物业管理前期介入与承接查验方案.docx
《物业管理前期介入与承接查验方案.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业管理前期介入与承接查验方案.docx（19页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
物业管理前期介入与承接查验方案
物业管理前期介入与承接查验方案
××物业管理有限公司
二〇一三年一月
1/20
第一节管理人员的招聘.............................................................3
第二节前期介入的主要内容.....................................................6
第三节项目的筹备..................................................................14
第四节承接查验......................................................................15
2/20
第一节管理人员的招聘
物业服务前期介入需要的主要人员是工程技术人员和项目经理。
以上人员的入职日期应在物业服务合同签订后尽快入职，其中项目经
理应在项目交付前半年入职，工程主管最好在项目设计阶段入职，最
迟不应超过交房前半年。
项目经理的岗位职责：
1、制订年度经营管理服务计划、编制年度费用预算，并带领下属开
展各项经营管理服务工作，完成年度经营指标；
2、负责前期介入阶段的人员招聘、项目筹备、配合销售等工作；
3、负责项目承接查验的组织工作；
4、负责交房的组织工作；
5、制订符合项目情况的物业服务方案，并控制其有效实施，保证满
足顾客需求；
6、严格执行公司质量体系文件，做好项目质量管理、监督、提高工
作；
7、制订楼宇、绿化、工程验收接管方案、开荒清洁方案，报上级领
导审批后，带领相关部门做好验收接管工作，并建立档案；
8、组织并监督管理处顾客服务、工程服务、秩序服务、保洁服务、
园艺服务等日常服务工作，确保服务品质；
9、组织开展项目行政、人事、公共关系等综合事务的管理工作，满
足服务提供的需要；
10、组织开展项目日常培训工作，提升员工服务水平；
3/20
11、物业项目公共能耗统计和分析，组织开展节能降耗工作；
12、做好辖区内政府部门以及物业管理各主管部门等相关单位的联
系沟通工作；
13、制定社区文化建设工作标准和规章制度，协调社区服务和社区
活动的场地及设施，制定活动方案并组织实施；
14、组织开展项目区域内危险源识别、评估、预防及改进工作；
15、编制物业管理报告，并向公司领导、业主委员会或建设单位汇
报；
16、接受政府相关部门、公司职能部门的监督、检查与指导；
17、组织开展创新服务活动，不断提升服务品质项目经理入职要求。
项目经理任职要求：
1、30-45岁，性别不限，大学专科以上文化程度；
2、物业管理及相关专业；五年以上相关工作经验，其中担任项目经
理3年以上；
3、协作性、积极性、行动力、责任感、自我管理、成本意识。
4、熟悉物业公司的运作方式及管理服务的各项工作及操作规范，掌
握客户服务技巧；
5、熟悉物业相关政策法规并具有作业任务和经营管理知识；
6、了解掌握ISO9001：
2000和ISO14001：
2004体系；
7、具有较强的沟通协调能力；
8、良好的人力资源管理能力。
工程主管的岗位职责：
4/20
1、在项目部副经理的直接领导及品质部的监督指导下，负责工程管
理部的日常管理事务工作。
2、在前期介入阶段，负责图纸审核、施工质量控制、与开发商、施
工单位的沟通协调等工作；
3、担任承接查验小组负责人，负责分户验收、图纸资料交接、承接
查验工作；
4、负责小区工程部的日常管理，拟定工程设施、设备的管理规章，
检查每日设备、设施运行记录，了解设施、设备工作状况，合理
安排各项工作；
5、全面负责房屋及设施、设备的正常运行与维保服务，包括房屋设
施、设备运行的应急处理；
6、制订系统设备、设施的保养、维修计划，审核统计月度能耗及材
料消耗，报请上级领导审批，按计划组织员工具体落实，并指导
监督计划的完成情况；
7、熟练掌握各项设备的操作技能和维修技术，制定员工技术培训计
划，定期组织员工进行技术练兵，并经常检查员工的技能状况；
8、组织员工进行突发事件预演，制定断电、断水、突发性设备故障
应急措施，并落实到岗；
9、编制设备技术档案卡，督促员工学习图纸与掌握设备功能、特性；
10、负责编制设备检查巡视表，并监督设备巡视工作；
11、经常检查交接班日记、巡视记录，并定期实地抽样检查；
12、定期抽样检查报修单完成情况，经常与客户沟通听取反馈意见；
5/20
13、完成项目经理布置的其他任务。
工程主管的任职要求：
1、28-45岁，性别男，中专以上学历；
2、工程建筑、电气、强弱电、暖通空调等工程类专业，五年以上相
关工作经验，其中担任主管3年以上；
3、品行端正，工作认真负责，具备良好的服务意识与强烈的责任心；
4、精通电工技术和电气操作规程以及电气工艺技术规程。
第二节前期介入的主要内容
一、工程技术方面
1、设计优化
根据目前建筑设计市场的状况，特别是针对大型、专业性强的项
目，开发商／设计单位需要由更加专业的顾问参与到设计过程中，协
助开发商和设计单位提出问题及解决问题，使资源的利用达到最大化。
目前设计部门在设计建筑物时均是按照相应的国家规范与开发商提
出的要求进行设计。
但是往往与使用方的使用方式存在较大的差距。
我司提供的服务
不仅仅是限于纯建筑技术及相关规范方面，更加重要的是站在开发商
的立场，从市场、营销以及项目最终使用者（国际用户及本地用户）
等角度分析设计中可能存在的问题，通过和设计单位的配合
使设计达到最优化，使开发商的回报实现最大化。
根据开发商对建筑物设计使用的理念，协助开发商对整体建筑进行设
6/20
计优化，确保建筑的落成后的实际情况符合开发商理念,优化建议包
括设备设施安装选型、空间使用规划计划等，还包括强弱电连接、道
管设计、垃圾处理空间和建议方式等。
空间上包括公共区域，如走廊，
卫生间，残疾人设施，坡道等的设计优化，另外，物业公司还将在配
套商业上做出预留设计。
在使用者的角度上，将根据以上理念以及对建筑项目的充分了解，
提交专业分项建议，使建筑物在使用和管理方面得到充分优化，同时
也将尽可能的发挥出开发商理念。
在管理者的角度上，物业公司将提交必要的设计优化或补充建议，
以确保建筑物落成后的管理和使用效果。
其中包括物料的选择、物业
规划、各系统设备安装选型、隐蔽工程施工封闭等工作建议。
2、隐蔽工程的记录和施工工艺的建议
在项目的施工阶段，物业公司主要对施工工艺和隐蔽工程进行重
点关注。
隐蔽工程对日后的物业管理维修和维护有重大的影响，物业
工程主管应对隐蔽工程进行验收、记录，了解隐蔽的管线位置、敷设
方向，为日后的维修养护提供准确像是的信息支持。
施工工艺是房屋建设过程中的细节之一，但是小小的问题多次重
复出现，必定会带来不可估计的损失。
例如，卫生间、阳台地面坡度
的控制，水泥混凝土标号的控制，抹灰的平整度等待。
这些细小的问
题可能会给日后业主的使用带来极大的不便，甚至造成无法修复。
物
业公司在前期介入阶段应密切关注施工工艺，做好细节关注。
3、设备选型建议
7/20
设备选型主要包括电梯、扶梯，空调的选择，选择的依据主
要是节约投资，方便日后的使用、管理，节能降耗，提高建筑无
的品质、档次。
4、参与设备安装调试
设备安装方面主要是电梯、锅炉、变配电设备、换热设备、
道闸系统、监控系统、消防系统等等。
设备安装调试阶段对日后
的使用和管理有着重要的影响，在此期间物业工程主管应积极参
与设备的安装调试，记录设备安装调试过程，收集相关的设备出
厂文件、安装说明书、使用说明书、随机附件等。
二、前期介入的工作重点
物业管理的角度对项目各种设施、设备、材料的设计、选型、选
材、安装等方面提供专业建议；
依据对楼宇机电设备等的了解，结合项目本身的市场定位，为发
展商提供质量价格比最优的品牌与型号建议；
从业主实用的角度提供户型设计、各种管道设计等方面的建议；
建筑外墙的选材和设计提供专业建议；
具体研究项目总体规划设计方案，提供秩序维护岗与安保系统监
控布点的设计方案，兼顾充分监控与节约成本；
提供环保设施建议，如感应式开关、自闭式水喉、分类垃圾箱（房）
等。
对管理用房的大小、分配、位置等提出建议，如：
物管人员宿舍
出入口应尽量避免与物业出入口交叉等。
8/20
就发展商制定物业收费标准、入住收费明细及装修期间的收费标
准等方面提供建议。
配合发展商楼宇销售。
根据物业所在地物价部门的有关规定，并
结合市场的实际情况。
三、前期介入的工作内容
1）对物业各业态的建筑提出意见和建议
建筑结构及功能设计（包括但不限于：
）
物业内功能整体布局；
交通道路分布；
绿化景观等。
停车系统及交通路线规划（包括但不限于）：
人流和车流导向；
停车场出入与计费管理系统；
行车路线；
停车标识；
停车场的分配与规划等。
消防系统
监控和消防中心
消防中心位置；
消防水池、水箱位置；
消防通道设计；
消防栓接合器位置；
9/20
消防中心设备布置；
消防监控点位调整与补充。
公共区域装饰装修
土建装饰装修审图；
土建装饰装修符合项目建设特点与档次；
土建装饰装修便于运营后的检修保养；
土建装饰装修便于运行后的清洁工作；
土建装饰装修与其它专业的施工配合。
管理用房
管理用房的数量、位置、面积；
管理用房的功能、平面布置；
管理用房的装饰标准和装饰风格建议；
管理用房的附属设备配备标准。
会所
会所面积、位置建议；
会所装修档次、风格建议；
会所水、电、气供应建议；
会所功能分区建议；
会所停车区域；
垃圾处理
垃圾房位置、面积、垃圾场高度标准。
垃圾桶位置预留建议；
10/20
垃圾房设备配备标准；
垃圾分类。
电梯系统
电梯配备数量；
电梯档次、品牌的选择建议；
电梯装饰建议；
电梯梯速的选择。
2）对物业各业态的机电设施提出意见和建议
各系统设计参数及配制建议
在符合设计规范的情况下，提出市场经验调整参数。
空调系统
空调系统设计审图建议；
空调设备的区域控制；
空调设备选型的经济评价；
空调系统设计便于物业运行管理；
空调阀门的安装位置；
空调能源费用的分摊方法。
配电系统
配电系统设计审图建议；
住宅电力负荷参数；
住宅区域末端点位配备建议标准；
配电系统的分界；
11/20
配电设备选型和经济评价。
给排水系统
给排水系统设计审图建议；
给排水阀门位置补充建议；
雨水篦子、雨水、污水检查井的分布建议；
雨水管的流向组织建议；
给排水系统计量；
中水系统的建议；
给排水系统设备的选型和经济评价。
消防系统
消防系统设计审图建议；
消防电、水系统物业补充建议；
消防末端阀门位置；
消防中控室的位置、面积、装修建议；
消防系统设备的选型和经济评价。
安防系统
安防系统设计审图建议；
安防系统末端点位的物业建议；
安防系统分区和门禁控制；
安防系统设备的选型和经济评价。
公共照明系统
公共照明系统审图建议；
12/20
照明运行分区节能控制；
公共照明能耗计量；
公共照明运行模式；
公共照明系统设备的选型和经济评价。
3）对物业各业态的智能系统提出意见和建议
智能化建筑的概念和标准；
智能化的硬件配备和扩展要求；
智能化设备的软件功能；
智能化操作的分级职能；
智能化运行的经济性分析；
智能化运行的可靠性能分析；
智能化控制末端点位的补充；
智能化控制系统的完善；
智能化系统在各专业系统工程中的体现；
4）跟进物业建筑施工和设备安装过程
了解施工进度
了解隐蔽工程
公共区域合理尺寸及使用材料建议
车场合理建议
5）能源收缴与计量控制建议
物业主体部分及相关配套设施各功能部分之供电、水、燃气系
统合理分割与独立计量要求。
13/20
物业主体部分及相关配套设施各功能组合部分内公共区域各
地段、照明用电、动力用电系统、清洁、绿化用水之系统与业
户单元内之供电、水系统合理分割与独立计量要求。
计量表的位置与抄表方式符合物业运行管理要求；
通过计量，达到能源系统平衡控制。
6）装修管理建议
物业公司将向书面提供安排装修工程、物料运送控制及相关之装修管
理程序建议。
向开发商提供成品保护方案；
装修现场消防安全管理方案；
装修现场施工安全管理方案；
装修现场临时用电管理方案
第三节项目的筹备
筹备的内容
1、人员招聘，包含但不限于组织架构的确定、工资福利标准的确定、
14/20
招聘途径的选择、认识制度的编写；
2、办公室的选址、装修，主要内容有装修公司的选择、图纸的审查、
装修风格的确定、装修预算的申请、装修过程的控制；
3、行政性事务，包含但不限于工服厂家的选择、办公家具的采购、
工程设备、工具的采购，保洁机器、用品的采购；
4、物业管理方案的编制；
5、项目服务预算及开办费的编制；
6、协助开发商编制《临时管理公约》、《房屋质量保证书》和《房
屋使用说明书》；
7、交房资料的准备及印刷工作；包含单不限于《业主手册》、《装
修手册》、《交房通知书》等；
8、评估影响物业管理运作收费的因素，并就物业管理服务之各项无
偿及有偿收费标准与操作程序提出建议。
第四节承接查验
一、分户验收
住宅工程质量分户验收（以下简称分户验收），是指建设单位组
织施工、监理等单位，在住宅工程各检验批、分项、分部工程验收合
格的基础上，在住宅工程竣工验收前，依据国家有关工程质量验收标
准，对每户住宅及相关公共部位的观感质量和使用功能等进行检查验
收，并出具验收合格证明的活动。
15/20
分户验收内容主要包括：
1）地面、墙面和顶棚质量；
2）门窗质量；
3）栏杆、护栏质量；
4）防水工程质量；
5）室内主要空间尺寸；
6）给水排水系统安装质量；
7）室内电气工程安装质量；
8）采暖工程安装质量；
9）建筑节能工程质量；
10）有关合同中约定的其他内容。
住宅工程分户验收的程序
（一）分户验收内容完成后，施工单位应首先进行全面的自检评
定，自检合格后向建设单位提出住宅工程分户质量验收书面申请。
（二）建设单位组织监理、施工、物业管理等单位的有关人员按
照国家工程质量验收标准的要求，逐户按照本办法要求的分户验收内
容确定检查部位、数量并适时进行检查验收；分包单位项目经理、项
目技术负责人也应参加分包项目的分户验收；已选定物业公司的，物
业公司应当参加分户验收工作。
（三）参加分户验收的人员应具备相应的技术能力和资格，并经
当地监督机构认可与备案。
（四）分户质量验收前，施工单位应在建筑物相应部位标识好暗
16/20
埋水、电管线的走向，分户验收应配备必要的检测仪器；建设单位应
提前5个工作日向当地工程质量监督机构进行告知。
（五）分户验收应逐户、逐间检查，并做好记录。
分户质量验收
不合格的，须经整改符合要求后重新组织验收。
（六）每户住宅和规定的公共部位验收完毕，应填写《住宅工程
质量分户验收表》（见附表一），由建设单位和施工单位项目负责人、
监理单位项目总监理工程师等分别签字确认，并加盖公章后，张贴于
户内醒目位置。
建设、施工、监理等单位应严格履行分户验收职责，对分户验收
的结论进行签认，不得简化分户验收程序。
对于经检查不符合要求的，
施工单位应及时进行返修，监理单位负责复查。
返修完成后由建设单
位重新组织分户验收。
二、资料档案交接
在物业交付前，物业公司应与开发商进行资料档案的交接，资料
档案的交接应该在综合验收合格后，房屋交付前进行。
最迟不得超过
房屋交付前5日，以便给承接验收留出充足的时间。
资料档案的内容：
第一类、基础资料
1.竣工图——原件一套
包括：
总平面布置图、建筑、结构、给排水、空调、电、燃气、通讯、
17/20
消防、监控、门禁、对讲、停车场、广播、智能系统等各专业竣工图
及地下管线综合布置竣工图
2.工程及隐蔽管线的全套图纸——原件一套
3.工程设计变更通知（包括质量事故处理记录）——复印件一套
4.生活供水设施清洗消毒合格报告——复印件一套
5.设备出厂合格证、技术资料、使用说明书——复印件一套，
6.各类能源供应合同（电、水、热力、天然气）——复印件一套
7.排污协议（污水排放、垃圾排放）——复印件一套
第二类、工程技术资料
1）竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、给排水、空调、电、燃
气、通讯、消防、监控、门禁、对讲、停车场、广播、智能系统等各
专业竣工图及地下管线综合布置竣工图）；
2）工程及隐蔽管线的全套图纸；
3）地质勘察报告；
4）工程合同及开、竣工报告；
5）图纸会审记录；
6）工程设计变更通知（包括质量事故处理记录）；
7）隐蔽工程验收签证；
8）沉降观察记录；
9）竣工验收证明书；
18/20
10）水、电、卫生器具等设备的检验合格证书；
11）砂浆、混凝土块试压报告及其它材料测试、检测记录；
12）管道系统试压、冲洗试验报告；
13）生活供水设施清洗消毒合格报告。
第三类、设备设施资料
1）设备开箱记录，包括装箱单、出厂合格证、技术资料、使用说明
书、随机备件、附件等；
2）发电机安装、调试记录；
3）消防系统安装、调试记录；
4）监控、门禁、对讲系统安装、调试记录；
5）中央空调系统安装、调试记录；
6）广播、智能系统安装、调试记录；
7）电梯安装、调试记录；
8）变压器的安装调试纪录
第四类、施工、供货合同、协议
1）施工总承包合同；
2）分包合同；
3）建筑材料供货合同、协议；
4）产品检验报告、合格证；
19/20
5）混凝土试压报告、钢筋检测报告等；
6）施工总承包单位、分包单位、供货商资料；
物业公司接收以上档案资料时，应仔细清点、查验，发现有缺失、
损坏，应请开发商补充，图纸、资料应妥善保存，建立档案室，钥匙
由专人保管。
以上资料保存年限为永久保存。
三、物业交接
物业资料档案交接完毕后，房屋交付前，开发商应与物业公
司进行物业交接，并签订交接协议。
交接的主要内容包括：
共用
部位和共用设备设施的交接；园区绿化交接；业主资料交接。
交接时应对以上内容进行及认真查验，发现问题应请开发商
进行整改。
整改完毕再签订交接协议。
具体交接程序见：
园区绿化交接方案、保洁交接方案。
20/20
升级会员 