武汉新基准地价修正体系讲解.docx
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武汉新基准地价修正体系讲解
附件:
武汉市2014年城镇土地级别与基准地价更新
一、基准地价说明9
（一）基准地价内涵9
（二）更新范围9
（三）基准日10
（四）土地用途分类10
（五）表示形式10
（六）级别平均容积率10
二、基准地价表11
（一）级别基准地价表11
（二）区片基准地价表12
三、基准地价修正体系20
（一）用途修正系数21
（二）区域修正系数25
（三）容积率修正系数39
（四）商业楼层修正系数45
（五）使用年期修正系数45
（六）交易期日修正系数47
（七）宗地面积修正系数47
（八）宗地形状修正系数48
（九）临街修正系数48
（十）开发程度修正值48
（十一）地下空间修正系数49
（十二）产业导向修正系数49
（十三）生态控制修正系数51
四、应用基准地价测算宗地价格方法51
（一）宗地价格的计算公式51
（二）宗地价格测算中有关参数的选取51
一、基准地价说明
本轮基准地价采用级别基准地价、区片基准地价予以表示，
并以级别基准地价表、区片基准地价表、土地级别与基准地价图
和基准地价修正系数予以表示。
（一）基准地价内涵
级别基准地价是在正常市场条件下各土地级别内，土地开发程度为宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通燃气及宗地内平整（简称“六通一平”）或宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水及宗地内平整（简称“五通一平”），在平均容积率条件下，各土地用途的法定最高出让年限条件下完整的国有建设用地使用权的平均价格。
区片基准地价是在正常市场条件下各土地区片内，土地开发程度为宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通燃气及宗地内平整（简称“六通一平”）或宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水及宗地内平整（简称“五通一平”），在平均容积率条件下，各土地用途的法定最高出让年限条件下完整的国有建设用地使用权的平均价格。
（二）更新范围
本轮基准地价以都市发展区规划范围为基础，将江岸区、江汉区、硚口区、汉阳区、武昌区、青山区及洪山区七个中心城区规划范围693.64平方公里，武汉经济开发区及东湖新技术开发区两大国家级开发区规划范围719.36平方公里以及东西湖区、汉南区、蔡甸区、江夏区、黄陂区、新洲区六个新城区位于都市发展区规划范围内用地及区政府所在地规划范围2014.46平方公里全部纳入更新范围，总面积3427.46平方公里。
（三）基准日
2014年6月30日。
（四）土地用途分类
基准地价土地用途划分为商业、商务办公、住宅、工业四类。
（五）表示形式
商业、商务办公、住宅用地基准地价的表示形式为楼面地价，
楼面地价是指各土地级别（区片）内，完成通平的土地在平均容积率条件下，每建筑面积分摊的完整的国有建设用地使用权的平均价格。
工业用地基准地价的表示形式为地面地价，地面地价是按土地面积平均分摊总价的单位面积地价。
（六）级别平均容积率
由于中心城区、开发区和新城区建设用地容积率存在较大差别，因此分级别确定基准地价基准容积率。
表1武汉市各类用地级别平均容积率
级别
土地分类
Ⅰ级
Ⅱ级
Ⅲ级
Ⅳ级
Ⅴ级
Ⅵ级
Ⅶ级
Ⅷ级
Ⅸ级
Ⅹ级
Ⅺ级
Ⅻ级
商业用地
3
2.5
2
住宅用地
2.5
2
——
——
商务办公
3
2.5
2
——
——
——
工业用地
1.0
——
——
——
——
二、基准地价表
（一）级别基准地价表
表2武汉市各类用地级别基准地价结果表
基准日：
2014年6月30日
用途
土地级别
地价类型
商业用地
（元/建筑平方米）
商务办公用地
（元/建筑平方米）
住宅用地
（元/建筑平方米）
工业用地
（元/平方米）
Ⅰ级
区片地价
7026～9028
5406～6614
5327～6066
1629～2209
级别地价
7758
6219
5733
1924
Ⅱ级
区片地价
5457～7062
4539～5537
4069～5409
1109～1648
级别地价
6197
5043
4730
1425
Ⅲ级
区片地价
4393～5430
3480～4617
3415～4185
833～1136
级别地价
4892
4032
3801
980
Ⅳ级
区片地价
3300～4479
2708～3570
2622～3518
614～850
级别地价
3868
3184
3009
748
Ⅴ级
区片地价
2697～3338
1967～2812
2001～2741
420～620
级别地价
2953
2533
2342
521
Ⅵ级
区片地价
2041～2723
1506～2107
1325～2158
310～440
级别地价
2293
1847
1734
379
Ⅶ级
区片地价
1524～2103
925～1560
1126～1574
255～320
级别地价
1786
1277
1307
299
Ⅷ级
区片地价
1156～1662
505～943
680～1285
220～265
级别地价
1390
716
948
240
Ⅸ级
区片地价
812～1237
325～590
500～862
——
级别地价
994
425
651
——
Ⅹ级
区片地价
572～947
——
331～514
——
级别地价
697
——
445
——
Ⅺ级
区片地价
430～658
——
——
——
用途
土地级别
地价类型
商业用地
（元/建筑平方米）
商务办公用地
（元/建筑平方米）
住宅用地
（元/建筑平方米）
工业用地
（元/平方米）
级别地价
516
——
——
——
Ⅻ级
区片地价
335～449
——
——
——
级别地价
387
——
——
——
注明:
商业用地、商务办公用地、住宅用地基准地价的表示形式为楼面地价，工业用地
基准地价表示形式为地面价。
（二）区片基准地价表
表3武汉市各类用地区片基准地价结果表
基准日：
2014年6月30日
级别
商业用地
商务办公用地
住宅用地
工业用地
（元/建筑平方米）
（元/建筑平方米）
（元/建筑平方米）
（元/平方米）
区片编号
区片价格
区片编号
区片价格
区片编号
区片价格
区片编号
区片价格
Ⅰ
Ⅰ-汉01
7898
Ⅰ-汉01
6110
Ⅰ-汉01
6059
Ⅰ-汉01
2209
Ⅰ-汉02
9028
Ⅰ-汉02
6614
Ⅰ-汉02
5952
Ⅰ-昌01
1803
Ⅰ-汉03
7699
Ⅰ-汉03
6312
Ⅰ-汉03
5833
Ⅰ-阳01
1629
Ⅰ-汉04
7145
Ⅰ-汉04
6522
Ⅰ-汉04
6066
——
——
Ⅰ-昌01
7026
Ⅰ-昌01
6170
Ⅰ-汉05
5755
——
——
Ⅰ-昌02
7740
Ⅰ-昌02
5925
Ⅰ-汉06
5814
——
——
——
——
Ⅰ-昌03
5406
Ⅰ-汉07
5690
——
——
——
——
Ⅰ-昌04
5510
Ⅰ-昌01
5681
——
——
——
——
——
——
Ⅰ-昌02
5801
——
——
——
——
——
——
Ⅰ-昌03
5615
——
——
——
——
——
——
Ⅰ-昌04
5327
——
——
——
——
——
——
Ⅰ-昌05
5484
——
——
——
——
——
——
Ⅰ-昌06
6059
——
——
Ⅱ
Ⅱ-汉01
6015
Ⅱ-汉01
5257
Ⅱ-汉01
4914
Ⅱ-汉01
1450
Ⅱ-汉02
6305
Ⅱ-汉02
5408
Ⅱ-汉02
5011
Ⅱ-汉02
1648
Ⅱ-汉03
7062
Ⅱ-汉03
5043
Ⅱ-汉03
5168
Ⅱ-汉03
1439
级别
商业用地
商务办公用地
住宅用地
工业用地
（元/建筑平方米）
（元/建筑平方米）
（元/建筑平方米）
（元/平方米）
区片编号
区片价格
区片编号
区片价格
区片编号
区片价格
区片编号
区片价格
Ⅱ
Ⅱ-汉04
6154
Ⅱ-汉04
5311
Ⅱ-汉04
4850
Ⅱ-昌01
1390
Ⅱ-汉05
5938
Ⅱ-汉05
4992
Ⅱ-汉05
5409
Ⅱ-昌02
1357
Ⅱ-汉06
5748
Ⅱ-汉06
5537
Ⅱ-汉06
5024
Ⅱ-阳01
1550
Ⅱ-汉07
6864
Ⅱ-汉07
4884
Ⅱ-汉07
5260
Ⅱ-阳02
1388
Ⅱ-汉08
6505
Ⅱ-汉08
5398
Ⅱ-昌01
4741
Ⅱ-阳03
1109
Ⅱ-汉09
6101
Ⅱ-汉09
5204
Ⅱ-昌02
4522
Ⅱ-高01
1288
Ⅱ-汉10
6739
Ⅱ-汉10
4760
Ⅱ-昌03
4069
——
——
Ⅱ-汉11
5568
Ⅱ-昌01
4717
Ⅱ-昌04
5084
——
——
Ⅱ-昌01
5457
Ⅱ-昌02
4957
Ⅱ-昌05
4881
——
——
Ⅱ-昌02
6121
Ⅱ-昌03
4539
Ⅱ-昌06
4682
——
——
Ⅱ-昌03
6387
Ⅱ-昌04
4873
Ⅱ-昌07
4413
——
——
Ⅱ-昌04
5974
Ⅱ-昌05
5141
Ⅱ-昌08
4582
——
——
Ⅱ-昌05
5861
Ⅱ-昌06
5197
Ⅱ-昌09
4758
——
——
Ⅱ-阳01
6209
Ⅱ-昌07
5144
Ⅱ-阳01
4579
——
——
Ⅱ-高01
6756
Ⅱ-昌08
5077
Ⅱ-高01
4607
——
——
——
——
Ⅱ-昌09
4711
——
——
——
——
——
——
Ⅱ-阳01
4915
——
——
——
——
——
——
Ⅱ-高01
5484
——
——
——
——
Ⅲ
Ⅲ-汉01
5358
Ⅲ-汉01
4173
Ⅲ-汉01
4108
Ⅲ-汉01
916
Ⅲ-汉02
4782
Ⅲ-汉02
3726
Ⅲ-汉02
3971
Ⅲ-汉02
1058
Ⅲ-汉03
5004
Ⅲ-汉03
4617
Ⅲ-汉03
4107
Ⅲ-汉03
988
Ⅲ-汉04
4393
Ⅲ-汉04
4117
Ⅲ-汉04
4050
Ⅲ-汉04
833
Ⅲ-汉05
5223
Ⅲ-汉05
3480
Ⅲ-汉05
4185
Ⅲ-昌01
1116
Ⅲ-汉06
4957
Ⅲ-汉06
3811
Ⅲ-昌01
3852
Ⅲ-昌02
898
Ⅲ-昌01
4406
Ⅲ-汉07
4177
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