住宅项目调研提纲.docx
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住宅项目调研提纲
住宅项目调研提纲
【第一部分项目土地性质调查】
1．目的：
通过对项目地块地理位置、地质、地貌、七通一平状况的调研，掌握地块的基本现状。
2．调查方式：
发展商及土地勘测部门相关资料；结合实地调查；实地调查拍摄地块现状图片。
3．调查主要内容：
包括
3-1．地理位置（现场察看）
3-2．地质地貌状况（发展商提供土地勘测报告，最好有地块风水评估，）
3-3．土地面积及其红线图（发展商提供）
3-4．七通一平现状（发展商提供）
3－5。
土地权属
【第二部分地块周边环境调查】
1．目的：
对地块周边的建筑物、绿化景观、自然景观、历史人文景观和环境污染状况进行调查。
2．调研方式：
争取发展商之配合，实地察看。
3．主要内容
3-1．地块四个方向的环境（建筑物、污染状况、近景、远景及视野遮蔽状况）。
3-2．地块2公里半径内的历史人文景观列示（标明距离项目地块的车距）。
【第三部分地块交通条件调查】
1． 目的：
调查小区居民工作生活需要的交通条件的便利程度。
2． 调研方式：
结合市政交通地图，实地察看。
3． 主要内容
3-1．项目地块周边的市政路网及其公共交通起始线路的现状及其远景规划。
3-2．项目对外水、陆、空交通状况。
3-2．地块市周边政道路进入项目地块的直入交通网现状。
【第四部分周边市政配套设施调查】
1． 目的：
调查与小区居民生活相关的市政配套设施的完备程度。
2． 方式：
实地调研。
3． 主要内容：
调查地块周边1.5公里半径内的市政配套设施，包括：
3-1．购物（购物中心、商场、超市、肉菜市场等）
3-2．文化教育（幼托、小学、中学、大学、图书馆及其质量）
3-3．医疗卫生（各级医院、药店及其质量）
3-4．金融（各种银行）
3-5．邮政
3-6．娱乐餐饮（体育健身、歌舞餐饮）
【第五部分周边社区现状调查】
1． 目的：
调查地块周边社区楼盘的总体规划状况，判断周边社区的档次和居民成分。
2． 方式：
实地调研。
3．主要内容
3-1．周边主要楼盘及小区列示（房型售价卖点不利因素）
3-2．各楼盘及小区的居民阶层
3-3．各小区的总体规划、价格等
【第六部分项目所在地房地产市场现状调研】
1． 目的：
调查项目所在地宏观经济状况及房地产市场整体状况。
2． 调查方式：
网络参考。
3． 主要内容：
3-1．宏观经济运行状况
指标
数量
与上年同比增长
全市
项目所在区
全市
项目所在区
A.国内生产总值
其中：
第一产业
第二产业
第三产业
房地产
B.固定资产投资
其中：
房地产开发
C.社会消费品零售总额
D.商品零售价格指数
居民消费价格指数
商品住宅价格指数
3-2．项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规
A．项目所在地居民住宅包括哪几种形态及其比重构成：
公房、微利房、福利房、商品房等。
B．政府相关职能部门对各类住宅的政策法规。
C．政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策和法规。
D．短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划计划。
E．济南市的城市规划控制性详规
3-3．项目所在地房地产市场总体供求现状
项目
上半年
与去年同期相比
备注
签定土地出让合同
其中商品房用地
房地产开发总额
其中商品房建设
其中住宅投资占比重
商品房施工面积
其中住宅
住宅施工面积中今年新开工者所占比例
商品房竣工面积
其中住宅竣工面积
销售预售商品房面积
其中现楼销售
楼花销售
全市商品房销售收入
住宅
空置面积
其中住宅
办公楼
商业楼
二手楼买卖
3-4．项目所在地商品住宅市场板块的划分极其差异
板块差异
板块1：
区
板块二：
区
板块三：
区
板块四：
区
地理范围
划分依据：
建筑及商业、人文特征描述
政府市政规划的引导
商品住宅平均价格
多层
小高层
高层
别墅
商品住宅供求状况
多层
小高层
高层
别墅
明星楼盘列示
3-5．项目所在地及所在板块商品住宅平均价格走势
区域
99上半年平均价格
98年平均价格
97年平均价格
多层
高层
多层
高层
多层
高层
全市
项目所在板块
3-6．名星楼盘客户构成及购买行为分析
A．各类档次商品住宅客户分析
指标
比例
家庭结构
3口之家：
3代同堂：
二人世界：
单身
职业特征
经商老板：
三资高级白领：
三资普通白领：
国企高级干部：
国企普通干部：
文艺界：
政府及事业单位：
其他：
外销
买主年龄结构
20－30：
30－45：
45－55：
55以上
客户家庭月收入状况
2000元以下：
2000－4000元：
4000－6000元：
6000－8000元：
8000－10000元：
10000元以上
客户地理半径集中率
1公里半径：
2公里半径：
3公里半径：
4公里半径：
4公里以上半径
B．各类档次商品住宅客户购买行为分析
B－1购房目的及面积偏好
指标
比例
购房目的
A首次置业满足基本居住需求
B二次置业改善居住条件
C投资保值和增值
D办公
E为父母或子女购房
F度假
G其他
面积偏好
A50平米以下
B50－70平米
C70－80平米
D80－100平米
E100－120平米
F120－140平米
G140平米以上
B－2层数、户型偏好及购买价格承受能力
指标
比例
层数偏好
A多层（8层以下）不带电梯
B多层（8层以下）带电梯
C小高层（9－18层）
D高层（18层以上）
朝向偏好
A东、东南
B南、西南
C西、西北
D北、东北
户型偏好1
A平层
B复式和跃式
户型偏好2
A1房1厅
B2×1
C2×2
D3×2
E4×2
F4×3
G5×2/3/4
H6房及以上
价格偏好
A根据当地价格板块划分
B
C
付款方式偏好
A一次性付款
B分期付款
C按揭
按揭月供承受力
A2000元以下
B2000－3000元
C3000－4000元
D4000－5000元
E5000－6000元
F6000元以上
B－3购买决策的最主要的影响因素
指标
5个最主要因素
影响购房决策的最主要的5个因素因素
A地理位置
B市政交通便利程度
C周边生活配套完备程度（包括子女教育）
D距离上班地点的远近
E价格
F建筑风格及外立面
G户型设计及实用率
H社区内绿化及环艺规划
I物业管理及社区文化活动
J周边社区素质及空气、噪音等污染程度
K产权等法律手续的齐全
L建筑质量的保证
M发展商品牌和实力
3-7．各个楼盘项目规划设计及销售资料
总占地面积
总建筑面积（容积率）
建筑层数、栋数
建筑布局及开发节奏
户型结构
外立面风格、色调及用材
交楼内装修标准
小区绿化及环艺
车流组织及户车比
小区内康乐及商业配套设施
物业管理
售价（按揭折后价）
最高价：
最低价：
均价：
付款方式
一次性：
分期：
按揭：
销售进度
销售率：
已销售单位户型比例
客户初步分析
现居住区：
职业特征：
集团客户：
3-8．综合评判
评判项目
评价
A．地块周边环境及配套评判
A-1地理位置
A-2周边环境、景观
A-3周边市政配套
A-4周边小区整体素质
B．楼盘素质评判
B-1建筑风格和立面
B-2建筑布局和空间规划
B-3小区内环艺规划
B-4户型设计
B-5小区内配套
B-6车流组织
B-7物业管理
C．物业形象
C-1发展商品牌
C-2项目包装及营销手法
综合评价
3-9商业物业调研
1、主要商业物业在所调研区域内的分布：
包括中大型商场、沿街商铺、商业街、各种类型批发市场等。
2、重点物业重点调研内容
A． 中大型商场调研内容
项目
说明
商场名称
街区地理位置
层数规模
分层功能设置
经营方式
商场内部空间分割及装饰
商场外部装饰及商业氛围营造
商场铺位租售价格及付款方式
客流状况（10分钟内进出商场人流量）
年营业状况
B． 沿街商铺调研内容
项目
说明
街区地理位置
单位规模：
平米
经营品种
经营方式
铺位租售价格及付款方式
营业状况
3-10．宾馆
项目
说明
名称
星级
街区地理位置
客房数量
标准：
套房：
其他：
标价及折扣
年入住率
宾馆娱乐配套
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