学校物业管理整体思路与策划方案标书专用参考借鉴范本.docx

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学校物业管理整体思路与策划方案标书专用参考借鉴范本

学校物业管理整体思路与策划方案

（标书专用）参考借鉴范本

年月日

学校物业管理整体思路与策划方案

一学校物业与商住物业的不同之处。

介入学校后勤管理工作，首先应探索我们的客户——“教师、学生”，他们需要我们提供什么服务？

我们能为他们提供些什么服务？

我们应该怎样服务？

怎样管理？

这些都需要我们确立学校物业管理专业化的服务理念；个性化、科学创新的管理服务模式；精益求精的工作作风；规范化的操作来实现。

从而赢得师生的认同。

学校物业与常规的住宅物业在管理上有以下几个方面不同：

1、对象不同

住宅物业中我们服务对象是社会各行各业，不同职业的人，面对的业主少则几百，多则成千上万，学校物业服务对象是老师和学生，单纯知识型，远没有住宅小区那样人员层次复杂，单一的业主，有利于服务的针对性。

2、管理的模式不尽相同

小区有“业主自治与专业化管理的共管式”模式、有酒店式管理、智能化管理等管理模式，使用这些模式显然不完全适用于学校的管理，学校管理面对的单一业主，管理上必须服从学校管理需要——从属性，更强调根据需求提供服务，根据学校的自身特点，“量身定制”的管理模式——有深厚学校特点的“共管式”模式。

3、管理侧重点不同

住宅小区的管理重点是设施设备的维护与保养及楼宇安全，管理的侧重点是物（设备、设施、区域），对住户是提供服务，而学校则注重满足教学需要和学生的安全。

管理的侧重点包括物以外，还要加强对学生安全的管理（特别是十八岁以下的学生）。

在对学生的服务中增加了管理职责。

在对学生管理与服务相矛盾时，与学校的要求保持一致，偏重管理。

4、管理服务的目标不同

住宅物业的管理是为了创造安居乐业的生活环境，实现物业的保值和增值。

学校物业管理的目标是为师生创造一个良好的教学环境，协助学校提升整体实力。

5、管理服务资金的来源和使用存在明显的差异

住宅物业管理的资金来源于多个方面，它包括管理服务费的收取、公共设施专用维护基金、多种经营收入等，服务费收费标准是依政府主管部门制定的管理服务费指导价格标准，由小区的业主委员会与物业公司协商制定，由于地方标准的局限性和市场的规范程度，还达不到按质论价，市场化程度有限，资金的使用接受业委会、业主的监督，特别是专用基金的使用必须获准后方可使用，合理、顺利、及时的使用与业主和业委会的专业能力有直接关系，物业公司需投入精力协调。

而学校物业中管理服务费来源较为单一，即学校的经营管理者。

物业公司可以采用菜单式来制定服务项目，分项测算费用，经双方协商确定服务内容，以合同契约形式确定资金数额和支付方式，资金使用按合同执行，完全的市场化。

为物业公司发挥管理服务优势提供了充足的空间。

二、学校物业管理模式特点

通过分析掌握学校物业的不同之处，针对本学校物业项目的管理特点，我们经过长时间的学校管理经验，形成了成熟的物业管理服务模式，极大的发挥物业管理在学校的后勤保障作用。

1、顾客的需求为导向，提供个性化的服务。

这在学校物业中尤其突出。

按学校对公共设施、清洁、人员、物资的管理要求，量身定制服务。

2、学校物业管理人力资源配置上追求简练、精干，降低运作成本。

学校物业管理从属于学校整体管理，学校物业如按照商住小区管理处分责设立物管员的多层管理，在成本上是物业公司和学校方面都不能承受的，学校物业的从属性决定他无需面对众多业主，在多种经营上发挥的余地不大，也就不需要如小区同样的管理人员配置。

3、重视学校主管部门的领导风格、管理思路。

特别是处理好与学校主管部门的关系，应加强对该类信息的收集，及时调整方式，及时跟进，确保管理的一致性，体现学校特点的共管模式。

4、在强调本体内在管理的同时应注重本体外表工作，提高直观感受满意度。

学校物业比住宅物业更注重直观感受，这也是学校发展壮大的需要。

比如在学校内设置各类规范的温馨标识、提示性、警示性和说明性标识，为学校氛围的营造起到了画龙点睛的作用。

5、学校物业在接管项目前，必须对接管原有问题或其他涉及面大、影响大的问题进行评估。

在此期间应协调处理好各项关系，并尽量在此期间将重大问题予以明确，包括岗位设置、清洁的范围和频度，管理区域和项目、设施、设备的维护责任范围和处理权限、服务费用、支付方式及其它费用承担等，规避管理风险。

6、注重服务的专业化。

可提供办公室内植物的养护和指导、节假日环境氛围营造、组织特色活动、教室管理、电教办公设备维护等专业化、全方位的服务，提供行政后勤等方面业务的保障。

7、提供技术含量，注重设备管理及相关人员的配备。

学校物业人力资源配置的特点，确定了设备管理人员必须是素质高，技术上一专多能复合型人才。

8、顾客意见的调查需关注各个不同层面的意见，还需建立定期沟通机制。

重要沟通资料、满意度调查资料整理成为文件，双方认可，促进管理服务的水平的提高。

三总体管理思路

在教育教学和管理实践中，学校始终坚持“以人为本”的办学理念，深化教育教学和内部管理体制改革，坚持以法治校，以德治校，促进学生的全面发展，全面提高教育质量和办学效益。

本学校物业项目桃李遍天下，校友满中华，在悠久的办学历史中，积淀了丰厚的底蕴和管理经验。

本物业公司将紧密结合政府主管部门、校领导对本学校物业项目的总体管理方针，本着安全、高效、舒适的原则，每一细节都能想师生所想、随师生所愿，争创学校管理的品牌，争创公司管理的品牌。

第一节总体设想

针对本学校物业项目物业管理的各种必备元素，我们在充分了解该校区的软硬件设施，深入调研其他类似学校的物业管理市场的基础上，凭借我公司的人才优势、文化优势、技术优势、管理优势和资金优势，一旦中标，我们将积极贯彻校方创建国内一流、国际先进学校的目标，创建高质量、有特色、名副其实的国家示范学校的奋斗宗旨，我们有信心，有能力为本学校物业项目的全体师生送上一道美味的物业管理大餐，创造健康丰盛的人生。

一、管理总目标

1、通过努力，使本学校物业项目的物业管理高于本市、乃至全省同类校区一个档次，进一步为学校带来长远的品牌效益、社会效益和环境效益；另一方面为该物业日后在学校的物业管理市场竞争中筑起优势地位，与本物业公司现今管理的楼盘、学校一样，与本学校物业项目的办学宗旨一样，成为安徽乃至中国物业管理市场的领跑群体。

2、通过专业化、程序化的管理，规范化、人性化的服务，致力在本学校物业项目创造一个优美的生活空间，本物业公司人和全校师生共同创造一种全新的生活方式，我们将以“缔造舒适生活”的服务宗旨，营造中学精神校园，提升人文品质。

3、节源开流，在稳步提升管理服务质量的同时，随着各项配套设施的逐步到位，争取为学校在物业管理方面的投资带来更大的利润效应。

二、管理内容与标准

项目

内容与标准

（一）

基

本

要

求

1、建立ISO9001质量管理体系和ISO14001环境管理体系。

2、建立完善的物业管理方案。

并按规范签定物业管理委托合同。

3、在校区管理中建立本企业的形象识别系统：

服务理念、行为规范（专业着装、佩戴标志、语言规范、文明服务）、现场标识等。

4、一线服务人员每年体检一次，合格上岗。

5、广泛运用计算机管理。

6、校区设置“服务中心”，实行全周服务接待，公示服务联系电话。

7、适应师生需求，开展有偿特约服务及代办服务。

公示服务项目及收费价目。

8、采取多种形式如走访师生、恳谈会、电话沟通、问卷调查等，每年与80%以上教师作有效沟通，每年有效物业管理投诉处理率100%。

每年进行一次满意度测评，有效样本覆盖率＞20%，并对薄弱环节持续改进。

9、建立完善的档案管理制度。

10、适应师生需求，组织、配合校区主管部门开展校区文化活动。

（二）

公

共

厕

所

1、地面、便槽（池）及瓷砖面清理2次/天；

2、污水、污物清理1次/天；

3、门、窗清理1次/周

4、水龙头、水箱、路灯巡视1次/天

5、墙面、天棚清扫1次/周

项目

内容与标准

（三）

学

生

公

寓

楼

、

宿

舍

楼

1、按照学校作息时间开锁房间、楼道（宿舍）大门；

2、不定时巡视楼层，遇有情况及时报告；

3、每天对宿舍楼层地面、走廊、楼道、扶手、护栏、卫生间、墙裙瓷砖进行清扫和擦洗；

4、宿舍楼层四周场地的清扫和保洁，垃圾做到日产日清（清理到垃圾房）；

5、每天对学校宿舍内务卫生、寝室纪律进行检查，并将检查结果报学校教务处；

6、宿舍内学生的住宿情况要登记清楚，建立学生住宿档案。

学生凭证住宿，禁止男女学生互串宿舍，严禁闲杂人员进入宿舍；

7、对宿舍公寓楼的财产进行管理，对损坏的公物要追究到人，并将损坏情况报总务处；

8、不定期对宿舍楼层设施进行检查，发现问题及时报修；

9、开源节流，节约用水、用电，禁止水电的浪费现象发生。

（四）

校

园

环

境

卫

生

1、负责校内道路、景点、绿地、活动场所、教职工宿舍区公共通道的卫生清扫和保洁。

上午9时前完成主干道和景点的第一次清扫，其余时间巡回保洁；

2、垃圾、废弃物做到日产日清（1次/天将垃圾、废弃物运送到垃圾房），并做到垃圾房周围无零散垃圾堆放；

3、道路两侧排水沟的清理做到2次/月，保证污水排放畅通；

4、垃圾桶、垃圾箱、垃圾房的清洗做到1次/周，维护校园公共卫生设施，防止人为破坏。

项目

内容与标准

（五）

教

学

楼

实

验

楼

行

政

办

公

楼

图

书

馆

楼

1、根据学校作息时间安排常规值班，不定期对楼层进行巡视，遇有情况及时报告；

2、学生放学或放假做好门窗的关闭和电源的关闭；

3、楼层的地面、走廊、楼道、卫生间教师休息室的清扫和擦洗做到2次/天；扶手、护栏、墙裙瓷砖、多媒体教室、报告厅、会议室桌椅的清扫和擦洗做到1次/天；墙面、天花板的清理做到1次/月；门窗玻璃的清洁做到1次/周；

4、各楼四周场地的清扫和保洁做到2次/天，垃圾日产日清（1次/天将垃圾、废弃物运送到垃圾房）；

5、负责教学楼、教师休息室、实验楼、行政办公楼个办公室及考试期间个考场的开水供应；

6、负责楼层公物的管理，对损坏的公物要追究到人，并将损坏情况报总务处；

7、不定时对楼层进行巡视，对设施设备进行检查，发现问题及时报修；

8、节源开流，严格控制用水、用电，严禁长明灯、长流水现象。

三、管理特色

1、结合校区的特色、优势，增强服务意识，创造性运用本物业公司管理模式

在充分分析本学校物业项目物业条件的基础上，我们以热情的服务态度、完好的服务设备、娴熟的服务技能、齐全的服务方式、规范的服务程序、合理的服务收费、健全的服务制度、快速的服务效率赢得广大师生的认可。

2、向学校领导和广大师生推行“阳光计划”服务公示制度

本物业公司的核心价值观之一就是营造“阳光照亮的体制”。

我们提倡对内平等，对外开放，专业化、规范化、透明度造就文化的模式。

我们将在本学校物业项目校区，以多种形式公布物业管理政策法规、服务内容、操作流程、收费标准、管理制度等内容，在保证师生消费知情权、方便师生日常生活的基础上，充分发挥师生的监督权，促使校区的物业管理运作透明化、规范化，从而，进一步树立校区的管理品牌、学校的教育品牌。

3、有效培训，不断创新，监督考核

决定企业命运的主要内部因素包括效益（有效规模、低成本）、品牌（服务、质量）、领导（60%的决定因素）、经营（没有策略的突破就没有出路）、队伍（综合素质）、机制（规则）、管理（制胜因素）、技术（业务专长）,决定企业命运的内部因素，每一个都需要我们自己创新、突破。

营造鼓励学习、创新的气氛。

允许失败，不允许无创新。

当前的竞争仅靠几个领导的一厢情愿和身体力行不能解决问题，优秀的