55模拟试题一试题版.docx
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55模拟试题一试题版
一、单项选择题（共35题，每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）
1．房地产估价是评估房地产的（）。
A．价值
B．价格
C．理论价格
D．成交价格
答案：
A
2．由于房地产（）的特性，形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使得不同房地产之间有区位优劣之分。
A．不可移动
B．独一无二
C．寿命长久
D．供给有限
答案：
A
3．在一笔成功的房地产交易中，卖方最低要价、买方最高出价、买卖双方成交价三者的关系为（）。
A．买卖双方成交价≤买方最高出价≤卖方最低要价
B．卖方最低要价≤买卖双方成交价≤买方最高出价
C．买卖双方成交价≤卖方最低要价≤买方最高出价
D．买方最高出价≤买卖双方成交价≤卖方最低要价
答案：
B
见教材P93
4．某宗占地面积为2000㎡的建筑物，规划其建筑覆盖率为60%，建筑层数15层，且每层建筑面积均相等为1200㎡，经评估总地价为180万元，则该宗土地的楼面地价为（）元/㎡。
A．120
B．100
C．300
D．900
答案：
B
见教材P111
解析：
总建筑面积=1200×15=18（万㎡），楼面地价=土地总价/总建筑面积=180/18=100（元/㎡）。
5．一幢办公楼2010年评估了500万元，抵押贷款成数是0．7，贷了210万元，同年又从该银行贷款，假设评估价格、抵押贷款成数不变且未偿还贷款，则该银行最多可放款为（）万元。
A．140
B．150
C．190
D．200
答案：
A
解析：
银行最多贷款额=办公楼评估值×贷款成数=500×0．7=350（万元），依题意已贷款210万元，则该行最多可放款=350－210=140（万元）。
另一种解法：
再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值－已抵押贷款余额/社会一般贷款成数－拖欠的建设工程价款－其他法定优先受偿款=500－210/0.7=200（万元），200×0．7=140（万元）。
6．一套建筑面积为130㎡、总价为50万元的住房，从成交日期时分期支付，首期支付为18万元，余款在未来一年内分4次等额支付，该住房的年折现率为6%。
则该住房的实际单价为（）元/㎡。
A．3846
B．3756
C．3500
D．3300
答案：
B
解析：
余款在未来每次支付=（5018）/4=8（万元），月折现率为6%/12=0.5%，该住房的实际总价为：
18＋8/（1＋0.5%）3＋8/（1＋0.5%）6＋8/（1＋0.5%）9＋8/（1＋0.5%）12=48.83（万元），实际单价为；488300/130=3756.15（元/㎡）。
7．某住宅楼附近根据规划将修建街心花园，并增加绿地率，则该住宅楼的价值上升，这是由于房地产特性中的（）。
A．不可移动
B．相互影响
C．独一无二
D．用途多样
答案：
B
8．某估价事务所在2011年6月20日至7月10日评估了一宗房地产估价时点为2011年6月30日的价格。
之后，有关方面对其估价结果有异议，若原估价时点确定无误，则复核估价的估价时点应为（）。
A．2011年6月30日
B．现在
C．重新估价的估价作业日期
D．要求重新估价的委托方指定的日期
答案：
A
9．在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估（）。
A．挂牌底价
B．竞买人可承受的最高价
C．正常市场价格
D．最可能的成交价
答案：
B
见教材P20
解析：
在挂牌出让中，出让人需要确定挂牌底价，竞买人需要确定自己的最高报价。
10．某套住宅，套内建筑面积为108㎡，分摊的共有面积系数为建筑面积的10%，套内建筑面积下的价格为2600元/㎡，则该套住宅的单价为（）元/㎡。
A．1950
B．2167
C．2210
D．2340
答案：
D
见教材P185
解析：
建筑面积=套内建筑面积＋分摊的共建筑面积，设建筑面积为χ，χ=108＋χ×10%，求的χ=120㎡，建筑面积下的单价=套内建筑面积下的单价×套内建筑面积/建筑面积=2600×108/120=2340（元/㎡）。
11．某宗房地产2011年3月2日的价格为1000美元/㎡，汇率为1美元=8.26元人民币。
该类房地产以美元为基准的价格月递增0.5%，则其2011年10月2日的价格为（）人民币元/㎡。
（2011年10月2日的汇率假定为1美元=8.29元人民币）
A．8553
B．8585
C．8596
D．8627
答案：
B
见教材P194
解析：
该类房地产在2011年10月2日的价格=1000×（1＋0.5%）7×8.29=8584.54（元）。
12．评估某宗房地产2011年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为2000元/㎡，成交日期为2011年1月末，该类房地产自2011年1月末到2011年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1．5%，2．5%，0．5%，1．5%，2．5%，1．0%，1．5%，1．5%，0%。
则该可比实例在2011年9月末的价格为（）元/㎡。
A．1958
B．1949
C．1912
D．1902
答案：
A
见教材P193
解析：
2011年9月末的价格=2000×（1＋2．5%）×（1＋0．5%）×（11．5%）×（12．5%）×（11．0%）×（1＋1．5%）×（11．5%）=1958.39（元/㎡）
13．某10年前建成交付使用的建筑物，建筑面积100㎡，单位建筑面积的重新购建价格为800元/㎡，建筑物残值率5%，年折旧率2%，则该建筑物的现值是（）元。
A．64000
B．64800
C．67800
D．72000
答案：
A
见教材P299
解析：
d=D/C，则年折旧额D=C×d=100×800×2%=1600元，建筑物现值=建筑物的重新购建价格－折旧额=80000－1600×10=64000（元）。
另一种解法：
建筑物现值=C×（1－dt）=100×800×（1－2%×10）＝64000（元）。
14．某非住宅建筑物建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，根据收回时建筑物的残余价值给予土地使用者相应补偿。
建筑物的经济寿命为60年，则计算建筑物折旧的经济寿命应为（）年。
A．40
B．45
C．50
D．60
答案：
D
见教材P310
解析：
应按建筑物经济寿命60年来计算建筑物折旧。
15．某银行存款计息方式采用单利，假设一年期存款的年利率为6%，为吸引3年期的储户，则其3年期存款的单利年利率应大于（）。
A．6．37%
B．6．12%
C．6．02%
D．6%
答案：
A
见教材P281
解析：
［（1＋6%）3－1］/3=6．37%。
16．某宗土地取得成本为1500万元，建设成本为1200万元，管理费用为80万元，销售费用为30万元，投资利息为25万元，投资利润率为13%，则开发利润为（）万元。
A．351
B．361
C．365
D．369
答案：
C
见教材P282
解析：
投资利润率=开发利润/（土地取得成本＋建设成本＋管理费＋销售费用），开发利润=13%×（1500＋1200＋80＋30）=365.3（万元）。
17．房地产权利的种类中，属于自物权的是（）。
（P51）
A．所有权
B．典权
C．抵押权
D．地役权
答案：
A
解析：
物权分为自物权和他物权两种，自物权就是所有权，他物权有用益物权和担保物权两种，抵押权属于担保物权，地役权属于用益物权，典权属于他物权，《物权法》中并没有典权的规定。
18．某8年前建成交付使用的建筑物，在此期间该建筑物的维修养护情况正常，房地产估价师经实地查勘判定其剩余经济寿命为30年，残值率为零。
用直线法计算该建筑物的成新率为（）。
A．27%
B．21%
C．73%
D．79%
答案：
D
见教材P301
解析：
当R=0时，该建筑物的成新率=n/（t＋n）=30/（8＋30）=79%。
19．某幢电梯已落后的办公楼，重建价格为2000万元，该功能落后电梯的重置价格为50万元，已计提折旧38万元，拆除费用为2万元，可回收的残值为5万元，现安装新的功能先进的电梯需要100万元，假设在重置建造办公楼时一同安装该电梯只需要80万元，则该办公楼因电梯落后引起的折旧额为（）万元。
A．29
B．35
C．67
D．73
答案：
A
见教材P308
解析：
对于可修复的功能落后引起的折旧，在采用该落后功能的“建筑物重建价格”情形下的计算公式：
可修复的功能落后的折旧额＝落后功能的重置价格－落后功能已提折旧－落后功能的净残值（＝落后功能的残值－拆除费用）＋（单独增加先进功能费用－随同增加先进功能费用）扣除功能落后折旧后的价值＝建筑物重建价格－可修复的功能落后的折旧额。
故：
该办公楼因电梯落后引起的折旧=（50－38）－（5－2）＋（100－80）=29（万元）。
20．承租人甲与出租人乙于3年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅的面积为200㎡，租赁期限为8年，年租金固定不变为500元/㎡。
现市场上类似住宅的年租金为600元/㎡。
若折现率为8%，则承租人甲目前的权益价值为（）万元。
A．7．99
B．8．42
C．9．58
D．13．51
答案：
A
解析：
承租人目前的权益价值：
，A=（600－500）×200=20000（元），N=8－3=5年，
=79854．20（元）。
21．某宗收益性房地产50年收益权利的价格为5000元/㎡，报酬率为8．5%，该宗房地产30年的收益权利价格为（）元/㎡
A．4915
B．4646
C．4567
D．4022
答案：
B
见教材P221
解析：
=5000×｛（1+8．5）
×[（1+8．5）
－1]｝/[（1+8．5）
－1]=4646．04（万元）
22．预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，收益期限可视为无限年。
若该类房地产的报酬率为9%，则该房地产的价格为（）万元。
A．355
B．435
C．457
D．465
答案：
C
解析：
V=
=30/9%＋1/9%2=456．79万（元）
23．某宗房地产的收益期限为40年，通过预测，未来3年的年净收益分别为25万元、28万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格最接近于（ ）万元。
A．299
B．302
C．322
D．324
答案：
A
解析：
该宗房地产的收益价格：
V=
=25/（1+8%）＋28/1+8%）3＋23（1+8%）3＋25/[8%×（1+8%）3]×[1－1/（1+8%）37]=299．10（万元）
24．预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，则该宗房地产的合理经营期限为（）年。
A．13
B．15
C．16
D．17
答案：
C
解析：
该宗房地产的合理经营期限为：
A－（n－1）b=0，n=30/2＋1=16（年）
25．某宗房地产建设用地通过有偿出让方式获得，收益年限为40年，预计房地产未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2%，该类房地产的报酬率为9%，则该宗房地产的收益价格为（）万元。
A．164
B．266
C．286
D．291
答案：
B
解析：
该宗房地产的收益价格为：
V=
=20/（9%－2%）×｛1－[（1＋2%）/（1＋9%）]40｝=265．63（万元）
26．某宗房地产的收益期限为20年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来3年的净收益分别为20万元、22万元、26万元，报酬率为10%。
则该房地产的收益价格为（）万元。
A．191
B．193
C．202
D．214
答案：
A
见教材P246
解析：
采用未来数据资本化公式法计算出净收益为：
=10%×（1+10%）3/[（1+10%）3－1]×[20/（1+10%）+22/（1+10%）2＋26/（1+10%）3]=22．48（万元），则该房地产的收益价格为：
=22．48/10%×[1－1/（1＋10%）20]=191．38（万元）
27．当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用（）预测房地产的未来价格。
A．数学曲线拟合法
B．平均增减量法
C．平均发展速度法
D．移动平均法
答案：
B
见教材349
解析：
运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产格的变动过程是持续上升或持续下降，并且各期上升或者下降的数额大致相同。
28．某地区商品住宅价格自2003年至2007年分别为720元/㎡、752元/㎡、785元/㎡、820元/㎡和854元/㎡，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2009年的价格为（）元/㎡。
A．881
B．865
C．921
D．955
答案：
C
见教材P349
解析：
d=（32+33+35+34）/4=33．5，预测该地区商品住宅2009年的价格为：
V
=720+33．5×6=921（万元）。
29．某块临街深度33．48m（即100ft）、临街宽度为25m的矩形土地的总价为35万元，运用“四三二一”法则，其相邻地块的临街深度为22．86m（即75ft）、临街宽度为20m的矩形土地的总价为（）万元。
A．39．38
B．31．50
C．30．82
D．25．2
答案：
D
解析：
先求出临街深度33．48m（即100ft）、临街宽度为20m的矩形土地的总价：
35×20/25＝28（万元），再利用“四三二一”法则求出相邻地块的临街深度为22．86m（即75ft）、临街宽度为20m的矩形土地的总价：
28×（40%＋30%＋20%）＝25.2（万元）。
30．某前后临街总深度为30m的矩形宗地，前街路线价为2000元/㎡，后街路线价为1000元/㎡，若按重叠价值估价法，其前街影响深度为（）m。
A．10
B．15
C．20
D．30
答案：
C
解析：
前街影响深度=总深度×
=30×2000/（2000＋1000）=20（m）。
31．三级资质房地产估价机构可以从事城镇房屋拆迁、（）等的业务。
A．在建工程抵押
B．公司上市
C．司法鉴定
D．企业清算
答案：
A
见教材P396
解析：
三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。
32．在估价报告应用有效期内使用估价报告的，相关责任由（）承担，但使用者不当使用的除外。
A．委托人
B．使用人
C．房地产估价师
D．出具报告的房地产估价机构和签字的估价师
答案：
D
33．估价报告应用有效期的长短，应根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度来确定，原则上不超过（）。
A．三个月
B．半年
C．一年
D．两年
答案：
C
34．某购物中心共三层，总建筑面积1500㎡，每层的建筑面积相等，房地的总价为1000万元，土地价值580万元，其中1、2、3层的土地价值关系为1.5：
2.5：
1，如按房地价值分摊，则二层应分摊的土地份额为（）。
A．50%
B．43%
C．33.3%
D．29%
答案：
B
该部分的建筑物价值=（房地总价值－土地总价值）/总建筑面积×该部分的建筑面积=（1000－580）/1500×500=140（万元），该部分的土地价值=580÷（1.5+2.5+1）×2.5=290（万元）。
按照房地价值进行分摊，二层应分摊的土地份额=该部分的房地价值/房地总价值=（140+290）/1000=43%。
35．在假设开发法中的传统方法计算中，一般不计息的项目是（）。
A．未知、需要求取的待开发房地产的价值
B．投资者购买待开发房地产应负担的税费
C．销售税费
D．建设成本和管理费用
答案：
C
见教材P332
解析：
投资利息只有在传统方法中才需要测算，应计息的项目包括待开发房地产价值及其取得税费，以及后续的建设成本、管理费用和开发完成之前发生的销售费用。
二、多项选择题（共15题，每题2分。
每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。
全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0．5分）
1．关于房地产估价的本质，下列说法正确的有（）。
A．房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价
B．房地产评估是评估房地产的价格而不是价值
C．房地产估价就是为当事人提供价格保证
D．房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内
E．房地产估价既是一门科学又是一门艺术
答案：
ADE
见教材P5～10
解析：
B选项，房地产评估是评估房地产的价值而不是价格；C选项，房地产估价是提供价值意见而不是价格保证。
2．房地产的权益是以房地产权利为基础的，下列（）等属于房地产的权益内容。
A．房地产被人民法院查封从而其处分受到限制的
B．将屋顶出售或出租给广告公司获得收入的
C．建筑物装饰装修较为豪华的
D．设立了抵押权、租赁权的房屋所有权
E．建筑物的层高较高
答案：
ABD
见教材P50
3．房地产具有保值增值的特性，真正的房地产自然增值是由（）引起的。
A．投资改良
B．外部经济
C．通货膨胀
D．需求增加导致稀缺性增加
E．房地产使用管制改变
答案：
BDE
见教材P66
解析：
外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨是真正的房地产自然增值；A选项不是房地产的自然增值，C选项不是真正的房地产增值，而是房地产保值。
4．下列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的有（）。
A．从理论上讲，房地产抵押价值是债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，将抵押房地产拍卖、变卖最可能所得的价款扣除法定优先受偿后的余额
B．法定优先受偿款包括发包人拖欠承包人的建设工程款、已抵押担保的债权数额、强制执行费用等
C．当房地产的抵押价值小于未偿还的贷款余额时，应当要求抵押人提供与不足的价值相当的担保或者提前清偿债务
D．定期或根据需要对抵押房地产的价值进行评估
E．不能单独处分的房地产不宜作为抵押物
答案：
ACDE
见教材P101
解析：
B选项，法定优先受偿款包括已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款（如划拨的建设用地使用权、增加容积率、改变土地用途应补交的出让金等费用），但不包括诉讼费用、估价费用、拍卖费用、营业税及附加等拍卖、变卖的费用和税金。
5．下列对房地产价格的影响因素中，（）一般属于房地产的实物因素。
A．建筑规模
B．周围环境景观
C．楼层、朝向
D．层高
E．通风、采光
答案：
ADE
见教材P122～126
解析：
房地产实物因素包括土地实物因素和建筑物实物因素，前者包括土地面积、土地形状、地形、地势、地基、土壤和土地开发程度。
后者包括建筑规模、外观、建筑结构、设施设备、装饰装修、室内和净高；B、C选项一般属于房地产区位因素。
6．下列房地产交易中，不需要进行交易情况修正的有（）。
A．以正常市场价格成交的交易
B．急于出售的交易
C．以协议方式进行的房地产交易
D．公司与其员工之间的房地产交易
E．相邻房地产的合并交易
答案：
AC
见教材P187～188
7．城镇基准地价中划分不同均质地域通常是将（）的土地加以圈围而形成不同的地价区域。
A．地形相同
B．位置相邻
C．用途相同
D．权益相同
E．地价相近
答案：
BCE
见教材P383
解析：
划分不同均质地域通常是划分底价区段，即将“用途相同、位置相邻、地价相近”的土地加以圈围而形成不同的地价区域。
8．下列（）属于房地产估价程序的作用。
A．规范估价行为
B．防范估价风险
C．满足委托人的意愿
D．保障估价质量
E．提高估价工作效率
答案：
ABDE
见教材P394
解析：
估价程序主要有4个作用：
规范估价行为；保障估价质量、提高估价效率、防范估价风险。
9．关于投资价值和市场价值的说法，错误的有（）。
A．市场价值可以采用收益法评估，投资价值不能采用收益法评估
B．评估市场价值采用的折现率是与该类房地产风险程度对应的社会一般报酬率
C．评估投资价值采用的折现率是某个特定投资者所要求的最高报酬率
D．评估投资价值时，净收益应采用税前净收益
E．评估投资价值时，要求对未来净收益估计是客观的
答案：
ACDE
见教材P98
解析：
A选项，市场价值和投资价值都可以采用收益法评估；C选项，评估投资价值采用的折现率是某个特定投资者所要求的最低报酬率；D选项，评估投资价值时，净收益应采用税后净收益，因为纳税状况可能不同；E选项，评估市场价值时，要求对未来净收益估计是客观的。
10．下列与房地产有关的税种中，属于具有普遍调节功能税种的是（ ）。
A．企业所得税
B．个人所得税
C．印花税
D．营业税
E．契税
答案：
ABCD
见教材P17
解析：
E选项是专门针对房地产设置的税种。
11．工业房地产的区位影响因素主要考虑（）。
A．临街状况
B．动力是否易于取得
C．废料处理是否方便
D．是否接近大自然
E．产品原料获取的方便程度
答案：
BCE
见教材P129
解析：
区位影响因素主要考虑是否有利于原料和产品的运输、便于动力取得和废料的处理；A选项属于商业区位影响因素；D选项属于居住房地产中别墅的影响因素。
12．下列房地产估价相关活动中，不属于传统价值评估业务范畴的是（）。
A．高层建筑地价分摊
B．房地产咨询业务
C．因环境污染导致的房地产价值减损评估
D．国有土地上房屋征收中的停业损失评估
E．房地产抵押价值评估
答案：
ABCD
见教材P4
13．下列属于房地产使用管制的是（）。
A．容积率
B．基础设施完备程度
C．土地用途
D．建筑高度
E．绿地率
答案：
ACDE
见教材P127
解析：
房地产使用管制主要是农用地转为建设用地、城市规划对土地用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等的规定。
14．城镇基准地价的内涵是要确定基准地价所对应的（）。
A．容积率
B．土地使用税
C．土地开发程度
D．土地使用期限
E．征地补偿费
答案：
ACD
见教材P382～383
解析：
明确基准地价的内涵是要确定基准地价对应的下列条件：
（1）估价时点；
（2）土地用途；（3）土地使用权性质；（4）土地使用期限；（5）容积率；（6）土地开发程度。
15．估价所需资料主要包括（）。
A．反映估价对象状况的资料
B．对房地产价格有普遍影响的资料
C．对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料
D．估价对象及类似房地产的交易、收益、开发成本等资料
E．对房地产价格有典型影响的资料
答案：
ABCD
见教材P406
解析：
估价所需资料主要包括4类：
（1）反映估价对象状况的资料；
（2）估价对象及类似房地产的交易、收益、开发成本等资料；（3）对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料；（4）对房地产价格有普遍影响的资料。
三、判断题（共
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