成都市商务写字楼等级划分DOC.docx

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成都市商务写字楼等级划分

1　范围

本标准规定了商务写字楼（以下简称写字楼）的术语和定义、总则以及等级划分的依据和要求。

本标准适用于成都市行政区域内土地性质为商业用地的商务写字楼的等级划分，其他土地性质或其它类型（如自持自用等）的写字楼等级划分可参照使用。

2　规范性引用文件

下列文件对于本文件的应用是必不可少的。

凡是注日期的引用文件，仅所注日期的版本适用于本文件。

凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。

GB19577-2004冷水机组能效限定值及能源效率等级

GB50009建筑结构荷载规范

GB50011建筑抗震设计规范

GB50016建筑设计防火规范

GB50045-95 高层民用建筑设计防火规范（2005年版）

GB 50189 公共建筑节能设计标准

GB50210建筑装饰装修工程质量验收规范

JGJ3 高层建筑混凝土结构技术规程

JGJ50城市道路和建筑物无障碍设计规范

JGJ67-2006办公建筑设计规范

JGJ99 高层民用建筑钢结构技术规程

JGJ/T229民用建筑绿色设计规范

CJJ14-2005城市公共厕所设计标准

DB510100/T013 写字楼物业服务规范

3　术语和定义

下列术语和定义适用于本标准。

3.1　

商务写字楼

在统一的物业管理下，以商务为主，由一种或数种单元办公平面组成的租赁办公建筑。

[JGJ67-2007，定义2.0.5]

3.2　 

得房率

套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

套（单元）建筑面积=套内建筑面积+分摊得公用建筑面积。

3.3　 

智能化集成系统

将不同功能的建筑智能化系统，通过统一的信息平台实现集成，以形成具有信息汇集、资源共享及优化管理等综合功能的系统。

[GB/T50314-2006，定义2.02]

4　缩略语

下列缩略语适用于本标准。

ISDN：

综合业务数字网（IntegratedServicesDigitalNetwork）

DDN:

数字数据网（DigitalDataNetwork）

T1:

24路脉码调制网络

5　总则

5.1　本标准将写字楼划分为三个等级，从高到低依次为超甲级写字楼、甲级写字楼和乙级写字楼。

5.2　写字楼等级划分包括地理位置、业权状态、客户品质、硬件要求和服务要求五大要素的内容，每项要素均有与之对应的等级要求。

5.3　除非本标准有更高要求，写字楼的建筑、设施设备、服务项目和运行管理应符合办公建筑、安全、消防、卫生、环境保护等现行的国家有关法规和标准。

6　等级要求

6.1　超甲级写字楼

6.1.1　地理位置

6.1.1.1　交通便利，在300m以内有超过3条以上的公交线路站点，靠近轨道交通进出口。

6.1.1.2　周边综合配套设施与服务完善，如公寓、商住、星级酒店、休闲娱乐及购物中心等。

6.1.2　业权状态

业权应为单一业权，只租不售。

6.1.3　客户品质

写字楼建成后1～2年内客户品质应符合下列要求：

a）       世界500强、国内100强以及行业知名企业数量比例不少于50%，或者其使用面积不少于50%；

b）       投入使用的建筑面积不低于70%。

6.1.4　硬件要求

6.1.4.1　建筑规模

建筑规模应符合下列要求：

a）       建筑面积不低于70000m2；

b）       每层建筑面积不低于1700m2。

6.1.4.2　建筑设计

建筑设计应符合下列要求：

a）       应由国内甲级设计单位承担，设计应符合JGJ67的相关规定。

整个建筑具有高品位，为所在商务区的标志性建筑。

其中，在新建、改建、扩建时建筑设计应符合节能、无障碍、防火、抗震、绿色以及建筑结构荷载的规定，具体要求如下：

——节能设计符合GB50189的要求；

——无障碍设计符合JGJ50的要求；

——防火设计符合GB50016、GB50045的要求；

——抗震设计符合GB50011、JGJ3、JGJ99的要求；

——绿色设计符合JGJ/T229的要求；

——结构荷载符合GB50009的要求。

b）       建筑应为现浇混凝土或钢结构，能提供可灵活分隔的办公空间，整层得房率至少为70%，空间少柱。

c）       大堂应能独立使用，建筑层高应不低于9m。

d）       办公室净高不低于2.7m。

e）       单面布房通道宽不少于1.8m，双面布房通道宽不少于2m，通道净高不低于2.4m。

f）       写字楼应配置充足的停车位，按写字楼办公建筑面积计算，二环路内至少每200m2配置1个停车位，二环路外至少每125m2配置1个停车位，每个停车位建筑面积不少于25m2。

g）       每层楼设男、女分开的卫生间，卫生间应配备充足的卫生洁具，数量应符合CJJ14-2005中3.2.7的规定。

6.1.4.3　建筑装饰

建筑装饰豪华、格调高雅，应符合下列要求：

a）       建筑外立面应时尚、美观，风格独特，节能环保；

b）       大堂装饰华丽舒适；

c）       走廊地面应采用高级石材或其他高档材料，吊顶采用高档吸音材料；

d）       办公间地面应采用高级石材或其他高档材料，吊顶采用高档吸音材料；

e）       电梯厅应采用高档装饰材料，吊顶采用高档吸音材料，易拆装；

f）       卫生间设计舒适方便，地面选材应防滑，墙面、地面选材反光能力不宜过高。

配备高档品牌洁具、洗面台、面镜、洗手液盒、电动干手机、手纸等；

g）       建筑公共区域应有绿化生态空间；

h）       装饰装修工程质量应符合GB50210相关规定。

6.1.4.4　设施设备

设施设备应符合下列要求：

a）       按写字楼建筑面积计算，每部电梯服务面积不超过4500m2，每部载重不低于1600㎏，轿厢净高不低于2.8m。

电梯高、低速度分区布局合理，低区速度不低于3.5m/s，高区速度不低于6m/s，平均等候时间不超过30s。

客货分离，消防电梯的设置应符合GB50045-95（2005年版）中6.3的规定；

b）       应设集中空调系统；冷热源主机能效不低于GB19577-2004第5章规定的2级能效标准并符合GB50189的相关要求，系统采用四管制，用户能根据自我要求调节室内温度，应装分户或分区计量装置；新风量供应每人不低于50m3/h。

设置排风热回收装置，排风热回收装置（全热和显热）的额定热回收效率不低于60%；

c）       电气提供双回路电路，照明动力等设备应设置分户或分区计量装置，在办公区提供的电量不低于120w/m2；提供充足的后备发电设备，在停电时能保障消防及办公应急设备的正常使用；

d）       应至少提供3家通讯网络服务商，每15～20m2宜配置不少于2对电话线，按使用要求需设置有ISDN，DDN，T1等通讯接口，并宜提供光缆接口等多种通讯设施，应保障楼宇无线网络通讯全覆盖；

e）       冷热水供应应满足24h使用；

f）       停车库（场）、电梯厅、消防电梯、走廊等公共部位应设置电视监控设施。

电梯厅应设置信息屏等服务设施；

g）       应配备自动灭火系统；

h）       智能化系统应符合附录A的要求。

6.1.5　服务要求

6.1.5.1　物业服务

物业服务应符合下列要求：

a）       至少应由国家一级资质物业服务企业提供高质量物业服务；

b）       物业服务基本要求、客户服务、房屋共用部位与共用设施设备运行及维护服务、秩序维护服务环境卫生维护服务、绿化维护服务应符合DB510100/T013规定；

c）       每年开展1次第三方满意度测评，满意度不低于92%。

6.1.5.2　商务服务

6.1.5.2.1　应提供的商务服务内容包括：

问讯服务及留言服务；迎宾服务；信件报刊收发、递送服务；个人行李搬运、寄送服务；行李车、推车、雨伞租赁服务；航空机票的订购、确认服务；花卉外购、递送服务；会议/会展服务；电话/卫星会议服务等。

6.1.5.2.2　宜提供的商务服务内容包括：

高档餐厅、员工食堂、咖啡酒吧、小商店、康乐设施、展厅、多功能厅、会议中心、商务中心、银行自助取款点、会所等商务设施并提供相应服务以及商务活动策划服务和贵宾接送服务等。

6.1.5.3　办公环境

楼宇使用过程中应采用节能减排措施，室内环境应符合以下要求：

a）       温度设置应符合JGJ67-2006中7.2.2的一类标准要求；

b）       小气候环境应符合JGJ67-2006中6.2的规定；

c）       光环境应符合JGJ67-2006中6.3的规定；

d）       声环境应符合JGJ67-2006中6.4的一类标准要求。

6.2　甲级写字楼

6.2.1　地理位置

6.2.1.1　交通便利，在500m以内有超过3条以上公交线路站点，靠近轨道交通进出口。

6.2.1.2　周边有完善的综合配套，如公寓、商住、星级酒店、休闲娱乐及购物中心等。

6.2.2　业权状态

业权可为分散业权，最大业主持有量应不低于50%。

6.2.3　客户品质

写字楼建成后1～2年内客户品质应符合下列要求：

a）       世界500强、国内100强以及行业知名企业数量比例不少于30%，或者其使用面积不少于50%；

b）       投入使用的建筑面积不低于70%。

6.2.4　硬件要求

6.2.4.1　建筑规模

建筑规模应符合下列要求：

a）       建筑面积不低于30000m2；

b）       每层建筑面积不低于1300m2。

6.2.4.2　建筑设计

建筑设计应符合下列要求：

a）       应由国内甲级设计单位承担，设计应符合JGJ67的相关规定。

其中，在新建、改建、扩建时建筑设计应符合节能、无障碍、防火、抗震、绿色以及建筑结构荷载的规定，具体要求如下：

——节能设计符合GB50189的要求；

——无障碍设计符合JGJ50的要求；

——防火设计符合GB50016、GB50045的要求；

——抗震设计符合GB50011、JGJ3、JGJ99的要求；

——绿色设计符合JGJ/T229的要求；

——结构荷载符合GB50009的要求。

b）       建筑应为现浇混凝土或钢结构，能提供可灵活分隔适的办公空间，整层得房率至少为65%，空间少柱。

c）       大堂能独立使用，建筑层高应不低于8m。

d）       办公室净高不低于2.6m。

e）       单面布房通道宽不少于1.6m，双面布房通道宽不少于1.8m，通道净高不低于2.3m。

f）       写字楼应配置充足的停车位，按写字楼办公建筑面积计算，二环路内至少每200m2配置1个停车位，二环路外至少每125m2配置1个停车位，每个停车位建筑面积不低于25m2。

g）       每层楼设男、女分开的卫生间，卫生间应配备充足的卫生洁具，数量应符合CJJ14-2005中3.2.7的规定。

6.2.4.3　建筑装饰

建筑装饰高档并符合下列要求：

a）       建筑外立面应时尚、美观，风格独特，节能环保；

b）       大堂装饰华丽舒适；

c）       走廊地面应采用高级石材或其他高档材料，吊顶采用高档吸音材料；

d）       办公间地面应采用高级石材或其他高档材料，吊顶采用高档吸音材料；

e）       电梯厅应采用高档装饰材料，地面采用石材；电梯间应有高档装饰材料；

f）       卫生间设计舒适方便，配备高档品牌洁具、洗面台、面镜、洗手液盒、电动干手机、手纸等；

g）       建筑公共区域应有绿化生态空间；

h）       装饰装修工程质量应符合GB50210相关规定。

6.2.4.4　设施设备

设施设备应符合下列要求：

a）       按写字楼建筑面积计算，每部电梯服务面积不超过5000m2，每部载重不低于1600㎏，轿厢净高不低于2.7m。

电梯高、低速度分区布局合理，低区速度不低于3m/s，高区速度不低于6m/s，平均等候时间不超过32s。

客货分离，消防电梯的设置应符合GB50045-95（2005年版）中6.3的规定；

b）       应设集中空调系统；冷热源主机能效不低于GB19577-2004第5章规定的2级能效标准并符合GB50189的相关要求，系统采用四管制，用户能根据自我要求调节室内温度，应装分户或分区计量装置；新风量供应每人不低于40m3/h；

c）       电气提供双回路电路，照明动力等设备应设置分户或分区计量装置，在办公区提供的电量不低于80w/m2；提供充足的后备发电设备，在停电时能保障消防及办公应急设备的正常使用；

d）       应至少提供3家通讯网络服务商，每15～20m2宜配置不少于2对电话线，并按使用要求需设置有ISDN、DDN、T1等通讯接口，并宜提供光缆接口等多种通讯设施，应保障楼宇无线网络通讯全覆盖；

e）       冷水供应应满足24h使用，热水供应应满足16h使用；

f）       停车库（场）、电梯厅、消防电梯、走廊等公共部位应设置电视监控设施；

g）       应配备自动灭火系统；

h）       智能化系统应符合附录A的要求。

6.2.5　服务要求

6.2.5.1　物业服务

物业服务应符合下列要求：

a）       至少应由国家二级资质物业服务企业提供高质量物业服务；

b）       物业服务基本要求、客户服务、房屋共用部位与共用设施设备运行及维护服务、秩序维护服务环境卫生维护服务、绿化维护服务应符合DB510100/T013规定；

c）       每年开展1次第三方满意度测评，满意度不低于90%。

6.2.5.2　商务服务

6.2.5.2.1　应提供的商务服务内容包括：

问讯服务及留言服务、迎宾服务、信件报刊收发、递送服务、个人行李搬运、寄送服务、行李车、推车、雨伞租赁服务、航空机票的订购、确认服务等。

6.2.5.2.2　宜提供的商务服务内容包括：

高档餐厅、员工食堂、咖啡酒吧、小商店、康乐设施、展厅、多功能厅、会议中心、商务中心、银行自助取款点、会所等。

6.2.5.3　办公环境

楼宇使用过程中应采用节能减排措施，室内环境应符合以下要求：

a）       温度设置应符合JGJ67-2006中7.2.2的二类标准要求；

b）       小气候环境应符合JGJ67-2006中6.2的规定；

c）       光环境应符合JGJ67-2006中6.3的规定；

d）       声环境应符合JGJ67-2006中6.4中的二类标准要求。

6.3　乙级写字楼

6.3.1　地理位置

6.3.1.1　交通便利，有超过3条以上公交线路站点。

6.3.1.2　周边有一定的配套设施。

6.3.2　业权状态

业权可为分散业权。

6.3.3　客户品质

客户品质应符合下列要求：

a）       入住客户可为国内的初创型、中小企业；

b）       建成后投入使用的建筑面积1～2年内不低于60%。

6.3.4　硬件要求

6.3.4.1　建筑规模

建筑规模应符合下列要求：

a）       办公建筑面积不低于20000m2；

b）       单层建筑面积不低于1000m2。

6.3.4.2　建筑设计

建筑设计应符合下列要求：

a）       设计单位资质应符合相关规定，设计应符合JGJ67的相关规定。

其中，在新建、改建、扩建时建筑设计应符合节能、无障碍、防火、抗震、绿色以及建筑结构荷载的规定，具体要求如下：

——节能设计符合GB50189的要求；

——无障碍设计符合JGJ50的要求；

——防火设计符合GB50016、GB50045的要求；

——抗震设计符合GB50011、JGJ3、JGJ99的要求；

——绿色设计符合JGJ/T229的要求；

——结构荷载符合GB50009的要求。

b）       大堂能独立使用。

c）       办公室净高不低于2.5m。

d）       单面布房通道宽不少于1.5m，双面布房通道宽不少于1.8m，通道净高不低于2.2m。

e）       写字楼应配置充足的停车位，按写字楼办公建筑面积计算，二环路内至少每200m2配置1个停车位，二环路外至少每125m2配置1个停车位，每个停车位建筑面积不低于25m2。

f）       每层楼设男、女分开的卫生间，卫生间应配备充足的卫生洁具，数量应符合CJJ14-2005中3.2.7的规定。

6.3.4.3　建筑装饰

建筑装饰良好并符合下列要求：

a）       大堂应装饰良好；

b）       卫生间设计舒适方便，灯具应采用环保灯具，宜提供手纸；

c）       装饰装修工程质量应符合GB50210相关规定。

6.3.4.4　设施设备

设施设备应符合下列要求：

a）       按写字楼建筑面积计算，每部电梯服务面积不超过5000m2，每部载重不低于1000㎏。

消防电梯的设置应符合GB50045-95（2005年版）中6.3的规定；

b）       应设空调系统，用户能根据自我要求调节室内温度；新风量供应每人不低于30m3/h；

c）       电气提供充足电源，照明动力等设备应设置分户或分区计量装置，在办公区提供的电量不低于50w/m2；提供充足的后备发电设备，在停电时能保障消防及办公应急设备的正常使用；

d）       应至少提供3家通讯网络服务商，每15～20m2宜配置不少于2对电话线，并按使用要求需设置有ISDN等通讯接口；

e）       冷水供应应满足24h使用；

f）       停车库（场）、电梯厅、消防电梯、走廊等公共部位应设置电视监控设施；

g）       应配备自动灭火系统；

h）       智能化系统应符合附录A的要求。

6.3.5　服务要求

6.3.5.1　物业服务

物业服务应符合下列要求：

a）       至少应由国家三级资质物业服务企业提供高质量物业服务；

b）       物业服务基本要求、客户服务、房屋共用部位与共用设施设备运行及维护服务、秩序维护服务环境卫生维护服务、绿化维护服务应符合DB510100/T013规定；

c）       每年开展1次满意度测评，满意度不低于85%。

6.3.5.2　商务服务

6.3.5.2.1　应提供的商务服务内容包括：

问讯服务及留言服务，信件报刊收发、递送服务。

6.3.5.2.2　宜提供的商务服务内容包括：

员工食堂、客户服务中心等。

6.3.5.3　办公环境

楼宇使用过程中应采用节能减排措施，室内环境应符合以下要求：

a）       温度设置应符合JGJ67-2006中7.2.2的三类标准要求；

b）       小气候环境应符合JGJ67-2006中6.2的规定；

c）       光环境应符合JGJ67-2006中6.3的规定；

d）       声环境应符合JGJ67-2006中6.4中的三类标准要求。

附　录　A

（规范性附录）

写字楼智能化系统要求

A.1　智能化系统功能

智能化系统的功能应符合下列要求：

A.1.1　应适应办公建筑物办公业务信息化应用的需求。

A.1.2　应具备高效办公环境的基础保障。

A.1.3　应满足对各类现代办公建筑的信息化管理需要。

A.2　智能化系统配置

智能化系统的配置选项表见附录A.1。

表A.1　智能化系统配置选项表

智能化系统

超甲级写字楼

甲级写字楼

乙级写字楼

智能化集成系统

○

○

○

信息

设施

系统

通信接入系统

●

●

●

电话交换系统

●

●

●

信息网络系统

●

●

●

综合布线系统

●

●

○

室内移动通信覆盖系统

●

●

○

卫星通信系统

●

○

○

有线电视及卫星电视接收系统

●

●

●

广播系统

●

●

●

会议系统

●

●

○

信息导引及发布系统

●

○

○

时钟系统

●

○

○

其它相关的信息通讯系统

●

○

○

信息化应用系统

办公工作业务系统

●

●

●

物业运营管理系统

●

●

●

公共服务管理系统

●

●

●

公共信息服务系统

●

●

●

智能卡应用系统

○

○

○

信息网络安全管理系统

●

○

○

其它业务功能所需求的应用系统

●

○

○

表A.1（续）

智能化系统

超甲级写字楼

甲级写字楼

乙级写字楼

建筑设备管理系统

●

●

○

公共

安全

系统

火灾自动报警系统

●

●

●

安全技术防范系统

安全防范综合管理系统

●

○

○

入侵报警系统

●

●

●

视频安防监控系统

●

●

○

出入口控制系统

●

●

○

电子巡查管理系统

●

●

○

汽车库（场）管理系统

●

●

○

其它特殊要求技术防范系统

○

○

○

应急指挥系统

○

○

○

机房

工程

信息中心设备机房

○

○

○

数字程控电话交换机系统设备机房

○

○

○

通讯系统总配线设备机房

●

●

●

智能化系统设备总控室

●

●

●

消防监控中心机房

●

●

●

安防监控中心机房

●

●

●

通信接入设备机房

●

●

●

有线电视前段设备机房

●

●

●

弱电间（电信间）

●

●

○

应急指挥中心机房

○

○

○

其他智能化设备机房

○

○

○

注：

●需配置；○宜配置