房地产行业概况及发展环境.docx

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房地产行业概况及发展环境

房地产行业概况及发展环境

第一节行业范围界定

房地产行业是指房地产开发企业进行的基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的活动。

房地产开发又可分为一级开发和二级开发。

前者是指土地出让前对土地进行的开发活动，通过一级开发，使“生地”变为“熟地”，达到土地出让的标准。

后者是指在依法取得土地使用权的土地上通过开发、建设和营销等一系列行为实现盈利目的的活动。

按照《国民经济行业分类》（GB/T4754—2011）中的房地产业（K70）。

第二节房地产行业细分领域

一、住宅房地产行业

（一）商品住宅

商品住宅是指房地产开发企业（单位）建设并出售、出租给使用者，仅供居住用的房屋。

由于我国长期以来在住房体制上实行的是供给制，所以，商品房是80年代以后才在我国出现的。

其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。

另外，从法律角度来分析，商品住宅是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。

但不包括公共租赁、经济适用房等政府对其交易有限制条件的保障性住房。

（二）保障性住房

保障性住房，是与商品性住房（简称商品房）相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。

不同情况的低收入家庭，对保障性住房有租赁与买卖的不同需求。

1.两限商品住房

即“限套型、限房价、竞地价、竞房价”。

为降低房价，解决本地居民自住需求，保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。

目前情况来看，首批限价房规定：

限价房的套型建筑面积全部为90平方米以下。

2.经济适用房

经济适用住房是政府以划拨方式提供土地，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，实行税收优惠政策，以政府指导价出售给有一定支付能力的低收入住房困难家庭。

这类低收入家庭有一定的支付能力或者有预期的支付能力，购房人拥有有限产权。

经济适用房是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。

经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准。

经济适用住房面积需要严格控制在中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右。

3.公共租赁住房

根据《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》，从2014年起，各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行，并轨后统称为公共租赁住房。

廉租住房建设计划将（含购改租等筹集方式）统一并入公共租赁住房年度建设计划，此前已经列入廉租住房建设计划的项目继续建设，建成后全部纳入公共租赁住房进行管理。

（三）自住型商品房

自住型商品房是北京市为进一步完善本地住房供应结构，支持居民自住性、改善性住房需求，稳定市场预期，促进长效机制建设，推出的中低价位自住型改善型商品住房，简称“自住型商品房”。

自住房以90平方米以下为主，最大套型建筑面积不得超过140平方米，销售均价原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。

二、商业地产行业

商业地产的定义有广义与狭义之分。

广义的商业地产，是指各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等。

而狭义的商业地产，特指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上，区别于以居住功能为主的住宅房地产、以工业生产功能为主的工业地产等。

商用房地产的分类，根据行业类型、消费行为、建筑形式等可以分为很多种，主要包括购物中心、超级购物中心、大卖都场、商业街、主题商场、专业市场、写字楼等。

总的来说，目前商业地产很少有单一的类型，在大多数情况下，房地产开发商都会根据项目周边现有地产开发情况和对未来商业发展趋势的把握，充分利用本身可能整合的各类资源，进行一定的类型组合，将不同经营规模、经营品种、经营方式的商业地产类型在同一项目中进行组合。

表1商业用房地产分类表

类型

定义

传统商铺

商业地产的初始形态，遍布于城市各个角落，以普通居民为服务对象，服务种类比较齐全，以满足人们的日常生活起居为基本。

专业市场

指用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，是某个行业或其上下游行业的聚集，强调集群效应，例如广州天河电脑城、图书大厦等。

商业街

是商户沿街的两侧排列组成的一种商业地产形式，有可能是楼宇，也有可能是单层建筑，例如北京的王府井步行街、广州的北京路步行街。

社区商业中心

以社区居民为主要服务对象而建立的商业地产模式，是伴随住宅地产配套设施的不断完善而发展起来的。

大型购物中心、百货商场

集购物、休闲、娱乐、美食于一站式的大型商业地产模式，主要在大中型城市繁华地带开发。

休闲、娱乐商业

以休闲、度假为主要依托的商业地产形式，例如KTV、度假村，后者多建筑在旅游风景区，是在旅游行业发展迅猛以及都市人日益增加的精神压力下产生的商业地产产物。

办公楼、写字楼

企事业单位用以办公的商业地产形式，有单纯的写字楼，也有商住两用形式的，称为商务楼。

数据来源：

世经未来

三、其他行业

（一）工业地产

工业地产主要指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。

工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。

在我国，工业房地产的土地批租年限为50年。

工业地产按照不同分类，包括重工业房地产、轻工业房地产、仓储房地产（物流地产）、自由贸易区房地产（指带有特殊政策的贸易加工型通用型工业地产）。

（二）旅游地产

旅游地产，是指依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目，可称为旅游房地产。

较之一般的住宅，旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。

旅游地产，从某种意义上说，是一种经济综合体，它覆盖了地产、度假、生活、休闲娱乐等各大方面。

从理论上来说，旅游地产是比较宽泛的概念，粗略概括可以分为四类——旅游景点地产，旅游商业地产，旅游度假地产，旅游住宅地产。

表2

旅游地产分类

旅游地产分类

详细说明

旅游景点地产

主要是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间

旅游商业地产

主要是指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间

旅游度假地产

主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间，如旅游宾馆、度假村、产权酒店以及用于分时度假的时权酒店等等

旅游住宅地产

主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间

数据来源：

世经未来

随着中国旅游地产的迅速升温，在市场中常见的几种旅游地产产品有：

分时度假，是介于房地产产品和酒店产品之间的一种中间产品。

旅游主题社区、度假村以及产权式酒店等。

旅游和房地产是完全不同的两个行业，相互交叉、理念渗透，形成了许多边缘性的全新综合结构，如产权酒店、分时度假项目、度假别墅区、高尔夫别墅区、中央游憩区、商业步行街、shoppingmall等等模式。

其中，以别墅开发为主流，已经引起地产界的广泛关注；产权酒店即将迎来大规模推广的时期；与商业地产结合的中央游憩区、滨水休闲区、餐饮街区、娱乐街区、古文化古建筑街区、shoppingmall等，已经成为城市休闲餐饮娱乐及购物的主力消费场所；而旅游小城镇开发及旅游城市开发——这种将旅游区域开发与城市经营全面结合的旅游地产提升模式，已经出现，并逐渐走向流行。

北京绿维创景规划设计院提出要从旅游的视角看房地产。

认真思考旅游与房地产之间的结合，能够实现房地产的提升。

（三）养老地产

养老地产，从建筑设计、园林规划到装饰标准，这类老年地产的建筑产品开发接近于高端住宅产品开发的规律，创新核心在于适老化设计。

养老地产实现了品质地产和优良健管家服务的有机结合，从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护，增加设施设备和精心打造专业管理团队。

养老地产主要的产品形态包括：

保险资金推出的升级版的养老机构，如养老院，把养老地产视做商业地产项目长期经营；开发商推出的养老地产项目。

第三节房地产国民经济中的地位

一、房地产仍将作为中国经济支柱行业

在我国，房地产业已经成为国民经济的支柱产业，对国民经济起着不可或缺的支撑作用。

目前，中国经济的最大引擎，正在从制造业转型为“房地产、金融、互联网”三驾马车。

与刚刚过去的2017年，房地产市场仍是中国经济的支柱，主要影响到供应链的下游行业，如水泥、钢铁等。

房地产行业的发展，需要国民经济中的许多部门和行业提供支撑，与之协调发展，离不开如建材、设备、机械等许多物资生产部门和服务行业的产品生产和劳务等部门的支撑，从而“波及”、推动其发展。

二、严格限制、调控房地产市场过快发展

在国家实施经济与金融去杠杆的政策环境下，我国房地产行业势必进入限制性发展周期，透过限制性发展，达成房地产市场平稳健康发展。

尽管当前我国房地产还会具有相当规模，但未来不再需要依赖房地产，而是转向符合供给侧结构性改革方向的新兴行业，真正推动实体经济发展。

如果房地产发展过快，也就意味着未来的发展周期会大大缩短，既无法达成发展的健康性、也不具有发展的可持续性。

未来一段时间内，房地产金融的限制性发展必将成为现实。

防风险和降杠杆是整个经济和金融工作的重心，金融机构资金成本上升逐渐向房地产行业传导，加之房地产信贷收紧政策影响，全国首套及二套房按揭利率呈现双双上行的特征。

全年热点城市房地产调控始终在加强，房地产行业资金受到严格监管。

三、开发商用房地产成为带动上下游产业新引擎

商用房地产的产品为国民经济许多部门和行业的发展提供了前提和场所。

开发营建出的房屋，能为商业、家具业、家用电器业、房屋买卖中介业等等的发展提供前提和发展场所。

商用房地产业对劳动力再生产有极大的影响，企业生产所需的厂房，办公用房也需要房地产业予以提供。

第一节经济环境分析

一、国外经济环境分析

2017年全球经济增速和增长预期明显提升，劳动市场持续改善，全球物价水平温和上升，新兴市场和发展中经济体增速企稳回升。

同时，全球贸易和投资回暖，金融市场预期向好，大宗商品价格回升但起伏波动仍较大。

但是，国际直接投资增长缓慢，全球债务持续积累，金融市场出现泡沫。

整体而言，全球经济运行呈现出以下三个特征：

第一，2017年世界经济增速明显提升，劳动市场持续改善，全球物价水平温和上升，大宗商品价格有所上涨，国际贸易增速提高。

同时，国际直接投资增长缓慢，全球债务持续积累，金融市场出现泡沫。

第二，新兴市场与发展中经济体整体增速止跌回升。

独联体国家GDP增长率从2016年的0.4%提高到2017年的2.1%。

其中俄罗斯经济终于扭转了负增长态势，其GDP增长率从2016年的-0.2%上升到了2017年的1.8%。

新兴和发展中亚洲经济体继续强劲增长，其GDP在2017年增长6.5%，与2016年相比提高0.1个百分点。

新兴与发展中欧洲地区的GDP增长率从2016年的3.1%提高到2017年的4.5%。

拉美和加勒比地区的GDP增长率从2016年的-0.9%提高到2017年的1.2%。

阿根廷和巴西均扭转了负增长态势。

其中阿根廷GDP增长率从2016年的-2.2%提高到2017年的2.5%，巴西GDP增长率从2016年的-3.6%提高到2017年的0.7%。

第三，在新兴市场与发展中经济体中，也有个别国家和地区的经济状况出现了恶化。

印度GDP增长率从2016年2季度以来持续回落，加上从2