创意产业即时办公中心可行性研究报告.docx
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创意产业即时办公中心可行性研究报告
创意产业即时办公中心
可行性研究报告
1总论
1.1项目概况
项目名称：
XX创意产业即时办公中心
项目位置：
XX
承建单位：
XX
徐汇创意产业即时办公中心（简称“办公中心”），拟引入国际流行的“即时办公”理念，充分利用2577创意大院业已构建的创意产业集聚环境，搭建具有孵化特性的商务资源和服务高度整合的创意企业办公中心。
“办公中心”定位于面向中小型企业或个体，尤其是创意产业领域企业、机构和个体为重点服务对象，提供以办公、行政商务服务、特定孵化为主要功能，涵盖即时办公用的场地及各种共享办公设施、完备周到的与办公相关的行政商务服务以及特定的专业孵化服务体系等建设内容。
“办公中心”将按照“政府指导、市场运作、公平开放”的原则由上海周氏圣博文化发展有限公司负责建设，项目建成后成立专业管理公司进行企业化运作。
“办公中心”的决策机构为上海周氏圣博文化发展有限公司股东会，并建立指导委员会。
专业管理公司下设办公室、财务部、综合服务部、招商拓展部、信息服务部、产业服务部等六个主要功能部门。
“办公中心”项目预计总投资300万元。
上海周氏圣博文化发展有限公司拟自筹200万，向政府申请资助100万。
将政府资金的45%设为专项经费实行专款专用，主要用于即时办公信息平台建设、企业孵化专项资金等，由上海周氏圣博文化发展有限公司负责政府专项经费的管理与使用。
1.2项目承建主体概况
办公中心项目的承建主体上海周氏圣博文化发展有限公司正式成立于2005年，是由周氏（集团）有限公司、上海圣博华康投资管理有限公司共同出资成立的致力于上海创意产业发展的投资开发公司，主要从事徐汇2577创意大院的开发、管理，物业服务、会展咨询、商务运营等。
上海周氏圣博文化发展有限公司导入先进的管理理念，以建立服务导向型的园区管理模式和组织文化为宗旨，为创意大院园区内企业提供完善的物业服务及其他增值服务，包括市场服务、人才交流、产品交易和展示发布4个基础平台，营造了良好的“创意产业”环境与氛围，推进形成了健康良性的新传媒发展产业链。
2008年牵头成立了上海第一个区创意产业中心。
中心成立至今，启动了创意人才孵化基地项目、组织园区星级评定工作、徐汇区产业园区的统计培训活动等，建立了服务于徐汇区区域内各类产业园区的公共服务平台，并承担了产业园区与政府部门之间的桥梁和纽带作用。
这不仅提升了2577创意大院的产业服务能力，也为徐汇区创意人才供应链的完善，徐汇区产业园区管理水准的提升、各类园区建设的规范起了重要的推动作用。
1.3项目背景和建设的必要性
1.3.1项目提出的背景
徐汇创意产业即时办公中心项目的提出是密切关注上海发展战略的动向，对将面临的问题和机遇进行横纵向的深入思考而提出的。
总结项目背景主要有以下三方面的内容：
（1）上海国际金融航运中心战略的挑战和机遇
2009年4月，《国务院关于推进上海加快发展现代服务业和先进制造业、建设国际金融中心和国际航运中心的意见》正式发布，上海国际金融中心和国际航运中心的建设正式拉开帷幕。
根据专业机构研究，与伦敦、纽约、香港等国际金融中心相比，上海目前在市场化、国际化以及商业文化、配套服务和商业资源等发展环境方面还有较大差距。
当前，上海国际金融中心建设进入关键阶段，如何通过未来十年时间达到建设目标是上海面临的重大挑战。
根据上述所提《意见》，未来上海的发展将突出优化经济结构，加快现代服务业的发展，以金融业、航运业和先进制造业为重点，不断创新服务业态，不断增强服务功能，提高核心竞争力，提高对外的吸引力，提高专业分工和协作水平等。
创意产业，作为现代服务业的重要组成部分，具有高度的行业渗透性，可以把商业、文化和技术完美地结合起来，在优化城市产业能级、改善城市发展环境、增加就业、提高城市综合竞争力等诸多方面发挥着重要作用。
因此，在上海创建国际金融航运中心的过程中，创意产业将起着不可或缺的作用，其发展面临着更大的机遇。
（2）上海创意产业发展迅速，但是面临双重挑战
自2004年正式提出发展创意产业以来，上海的创意产业获得了飞速发展，上海已经成为我国创意产业发展最迅速、总体实力最强、产业形态相对成熟的城市之一。
与此同时，创意产业也已经成为上海最新的支柱产业、经济转型发展的新亮点，是上海稳定经济、扩大就业的重要产业之一。
但是深入分析，上海创意产业的发展还存在较多问题。
最为重要的是，创意产业园区还仅仅停留在传统的地产开发模式，尚未成为创意产业链增值发展重要环节的载体。
园区的发展没有真正同上海两个中心的创建、市场需求和创意企业的培育紧密关联起来。
尽管园区数量和运营面积不断增加，增速加快，但是创意产业发展的重要主体创意企业的成长和培育滞后。
作为产业发展载体的创意产业园区在运营的经济效益和社会效益方面也并没有充分发挥应有的作用。
上海创意产业的发展急需要从规模扩张向追求质量方向转变、创意园区的经营管理也要适时向专业服务和品牌管理方向发展。
在园区的运营环节应当提出兼顾经济效益、促进产业提升和企业发展的专业增值服务内容，使创意产业的发展真正从地产开发模式走向产业开发模式。
另外，虽然2010年2月10日，上海正式被联合国教科文组织批准加入“创意城市网络”，成为全球第七个“设计之都”，但是总体分析来看，上海和国际创意产业发达城市的差距还很大；而且“设计之都”称号使用期仅两年，上海须在两年内有所提升和贡献，才能在后续时段保有称号。
因此，上海创意产业的发展面临着如何进行自我提升和如何在上海创建国际金融航运中心过程中发挥产业力量的双重挑战。
（3）徐汇区致力于成为引领上海创意产业的示范区
徐汇区是上海文化创意产业最集中的地方，经过近几年的发展，形成了众多的都市工业园区、科技园、创意园和孵化器组成的产业园区群，目前大部分园区的产业功能集聚效应已经显现。
不仅如此，近几年，徐汇区一直致力于创意产业发展的有效路径的探索，包括于2008年成立了全市首个区级创意产业中心，为创意产业发展提供公共服务平台；组织进行星级产业园区的评选和奖励，促进徐汇区产业园区管理水准的提升和规范各类园区的建设；积极推进产业园区的统计管理工作，为在十二五期间各产业园区的各项指标奖励争取更大的利益空间等。
2009年7月8日，徐汇区政府与上海创意产业协会签订了《共同推进创意城市的战略合作协议》，以充分发挥各自优势，互补合作，资源共享，共同发展徐汇创意产业，推动徐汇成为引领上海创意产业的示范区。
本项目的建设将紧密结合徐汇区创建创意产业示范区的战略目标，进行创意产业发展的创新模式探索，推进徐汇战略目标的实现。
1.3.2项目建设的必要性和重要意义
徐汇创意产业即时办公中心项目，是在深入分析宏观环境下的机遇和挑战，针对现实发展问题而提出的。
之于背景中所提问题的解决具有示范探索的重要意义，其建设具有现实必要性。
（1）为改善上海软环境走向国际化作示范
国际金融航运中心已经正式落地上海，但是与伦敦、纽约、香港等国际金融中心相比，上海还存在诸多不足，尤其是国际化、商业文化、配套服务和商业资源等方面。
即时办公是国际上十分流行的理念，国际性大都市或多或少都有这样的即时办公中心，作为对甲级写字楼、普通写字楼的必要补充。
“办公中心”项目的建立，将接轨国际模式，提供灵活完善的办公服务，能够吸引我国其他地区有创意、有想法的中小型企业甚至是国外的创意人士和设计机构落户上海，为改善上海的软环境作出示范。
这也将体现出徐汇国际化的形象，为徐汇在上海创建国际金融航运中心的过程中占据先机做好准备。
（2）创意产业园区运营模式的示范探索
目前，上海约有200多个大大小小的创意产业园区，但是其中很多园区的产业配套严重不到位，致使园区的创意产业链得不到有效的整合和延伸，园区的发展也因此陷入困境。
“办公中心”项目，引入完备的行政商务服务，采取灵活的租用方式，将能弥补载体园区功能配套上存在的不足、丰富园区运营的收入模式。
它将是园区发展运营模式的有益补充，并使创意产业的多元化在此得以体现。
这将能够提升所在园区的资源整合能力和产业辐射能力，将在一定程度上破解目前上海创意产业园区发展所面临的困境，对于上海创意产业的发展具有重要的示范作用。
（3）政府关于创意产业领域孵化政策的试验场
创意企业是创意产业发展的基本前提。
创意企业增速不及创意园区的增长速度是目前上海创意产业发展面临的较为特殊的问题。
目前，关于创意企业培育扶植的措施主要集中在政府出台系列扶持政策、兴建产业园区、搭建服务平台三个方面，分析现实发展情况，扶持效果并不很显著。
即时办公形式，能大幅降低企业成本，根据经验，一般可使企业降低30%的成本支出；更为重要的是，即时办公中心的载体园区已经具有较为成熟的产业环境，能够对新生企业产生“市场自发式”的孵化，能够降低企业的创业风险、提高成活率。
因此，从某种意义上来说，“办公中心”项目可以成为政府关于创意产业领域孵化政策的试验场，因为进入孵化器的企业数量不多，容易控制进入标准，并且评估结果，是属于可控的政策效应范围。
1.4编制依据和研究范围
1.4.1编制依据
本报告主要编制依据如下：
（1）徐汇区关于推进专业孵化器建设的实施细则
（2）徐汇区产业园区管理服务办法（2006.6.1）
（3）徐汇区促进金融业发展的若干意见（2009.6.2）
（4）国务院关于推进上海加快发展现代服务业和先进制造业、建设国际金融中心和国际航运中心的意见（2009.4）
（5）徐汇区政府与上海创意产业协会签订的《共同推进创意城市的战略合作协议》（2009.7.8）
（6）2577创意大院规划和发展现状资料
（7）本项目可行性研究报告委托编制合同
1.4.2研究范围
本报告主要研究范围包括如下内容：
（1）项目建设的背景及重要性分析
（2）项目的市场环境分析
（3）项目的功能定位和发展目标
（4）项目建设内容和选址及规模
（5）项目管理运营与执行计划
（6）项目投资估算及资金筹措
（7）项目运营效益分析
1.4主要技术经济指标
徐汇创意产业即时办公中心项目主要技术经济指标见表1-1。
表1-1：
项目主要技术经济指标
序号
项目名称
单位
指标
1
总建筑面积
㎡
1300
2
项目总投资
万元
300
2.1
项目建设总投资
万元
180
2.2
即时办公信息服务平台运营和维护
万元
3
2.3
“办公中心”运营费用
万元
77
2.4
孵化专项资金
万元
40
2项目市场环境分析
2.1即时办公理念的发展应用
即时办公室，也叫商务中心。
起源于欧美，在国外经济发达国家和地区非常流行。
它是契合市场需求而诞生的新型服务，也就是即时进入即时办公，也可以随时“退房”。
这种模式包括可以按小时计算的灵活租期、专业且服务完善的商务办公室、包括商务秘书在内的各类配套服务、国际多城市的办公场地提供等，一定程度上满足了跨国办公、移动商务、短期会议等一系列商务办公新需求，也填补了市场上各种短期办公需求的空白。
即时办公不仅提高了办公的便利性，还大大节约了办公成本。
在全球办公趋于国际化、品质化、网络化的今天，即时办公的开发、定位、管理和服务的差异化是商业地产领域一大具有深刻意义的探讨和实践方向。
近几年即时办公也开始在我国上海，北京，深圳等一线城市流行，并逐步向二三线城市拓展，如成都、宁波等地。
目前，在国内即时办公主要还是集中在繁华地段的高档写字楼中，主要服务于创业型中小企业、大企业的驻外办事处，和创意产业园区结合发展目前还很少见。
2.2上海即时办公需求及现状
根据专业机构研究：
在国际金融航运中心确定落定上海后，国内外金融机构及其相关行业纷纷在上海或即将来上海设立办事机构，有的甚至将亚太地区总部搬至上海。
受它的影响，未来上海甲级办公楼的需求
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