二手房交易流程样本.docx

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二手房交易流程样本

一、咨询:

为您解读中介机构九大常见”俗语”

在买卖二手房时,中介口中五花八门的俗语总是让一些买家摸不着头脑:

什么是地铺、直营地铺、加盟地铺?

什么叫洗盘、跑盘、封盘?

什么叫跳盘、跳客、跳单?

了解这些常识,相信会对二手房买家有所帮助。

　　【地铺】经纪公司下属分支机构,在内地叫门店,是指专门从事二手房交易的办公场所。

　　【直营地铺】属于经纪公司的一个直接管理、管理机构.

　　【加盟地铺】因资质或其它问题而加入品牌中介公司的一种方式,目的在于规避市场风险、利用品牌效应,但上级公司但不直接参与经营管理。

　　【洗盘】中介工作人员经过业主资料或其它途径,来了解房屋的最新动态和基本情况。

　　【跑盘】经过走访和打电话了解楼盘信息。

　　【封盘】这是在有客户有意购买某物业时而采取的一种暂时性营销策略,封盘时只有分行经理或指定人员才有权看到该物业信息。

　　【跳盘】同行挖走业主房源。

　　【跳客】经过同行挖走其客户资源。

　　【跳单】买卖双方经过中介搭建平台之后,两者”过河拆桥”私下交易。

二、登记如何找到满意的二手房源

如果您觉得找房源是一件费时费力费钱的事,那么,住在杭州网给您提示的几种方法去做。

　　一、注册成为住在杭州网的会员,在服务区里登记二手房求购信息,让卖主竟相与您联系。

在住在杭州网上登记非常容易,只需把您的购房要求填写在登记表中,大量希望经过住在杭州网直接出售二手房的卖主就会看到您的求购信息,而且主动跟您联系。

登记完全免费!

　　二、主动出击,寻找房源。

能够经过住在杭州网的数据库查找出售信息,无论您是不是会员,都能够查询到来自卖方的第一手信息。

　　三、您还能够运用其它的方式,如到报纸上登广告,查询报纸上、街头巷尾、电线杆子上的启事,托熟人或者找中介机构、雇请代理人。

不过,在现阶段二手房代理机制尚未健全的情形下,我们也提醒您必须小心行事。

三、配对挑选房源时注意的四大因素

在您挑选房源的过程中,您应该注意以下因素:

　　价格:

如何在您能够承受的价格范围内做出一个最合理的投资,您需要考虑月收入、预期还贷能力、贷款方式、银行利率、地段升值潜力等诸多因素。

当然,最好还是听听专家建议。

看看百家杂谈（什么样的地段最火、那种户型最热、何等价位热销等）

　　交通状况:

衣食住行、人生四事,交通是买方考虑的重要因素,四通八达、进出方便,有停车位的物业才算是物尽其用。

当前交通相对方便的地区是地处公交线路较多和邻近快速公路的居住小区。

　　社区环境:

在人口越来越密集的大城市,社区环境已经成为购房者投资前越来越重视的因素,小区内的绿化程度、人文环境、安全性、配套设施都可能对您入住后的生活产生重大影响。

　　户型结构:

户型的选择主要考虑家庭人员的构成及主人房屋功能的要求,如楼层高低的选择、房屋的朝向、视野、采光、私密性等。

四、看房怎样看房

怎样选择现房?

　　选择现房首先是否明厅明室。

起居室（客厅）、卧室、厨房、餐室、卫生间、书房等,是家人经常活动的空间,直接采光能够避免白天开灯,节约能源。

另外,阳光灿烂会使您的生活更开心。

大起居室是人们喜欢的格局,它不但加大人们活动的空间,而且能增加卧室的私密性,保持家庭温馨的味道。

　　厨房设施的合理与否是房型设计的重要方面,因为家庭主妇每天有许多时间要在厨房度过。

现代化的炊具要求有较大空间,这样才能将各种炊具等安装好。

卫生间一般只设浴盆、坐便器、洗手池三件,其实再小的空间,加装一个男用小便斗也不算什么,而它的用水量比用坐便器节省90%,另外,毛巾架、玻璃镜等都要有妥善安放的地方,这些都要求卫生间布局合理。

还有,通风问题也要认真考虑。

选房时要看好厨房、厕所、厅是否附设垂直排气烟囱,以保持室内有良好的空气。

房屋的隔热、保温和防雨功能,是房屋必备的硬件,选房时应格外注意,特别是房屋的外墙,它的材料和厚度对你的居室温度会有很大影响。

五、满意谈价购房杀价有哪些窍门?

有人说,买房屋胜败的关键就要看你杀价的本事了,这话不无道理,对于想做投资的购房者而言更是如此。

只有买到便宜的房屋才有自己的利润空间.否则抛出之后不但没赚甚至要赔本。

房地产买卖谈判的技巧在于掌握市场动向,心中有数,同时,了解对方情况,知己知彼。

最后,心要”狠”,狠狠杀价。

买卖谈判的学问大得很,只有做足功夫,才能胸有成竹,胜券在握。

　　1、看房屋。

房子是实物,一切都可收入眼中,看房子里,应表现也自己有兴趣,太冷淡卖主对方也会没有心思同你多谈,同时细心观察房子结构、采光、保养、周围环境等,还要多听卖主解释,多问卖主问题。

　　2、掌握背景材料。

房屋推出市场多久了,有多少人出过价,出价多少,可作一个参考系数。

愈是多人出价的房屋,表示其转售力愈强。

　　3、让卖主知道你购房是自住,非为转卖。

一般卖主不希望房屋销售人员居间获利,而且喜欢自住之买家,一可卖得高价,再者比较简单。

二要摸透卖方心理:

　　4、卖方多久内必须卖屋,对于在什么时候杀价非常重要,愈接近卖主要卖的期限,卖主愈急切出售,这就是你最有利的杀价时刻。

　　5、了解卖主售得屋款拟作何用途。

如果卖方所得屋款,并不急用,则房屋杀价,必遭许多挫折,遇此情形,是你罢手或者转向的时候。

　　6、定金方面。

定金多少才算恰当,并无一定标准,视各人需要而定,由双方协商。

　　杀价原理:

　　1、暴露房屋的缺点,对于卖主的房屋所有缺点加以揭露,使卖主对自己所开高价失去信心借以达到杀价的目的。

　　2、拖延战术。

若卖主急欲脱手,可刻意拖延时间,如谎称需时间汇集资金等,等到临近期限的最后一个阶段,给予杀价。

　　3、合伙战术。

你能够告诉卖主是与合伙人共同投资的,所出价格需同合伙人商议略施小计杀价。

　　4、欲擒故纵。

对于所看的房屋,明明中意,仍要表示不喜欢的各种理由,借此杀价。

　　总之,杀价的方法很多,买主只要头脑清晰,灵活运用,见机行事,必能心想事成,大功告成。

六、定金”两个定金”作用大不同

定金纠纷是二手房买卖中非常普遍的问题,主要原因是上下家没能充分理解”定金”的法律意义。

二手房买卖如果是在中介的主持下签订买卖合同的,在交易过程中一般有两个定金。

第一个定金出现在上下家对中介进行委托的过程中,用来担保上下家在约定的时间内,按照约定的条件,到某确定地点签订《房地产买卖合同》。

如届时下家反悔不来与上家签订买卖合同,要承担定金被上家没收的风险,如上家反悔不签《房地产买卖合同》,要承担双倍返还定金的责任。

　　第二个定金出现在《房地产买卖合同》中,用来保证买卖合同签订后,上下家能够按照合同的约定切实履行各自的义务。

如果出现违约情况,违约方要承担相应责任。

　　当然,上下家也能够不经过中介直接签订《房地产买卖合同》,在合同中也能够约定定金条款,用来保证签订合同后,双方能够按照合同的约定履行各自的义务。

[Step7]签定意向:

买卖双方签订书面协议预防发生纠纷

专家建议:

中介要与买卖双方签订书面协议预防发生纠纷

　　案例回放

　　陈先生想经过某地产公司买房,房地产经纪小吴带陈先生考察了数十个楼盘,并在地产公司签订了《居间服务委托书》,留下了其身份证复印件。

随后陈先生在房地产经纪人员的带领下看了《居间服务委托书》上所签订的物业,当场表示其非常满意。

签合同当天,陈先生与业主见面了,陈先生借故说未带定金改日再签,便与地产公司失去了联系。

事后地产公司才发觉陈先生与业主已私下成交该物业。

地产公司遂起诉至法院,法院判令陈先生赔偿地产公司的佣金。

　　”作为房产经纪人,为一套房子带十几人次甚至几十人次去看是很正常的,一趟一趟地跑,辛苦了半天客户却‘跳单’了,什么回报也没有,这种辛酸谁能体会?

”提到二手楼市场的”跳单”现象,大部分房产经纪人都是有苦难言。

　　我们一般所讲的”跳单”,指的是需要购房的客户经过中介公司获悉相关信息后,买卖双方跳过原先中介公司,私下达成买卖协议或者与其它中介公司成交,不向原先中介公司支付中介费用的事件。

在如今的二手房买卖中,”跳单”现象屡见不鲜。

有房地产经纪从业人员说,一个月中,因为”跳单”引起的佣金损失或是经纪纠纷不但影响了正常工作的开展,而且耗费的精力无法用金钱估算。

　　为何”跳单”?

房地产买卖中,买方、卖方、中介公司三方诚信守法是促使二手楼买卖成功的根本保证。

在一般的消费过程中,我们或许会更多地关注中介公司是否设下”陷阱”,而作为消费者,为了逃避相关费用,在交易过程中同样会想法设法跳单。

　　律师观点

　　这个就是典型的消费者”跳单”案例。

世华地产法律部分析认为,看楼前签订《居间服务委托书》,说明中介公司已经有了强烈的法律保障意识。

《居间服务委托书》是对中介付出的劳动和服务的确认。

建议中介公司与卖方签订《客户确认书》,将业主姓名、物业名称分别相应予以确认。

根据《合同法》第426条的规定”居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬”。

　　为此,律师建议,在宣扬房地产中介诚信服务的今天,中介方在提升自身服务规范操作的同时,也不能对买卖双方不守信的”跳单”行为听之任之。

为防止”跳单”,中介方要尽量与双方签订书面协议,从而获得中介方促成双方交易的有利证据,最大限度降低中介方的法律风险。

[Step8]签合同:

怎么签订二手房合同

在二手房交易过程中出现的纠纷,其实有很多由于买卖双方不熟悉房屋买卖流程以及注意事项,结果导致自己的权益受到损害。

那么,买方和卖方应该注意哪些问题,才能避免自己的权益受到不必要的损害呢?

对此,立超房屋有关人士就签约过程中可能出现的相关侵权行为作了相关介绍,提醒广大读者注意。

　　首先,买卖双方应该约定房屋总价、违约金、滞纳金、交屋时间、过户时间、税费支付等内容。

值得注意的是,如果房屋转让价中已包含转让房屋固定装修及附属设施,则在签《买卖合同》前,应该在中介的证明下将该房屋内的家具及设施进行仔细清点,并将品名、规格、数量等详列于《家具清单》后,买卖双方签字确认,以避免今后产生不必要的分歧。

　　其次,买方应该注意将下列条款写入合同以维护自身权益。

　　●做好卖方的产权调查,以便了解该房屋是否被抵押、是否被法院采取了查封、冻结等强制措施。

　　●钱款分批支付,一般签约当日首付30%,取得收件收据时支付60%,产证办理完毕支付最后10%。

　　●在卖方存在抵押的情况下,确定卖方撤销抵押的时间。

　　●约定卖方户口迁出的时间,一般约定为签约之日起15个工作日内。

　　●卖方的产证存放在中介公司,降低一房两卖的机率。