控制性详细规划解读.docx
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控制性详细规划解读
1控制性详细规划的基本理论
1.1控制性详细规划的涵义、内容、特征与作用
1.1.1涵义
控制性详细规划是以总体规划或分区规划为依据,以土地使用控制为重点,详细规定建设用地性质、使用强度和空间环境,它强调规划设计与管理及开发相衔接,作为城市规划管理的依据并指导修建性详细规划的编制。
1.1.2控制性详细规划应当包括下列基本内容
1.1.
2.1确定规划范围内不同性质用地的界线,确定各类用地内适建,不适建或者有条件地允许建设的建筑类型。
1.1.
2.2确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标;确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求。
1.1.
2.3提出各地块的建筑体量、体型、色彩等城市设计指导原则;
1.1.
2.4根据交通需求分析,确定地块出入口位置、停车泊位、公共交通场站用地范围和站点位置、步行交通以及其它交通设施。
规定各级道路的红线、断面、交叉口形式及渠化措施、控制点坐标和标高。
1.1.
2.5根据规划建设容量,确定市政工程管线位置、管径和工程设施的用地界线,进行管线综合。
确定地下空间开发利用具体要求。
1.1.
2.6制定相应的土地使用与建筑管理规定。
1.1.3控制性详细规划具有以下特征
1.1.3.1控制引导性与灵活操作性:
控制性详细规划既可以随时适应社会经济和环境的变化,也可以满足城市建设的快速发展对规划提出的新要求。
其控制引导性主要表现在对城市建设项目具体的定性、定量、定位、定界的控制和引导。
控制性详细规划通过技术指标来规定土地的使用性质和使用强度,以土地使用控制为主要内容,以综合环境质量控制为要点,从以下6个方面进行控制:
土地使用性质细分及其兼容范围控制、土地使用强度控制、主要公共设施与配套设施控制、道路及其设施与内外交通关系控制、城市特色与环境景观控制和工程管线控制。
1.1.32法律效应:
控制性详细规划是城市总体规划法律效应的延伸和体现,是总体规划宏观法律效应向微观法律效应的扩展,法律效应是控制性详细规划的基本特征。
1.1.3.3图则标定:
图则标定是控制性详细规划在成果表达方式上区别于其他规划编制层次的重要特征,是控制性详细规划法律效应图解化的表现,它用一系列控制线和控制点对用地和设施进行定位控制。
1.1.4控制性详细规划的作用
1.1.4.1控制性详细规划是规划与管理、规划与实施之间衔接的重要环节
1.1.4.2控制性详细规划是宏观与微观、整体与局部有机衔接的关键层次
1.1.4.3控制性详细规划是城市设计控制与管理的重要手段
1.1.4.4控制性详细规划是协调各利益主体的公共政策平台
1.2控制性详细规划产生的背景及历程
1.2.1控制性详细规划产生的背景
1.2.1.1城市建设方面的要求:
土地使用制度改革提出新问题,建设方式与投资渠道变化带来新要求,城市经济、产业等结构的大调整所提出的新要求。
1.2.1.2规划管理方面的要求:
土地管理的观念与方法的转变,房地产开发的管理方式的转变。
1.2.1.3新形式下对规划设计工作的要求:
城市规划要适应规划管理工作的要求,要求规划具有弹性,要求下一层次规划符合总体规划的意图,要求具体体现城市设计构想。
1.2.2我国控制性详细规划的发展历程
1.2.2.1最初的尝试（80年代初）
上海虹桥开发区规划
1.2.2.2有益的探索（80年代中后期）
桂林中心区详细规划（1987）控制性详细规划正式命名,提出综合控制指标体系（12项）。
广州市街区规划（80年代末）,更接近于ZONING的分区规划方法。
苏州桐芳巷改造规划（87年）,按现状——规划——管理进行三次分区,区分对待可开发用地和公共设施。
汕头龙湖片区分区规划（89年）,将分区规划做到控制性详细规划的深度。
1.2.2.3步入成熟（80年代末90年代初）
温州旧城改造控制规划:
规划文本与地方法规体系相配套,具有法律效力便于管理实施;规划编制过程有设计人员、管理人员、市民代表等多方参与;分级管理区分控制等级,突出重点,解决主要矛盾;针对地方情况增加对私人建房和
开设商店的控制及规定;对于土地性质的相容性提出控制办法和管理依据;土地使用分类方法和代码使用了正在编制的国家规范。
1.2.2.4控制性详细规划地位确立,编制走向规范。
《上海市土地使用区划管理法规的研究》（上海市规划局）1986
《控制性详细规划编制办法（建议稿）》（江苏省城乡规划设计研究院）1989《南京控制性详细规划理论方法研究》（东南大学与南京市规划局）1991对控制性详细规划作了较为系统的总结。
1991年建设部颁布实施了第12号部长令《城市规划编制办法》,明确了控规的编制内容和要求。
1992年建设部又下发了《关于搞好规划,加强管理,正确引导城市土地出让和开发活动的通知》,对温州市编制控规引导城市土地出让转让的做法进行推广,1992年底又颁布实施了建设部令第22号《城市国有土地出让转让规划管理办法》,进一步明确,出让城市国有土地使用权,出让前应当制订控规。
确定的控规在土地市场化行为中的权威地位。
1995年建设部又制订了《城市规划编制办法实施细则》,进一步明确了控规的编制内容,这标志这具有中国特色的控制性详细规划已经步入了成熟阶段。
从此,控制性详细规划逐步走上了规范化的轨道。
2控制性详细规划的控制体系和控制要素
2.1土地使用控制
2.1.1用地面积与用地边界
2.1.1.1用地面积:
用地面积是规划地块划定用地的平面投影面积,单位为公顷,每块用地不可有重叠部分。
2.1.1.2用地边界:
用地边界是规划用地和道路或其他规划用地之间的分界线,用来划分用地的权属。
地块的用地边界划分一般有如下原则:
1、严格根据总体规划和其他专业规划、根据用地部分、单位划分地块
2、以单一性质划定地块,即一般一个地块只有一种是用性质
3、建议有一边和城市道路相邻
4、结合自然边界、行政界线划分地块
5、考虑地价的区位级差
6、地块大小应和土地开发的性质规模相协调,以利于统一开发
7、对于文物古迹风貌保护建筑及现状质量较好、规划给予保留的地段,可单
独划快,不再给定指标
8、规划地块划分必须满足“专业规划线”的要求,专业规划线用于城市基础
设施的控制要求,主要有道路红线、河湖水面蓝线、城市绿化绿线、高压走廊黑线、文物古迹保护紫线、微博通道橙线等
9、规划地块划分应尊重地块现有的土地使用权和产权边界
2.1.2土地使用性质控制
用地性质的划分应参照国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）来确定,城市用地分类采用大类、中类和小类三个层次的分类体系,共分10大类,46中类,73小类。
2.1.3土地使用兼容性
土地使用兼容:
多种用地性质在地块内混合布置,以适应城市发展的需要。
有些使用性质可以混合,而有些则不适宜混合布置。
例:
工业用地和居住用地相邻会带来污染和噪音,大型的市政设施和其他用地混合布置时会有辐射或者布线的问题土地使用性质的兼容主要由用地的适建表来反映
土地使用兼容的原则:
促进相关功能建筑的集中布置;提高土地经济效益;减少环境干扰;确保非营利性设施、市政设施用地不被占用;保持土地使用的有限灵活性,允许部分建筑、设施混合布置;土地使用兼容应注意到其宽容度和灵活性以提高应变能力,同时又不和总体规划相违背。
2.2环境容量控制
环境容量控制即是为了保证良好的城市环境质量,对建设用地能够容纳的建设量和人口聚集量作出合理规定。
其控制指标主要包括:
容积率、建筑密度和绿地率三项,相应延伸的指标还有空地率、人口密度和人口容量等。
城市环境容量主要分为城市自然环境容量和城市人工环境容量两方面。
城市自然环境容量主要表现在日照、通风、绿化等方面。
2.2.1容积率
2.2.1.1容积率又称楼板面积率或建筑面积密度,是地块内所有建筑物的总建筑面积之和与地块面积的比值。
容积率是衡量土地使用强度的一项指标在一定的建筑密度条件下,容积率与平均层数成正比;在一定的层数条件下,容积率与地块建筑密度成正比。
地块面积保持不变,容积率指标越高,建筑面积的总量越多。
容积率指标的
意义在于它能够比较综合地反映对城市土地进行开发建设的使用强度。
容积率可制定上限和下限:
下限保证开发商的利益上限防止基础设施超负荷运行及环境质量下降
2.2.1.2容积率的确定,要考虑以下因素:
1、地块的使用性质:
不同性质的用地,开发强度不相同。
例如:
商业、旅店和办公楼等的容积率一般应高于住宅、学校、医院和剧院等。
2、地块的区位:
土地区位效益（级差地租）理论支配着城市各项用地的空间安排及土地利用效率与开发强度。
土地使用强度,应根据其区位和级差地租区别确定。
例如:
中心区、旧城区、商业区和沿街地块的地价与居住区、工业区的地价相差很大,对建设用地的使用性质、地块划分大小、容积率高低、投入产出的实际效益等产生直接影响。
例如:
中央商务区（CBD）的容积率比远离中央商务区的地区要高得多。
3、地块的基础设施条件:
一般来说,较高的容积率需要较好的基础设施条件和自然条件作为支撑。
4、人口容量:
较高的容积率能容纳更多的人口,则需要较好的基础设施条件和自然条件。
以城市交通与基础设施容量指标来控制地块的开发建设强度,既要避免过度开发,也要防止利用不充分。
例如:
香港的太古广场、东京的涩谷、上海的国际金融中心地区、英国的道克兰地区高密度开发就配以高强度的基础设施容量。
5、地块的空间环境条件:
即与周边空间环境上的制约关系,如建筑物高度、建筑间距、建筑形体、绿化控制和联系通道等。
6、地块的土地出让价格条件:
容积率与出让价格成正比
7、城市设计要求:
宏观城市设计构想,通过其具体的控制原则、控制指标与控制要求等来具体体现
8、建造方式和形体规划设计:
不同建造方式和形体规划设计能得出多种开发强度的方案。
例如:
低层低密度、低层高密度、多层行列式、多层围合式、自由式、高层低密度和高层高密度,这些均对容积率的确定产生重大影响。
例如:
美国的居住区按照建筑形式划分容积率,按高层公寓、多层公寓、别墅等类型划分。
同种建筑类型的地块容积率应该相同,是为了保证规划的公平。
2.2.1.3容积率的相关问题
1、容积率与城市开发的关系
前期投资费用,开发利润总额
开发利润总额=总建筑面积×商品房售价/m2
商品房售价=建筑工程成本+设计和管理费用成本+开发利润和税收+前期投资费用
好处:
可以降低单方建筑面积上所分摊到的前期投资费用额,进而降低总成本,提高开发利润。
土地使用费、场地平整、基础设施建设费用
开发资金的循环速度,增加容积率,减少开发项目,将开发资金相对集中,提高开发建设强度,可以减少前期准备工作对开发周期的影响,加速资金周转,提高经济效益。
2、容积率与可持续发展的关系:
容积率过高,环境恶化,诱发社会问题。
环境质量的下降引起地租及房价下跌,使开发利润减少。
3、容积率的奖励:
创建更好的公共空间的一种管理激励措施,来源于美国区划法相关条例与城市公共空间规划的实践。
通常是指当房地产开发商通过在城市有关区域（主要是高密度区）的开发建设时主动提供规划管理要求之外的向公众开放的、能够有效使用的广场、拱廊、通道等公共空间或设施时,城市规划行政管理部门酌情给予的一定的开发权力奖励的管理行为。
这种奖励应当同其所提供的公共空间或设施的使用价值相当且成正比。
2.2.2建筑密度
建筑密度是指规划地块内各类建筑基底面积占该块用地面积的比例:
建筑密度=（规划地块内各类建筑基底面积之和÷用地面积）×100%
城市的建筑应保持适当的密度,这一点是十分重要的,它能确保城市的每一个部分都能在一定条件下得到最多的日照、空气和防火安全,以及最佳的土地利用强度。
2.2.3居住人口密度
居住人口密度指单位建设用地上容纳的居住人口数,单位为人/公顷。
具体表现在一块用地上时,就是用该块用地的总人口除以用地面积得出的数值:
居住人口密度=（地块内的总人口数÷地块的面积）×100%
确定人口密度,应根据总体规划或者城市分区规划,合理确定人口容量,再进一步确定具体地块的人口密度。
也可理解为:
在特定的生活需要,配合上相应的环境和设施承受力下,这一块土地可以容纳的最适宜的人口数量。
确定人口密度的方法:
根据总体规划或者分区规划,合理确定人口容量,再进一步确定具体地块的人口密度。
2.2.4绿地率
绿地率指规划地块内各类绿化用地总和占该块用地面积的比例:
绿地率=（地块内绿化用地总面积÷地块面积）×100%
规划控制其下限。
这里的绿地包括公共绿地、组团绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（道路红线内的绿地）,不包括屋顶、晒台的人工绿地,公共绿地内占地面积不大于1%的雕塑、亭榭、水池等绿化小品建筑可视为绿地。
2.3建筑建造控制
建筑建造控制是为了满足生产、生活的良好环境条件,对建设用地上的建筑物布置和建筑物之间的群体关系做出必要的技术规定。
其主要控制内容有建筑高度、建筑间距、建筑后退、沿路建筑高度、相邻地段的建筑规定等。
应该注意,控制性详细规划对于建筑建造的控制,并非是针对个别建筑的具体控制,即不是针对具体某一建筑规定它有多高、与其他建筑问距多少等,而是对地块内建筑建造活动的一般性规定。
2.3.1建筑限高
2.3.1.1影响建筑高度的因素
1、经济因素:
在一定的层数之内,建筑层数越高,总建筑面积越大,就越有利可图。
2、社会环境因素:
需要从城市整体风貌的和谐统一入手,考虑不同地段的不同要求,考虑与周边建筑的协调关系,保持良好的城市天际线。
3、基础设施条件限制
例如机场周边建筑,由于飞机起飞降落安全需要,有专门净空限制要求,其高度限制范围半径可达2嘶以上。
再如微波通道限制,在两个微波通讯点之间,建筑物不能有遮挡。
2.3.1.2建筑限高的确定
以《上海市城市规划管理技术规定》为例
1、沿路建筑高度的控制
沿路一般建筑的控制高度（H）不得超过道路规划红线宽度（w）加建筑后退距离（s）之和的1.5倍,即:
H≤1.5（W+S）
沿路高层组合建筑的高度,按下式控制:
A≤L（W+S）
A—沿路高层组合建筑以1:
1.5（即56.3°）的高度角在地面上投影的总面积L—建筑基地沿道路规划红线的长度
W—道路规划红线宽度
S—沿路建筑后退距离
2、建筑高度计算
平屋面建筑:
挑檐屋面白室外地面算至檐口顶,加上檐口挑出宽度）;有女儿墙的屋面,自室外地面算至女儿墙顶。
坡屋面建筑:
屋面坡度小于45°（含45°）的,自室外地面算至檐口项加上檐口挑出宽度;坡度大于45°的,自室外地面算至屋脊项。
3、建筑高度控制视线分析方法
根据优秀历史建筑和文物保护单位的周围环境,选择适当视点确定视线走廊,进行视线分析:
视点的距离≥3H
2.3.2建筑后退
2.3.2.1建筑后退概念
建筑后退指在城市建设中,建筑物相对于规划地块边界的后退距离,通常以后退距离的下限进行控制。
包括建筑后退用地红线、道路红线、建筑后退河道蓝线、绿线、黑线、紫线等
2.3.2.2保证必要的建筑后退距离
1、避免城市建设过程中产生混乱,保证建筑物之间的日照采光和通风要求
2、保证必要的安全距离:
沿城市道路、公路、河道、铁路、轨道交通两侧以及电力线路保护区范围内的建筑物,应保证必要的建筑退让,以满足消防、环保、防汛和交通安全等方面的要求。
另外,对于道路两侧的建筑物,还应考虑防灾规划等方面的要求,比如地震发生时,考虑到房屋倒塌可能对作为救援疏散通道的道路造成堵塞。
3、保证必要的城市公共空间和良好的城市景观:
建筑建造贴近景观区域,会对公共景观产生较大的负面影响。
公共绿地周边建筑退让规定,建筑基底轮廓的退让,不同高度范围内建筑的退让。
2.3.2.3建筑后退距离的确定:
考虑消防、防汛、交通安全城市景观、城市公共活动空间要求。
2.3.3建筑间距
2.3.3.1建筑间距概念
建筑间距是指两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。
2.3.3.2建筑间距的确定:
居住建筑间距采用日照间距来控制
1、日照间距:
指前、后两排房屋之间,为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而保持的一定间隔距离。
2、日照量的标准包括日照时间和日照质量:
一般要求在冬至日中午前后至少要有2小时的连续日照时间。
日照时间是该建筑物在规定的某一日内能收到的日照时数为计算标准的。
通常以冬至日作规定。
日照质量是指每小时室内地面和墙面阳光投射面积累计的大小及太阳中紫外线的效用。
2.4控制性详细规划中的城市设计引导
控规的控制指标包含规定性指标和指导性指标。
指导性指标:
对建筑形式、体量、风格、色彩的要求及其他环境要求。
控规从两个方面决定和影响着城市形态:
其一是地块的总体格局和整体形象,其二是各种细则影响城市设计的品质。
控规阶段,城市设计对城市空间形成的指导作用,主要在于要比较准确地把握规划地区与城市整体空间的关系和特色。
控规中的城市设计引导内容:
确定规划区域的空间结构骨架、各地块的用地功能风貌、道路绿化系统;从城市设计的角度考虑不同空间序列的关系,形成城市设计总体概念与结构,以“城市设计概念图”加以表达;将空间形态、建筑风貌的要求以指标的形式确定下来,来指导修建性详细规划及建筑单体设计。
控规中的城市设计引导多用于城市中的重要景观地带和历史文化保护地带。
2.4.1建筑体量、建筑形式与建筑色彩控制
2.4.1.1建筑体量
1、建筑体量指建筑物在空间上的体积,包括建筑的长度、宽度、高度。
2、建筑体量一般从建筑竖向尺度、建筑横向尺度和建筑形体三方面提出控制引导要求,一般规定上限。
建筑的体量大小对于城市空间有着很大的影响,同样大小的空间,被大体量的建筑围合,和被小体量的建筑围合,给人的空间感受完全不同。
另一方面,建筑所处的空间环境不同,其体量大小给人们的感受也不同。
大体量建筑在大的空间中给人的感觉不一定大,反之亦然。
建筑体量的控制还应考虑地块周边环境的不同,比如临近传统商业街坊,规划若兴建大体量的建筑,一般应运用适当的设
计手法,将其“化解”为若干小体量的建筑,使之与周边传统建筑体量相协调。
以北京天安门广场上的建筑为例。
天安门城楼、人民大会堂、毛主席纪念堂等建筑的体量都很巨大,但在开阔的天安门广场上没有大而不当的感觉,建筑体量与所处空间的大小有了很好地呼应。
与天安门广场相连的东西长安街上的建筑体量也很巨大,这一方面是因为大体量建筑可以很好的体现北京作为国家政治中心的庄严形象,另一方面也是由于建筑要与整个北京恢宏大气的城市格局相协调。
2.4.1.2建筑形式
1、应根据具体的城市特色、具体的地段环境风貌要求,从整体上考虑城市风貌的协调性,对建筑形式与风格进行引导与控制。
2、建筑形式控制的内容:
主体结构形式控制,屋顶形式控制。
2.4.1.3建筑色彩
1、色彩的影响:
色彩能引起人生理、心理反应;色彩是人们对城市环境直观感受的主要要素之一。
2、建筑色彩从色调、明度和彩度上提出控制引导要求
建筑主体的色谱:
如墙面、墙基、屋顶等主要颜色。
点缀色谱:
指与建筑主调相配合的建筑体的其他因素:
如门、窗框、栏杆等。
3、组合色谱:
指建筑主体色谱和点缀色谱相配合的谱系。
国内部分城市基本色规划控制。
2.4.2建筑空间组合控制
建筑群体环境的控制引导,即是对由建筑实体围合成的空间环境及其周围其他环境要求提出控制引导原则,一般是通过规定建筑组群空间组合形式、开敞空间的长宽比、街道空间的高宽比和建筑轮廓线示意等达到控制城市空间环境的空间特征目的。
城市建筑群体整体空间形态可以分为封闭空间形态、半开放空间形态和全开放空间形态。
不同的建筑空间组合,给人不同的空间感受。
根据不同的情况和要求,建筑空间组合采用不同的形式,形成公共或私密的空间形态。
对建筑空间组合的引导控制,一般可以运用具体图示的方式推荐建筑组群空间组合的形式,规定或推荐开敞空间的长宽比值、街道空间的高宽比值和控制建筑轮廓线起伏示意,从而对城市空间环境进行引导和控制。
2.4.3建筑小品
控制性详细规划中对绿化小品、商业广告、指示标牌等街道家具和建筑小品的引导控制一般是规定其布置的内容、位置、形式和净空限界。
2.5配套设施控制
配套设施是生产、生活正常进行的保证,配套设施控制即是对居住、商业、工业、仓储等用地上的公共设施和市政设施建设提出定量配置要求。
包括公共设施配套和市政公用设施配套。
设施配套控制应依照国家和地方规范（标准）及地块开发具体要求作出规定。
2.5.1公共设施配套控制
2.5.1.1城市层面上的公共服务设施配套要求
主要依据城市总体规划或分区规划所确定的公共服务设施配置要求。
将上层次规划用文字规定的公共服务设施内容落实到用地和具体位置上。
2.5.1.2不同性质用地上的公共服务设施配套要求
1、居住区公共服务设施
居住区公共服务设施分为行政管理、文化、体育、教育、医疗、商业、金融、社区服务、绿地、市政和其他等十一类。
居住区公共服务设施的设置,必须与居住人口规模相对应。
其配置设施的面积总指标,应根据规划布局统一安排。
居住区公共服务设施的建筑面积分为控制性和指导性指标。
为确保公共服务设施用地的落实,各类公共服务设施用地的指标为控制性指标,公共服务设施用地（不计公共绿地）占居住区总用地的百分比不低于16%。
控制性指标—指居住区在规划、设计和建设时,必须设置项目的指标。
指导性指标—指居住区在规划、设计和建设时,可根据标准定位和市场需求实施的指标。
2、居住区公共服务设施内容
①文化设施
②体育设施
③教育设施
④社区卫生服务中心
⑤商业设施
⑥行政管理设施
3、居住区公共服务设施布局方式
居住区公共服务设施可采用集中与分散相结合的方式,统一规划,合理布置。
集中配置的公共服务设施,可设置在居住区中心。
居住区中心应安排在位置适中、交通便利、人流相对集中的地方,宜结合交通枢纽或沿居住区主要道路布置。
居住区公共服务设施的设置应有利于创造良好的居住生活环境,方便居民生活,满足服务半径的要求。
根据不同公共设施的使用性质和居住区的规划组织结构类型,对其进行合理布局,以利于发挥综合效益,达到方便经营、合理使用、统一管理、互不干扰的目的。
社区建设是社会保障体系的基础,社区承担了越来越多的社会责任。
因此,每个社区（街道）应有保障性、公益性、福利性、娱乐性等各类服务项目。
2.5.1.3其他用地公共服务设施配建
工业区、仓储区等的公共服务设施宜按生产、生活服务中心设置,设置项目、规模视需要而定。
如生产中心配建供电、供气等设施;服务中心配建单身公寓、餐饮、医疗、服务等设施。
2.5.2市政设施配套控制
2.5.2.1市政设施体系
城市生产、生活等各项经济社会活动的正常运行,有赖于城市基础设施的保障。
交通、供电、燃气、供热、通信、给排水、防灾、环境等各项市政工程系统为城市提供最基本的活动条件。
交通系统保障日常的内外客运交通、货物运输、居民出行等活动。
供电系统向城市提供高能、高效的能源;燃气工程向城市提供燃气能源;供热工程向城市提供取暖和特种生产工艺所需的蒸汽;给水工程向城市提供各类用水、保障居民生活与生产的要求;排水工程担负城市的排涝除渍、治污还宝;通信工程担负城市的内外各种信息交流、物品传递,是现代城市之耳目和喉舌;防灾工程担负防、抗主要自然灾害、人为危害,减少灾害损失,保障城市安全
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