地房地产市场月报.docx
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地房地产市场月报
萧山房地产市场月报（7月）
一、宏观调控下的萧山房地产价格——滞涨
1、历年价格回顾
——2003年萧山商品房价格平均为4000元／平方米，最高的超过5000元／平方米。
——2004年萧山城区的商品房住宅价格平均为4300元／平方米左右，最高的突破6000元／平方米。
房价上涨的主要原因是金融扶持，居民购买力强；萧山开放程度高，外来人员多；接受辐射，拉动房产上升。
2、05年1-6月价格走势图
——从年初到6月,萧山住宅均价有升有降，波动较小，最高涨跌幅也仅7.1%;主要是供应结构变化影响均价小幅波动。
——价格总体走势平稳，调控后的萧山房价出现滞涨现象，各楼盘现在的售价与年初相比，基本无变化；如华瑞·沁春园价格3月、7月都为6000RMB/㎡、心意广场4月对外报价7000RMB/㎡、6月开盘均价为7000RMB/㎡、7月底价格仍为7000RMB/㎡；
——萧山房价未来走势将趋平稳，并随着萧山与距离的缩短、逐步融入区的发展，房价还有一定的上升空间（本地居民较强的购买力、收入高的外来人员较多、的部分客源推动）。
二、住宅市场
在售楼盘一览表：
案名
总建规模（㎡）
在售规模（㎡）
房屋类型
单价围
（元/㎡）
均价
（RMB/㎡）
面积围（㎡）
主力房型
主力面积（㎡）
主力总价
（万元）
销售率
备注
顺发美之园
26万
14万多
多层、小高层
4200-6400
5300
101-238
3房
130
68.9
95%
尾盘，位于湘湖旅游区
众安山水苑
15万
3.78万
多层、小高层
5400-5600
5500
131-164
3房
150
82.5
85%
老城区南部
商城东苑二期
3.26万
3.26万
多层
4300-4800
4500
104-139
3房
130
58
90%
老城区
绿都泰富广场
13万
13万
高层
（500装修费）
6300
30-50
1房
30-50
25-32
90%
老城区
中誉现代城
18万
8.1万
高层
小高层
4200-5350
4800
35-66
1房
35-66
17-31
62.5%（高）
新区东面
4900-5000
4900
153-154
3房、
4房
153-154
75-75.5
95%（小高）
华瑞沁园春
3.5万
3.5万
多层
4698-7378
6000
89-150
3房
100-120
60-72
95%
新区
恒隆广场
17万
——
小高层
5900-6100（含400、600装修费）
6000
43-83
1房
40-60
24-36
50%
新区
心意广场
23万
6.1万
高层
6400-8600
7000
158-203
3房
158-188
110-131
80%
新区
绿都湖滨花园
30万
400套
多层
7000以上
8000
114-170
3房
4房
140
157-170
112
125.6-136
不到
30%
新区
联体
11000
11000
223
223
245
双拼
14400-16800
15000
350
350
525
绿都百瑞广场
12万
300套
高层
5500-6700
（300装修费）
6000
30-80
1房
30-80
15-40
60%
开发区
未来供应量一览表
案名
总建
规模（㎡）
房屋类型
均价
（元/㎡）
面积围（㎡）
主力房型
主力面积（㎡）
备注
得力云景水榭
5.78万
多层、小高层
——
——
——
——
毛地，老城区南部
明华广场
4.4万
高层
预计8000
170-210
——
——
预计明年初开盘，老城区
知稼苑
2栋商住两用楼、1栋写字楼
高层
——
180左右
大房型
——
土地整平，新区
南都白马公寓
22.6万
高层
预计7000
90-190
2房、3房
——
10月开盘，新区
之江绿洲嘉园
7.2万
高层、小高层
——
125-187
3房
150
05年11月开盘，新区
星河景庭二期
9万
高层
——
130-140
2房、3房
——
05年8月开盘，新区
德意中兴广场
4.65万
高层
预计5000
129-168
3房
130
05年11月开盘，开发区
1、上市量分析
——住宅可售量体在13万平方米上下；不计小户型、绿都湖滨花园，可售面积在2万方左右，心意广场（1.2万）又占了一半多；
——下半年供应量将有所放大（20-30万㎡），市场消化能力有待进一步验证；下半将有白马公寓、金马名仕园、之江绿洲嘉园、星河景庭二期、德意中兴广场等住宅项目上市，
2、规划分析
——本地开发商为主，开元、绿都、众安、金帝均具有较高的知名度和品牌效应。
——楼盘量体大都在10万方以上，具有规模效应，心意广场、绿都湖滨花园更是分别达到23万方、30万方。
——楼盘均以高层、小高层为主，纯多层社区较为罕见，仅华瑞沁园春、商城东苑；
——房型规划出现两个极端，市场上以150㎡以上的三房、四房大户型和单身公寓为主，两房较为稀缺；三房主力房型一般在140-160㎡，四房在160㎡以上；求大求气派一度是萧山市场需求的主流，但随着市场的调整，价格因素引导部分消费向中等面积户型转化，100-140㎡符合普通住宅标准的户型将成为市场新宠。
——房型设计同质化现象较为严重，都是市场上泛滥的大众化设计，基本能做到功能分区、动静分离；类似美之园房型第三厅的设计创新市场较为鲜有。
——小户型市场戏分较重，普遍规划在35-60平方米左右，一般都采用精装修，装修标准在300-600RMB/㎡不等；少数有煤气的规划，产权多数为商办性质。
——新区、开发区楼盘多数商住两用楼、50年产权，如德意中兴广场、天汇园、百瑞广场，纯办公、纯住宅必将完全取代商住两用楼这种过渡性产品。
——各楼盘的商业部分比例均较高，如总建17万㎡的心意广场有5.4万㎡的商业，恒隆广场有近6万㎡的商业，加州有6万㎡的商业、中誉现代城有2.5万㎡的商铺。
3、价格分析
——单价从4200-8600RMB/㎡，主要集中在5500-7500RMB/㎡，价格主要由项目地段决定，产品品质起铺助作用。
——主力三房总价集在中68-82万；心意广场由于房型大（3房158-188㎡）、单价高（均价7000RMB/㎡），主力总价在110-131万，绿都湖滨花园（均价8000RMB/㎡、3房140-170㎡）主力总价112-136万。
——老城区中心的价格在8000RMB/㎡左右，项目所在区域的价格为在5500-6000RMB/㎡；新区中心价格在7000RMB/㎡，价格由中心向四周逞递减趋减。
——单身公寓单价在4800-5700RMB/㎡（毛坯），主力总价集中在20-30万/套（含300-600RMB/㎡精装修费用）。
4、销售绩效分析
——宏观调控后的萧山住宅市场：
市场观望气氛浓厚，市场逐步回归理性，价格滞涨，自住客重新成为市场的主角；
——纯住宅项目一般销售率均在80%以上；大多数楼盘已是尾盘，房源剩较多的心意广场销售率也在80%；美之园、心意广场均是宏观调控后开的盘；
——投资性产品———单身公寓受到市场冷遇，调控后开盘的百瑞广场（5月上旬）和恒隆广场（4月底开盘），单身公寓销售率分别是60%、50%，相比较之前开盘当日销售一空的场面，单身公寓在炎炎夏日感受到些许寒气。
——心意广场热销的启示
心意广场位于新区中心（绿都世贸广场隔壁），于6月8日开盘，360套住宅已销售80%左右；
1）、客户对楼盘区位认同
2）、城区尤其是中心地带，纯住宅产品存在一定的稀缺性
3）、158-188㎡的户型与楼盘整体定位较为符合，也应合了萧山高端客户的消费习惯
4）、7000RMB/㎡的均价比较合理的反映新区中心住宅的价格
——绿都湖滨花园销售乏力简析
项目位于区政府西北面，距新区中心稍远，总建30万平方米，一期联排、多层、二期小高层、高层，一期于5月开盘，销售率不足30%。
1）、宏观调控影响萧山房地产市场，观望气厚浓厚
2）、在地段决定价格的萧山，8000RMB/㎡（多层）与项目区位位不符；各项配套较为缺乏。
3）、项目定位与产品不符，项目客源锁定为高端客户、二次或三次置业者，但其房型面积（多层）主要集中在140㎡以下，与萧山高端客户喜好大户型的消费习惯不符；项目依然是兵营式布局，有碍高档社区的整体形象。
5、客源分析
——客源主要为本地的私营业主、企事业单位中高级管理人员、公务员、教师、医院以及部分拆迁户。
——小户型的购买客户以投资客为主以及外地在萧山区工作的购房者、过来购房的年轻人，普通住宅的购买客户以自住为主，投资客已暂时撤离。
——萧山城区的楼盘客源主要来源于城区住户，从周边乡镇进入萧山城区购房的客户占据一定比例。
——鉴于房价过高的情况以及一系列市政规划的利好影响，在萧山置业的城区的客户逐渐增多。
三、商业市场
2004年消费品市场日益繁荣；以超市为主要形式的商业业态结构继续巩固，连锁经营有了新的拓展，购物环境进一步得到改善。
全区实现社会消费品零售额94.48亿元，比上年增长15.1％，完成年度计划的100.1%。
部分在售、在租商铺一览表
案名
总建面积（㎡）
面积划分（㎡）
租金（RMB/D·㎡）
出租率
售价（RMB/㎡）
销售率
开元加州
6万
50-250（1、2F）
50-500（3、4F）
3（1F）、2-2.5（2-4F）
（使用面积）
意向客户多
无签约客户
只租不售
——
规划：
购物50%∶餐饮20%∶休闲娱乐30%，其中1F是大型超市，男女服装品牌店、珠宝钟表店和餐饮；2F是男女休闲服装、皮鞋化妆品、美发和餐饮；3F是书店、休闲运动、电玩、KTV、咖啡吧、儿童生活区和家电；4F是网吧、电影院、的士高、礼品店和饮食（MALL）
众安恒隆广场
6万
待定
未开盘（05年底开盘）
待定
只租不售
——
规划：
1F有大型超市（易初莲花）、珠宝首饰名表区、鞋箱包区、化妆品区、西式快餐；2F有大型超市，淑女服饰、儿童主题专卖、超市外店；3F有绅士服饰、少女休闲服饰、流行前线、运动潮流服饰、3C数码品牌店；4F有式水疗SPA、生活文化公园；5F娱乐场，餐饮，影院（MALL）
心意广场
5.4万
60-10000
——
——
预计15000
年底开盘
1号楼四层裙楼，一二层规划为大型超市，三层为休闲娱乐，四层为大型餐饮；2、3号楼设置三层裙楼;4、5、6号楼底下二层是商铺；7号楼底小面积商铺。
（业态无限制）
天汇园二期
1.4万（裙楼）
1500（1-4F起售）
——
——
8200
30％
绿都泰富广场
4万
145-3500
沿街商铺6.4、1.3（3-5F）
乐购入驻1、2F
只租不售
——
一、二层为近20000㎡的乐购超市，三至五楼为大型休闲、娱乐、餐饮。
中誉现代城
2.5万
36-1000不等
——
——
8500（沿街）6500（圈）
60％
北区
北区沿街咖啡酒吧等高档休闲场所，沿小区入口建材家装设计和医院；而圈商铺的业态没有划分。
南区沿街酒店，沿小区入口超市、银行邮政等配套。
（围合式3层商业、沿街6层）
——商业个案规模偏大，市场消化能力有待进一步检验；加州、恒隆广场、心意广场商业分别为6万㎡、6万㎡、5.4万㎡，泰富广场、中誉现代城也分另有4万㎡、2.5万㎡商业；
——业态规划雷同、同质化竞争严重；加州、恒隆广场都是SHOPPINGMALL的简化版，规划为大型超市、服饰、休闲娱乐、餐饮、
家电数码；心意广场、泰富广场也为大型超市加休闲、娱乐、餐饮。
——统一经营、只租不售是主流模式，有利于商业的正常运作，这也是开发商对目前萧山出售性商业经营不善（新区中心）的改良。
——个案招商、出租、出售情况一般，十月份将开业的泰富广场主要完成大超市引进，其它进展不大，加州只是意向客户较多，无签约；这也与萧山商业市场已趋饱和相关（新区中心多处商业停业）。
四、金马名仕园分析
1、主要潜在竟争个案分析
本案与竞争个案对比表
楼盘名称
金马·名仕园
白马公寓（规划方案调整中）
明华广场（规划方案调整中）
地理位置
通惠中路（金马饭店）
工人路与山阴路交界处
萧绍路（江寺公园）
规模（万㎡）
11万
22.6万
4.4万
总户数
452户
1000户
150户左右
物业类型
高层
高层
高层
工程进度
三通一平
地下工程
土地整平
预计上市时间
预计年底（12月）
预计10月底
预计年底或明年初
房型、面积（㎡）
三房、四房151-188
二房、三房、四房90-190
三房、四房170-210
主力房型
三房、四房
二房、三房
三房、四房
价格（RMB/㎡）
6000左右
预计7000
预计8000
周边环境
新区中心、发展利好
城区边缘（金马饭店、商业城）
老城区中心、配套成熟
生活配套
少量高档餐饮、休闲、娱乐
生活配套不足将大为改观（通惠路、萧绍路口的乐购超市十月即将开业）
配套齐全（时代超市等）、日趋完善（恒隆广场商业、心意广场等商业07年开业）
老城区配套完备、成熟
（大型超市缺乏）
通过上表简单对比可以发现：
Ø本案地段处于劣势，竞争个案具有先天性的区位优势；
Ø竞争个案房型设计、面积落点，都以大房型为主，与本案极为相似；
Ø白马公寓、明华广场的预计上市时间与本案相近，本案上市时间的把控将影响本案的销售走势；
Ø本案配套不成熟的劣势将得到改良，绿都泰富广场引进的乐购超市十月份既将开业，将大大缓解项目所在区域配套不完善的局面。
金马·名仕园的核心竞争力：
Ø价格本案与竞争个案将有1000-2000RMB/㎡的落差；
Ø品牌金马的品牌效应将有力支撑本案的销售。
2、价格判定
研展部认为本案所在区域的价格：
6000RMB/㎡（不考虑产品附加值），具体价格视开盘时市场走势而定。
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