武汉新基准地价修正体系讲解.docx

1、武汉新基准地价修正体系讲解附件:武汉市 2014 年城镇土地级别与基准地价更新一、基准地价说明 9（一）基准地价内涵 9（二）更新范围 9（三）基准日 10（四）土地用途分类 10（五）表示形式 10（六）级别平均容积率 10二、基准地价表 11（一）级别基准地价表 11（二）区片基准地价表 12三、基准地价修正体系 20（一）用途修正系数 21（二）区域修正系数 25（三）容积率修正系数 39（四）商业楼层修正系数 45（五）使用年期修正系数 45（六）交易期日修正系数 47（七）宗地面积修正系数 47（八）宗地形状修正系数 48（九）临街修正系数 48（十）开发程度修正值 48(十一)地下

2、空间修正系数 49(十二)产业导向修正系数 49(十三)生态控制修正系数 51四、应用基准地价测算宗地价格方法 51（一）宗地价格的计算公式 51（二）宗地价格测算中有关参数的选取 51一、基准地价说明本轮基准地价采用级别基准地价、区片基准地价予以表示，并以级别基准地价表、区片基准地价表、土地级别与基准地价图和基准地价修正系数予以表示。（一）基准地价内涵级别基准地价是在正常市场条件下各土地级别内，土地开发 程度为宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通燃气及宗 地内平整（简称“六通一平”）或宗地外通路、通电、通讯、通 上水、通下水及宗地内平整（简称“五通一平”），在平均容积 率条件下，各土地

3、用途的法定最高出让年限条件下完整的国有建 设用地使用权的平均价格。区片基准地价是在正常市场条件下各土地区片内，土地开发 程度为宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通燃气及宗 地内平整（简称“六通一平”）或宗地外通路、通电、通讯、通 上水、通下水及宗地内平整（简称“五通一平”），在平均容积 率条件下，各土地用途的法定最高出让年限条件下完整的国有建 设用地使用权的平均价格。（二）更新范围本轮基准地价以都市发展区规划范围为基础，将江岸区、江 汉区、硚口区、汉阳区、武昌区、青山区及洪山区七个中心城区 规划范围 693.64 平方公里，武汉经济开发区及东湖新技术开发区 两大国家级开发区规划范围 71

4、9.36 平方公里以及东西湖区、汉南 区、蔡甸区、江夏区、黄陂区、新洲区六个新城区位于都市发展 区规划范围内用地及区政府所在地规划范围 2014.46 平方公里全 部纳入更新范围，总面积 3427.46 平方公里。（三）基准日2014 年 6 月 30 日。（四）土地用途分类基准地价土地用途划分为商业、商务办公、住宅、工业四类。 （五）表示形式商业、商务办公、住宅用地基准地价的表示形式为楼面地价，楼面地价是指各土地级别（区片）内，完成通平的土地在平均容积率条件下，每建筑面积分摊的完整的国有建设用地使用权的平均价格。工业用地基准地价的表示形式为地面地价，地面地价是按土地面积平均分摊总价的单位面积

5、地价。（六）级别平均容积率由于中心城区、开发区和新城区建设用地容积率存在较大差 别，因此分级别确定基准地价基准容积率。 表 1 武汉市各类用地级别平均容积率级别土地分类级级级级级级级级级级级级商业用地32.52住宅用地2.52商务办公32.52工业用地1.0二、基准地价表（一）级别基准地价表 表 2 武汉市各类用地级别基准地价结果表 基准日：2014 年 6 月 30 日用途土地级别地价类型商业用地(元/建筑平方米)商务办公用地(元/建筑平方米)住宅用地(元/建筑平方米)工业用地(元/平方米)级区片地价70269028540666145327606616292209级别地价7758621957

6、331924级区片地价54577062453955374069540911091648级别地价6197504347301425级区片地价4393543034804617341541858331136级别地价489240323801980级区片地价330044792708357026223518614850级别地价386831843009748级区片地价269733381967281220012741420620级别地价295325332342521级区片地价204127231506210713252158310440级别地价229318471734379级区片地价152421039251560

7、11261574255320级别地价178612771307299级区片地价115616625059436801285220265级别地价1390716948240级区片地价8121237325590500862级别地价994425651级区片地价572947331514级别地价697445级区片地价430658用途土地级别地价类型商业用地(元/建筑平方米)商务办公用地(元/建筑平方米)住宅用地(元/建筑平方米)工业用地(元/平方米)级别地价516级区片地价335449级别地价387注明:商业用地、商务办公用地、住宅用地基准地价的表示形式为楼面地价，工业用地基准地价表示形式为地面价。（二）区片

8、基准地价表 表 3 武汉市各类用地区片基准地价结果表 基准日：2014 年 6 月 30 日级别商业用地商务办公用地住宅用地工业用地(元/建筑平方米)(元/建筑平方米)(元/建筑平方米)(元/平方米)区片编号区片价格区片编号区片价格区片编号区片价格区片编号区片价格-汉017898-汉016110-汉016059-汉012209-汉029028-汉026614-汉025952-昌011803-汉037699-汉036312-汉035833-阳011629-汉047145-汉046522-汉046066-昌017026-昌016170-汉055755-昌027740-昌025925-汉065814

9、-昌035406-汉075690-昌045510-昌015681-昌025801-昌035615-昌045327-昌055484-昌066059-汉016015-汉015257-汉014914-汉011450-汉026305-汉025408-汉025011-汉021648-汉037062-汉035043-汉035168-汉031439级别商业用地商务办公用地住宅用地工业用地(元/建筑平方米)(元/建筑平方米)(元/建筑平方米)(元/平方米)区片编号区片价格区片编号区片价格区片编号区片价格区片编号区片价格-汉046154-汉045311-汉044850-昌011390-汉055938-汉0549

10、92-汉055409-昌021357-汉065748-汉065537-汉065024-阳011550-汉076864-汉074884-汉075260-阳021388-汉086505-汉085398-昌014741-阳031109-汉096101-汉095204-昌024522-高011288-汉106739-汉104760-昌034069-汉115568-昌014717-昌045084-昌015457-昌024957-昌054881-昌026121-昌034539-昌064682-昌036387-昌044873-昌074413-昌045974-昌055141-昌084582-昌055861-昌065197-昌094758-阳016209-昌075144-阳014579-高016756-昌085077-高014607-昌094711-阳014915-高015484-汉015358-汉014173-汉014108-汉01916-汉024782-汉023726-汉023971-汉021058-汉035004-汉034617-汉034107-汉03988-汉044393-汉044117-汉044050-汉04833-汉055223-汉053480-汉054185-昌011116-汉064957-汉063811-昌013852-昌02898-昌014406-汉074177