翠屏社区棚户区改造工程项目可行性研究报告.docx
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翠屏社区棚户区改造工程项目可行性研究报告
附件
一、组织机构代码证
二、《ABC市发展和改革委员会关于新民翠屏社区棚户改造一期工程项目建议书的批复》广发改投资[2009]382号
三、《ABC市规划和建设局建设用地规划许可证》地第号2010001号及附件
四、《建设项目选址意见书》选字第2009085号
五、《ABC市国土局关于新民翠屏社区棚户改造一期工程建设用地预审的意见》广国土资预审[2009]45号
六、《ABC市环境保护局关于新民翠屏社区棚户改造一期工程项目环境影响登记表的批复》广环办函[2010]4号
七、《ABC市城乡规划委员会会议纪要》
八、ABC市规划和建设局《关于ABC市城市建设综合开发总公司新民、翠屏社区棚户区改造一期工程初步设计的批复》
九、总平面布置图
十、平面图、立面图、剖面图
第一章总论
1.1项目背景
1.1.1项目名称
ABC市新民、翠屏社区棚户区改造一期工程
1.1.2项目建设性质
新建
1.1.3项目业主单位
业主单位:
ABC市城市建设综合开发总公司
单位性质:
事业单位
法人代表:
姜保国
单位地址:
ABC市XXXX东路908号
1.1.4项目提出的理由与过程
位于ABC市东坝派出所东边的新民、翠屏社区棚户区居民楼质量差、楼层矮、密度大、使用年限久、低洼易涝、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差。
加之受“5.12”特大地震的影响，新民、翠屏社区棚户区居民楼受到不同程度的损坏，有的承重墙顷斜，有的出现较大裂缝，有的地基下沉。
这些因素严重威胁了当地居民的生命财产安全，严重降低了当地居民生活质量，严重浪费稀缺的土地资源，严重影响ABC市容市貌，严重滞后于当地经济发展水平。
我们党和国家十分重视棚户区的改造工作。
《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发〔2008〕131号，2008年12月20日发）明确指出：
争取用三年时间基本解决棚户区改造问题。
《ABC市人民政府关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》（广府发〔2008〕43号，2008年12月21日发）要求：
优化城市布局，改善人居环境，按统一规划、综合配套的要求，进一步加大加快城市主城区中棚户区、城中村危旧房改造力度。
为响应国务院“解决棚户区改造问题”的要求，A省人民政府办公厅印发《A省棚户区改造工程实施方案》以保障棚户区改造工程的顺利实施，从而优化利用土地资源，改善新民、翠屏社区居民居住环境，提高新民、翠屏社区居民生活质量，提升ABC市优秀旅游城市形象，并结合ABC市城市建设总体规划，专门负责对ABC市东城区城市建设实施管理和服务的ABC市城市建设开发总公司在这种背景下提出了该项目的建设。
1.2项目概况
1.2.1项目建设地点
ABC市东坝翠屏路苗圃内
1.2.2建设内容与规模
1.新建还建改造房16874.4㎡
2.附属工程
（1）室外给排水管网
（2）室外供电管网
（3）化粪池:
3座
（4）绿化:
1720㎡
（5）室外场地硬化:
1500㎡
（6）停车场:
800㎡
1.2.3项目投资估算及资金来源
ABC市新民、翠屏社区棚户区改造一期工程估算总投资2293.80万元（不含征地拆迁费用）。
资金来源于ABC市财政统筹。
1.2.4主要经济技术指标
主要经济技术指标表（表1-1）
序号
投资项目名称
建设规模
单位指标
投资额
（万元）
占总投资百分比（%）
1
项目估算总投资
2293.80
100.00
1.1
工程费用
2022.59
88.18
1.1.1
新建还建改造房
16874.4㎡
11500元/㎡
1957.43
1.1.2
附属工程
65.16
1.2
工程建设其他费用
180.19
7.85
1.3
预备费
工程费用的4.5%
91.02
3.97
2
资金来源
ABC市财政统筹
2293.80
100.00
3
项目建设工期
12个月
1.3项目编制依据
1.《汶川地震灾后恢复重建条例》（国务院第526号令）
2.《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》
3.《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》
4.《A省人民政府关于灾后重建国家投资工程建设项目招标投标工作的通知》（川府发［2008］21号）
5.《A省棚户区改造工程实施方案》（川办发[2009]14号）
6.《ABC市人民政府关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》（广府发〔2008〕43号
7.《防震减灾法》
8.《民用建筑设计通则》（GB50352—2005）
9.《住宅建筑规范》（GB50386—2005）
10.《住宅设计规范》（GB50096—1999）2003年版
11.《A省居住建筑节能设计标准》（DB51/5027—2008）
12.《中国节能技术政策大纲》（发改环资[2007]199号）
13.《建筑设计防火规范》GB50016-2006
14.《国务院关于印发节能减排综合性工作方案的通知》
15.项目编制单位收集的相关资料
16.项目委托单位提供的项目相关资料
第二章项目建设的背景与必要性
2.1什么是棚户区
棚户区是指城市建成区范围内、平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差的区域及“城中村”。
所谓“城中村”，是指城市建成区仍然存在的、在集体土地上建造的、属于棚户区性质的区域。
2.2棚户区改造具有十分重要的意义
加快棚户区改造，是科学发展观的具体实践。
是拉动内需促进经济增长的重要措施。
为了应对当前国际金融危机，保持我国经济平稳较快发展，中央做出了积极扩大内需的战略决策，这其中第一位的就是实施保障性安居工程。
安居工程的实施，是通过增加投资保持经济较快平稳增长的有效措施，同时又是保持经济较快增长与改善民生的结合点，是扩大投资拉动经济增长与刺激居民消费的结合点。
棚户区改造是国家保障性安居工程的重要组成部分，在当前形势下，加快推进棚户区改造，既能极大地解决多年的住房困难，促进民生改善，又能有效刺激居民消费，强力带动建筑、建材、家具、交通运输等相关行业发展，对拉动内需促进经济平稳较快发展具有重大意义。
2.3党和政府十分重视棚户区的改造
我们党和政府十分重视棚户区的改造工作。
《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》中明确指出：
争取用三年时间基本解决棚户区改造问题。
《ABC市人民政府关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》（广府发〔2008〕43号）要求：
优化城市布局，改善人居环境，按统一规划、综合配套的要求，进一步加大加快城市主城区中棚户区、城中村危旧房改造力度。
2.4ABC市现有棚户区基本情况
经过ABC市委市政府多年的努力，已经改造了ABC城区大量的棚户区，但ABC市城区目前还有尚待改造的棚户区。
目前ABC市棚户区主要分布在东坝新民、翠屏社区、老城栖凤路、东山公园下东山街（以前的火锅一条街）等处，目前棚户区总面积达20-30万平方米。
它都建于1980年以前，绝大部分都是危旧房屋，其中砖木结构、简易结构占了33%左右。
棚户区的基础设施落后，供排水设施陈旧，供水难问题十分突出，每遇仲夏和隆冬便闹水荒。
70%棚户区没有消防通道，加之道路堵头卡口多，普遍存在消防安全隐患。
棚户区建筑密度很高，最高地段达60—70%，人均绿化用地仅0.38平方米，人均居住用地不足7平方米。
所有棚户均在3层以下，最高不超过8米，棚户区空间狭窄，阴暗潮湿，不通风，22%的棚户没有晒台和独立的厕所，有的甚至一年四季难见阳光。
2.5ABC市棚户区改造势在必行
ABC市棚户区改造势在必行,改造迫在眉睫。
一是随着ABC城市化的发展，人口的自然增长及外来人口的大量进入，ABC棚户区的人口密度逐年增加，且人员结构复杂，使得ABC市棚户区的条件更加恶劣，普遍存在布局混乱、房屋破旧、居住拥挤、交通阻塞、环境污染、市政和公共设施短缺等严重问题，是火灾、冰灾等事故的多发部位，严重影响了市民的生产生活。
二是ABC棚户区的存在大大降低了ABC的城市品位，这种房屋布局上的混乱和房屋本身的破旧也有损ABC优秀旅游城市、全国卫生城市、中国人居环境范例城市的形象。
ABC棚户区内密集的建筑、混乱的形态与城市中的高楼大厦形成巨大的反差，城市形象面貌也因脏乱的卫生环境和严峻的社会治安秩序而受到影响。
三是ABC棚户区的存在严重浪费了宝贵而且稀缺的土地资源。
四是ABC棚户区的出租屋收留了大量低收入、高流动人群，出租屋的分散性、隐蔽性的环境客观上很适合犯罪分子生存，若处理不当将成为社会不稳定因素。
2.6ABC市新民、翠屏社区棚户区情况介绍
ABC市新民、翠屏社区棚户区位于ABC市东坝派出所东边,其居民楼大多为三层和三层以下的平房,房屋间距小、密度大、大多修建于1980年以前，没有绿化、没有消防设施、没有排洪沟、没有通行的道路（垃圾车与消防车根本无法通行），外来人口多，小摊小贩无序经营，环境卫生脏、乱、差。
加之受“5.12”特大地震的影响，新民、翠屏社区棚户区居民楼均受到不同程度的损失,有的承重墙顷斜，有的出现较大裂缝，有的地基下沉。
基于以上情况,ABC市市委、市政府决定,由ABC市城市建设开发总公司对新民、翠屏社区棚户区进行改造。
根据《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》“被征地居民原有生活水平不降低、长远生计有保障的原则”精神，加之时间紧,任务重，ABC市城市建设开发总公司决定分期对新民、翠屏社区棚户区进行改造。
2.7新民、翠屏社区棚户区改造的必要性
新民、翠屏社区棚户现状严重威胁了新民、翠屏社区居民的生命财产安全，严重降低了当地居民生活质量，严重浪费稀缺的土地资源，严重影响ABC市容市貌，严重滞后于当地经济发展水平。
改造新民、翠屏社区棚户是响应国务院“解决棚户区改造问题”的要求，是优化利用土地资源的需要，是改善新民、翠屏社区居民居住环境的需要，是提高新民、翠屏社区居民生活质量的需要，是提升ABC市优秀旅游城市形象的需要，是ABC市城市建设总体规划的需要。
新民、翠屏社区棚户区的改造势在必行。
第三章项目业主概况
3.1ABC市城市建设综合开发总公司简介
ABC市城市建设综合开发总公司是1992年经市人民政府批准成立的全民所有制县级事业单位，实行企业管理、独立核算、自负盈亏。
在发展过程中，公司的领导班子始终坚持“质量为本、安全至上、诚信经营、优质高效”的经营理念。
公司现在具有建筑工程施工总承包二级资质、市政公用工程施工总承包三级资质、房地产开发二级资质、城市房屋拆迁一级资质和预拌混凝土生产专业资质，集工程承包、房地产开发、房屋拆迁、商品混凝土生产销售为一体，功能齐全、结构合理、技术力量雄厚、设备配套完善。
公司曾多次获得市级重合同守信用企业、最佳文明单位、先进施工企业、综合治理模范单位、省级卫生先进单位等荣誉称号；多次被评为市建设局先进集体、先进党支部；档案标准保持省一级标准。
公司将以市场拓展、信息化技术为先导，以人才开发、科学管理为基础，打造现代企业品牌，以优质服务赢得客户，以精品工程奉献社会，为ABC经济建设和灾后重建工作作出更大贡献。
3.2ABC市城市建设综合开发总公司业绩介绍
公司成立10余年来，东城建成区规模达3.2平方公里。
撤销东坝村建制组建了个居民委员会，办理“农转非”3500人，将3000多亩集体土地转变为国有存量土地，拆迁房屋面积7.85万平方米，安置人员2351人，投入拆迁安置员3561万元，新建居民自建点4个。
东城综合区在土地利用、综合开发和市政基础设施建设及管理等方面积累了丰富的经验，取
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