孝义商业市场报告1325569391.docx

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孝义商业市场报告1325569391

孝义商业市场

调查报告

2011.01

第一部分城市宏观环境

通过对孝义市城市概况、经济发展、居民生活及城市规划等宏观层面的阐述、分析与预测，把握孝义市房地产市场所处的宏观环境及未来发展趋势。

第一节城市概况

一、地理位置

孝义市位于吕梁山脉中段东麓，晋中盆地西南隅。

地理坐标为东经111°21′-111°56′，北纬36°56′-37°18′。

北与汾阳市毗邻，西北与中阳县相依，西与交口县接壤，南与灵石县相连，东南与介休市隔汾河相望。

境域东西直线最长处46千米，南北直线最宽处26.55千米。

总面积948平方千米。

总人口44万人（2004年）。

地形由西北向东南呈缓倾单斜态势。

西部为石灰岩干石山区，中部为黄土丘陵区和台塬区，东部为平原区，海拔高度在731-1716米之间。

二、行政区划及面积

孝义市辖5个街道、7个镇、5个乡：

新义街道、中阳楼街道、振兴街道、崇文街道、东许街道，兑镇镇、阳泉曲镇、下堡镇、西辛庄镇、高阳镇、梧桐镇、柱濮镇，大孝堡乡、下栅乡、驿马乡、南阳乡、杜村乡。

新义街道居委会（13个）：

工程处、人印、七0二、新乐、三贤、府东、长安、府南、府西、迎宾、胜溪、府中、艺宛；村委会（7个）：

梁家庄、贾家庄、张家庄、樊家庄、封家峪、赵家庄、和平庄。

　　中阳楼街道居委会（1个）：

中阳楼；村委会（14个）：

楼东、楼西、城东、东关、北关庄、一家庄、新庄、西关、窑上、八家庄、铁匠巷、桥南、桥北、尚家庄。

振兴街道居委会（1个）：

振兴；村委会（10）：

司马、北辛安、中辛安、仁智、苏家营、东庄、青义、盐锅头、刘家堡、南辛庄。

崇文街道居委会（3个）：

崇文街道办事处、汾青、新建村委会（7）：

大虢城、瑶圃、居义、留义、桃园堡、宋家庄、苏家庄。

东许街道居委会（1个）：

东许办事处村委会（13个）：

河底、宜兴、真兴、东许、西许、那庄、上庄、永安庄、小王营、必独、道相、师河底、小南庄兑镇镇

三、城市人口

　　2002年，对市人口进行抽样调查，即总人口420565人，其中城镇人口180801人，占总人口数的42.9%;乡村人口239764人，占总人口数的57.1%。

第二节城市经济

一、孝义市2009年综合经济指数

2009年全市GDP完成205亿元，同比增长5%；财政总收入完成42.76亿元；

二、固定资产投资

全社会固定资产投资完成895902万元；外贸进出口总额完成4799万美元；规模以上工业总产值完成238.91亿元；工业增加值完成95.23亿元。

第三节居民生活

一、城乡市场繁荣稳定。

社会消费品零售总额完成563284万元，同比增长24.9%；居民消费价格总指数下降0.54%；商品零售价格指数下降1.01%。

二、城乡群众收入稳步回升。

城镇新增就业人数5713人，占年计划的190%；城镇登记失业率3%，低于全年预期1个百分点；城镇居民人均可支配收入达到14651元，同比增长5.35%；农民人均纯收入达到6915元，比上年增长2.44%。

三、金融机构支撑经济增长能力增强。

金融机构各项贷款余额达到597849万元，同比增长35.55%，金融机构各项存款余额达到2192057万元，同比增长10.8%，城乡居民储蓄存款余额达到1770671万元，同比增长6.66%。

第四节城市规划及未来发展趋势

一、城市规划

　　孝义城市交通大循环的格局已初步形成，还将铺开以孝汾大道、府前街西延为框架，打造城西新区；以振兴街、府前街东延为框架，打造城东新区；以崇文街、大众路北延为框架，打造城北新区；以南景观大道、城南大道及迎宾、湖南路为框架，打造城南新区及张家庄水库南文教体园区；以孝西站南迁及大众路改造，打通府南路为契机，打造孝义中央商务区。

用5年左右的时间使市区面积达到50平方公里，城区面积由7.5平方公里扩大到16平方公里。

城镇人口超过25万，城镇化水平达到65%的全省一流中等城市。

按照周边大贯通、区域大循环的建设思路，大规模展开拆迁改造工程。

完成投资14亿元的14条城乡骨干道路建设工程，城市框架由三纵四横扩张到七纵八横。

二、城市发展

加快“产业转型”进程，力争形成主导产业实力雄厚、新兴产业多元驱动的五大基地：

１．具有世界先进水平的焦化工业基地；

２．全省一流的现代化煤炭生产基地；

３．全国一流的铝材、铝合金基地；

４．辐射周边区域的现代服务业基地；

５．全省一流的现代农业基地。

三、城市布局

　　规划市域形成“一心、一带、两轴、四区”向心型城乡总体空间结构，为市域社会经济发展构建开放、高效、可持续发展的城乡空间体系。

一心：

即区域发展核心区-孝义市中心城区（含梧桐镇区），是规划期内及今后全市城镇投资建设的重点地区，也是区域增长极核，应扩大规模、增强实力，提高质量、完善功能并重，促进快速发展。

一带：

强化城镇、产业的轴线拓展态势，构筑以孝义市为中心，通过太（中银）南（同蒲）铁路联络线、汾介高速公路、新汾介公路、汾孝大道、孝介大道等开发型轴线，连通介休市、汾阳市的区域发展“脊梁”和城镇、产业发展密集带，通过高水平的设施建设和城镇间的高效合作，整合轴线上的重要城镇节点和产业区（包括中心城区、孝义经济开发区、高阳农业科技园区、东许铸造工业区），聚合区域产业集群、高端服务功能和交通枢纽功能，形成辐射晋中南部的区域性服务与创新中心，提升区域核心竞争力。

两轴：

即东西向的340省道和介西铁路-孝午公路2条通道型轴线，是联系孝义市与大运城镇密集带、离柳中经济区、介孝汾经济区西部腹地及市域内部4个分区的重要轴线，重点是加强交通基础设施建设，协调交通设施与城镇发展的关系。

四区：

即东部核心增长区、中部资源型边际区、西北部生态屏障区、南部边缘区。

积极推进东部核心增长区的城乡建设，适度控制中部资源型边际区的城乡建设，严格控制与压缩西北部生态屏障区、南部边缘区的建设活动，引导人口与生产要素向东部核心增长区集聚。

第二部分房地产市场概况及未来发展趋势

第一节2009年房地产价格概况

2009年市面楼盘均价集中在2800-3700之间，由于有些项目销售接近尾声，所剩货量不多，因此均价比开盘价高出300-800元，同时新即将上市项目，普遍价格大约在3200左右，说明房地产市场发展稳中有生，前景看好。

第二节整体发展现状

就现有孝义房地产发展态势，可以划分为四个区域：

1.以东兴帝豪、金晖盛世名邸及少量几幅可开发用地组成的北区热点区域，依托已经成型的教育资源和商圈资源，是目前孝义最高端住宅项目的热点区域；

2.围绕胜溪湖，正在走马圈地的南区热点区域，目前已有胜溪湖畔、城市公馆、盛仕华庭等楼盘，这个区域发展潜力大，自然景观突出，城市交通快捷，但由于城市配套尚未跟上，所以是接下来的热点新区，未来升值前景十分看好；

3.府前街延伸的城市东区，这一区域城市配套不完善、自然资源欠缺，生活配套不完善，因此成为城市工薪阶层的聚集地，以吉泰世纪城为代表，目前有宝宏国际公馆、祥和新苑等楼盘，为经济型楼盘的集中区域；

4.散落在城区各地的单体项目，分布在青年路附近、靠近火车站、靠近城西，但这些楼盘大都是一栋或两栋高层，虽受益于成熟的城市配套，完善的教育资源，这项项目去化率都比较快，也比较高，但城区土地日渐稀缺，难成气候。

与城市经济地位相比，孝义房地产市场显得有些滞后，各楼盘开发同质化严重，但市场表现出旺盛的需求潜力。

其中城北区域风头正健，高档项目已经成型，得到买家的共识和追捧；而城南区域目前配套资源欠缺，但未来升值潜力巨大，将是接下来的热点。

第三节　未来发展趋势

全国房地产结构调整，经济危机给各地的房地产市场都带来了巨大的影响，尤其是在消费信心上，一线城市以及沿海城市的房地产普遍处于滞涨调整的状态。

不同于外向经济模式，孝义的经济是内驱动型，相比较之下房地产市场发展就显得尤为稳健，市场信心较足，行业发展有提速迹象。

作为山西首富，全国百强县市的孝义，房地产发展显得有些滞后。

真正的快速发展也是这几年的事，看城市的开发规模和楼盘分布，长期的滞后在今后有井喷式发展的可能。

第三部分　孝义市各市场介绍

第一节　摘要

此次市场调查，共调查孝义市7个市场（包括在建与规划项目）：

1.美居家园装饰广场

2.新庄建材城

3.万客隆物流中心

4.南辛安村建材城（计划建设项目）

5.晋宏服装市场

6.城春阳服装市场

7.三贤街副食百货

第二节　各类市场介绍

一、装饰材料类市场

共分为新庄建材城、美居家园建材城、万客隆物流中心与计划建设的南辛安村建材城。

1.美居家园装饰广场：

商铺总面积1万余平米，共五层带地下室，地处府东街一小区门口，原规划是做酒店使用的，后改为建材家具大卖场。

该卖场设施齐全，有景观电梯与上下楼梯两种安全通道，同时还配有消防栓与卫生间。

现有商户63户，主要经营家具、陶瓷、卫浴、木地板、壁纸、灯具、窗帘、橱柜等装饰行业的高档类产品，租赁价格为300-600元/㎡/年。

2.新庄建材城：

占地49168平米（约74亩），于2006年8月开业，地处永安北路，与孝义汽车站仅1000米。

商铺结构为彩钢大棚和少数框架结构，彩钢大棚为一层建筑，少数框架结构为二层。

租赁价格为162-540/㎡/年，现有商户150户左右，主要经营板材、陶瓷、灯具、吊顶以及少数五金机电类产品，比如轴承、阀门等。

该市场孝义当地人很少，主要为福建、安徽、湖南、山东、浙江、江苏以及孝义周边县市的商户。

据说该市场是由四个福建老板投资的，土地证在两年前已经办理，据市场内商户介绍该市场已经在旁边购买了一块土地，准备扩大规模。

3.万客隆物流中心：

占地87亩，建筑面积9万平米，商铺8万平米，总体划分为商场、仓储、商务中心三个区域。

以建材市场为主，以及少部分服装与小百货。

据说与太原现代装饰城达成协议，实行托管经营，可容纳800多商户，现正在招商，效果不是很好。

4.南辛安建材城：

据村委会一工作人员介绍，占地约50亩，计划在春节后规划建设。

二、服装类市场

1.晋宏服装市场：

现有商户200余户。

2.春阳服装市场：

现有商户50余户。

三、副食百货类

三贤街两边：

共有商户89户。