有最优，适合的就是最好的！

三、之前的信用记录不好还能贷款吗？

在回答“关于信用记录不好，能否贷款的问题”之前，我想大家首先要知道什么是信用记录以及怎样查询自己的信用记录？

其实，所谓的信用记录也就是我们常说的个人征信报告情况，它分为个人信用报告和企业信用报告，是由中国人民银行征信中心出具的记载个人信用信息的记录。

征信报告主要包括以下几方面信息：

1、个人基本信息：

包括姓名、证件类型及号码、通讯地址、联系方式、婚姻状况、居住信息、职业信息等；

2、信用交易信息，包括信用卡信息、贷款信息、其他信用信息；

3、其他信息，如个人公积金、养老金信息等。

一般我们贷款所要注意的主要是客户的信用交易信息这一块，我们需要了解客户名下的贷款及信用卡使用状况和还款情况；如果客户的还款情况良好，且不存在任何逾期，对于银行来说可能就是比较优质的客户。

一般情况下，信用类贷款对于客户的信用记录要求较为严格，所以如果说客户的征信较差，比如说有贷款逾期尤其是当前有逾期，贷款难度就会相对较高。

四、抵押贷款一般的办理流程是什么样的？

抵押贷款的周期相对较长，一般情况下要申请一笔抵押贷款除了做好前期的咨询和铺垫工作外，还要经过以下的流程：

第一歩，与银行客户经理沟通，银行认定该笔贷款可行性后，由借款人本人授权贷款银行，查询自己的征信情况；

第二歩，若客户征信无问题，客户提供其抵押物权证，由贷款银行评估其房产或其他抵押物价值，并初步预判可待贷款额度；

第三歩，以上前期工作完成后，产权人及其配偶要携带贷款所需的材料（如借款人及其身份证、房产证、户口本、结婚证、收入证明等），到贷款银行签订贷款合同，提交银行审批；

第四步，银行审批结果通过后，并按照贷款银行的要求，补交用途合同等一些后续银行所需要的材料及其他事宜，等待银行终审结果；

第五歩，终审通过后，双方填写签订借款合同、担保合同并办理相关公证、抵押登记手续等。

第六步，手续办理齐全后，等待放款。

以上只是简单介绍了抵押类贷款所需要的一些基本流程，根据贷款种类的不同，如二押、加按揭、或者是牵涉到垫资过桥等方面的抵押类贷款，实际操作起来会较为复杂一些。

五、如何预判抵押贷款能贷的金额

首先要判断客户要做的抵押类贷款属于哪一种抵押。

一般情况下，抵押类贷款有房屋按揭贷款、清房抵押、房屋二次抵押、厂房按揭、厂房抵押、厂房二押等（汽车抵押不常做）。

房屋按揭贷款：

首套房可贷房屋价值的七成，二套房四成（厂房五至六成）；

清房抵押：

原则上可贷至房价的七成，部分银行的产品可以贷的更高（厂房六成）；

房屋二次抵押：

抵押房价值的而成，且加上之前的贷款余额不超过现在房价的七成（厂房不超过六成）；

除了以上简单按照抵押物价值的成数来确定大概的贷款金额外，贷款额度还要根据自己的还贷能力决定。

对于上班族，银行一般会看客户的收入情况，一般是需要客户提供个人流水，来去推断客户收入情况；对于企业贷款，银行要看该企业所处的行业、销售额及利润率，来确定企业的还款能力。

除此之外，经办行会先审核客户的贷款用途，同时会对抵押物、个人资信、还款情况等要素进行综合评估。

六、动迁安置房能办理银行贷款吗？

动迁安置房属于银行限制类房产，动迁安置房必须要求其自登记之日起满三年才能上市交易，故动迁安置房也要登记满三年之后才能做抵押。

在办理抵押贷款中一般要支付哪些费用？

分别支付给哪些机构？

抵押类贷款主要费用有评估费（房屋评估值的千分之一）、公证费（贷款额的0.2—0.3%）、抵押登记费（一般是40-80元）等，部分银行可能还会要求客户交一部分保证金或保险等。

其中评估费支付给评估公司；公证费支付给公证处；抵押登记费支付给房地产交易中心。

产权证上有未成年人且在国外留学，需要办理房产抵押贷款，未成年人不回来签字可以吗？

若产证上有孩子名字，并且孩子在国外不能回来，这时要分三种情况讨论。

一是，如果孩子未成年，则只需要提供小孩的出生证明就可以了，孩子不需要回来签字；二是，若孩子已成年，则需客户的孩子到当地的大使馆去做授权委托（未婚的要开单身证明，已婚的要求其配偶要到场签字或作公证委托），这样的话孩子也不需要回来签字。

七、去哪里拉流水单？

流水单其实就是你账户的出入账记录。

查询个人的流水账，客户只需持本人身份证及银行卡到相应银行柜台办理即可，此项业务为免费业务，非客户原因，银行不得以任何理由拒绝。

注意，银行打印的流水，一定要盖章才有效！

还有很多客户拿着自己的存折在ATM机上打印对账单，此种流水一般银行不认。

企业账户的对公流水账单，可以有两种形式，一种是银行每个月寄到公司去的对账单。

如果该对账单遗失了或者财务做账存档了，无法提供出来，可以去对公账户开户行打印。

一般需要带上公司营业执照，个人身份证，公章等材料。

八、什么是受托支付？

为什么贷款要受托支付？

能自主支付吗？

受托支付是贷款资金的一种支付方式，指贷款人（银行等金融机构）根据借款人的提款申请和支付委托，将贷款资金支付给符合合同约定用途的借款人交易人交易对象，受托支付与自主支付的区别在于，在款项发放之前银行会对贷款资金进行用途审核，这样借款人对贷款资金的使用就受到了限制。

目的是为了减小贷款被挪用的风险，最终意义是有助于提高商业银行强化科学的贷款全流程管理贷款发放的质量，也有利于管理，可以真正实现贷款管理商业银行增强贷款风险管理模式从粗放型走向精细化。

受托支付的放款方式往往与贷款用途有关，一般情况下，个人消费贷款和公司经营性贷款都会涉及到受托支付。

九、“10年授信，单笔贷款使用期限最长为5年”，求解释？

“10年授信，单笔贷款使用期限最长为5年”的意思是说，你申请的贷款的授信总时限为10年，在这10年内，只要银行认定你的贷款用途等条件合理，你可以自主选择是否使用这笔贷款，但是每一笔贷款的期限最长只能选择到5年的。

比如说，你第一笔贷款选择的期限是三年，那么只要在这10年之内，你把本笔贷款结清之后，你是可以继续向银行申请这笔贷款的，同样的再申请的贷款期限最长也只能是5年。

十、房产证就我一个人，为什么办理抵押贷款需要我先生签字？

办理抵押贷款时，是必须要求产权人及其配偶都出面签字的，因为牵涉到夫妻共同财产分配问题。

同时，结了婚之后房子就是共同财产借款也属于共同负债，夫妻双方共同承担还款责任，所以都是需要双方签字的。

十一、我几年前离婚了，现在去银行办理抵押贷款，出示了离婚证后，银行让我出示单身证明，这是为什么？

难倒离婚证不能证明我已经离婚了吗？

我不是上海人，单身证明去哪里开？

一般银行贷款时为了衡量借款人的还款能力会了解借款人目前的婚姻状况，无论是已婚、未婚、还是离异，都必须出具有效的婚姻证明。

如果说借款人已离婚，则必须提供离婚证和离婚协议或单身证明，因为离婚了不代表是单身，还有再结婚的权利。

单身证明又叫做”未婚证明“，法律上的全名叫做“无婚姻登记记录证明”，是证明当事人截止到某个时间是否在民政部门有过婚姻登记的书面证明，一般由户口所在地的民政部门开具。

十二、户口本丢了，还未补办下来，办理贷款，银行需要我提供，我该怎么办？

若在办理贷款时户口本丢失，则需要借款人及其配偶需要回到其户籍所在地开具户籍证明。

十三、为什么我的个人征信报告上显示的是单身，银行还需要我提供单身证明？

我不是本地人，单身证明去哪里开？

征信报告上的一些基本信息是5年更新的，所以上面的信息可能没办法反映当时的基本情况的。

同时征信报告上的单身情况不具有法律效应，因为是自己自由填写的，也有可能不属实，不能够充分证明借款人真实的婚姻情况，故需要另外开具单身证明。

至于单身证明，一般由户口所在地的民政部门开具。

十四、我未来有创业计划，2年后有打算去银行办理信用贷款，现在手里有1张信用卡，请问我用信用卡对办理信用贷款会有影响吗？

信用卡使用情况会对办理信用类贷款影响较大，具体表现在：

信用卡的使用记录直接会影响您的个人征信记录。

合理使用信用卡，能够有效改善自己的信用等级，对以后办理信用贷款帮助较大，良好是信用卡使用记录会给信用贷款加分，这要求客户在使用信用卡时要养成良好的还款习惯，不拖欠、不逾期。

但在申请信用贷款时，如果当时信用卡的使用金额过高，如达到信用卡额度的80%，且信用卡额度比较高，银行会认为客户的负债较高，对申请信用贷款不利。

十五、有一套房，想去银行办理抵押贷款，银行要我提供备用房，为什么？

我有房子可以抵押不就行了吗？

准确的来说，工作单位以及职位比较好，房子比较好，且贷款金额较少的情况下，还是可以做的。

但是一般来说都需要备用房。

需要的原因无非是银行为了规避这笔贷款的风险性。

银行会考虑在借款人无力偿还贷款、处置房屋时借款人无处安置所带来的问题。

提供备用房是为了在发生坏账的情况下，既能保证银行可以处置抵押物，又能保证债务人有备用房可住，这也是法律不仅保护债权人权利也保护债务人权利的一种表现。

但是对于备用房的要求来说还是蛮宽泛的，可以是使用权房。

或者是商铺、办公楼等等。

十六、我今年62岁了，还能办理贷款吗？

每个银行对于借款人的年龄要求不一样，但一般情况下，借款人年龄在55周岁以下办理贷款相对来说较为合适，超过60周岁办理贷款会比较困难，但也不是一定不能做，个别银行和金融机构还是可以考虑的。

如如果超过60周岁，虽然退休但你又被原单位返聘回去工作，有一定的工资流水，那还是有银行可以操作的。

我月收入1万，每个月固定打工资卡里的，和我工资一样的同事去银行办理了10万的信用贷款，我也想去银行办理，结果被银行拒绝了，银行说我的信用卡负债比较高，我的信用卡额度5万，每个月用掉4.5万左右，这个负债算高吗？

信用卡额度五万，每月用掉4.5万，这属于典型的那种信用卡“刷爆”了的情况，每个月五万额度信用卡，相当月每月五千的月供，而客户仅有每月一万元的收入，负债相对来说较高，做信用类贷款比较困难。