沧州写字楼市调报告.docx
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沧州写字楼市调报告
沧州在售写字楼市调报告
沧州帮卓房地产经纪有限公司
2012-10-10
一、市场综述
针对北京路华商大厦写字楼销售，我们对沧州在售写字楼进行系统的市场调查，进一步的论证华商大厦目前在沧州写字楼市场所占地位和今后发展重点。
为后期定位、销售提供更加有力的市场数据支持。
目前沧州在建写字楼主要分布为四大片区，一个是火车站区域，主要依托区域人口流量大，紧邻火车站交通比较便利，距离老城区商业中心距离较近，形成了比较成熟的办公配套，例如：
东方世纪城、鑫鼎环球国际金融中心、泛海时代均为典型代表；一个是同天商圈商务区，周边商务氛围比较浓重，已经形成了颐和A、B、C座以及颐和大厦等多个成熟的商务集群，周边基础配套设施比较完善，处在新老城区过渡带上；另一个是沧州老城区，近两年形成了绿洲大厦、人防大厦、世贸国际等多个写字楼，因为位置处在市中心，所以消化速度较快，目前没有在售写字楼；另一个片区即是西部新城区，随着沧州政务功能区向西偏移，多个生活居住区的日益形成，相关科技产业、家居产业、文化产业在西部新城的发展，带动了西部新城商务发展为西部新城带来了巨大的推动力，目前有多个在建和待建的写字楼项目准备投放市场。
例如：
流金时代、泰大国际、渤海大厦、荣盛购物中心以及将要形成的以北京路为中心的多个政务办公中心，都将成为西部新城发展商务的重要支撑。
通过整体来看沧州写字楼投放量比较大，有多个写字楼项目等待面市，随着城市的快速发展，商务、办公、政务活动日益频繁，带动了整个写字楼市场的快速发展。
随着国家对住宅地产的不断施压，写字楼、公寓等新兴的投资地产将成为市场的新宠。
从沧州消费市场来看购买写字楼已经不再是中小企业的独选，部分个人投资也将眼光投向了写字楼。
写字楼总价比较低个人投资风险比较小，目前租赁市场回报率比较高。
根据国家宏观调控政策干预，众多开发商也逐渐的调整开发战略与规划，跨步式发展写字楼，特别是在响应建立沿海强市的政策下，政府加大了对中小企业的支持力度，吸引投资，在一定程度上也促进了写字楼的发展。
Ø沧州近几年写字楼市场投放量
从统计数据来看沧州写字楼放量逐年递增，2012年沧州写字楼投放量已经达到了65万平方米，人们越来越将投资的目光转向了写字楼这种投资小收益高的投资产品。
既10年后，随着国家对住宅的宏观调控，人们投资渠道匮乏，传统投资意识比较浓重，逐渐的接受了写字楼这种投资形态。
沧州写字楼呈现大幅度的增长趋势，也从原先的商业商务行为逐渐的向个人投资行为过渡。
二、在售写字楼数据
沧州写字楼分布示意图
沧州目前所有写字楼达到了30多个，处在生命周期顶峰的写字楼10个，在售写字楼17个，随着城市发展写字楼的生命周期的衰减，沧州写字楼缺口比较大。
从沧州写字楼整体分布来看，大量的写字楼向西部聚集，西南方向是今后写字楼发展的重点方向，围绕主干线由新华路向解放路偏移。
西城区新建写字楼明显的多于东城区，中心城区目前写字楼较少，浮阳大道、朝阳路、清池大道沿线写字楼比较稀缺。
Ø沧州在售写字楼数据分析
沧州东站附近比较大型的写字楼，目前已经投放市场，正在紧张的组织销售，项目将成我们比较的的竞争对手。
项目名称
鑫鼎环球国际金融中心
物业类别
写字楼
项目特色
投资地产
物业级别
甲级
装修状况
毛坯
所属商圈
车站
物业地址
火车站广场南侧
开盘时间
2012年
入住时间
2013年
预计售价
4800元/平
消化率
目前仅接受咨询
占地面积
8000
建筑面积
共计26层含2层底商
容积率
4.0
停车位
1200
开发商
沧州农房
售楼地址
欣怡小区
榕城世家属于大型城市综合体豪布斯卡，集中了商业、写字楼、公寓、酒店、住宅等多个物业形态。
项目名称
榕城世家
物业类别
写字楼
项目特色
投资地产
物业级别
甲级
装修状况
毛坯
所属商圈
东部
物业地址
千童大道北6号
开盘时间
2012年
入住时间
2013年
预计价格
4700元/平
消化率
目前仅接受咨询
占地面积
50000
建筑面积
140000
容积率
2.5
绿化率
40
停车位
500
开发商
河北沧元房地产
售楼地址
千童大道
泛海时代是沧州2012年重点建设项目，主要依托大型商业集合体，打造东城商业中心。
项目名称
泛海时代
物业类别
写字楼
项目特色
投资地产
物业级别
5A
装修状况
毛坯
所属商圈
新华路商圈
物业地址
新华东路荷花池
开盘时间
2011年
入住时间
2013年1月
预计价格
5200元/平
消化率
目前正在接受咨询
占地面积
233100平方米
建筑面积
800000平方米
容积率
3.0
绿化率
43.5%
标准层面积
92、162平方米
停车位
1000
开发商
沧州通泰泛海房地产开发有限公司
售楼地址
新华东路荷花池
彩龙国际商贸广场主要以家居建材为主大型商贸集散中心，写字楼重点立足周边设计单位和小型企业。
项目名称
彩龙国际商贸广场
物业类别
写字楼
项目特色
投资地产
物业级别
甲级
装修状况
普装
物业地址
沧州市新华区黄河路与长芦南大道交汇处
开盘时间
2012年
入住时间
2013年
价格
均价5100元/㎡
消化率
目前正在接受咨询
建筑面积
400000平米
容积率
1.8
绿化率
20%
物业费
待定
物业公司
香港龙彩投资置业集团
停车位
1500
开发商
沧州彩龙房地产开发有限公司
售楼地址
沧州市新华区黄河路与芦南大道交汇处
东方世纪城主要为大型生活社区，涵盖了部分写字楼。
项目名称
东方世纪城
物业类别
写字楼
项目特色
投资地产
物业级别
甲级
装修状况
精装修
所属商圈
华北商厦商圈
物业地址
千童南大道
交通状况
11、306、226、21、369路
开盘时间
20010年
入住时间
2012年
价格
均价4800元/㎡
消化率
90%
占地面积
263330平米
建筑面积
50000平米
容积率
2.2
绿化率
42%
标准层面积
50平米
物业费
1.5/㎡/月
物业公司
沧州建设投资公司物业分公司
停车位
2000与住宅共用
开发商
河北恒志房地产开发有限公司
中央银座，主打商住两用，主要购买人群以居住为主，兼顾办公。
项目名称
恒顺中央银座
物业类别
写字楼
项目特色
投资地产
物业级别
甲级
装修状况
普装
所属商圈
华北商厦商圈
物业地址
沧州市水月寺南大街佰顺隆数码广场南侧
开盘时间
2009年
入住时间
2011年
价格
均价5200元/㎡
建筑面积
4500元/平米
容积率
1.25
绿化率
40%
标准层面积
60平米
物业费
待定
物业公司
沧州恒顺房地产开发有限公司
停车位
地下2层停车位
开发商
沧州恒顺房地产开发有限公司
售楼地址
沧州市水月寺南大街佰顺隆数码广场南侧
阳光国际位置和我项目位置比较接近，不过项目运作较早目前销售接近尾声。
项目名称
阳光国际
物业类别
写字楼
项目特色
投资地产
物业级别
甲级
装修状况
精装修
物业地址
紧邻华北商厦
开盘时间
2008年
入住时间
2010年
价格
5200元/平
消化率
90%
建筑面积
168000平米其中写字楼3000平米20套
容积率
2.2
绿化率
42%
标准层面积
50平米
物业费
写字楼1.5/㎡/月
物业公司
未定
停车位
地下大型停车场2000与住宅共用
开发商
沧州市华世房地产开发有限公司
售楼地址
运河区浮阳大道与光荣路交口
颐和新世界是华北四期和东塑集团共同开发的大型商业居住办公一体城市综合体，颐和新世界推出的商业居住soho
项目名称
颐和新世界
物业类别
写字楼
项目特色
投资地产
物业级别
甲级
装修状况
精装修
物业地址
紧邻华北商厦
开盘时间
2012
入住时间
2012年
价格
4500元/平
消化率
20%
建筑面积
14000
容积率
2.0
绿化率
标准层面积
50—60平米
物业费
物业公司
未定
停车位
地下大型停车场2000与住宅共用
开发商
沧州市东塑房地产开发有限公司
售楼地址
人民公园西门对过
华元一世界，属于大型综合性生活社区配合3栋写字楼，目前正在接受咨询大约6月份正式对外推出。
项目名称
华元·一世界
物业类别
写字楼
项目特色
投资地产
物业级别
甲级
装修状况
精装修
物业地址
运河区东临永安大道，西临开元大道
开盘时间
2012
入住时间
2014年
价格
5500元/平
消化率
目前仅接受咨询
建筑面积
3栋写字楼每栋12层
容积率
2.5
绿化率
30%
标准层面积
物业费
物业公司
待定
停车位
拥有大型停车位
开发商
廊坊华元房地产开发有限公司
售楼地址
运河区东临永安大道，西临开元大道
荣盛国际购物中心是目前沧州地区最大规模的城市综合体，涵盖了多种物业，目前只进行商业部分销售咨询，写字楼部分要等到后期面向市场。
项目名称
荣盛国际购物中心
物业类别
写字楼
项目特色
投资地产
物业级别
甲级
装修状况
精装修
物业地址
黄河西路与开元大道交汇口
开盘时间
2012年
入住时间
2014年
预计价格
5100元/平
消化率
目前仅接受咨询
建筑面积
写字楼22层
容积率
2.5
绿化率
40
标准层面积
物业费
物业公司
荣盛物业
停车位
约2000个地下一层半
开发商
荣盛房地产开发集团沧州分公司
售楼地址
阿尔卡地亚国际酒店西观光厅
泰大国际主要以家居建材和青年公寓为主，写字楼主要依靠西部新城发展。
项目名称
泰大国际
物业类别
写字楼
项目特色
投资地产
物业级别
5A
装修状况
精装修
物业地址
新华西路西客站北300米迎宾大道东侧
开盘时间
2012年
入住时间
2013年
价格
5400
消化率
已经开始内部认筹排号
建筑面积
50000平4层底商20层写字楼
容积率
2.47
绿化率
42%
标准层面积
90-160
物业费
物业公司
冀春物业
停车位
1590
开发商
冀春集团
售楼地址
新华西路西客站北300米迎宾大道东侧
流金时代是西部新城比较大的社区性质城市综合体，涵盖商业、办公、居住等，目前面向市场主要以住宅为主。
项目名称
流金时代
物业类别
写字楼
项目特色
投资地产
物业级别
5A
装修状况
精装修
物业地址
上海路
开盘时间
2013年
入住时间
2014年
预计价格
5300元/平
消化率
目前仅接受咨询
建筑面积
1800000
容积率
2.0
绿化率
40
标准层面积
物业费
物业公司
万方物业
停车位
12000
开发商
万方地产
售楼地址
国际会展中心
渤海大厦是北京路十多家单位聚集的典型代表，目前仅接受咨询，距离正式的投放市场还需要比较长的时间。
项目名称
渤海大厦
物业类别
升级会员 