控制性详细规划.docx

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控制性详细规划

内涵：

控制性详细规划主要以地块的用地使用控制和环境容量控制、建筑建造控制和城市设计引导、市政工程设施和公共服务设施的配套、以及交通活动控制和环境保护规定为主要内容，并针对不同地块、不同建设项目和不同开发过程，应用指标化、条文规定、图则标定等方式对各控制因素进行定性、定量、定位和定界飞控制和引导。

作用：

1、承上启下，强调规划的延续性

2、与管理结合、与开发衔接，作为城市规划管理的依据

3、体现城市设计构想

4、城市政策的载体

目标：

在城市总体规划的指导下，制定所涉及的城市局部地区、地块的具体指标，并提出各项规划管理控制指标，直接指导各项建设活动

发展历程：

1、从形体设计走向形体示意

2、从形体示意走向指标抽象

3、从指标抽象逐步走向完整、系统的控制性详细规划

控制性详细规划

控规指标的确定方法

控制性详细规划的管理是通过指标的制定来实现的，其核心内容是其各项控制指标，可分为规定性控制指标和引导性控制指标2大类、13小项（P304）

编制内容与方法

1、控制性详细规划指标的确定通常是以建筑密度和容积率的确定为核心的

2、对于建筑密度和容积率的指标赋值的方法主要有：

城市整体强度分区原则法、人口指标推算法、典型实验法、经济推算法和类比法。

（P304重点看）

成果的特点是图则标定+弹性、刚性指标控制+文字表述导引建议。

构成包括控详编制报告和说明、规划文本、规划图纸和有关附件。

规定性控制要素

内涵、作用、目标、发展历程

编制内容与方法

城市规划管理对建设项目的控制一般一般通过土地使用、环境容量、建筑建造、城市设计引导、配套设施和行为活动这6个方面进行。

（P314）

土地使用控制的内容及作用

用地面积的概念和确定原则

土地使用

用地边界的概念和确定原则、以及规划控制线

用地性质的概念、确定原则

土地使用的兼容性概念

规定性控制因素

概念：

环境容量控制是为了良好的城市环境质量，对建设用地能够容纳的建设量和人口聚集量做出合理规定。

控制性详细规划

控制作用

1、只有符合环境容量的各种指标控制，城市才能保证基本的环境品质

2、设置环境容量指标，是土地使用效率和环境品质达到一定的平衡

3、容积率和人口密度等环境容量指标应当与市政基础设施的建设情况相匹配

环境容量控制

容积率为地块内所有建筑物的总面积和地块面积的比值

容积率与永续发展的关系

1、容积率的高低直接关系到永续发展的问题，容积率过高，造成过分拥挤和环境恶化，进而不利于社会和谐;另一方面，环境质量的下降无疑会引起地租以及房价下跌，导致开发利润减少

2、容积率的制定，既要考虑到地块的使用性质、土地的利用效率，又要考虑到环境效益和建筑空间艺术质量，同时要兼顾社会经济发展水平和环境承载力

3、综合各种相关因素，采用容积率奖励法来增强其灵活性

容积率的相关问题

容积率

内涵、作用、目标、发展历程

编制内容与方法

土地使用

概念和控制作用

概念

容积率与永续发展的关系

容积率的相关问题

2容积率奖励、3容积率与建筑密度、建筑平均层数的关系

4建筑密度的计算方法对容积率的影响P365

容积率

容积率计算范围是指建筑物地上建筑面积与用地面积的比值

与地下空间开发的关系

新的条文规定地下的相关建筑设施划入到总建筑面积，但是有些地方和城市并没有划入，主要理由如下：

1、地下空间的开发不影响地上空间的环境品质

2、鼓励开发商充分利用地下空间，提高土地的利用效率

3、为市政设施的设置、停车问题的解决提供空间，方便居民生活

但是它的缺点有：

1、地下空间开发缺少统一规划、统一协调，各地块地下空间开发各自为政，对以后的整体衔接造成困难

2、开发商会从地下空间开发中获得额外经济效益

3、增加基础设施的负荷，对地下管线系统和地下轨道交通的设置产生一定的影响

环境容量控制

控制性详细规划

规定性控制因素

建筑密度

建筑密度等于规划地块内各类建筑基底之和与用地面积的比值

绿地率

绿地率等于地块内绿化用地总面积与地块面积的比值

建筑建造控制

行为控制

引导性控制因素

内涵、作用、目标、发展历程

编制内容与方法

规定性控制因素

引导性控制因素

公共服务设施控制

市政设施配套控制

1、有些地方的实践中，控规成了为某些特定人群服务的工具

2、延续了内部化操作方式，并且由于编制周期的缩短而更加强化，加深了规划与公众之间已存在的隔阂

3、易受到各种非正常力量的干扰，实施效果又缺少有效的评判标准和监督机制，对市场的公平性产生了负面影响

4、管理实施程序不玩啥那，法制不健全

5、放弃整体控制而选择地块控制，妥协于市场选择的无序性和随意性

6、对城市美学和人的行为环境较少涉及

7、远不能达到发展所需要的弹性，因而规划不能得到很好的落实

实施中存在的问题

规划审批管理中存在的问题

1、我国目前的规划控制的审批享有很大的自由量裁权限

2、城市规划可以提供给规划控制和管理的依据主要还是轮廓性的，其确定性和严密性还不够

3、根据目前各地的实践，控制性详细规划对开发活动还不具有直接的和法定的约束作用，规划审批仍然是通行的程序

4、审批方式比较不透明，对开发者来说具有不确定性，程序也比较复杂

控制性详细规划

实施与管理

公众参与的必要性：

1、由于缺少公众参与，控规的制定不能全方位地了解客观情况以及关系主体的感受意见。

2、现有的公众参与的公正性和代表性不足

3、由于过于严格的规划程序而导致经济发展的所谓的“规划延误”，将会对经济发展常生一定的负面影响。

4、控规的法律地位没有得到很好的确定和保障

5、控规的实施、管理、监督过程环节的薄弱

公众参与

途径：

1、增强公众参与城市管理的意识

2、加强公众参与控规的决策参与，为公众参与城市管理提供制度支撑

3、加强公众参与的程序性权力