金沙片区发展单元规划项目建议书.docx

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金沙片区发展单元规划项目建议书

坪山新区金沙片区发展单元规划

项目建议书

深圳市新城市规划建筑设计有限公司

二零一一年四月

一、规划背景

2011年3月31日，深圳市召开城市发展工作会议，会上印发了市委市政府《关于提升城市发展质量的决定》（以下简称《决定》）。

《决定》明确提出在新的历史时期，深圳市要积极转变城市发展模式，提升城市发展质量，加快现代化国际化先进城市建设。

《决定》进一步提出要创新城市发展机制，探索建立城市发展单元制度，将城市发展单元作为提升城市功能、加快建设现代化国际化先进城市的重要手段，按照政府主导、政策统筹、企业参与、市场运作的原则，建立城市整体开发建设新模式。

2011年2月11日，坪山新区管委会出台《坪山新区特区一体化社区转型发展试点工作方案》（以下简称《方案》）。

《方案》提出坪山新区探索建立土地整备工作模式，以土地整备为平台推动社区转型发展，加快推进特区一体化进程。

《方案》明确了以金沙社区为试点，以点带面，探索和完善新思路下土地整备工作的体制机制。

城市发展单元是一种创新的城市发展机制，是指导新时期深圳城市建设的规划制度，与法定图则具有同等的法定效力。

金沙的转型发展应符合新的城市发展制度，需通过城市发展单元来实现社区发展的跨越，推动特区一体化进程。

因此，开展《坪山新区金沙片区发展单元规划》（以下简称本规划）的编制工作是当前金沙社区转型发展的首要任务。

二、研究思路

城市发展单元规划是一项全新的制度设计，是一项庞大的城市系统工程，需统筹考虑土地整备、城市更新、历史遗留问题、土地开发等多方面内容。

本规划从金沙的实际情况出发，立足于社区转型发展，从以下五个部分开展：

1、现状评估

通过详实的现状调研，从社会经济、土地利用、地籍权属、建筑权属和历史遗留问题等方面全面了解金沙的现状发展情况，深入分析现状存在的问题，合理评估现状土地价值和建筑物价值，为规划方案和实施方案的制定提供基础。

2、空间规划

在充分研究新形势下坪山新的城市发展战略、深惠区域产业合作等发展机遇、重大交通基础设施建设、新能源汽车和生物医药等重大产业项目的引进等大的发展背景的基础上，对金沙进行重新认识，判断金沙未来的发展趋势；结合已有的法定规划，详细了解政府、社区、市场等多方发展诉求，提出金沙新的规划方案，分为总体方案和弹性控制两个层面，其中：

总体方案方面包括合理的功能定位和完善的空间布局；弹性控制方面包括灵活的土地混合使用模式和弹性的土地开发强度等，为规划的实施提供足够的技术支撑。

3、土地资源再分配

在空间规划方案基础上，对土地资源进行再分配，结合现状评估结果，全面

梳理政府和社区的利益关系，将单元的土地分为四个部分，其中：

社区安置用地为社区居民提供居住保障；社区发展用地供社区经营使用，为社区的可持续发展提供空间；道路交通、市政设施和公共配套用地为政府投入，为社区发展提供基础保障；居住、商业等用地供政府经营使用，为政府收支平衡提供保障。

4、城市经营

在土地分配的基础上，结合城市经营的理念，探索政府、社区和市场多方参

与、互惠共赢的土地开发模式。

结合金沙片区的实际情况和已有的工作基础，本次单元规划的土地经营将从以下两种不同的实施路径开展：

（1）整体统筹的经营理念

按照“整村统筹”的原则，对现状建筑进行整体拆迁，将社区居民集中安置。

对拆迁安置费用、道路交通、市政设施及公共服务设施建设等需政府投入的资金进行合理评估，通过对居住商业等政府经营用地的土地使用和开发强度的弹性控制来实现政府的收支平衡，并反馈到空间规划方案，科学界定经营用地的出让地价，合理控制经营用地的开发建设总量。

开展投融资规划研究，充分利用市场资本，解决安置区启动资金问题；对社区发展用地和政府经营用地开展新的土地开发模式研究，创新现有的土地出让模式，提出合理的政策建议。

（2）子单元经营的理念

将发展单元划分为若干子单元，并对土地再分配的结果分解到每个子单元，包括社区安置用地、社区发展用地和公共配套设施用地。

对每个子单元进行经济测算，包括对拆迁安置费用、社区发展用地的建设、公共配套的建设等需投入的资金进行合理评估，通过对居住商业等剩余可经营用地的土地使用和开发强度的弹性控制来实现子单元内的收支平衡，并反馈到空间规划方案，合理控制子单元的开发建设总量。

充分利用市场资本，将子单元整体推向社会开发主体，创新土地开发模式，提出合理的政策建议；合理安排各子单元的出让时序，建立单元整体开发建设的模式。

5、社会经济转型

在城市功能完善、空间优化的同时，需注重单元的社会经济的转型发展，其中：

社会事务方面包括制定居民劳动就业问题的解决方案，完善社会保险、养老等社会保障制度；经济转型方面包括社区集体经济、企业等的经济转型方案。

具体的规划技术路线如下图所示：

图2-1：

规划技术路线图

三、规划范围

按照形成相对完整的城市功能区域的原则，建议本单元以深汕公路、聚龙路和坪山新区行政界线围合的区域为规划范围，并且结合金沙社区转型发展方案，按照“整村统筹”的原则，将金沙社区范围纳入本次单元规划范围，因此本单元总面积约9.04平方公里，如下图所示：

图2-2：

金沙片区发展单元规划范围图

四、工作内容

结合上述规划研究思路，根据城市发展单元规划编制指导意见，本规划的工

作内容主要包括以下三个部分：

1、现状评估报告

包括现状人口、收入、就业等社会经济情况，土地利用、地籍权属、建筑权

属、道路交通、公共设施等城市建设情况，各种历史遗留问题的梳理等。

2、规划方案

包括相关背景分析、发展目标、空间结构、功能分区、用地规划、道路交通、公共设施、绿地景观、土地混合使用方案、土地开发强度弹性调控方案等。

3、实施方案

包括土地资源分配方案、拆迁安置方案、经济测算方案、投融资方案、土地开发模式、社会经济转型方案等。

五、时间安排

本规划时间安排分为规划编制和技术跟踪服务两个层面，其中规划编制时间控制在八个月左右，预计在今年年底完成，其中：

现状调研阶段时间约1个月；规划方案编制阶段时间约2个月；实施方案编制阶段时间约3个月；意见征询阶段时间约1个月；成果转化阶段时间约1个月。

技术跟踪服务的时间随单元的开发建设而定，一直到单元开发建设完成后结束，预计开发周期为5年。

六、经费预算

城市发展单元规划作为一种与法定图则并行的规划，其编制费用可参考法定图则收费标准。

根据《深圳市法定图则收费标准》（修改稿），法定图则收费标准如下表所示：

表6-1：

深圳市法定图则收费标准

序号

片区类别

工日定额标准

系数

（1）

（2）

（3）

（4）

（5）

1

基本建成地区

重点片区

85元/日

26工日/ha

1.3

1.25

建设用地规模以3KM2为基数，小于等于3KM2部分系数为1；大于3KM2小于等于5KM2部分系数为0.9；大于5KM2部分系数为0.8。

普通片区

85元/日

20工日/ha

1.3

1.25

2

新发展地区

重点片区

85元/日

20工日/ha

1.3

1.25

普通片区

85元/日

15工日/ha

1.3

1.25

3

单独编制的生态保护地区

85元/日

125工日/KM2

1.3

1.25

非建设用地规模以10KM2为基数，小于等于10KM2部分系数为1；大于10KM2、小于等于30KM2部分系数为0.9；大于30KM2部分系数为0.8。

注：

基本建成地区指区内已建成的各类用地总面积占规划可建设用地面积50%（含50%）以上的地区；新发展地区指区内已建成的各类用地总面积占规划可建设用地面积50%以下的地区。

重点片区指其城市中心区、次中心区及旧城改造片区；普通片区指其功能相对简单的城市建设区。

鉴于金沙片区的实际情况，现状建成区约300公顷，可按照现状建成区的重点地区计算，该部分编制费用为：

300×26×85×1.3×1.25=107.7万元；剩余部分可按新发展地区的重点片区来计算，用地面积为604公顷，该部分编制费用为：

[300×1+（500-300）×0.9+（604-500）×0.8]×20×85×1.3×1.25=155.6万元，费用合计为107.7+155.6=263.3万元。

鉴于本规划具有开拓性和创新性，且需要长期的技术跟踪和后续服务，建议乘以1.3的难度系数，故本规划编制费用为263.3×1.3=342.29万元，取整为342万元。

深圳市新城市规划建筑设计有限公司

2011年4月19日

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