城市综合体发展及技术研究.docx

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城市综合体发展及技术研究

城市综合体技术分析

超大空间尺度

通道树型交通体系

、、城市综合体简介：

城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城

中之城”。

大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城

市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般来说，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合。

城市综合体与多功能建筑的差别

　　多功能建筑是数量与种类上的积累综合，这种综合不构成新

系统的产生，局部增减无关整体大局。

而城市综合体则是各组成

部分之间的优化组合，并共同存在于一个有机系统之中。

城市综合体的四大典型特征

　　城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系

的，因此室外空间尺度巨大。

由于建筑规模和尺度的扩张，建筑

的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，

另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。

　　通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的

地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地

现代城市景观设计

地标式的城市建筑

铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，

组成一套完善的“通道树型”（AccessTree）体系。

这种交通

系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。

　　应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是

城市综合体的重要特征。

通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。

高科技集成设施

　　城市综合体既有大众化的一面，同时又是高科技、高智能的

集合。

其先进的设施充分反映出科学技术的进步是这种建筑形式

产生的重要因素。

室内交通以垂直高速电梯、步行电梯、自动扶

梯、露明电梯为主；通讯由电话、电报、电传、电视、传真联网

电脑等组成；安全系统通过电视系统、监听系统、紧急呼叫系统、传呼系统的设置和分区得以保证。

　　城市综合体一个显著特点就是均在所在城市矗立了地标式建

筑。

如超高层酒店：

济南万达广场180米高超白金五星级酒店；

又如高层地标式双塔：

无锡万达广场白金五星级酒店及酒店式公寓组成的玻璃雕塑双塔等。

城市综合体的开发背景

城市综合体的发展历程

　　现代都市中，习惯快节奏的人们需要在一个方便、快捷、经

济、集多种功能于一体的综合空间里，享受高效率的生活和工作，于是城市综合体便应运而生。

城市综合体是城市聚集的产物

　　城市综合体的出现是城市形态发展到一定程度的必然产物。

因为城市本身就是一个聚集体，当人口聚集、用地紧张到一定程

度的时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。

　　①城市形态的表现

　　在城市核心区域为了降低综合商务成本而为之，比如在一幢

高层建筑内集合办公、餐饮、商业等服务场所的独栋式综合建筑体。

这种综合建筑体也属于城市综合体。

　　②经济形态的表现

　　随着开发商开发规模的不断增大，规划了办公、居住、商业

设施等多种独立场所，并通过一个连廊或其它各种形式将它们联结在一起，形成新型的独立式的城市综合体。

优越的地段和区域催生了城市综合体

　　城市综合体依地段而生，城市一般都在CBD区域就会出现高

档次的复合建筑楼群。

其功能不能是单一的，而是复合性的，从

这一点来看，CBD本身就是一个庞大的综合体。

如北京万达广场就是一个典型的CBD区域的城市综合体。

　　依北京的CBD规划方案为例，CBD整个建筑规模控制在1000

万平方米之内，写字楼约占50%左右，公寓占25%左右，其它25%为

商业、服务、文化及娱乐设施等。

从一个大的综合体理念开始，

再通过一个个小的综合体的建设，最后形成一个大的综合体，共同促进CBD的整体建设。

城市综合体市场需求旺盛

　　由于目前城市客群大多从事脑力劳动，具备一定的物质基础，

有追求高档住宅的能力与强烈的意愿，并且一般受过良好教育，

具有较强的专业知识和职业能力及相应的家庭消费能力，因此，大多追求生活质量，向往高品质的生活。

　　首先，表现在对物业的交通、楼宇硬件设施（电梯、空调）以及物业管理水平等要求较高；

　其次，要求合理的物业生态景观规划。

雄居城市商务中心的中

产阶层，白天必须面临城市的“水泥森林”城堡，高楼大厦、车

水马龙所带来的压抑、浮躁，其紧张心态只有在工作之余才能得到释放。

　　因此，如果选择居住在城市中心，就必然要求物业具有合理

的业态规划，能够在这里休闲放松，体味生活的乐趣。

因此，集

公寓、商场、休闲、娱乐、主题公园于一体的城市综合体物业的

城市综合体的发展阶段

　　大型城市综合体是经济发展的必然要求，我们根据特点可以划分为：

需求渐成热点。

而综合体建筑模式就是在这样的背景下应运而生了。

　　城市综合体的产生和发展经历也以下几个阶段。

　　曼哈顿城市综合体

　　纽约市中心的曼哈顿，是世界繁华之都。

汇集了纽约著名的

百老汇、华尔街、帝国大厦、格林威治街、中央公园、联合国总

部、大都会艺术博物馆、大都会歌剧院等。

这里还是世界上就业

密度最高的地区，仅华尔街而言，长1.54公里，面积不足1平

方公里的范围内，就集中了几十家大银行、保险公司、交易所以

及上百家大公司总部和几十万就业人口。

克莱斯勒大厦、洛克菲

勒中心等著名城市综合体建筑造就了曼哈顿“世界中心”的美名。

城市综合体的分类

　　1）城市CBD中心的城市综合体，如北京万达广场。

　2）交通枢纽型城市综合体，如北京国瑞城。

　　3）城市副中心城市综合体,城市副中心，是城市经济新增长

点。

如上海五角场、重庆南坪商圈、无锡滨湖区、沈阳铁西城市副中心等

城市综合体开发要点

城市综合体的功能分析

　　在经历了将住宅地产和商业地产严格区分的时代后，人们发

现，单一的地产开发模式已经越来越不能满足人们的生活居住要

求，不能适应地产的迅速发展，开创一种崭新的地产开发模式就

成为地产商们面临的课题，综合体建筑模式正在挑战国外最先进的地产开发模式。

　　4）城郊结合部城市综合体，如世茂·；蝶湖湾。

　　由于很多的大城市市区已经没有能够找出占地5万平方米以

上的地块，因此很多城市综合体最大的选址可能是在城郊结合部。

　　城市综合体的每种功能有其特定的运行时间范围，城市综合

体将不同时间段的功能组织在一起，使其保持24小时的繁荣，

提高了综合体的使用效益。

城市综合体内各功能在时间上的衔接，

使其各部分的活动组织有序，而且各部分的使用也能相互补充。

尤其在市中心地区，城市综合体将居住、娱乐活动注入其中，使那些在非工作时间“死去”了的地区的功能得到完善。

　　2.1.1商务

　　商务是现代城市的主要功能，操纵着城市大部分资金流和物

流方向。

一个区域空间能否提供充分、便捷的商务空间，决定着这一区域的城市地位和功能。

　　城市综合体应用高规格空间满足不同企业的商务需求。

　　2.1.2商业

　　商业零售与人们的日常生活最密切，形成城市范围的市场并

吸引和支持其他功能。

零售更主要的是提供生活性、愉快性和丰

富性，以满足人们的多样化选择，并形成热闹繁荣的街区。

能够充分满足各类阶层的消费需求。

　　2.1.3居住

　　居住是城市开发的基本成分，是解决市中心居住问题，避免

每天上下班长途跋涉造成交通拥挤和能源浪费的有效办法，同时

居住为城市街区提供安全的生活空间。

城市综合体的开发应为了

节省时间和其他各类资源，完成综合体的聚合效应，满足了城市其他阶层人士的居住需求。

　　2.1.4酒店

　　酒店是综合体中最赢利的项目，它为综合体提供流动的“居

住”人口和活动的人，并提供娱乐设施和夜间服务，24小时的服务使项目保持持久的繁荣并增加其活力。

城市综合体的开发标准

　　大型城市综合体建筑必须拥有齐备的生活系统；集公园、公寓、商场、写字楼、餐饮、休闲、娱乐、会所于一体。

　　2.2.1三大选址标准

　　城市综合体属于综合性物业，由于对其建筑密度及容积率有

特定的要求，所以最可能分布于城郊结合部，这样才能获得足够

大的开发地块，以保证有足够的空间实现低密度的建筑模式。

　　城市综合体项目选址一般符合下列三项标准之一：

　　项目选址三项标准

　　三个标准项目所在位置为城市核心区，有人流和消费基础

项目位于城市中心，是城市经济新增长点

位于新开发区

　　典型案例北京万达广场在CBD区北京国瑞城在有发展前景

的崇文区世茂·；蝶湖湾位于有“上海后花园”之称的昆山　　2.2.2必须有营造园林景观的基础

　　大型城市综合体必须有大面积的绿化作为其营造园林景观的基础。

　　2.2.3必须具有交通便捷的区位优势

　　城市综合体与城市的经济有着密切的联系，这一切都需要与

城市其他区域之间有快速便捷的交通网络做纽带，保证在综合体

内的办公人员出行的便利性。

最好位于地铁站或交通便利位置。

　　交通的便利将为城市综合体项目带来大量的人流和物流，特

别是为零售提供持续不断的人流，保证所有资源使用的最大化。

　　2.2.4必须营造齐备的生活系统

　　为满足城市精英阶层的居住、消费、休闲、娱乐、社交多种

形态的高品质生活需求，大型城市综合体建筑必须拥有齐备的生

世界各地有名城市综合体

活系统，其中必须具备一定规模的大型购物中心、五星级酒店和国际化写字楼。

　　同时，因为综合体建筑包含多方面内容，所以一个综合体要

有自己的一个专业的物业管理公司，根据不同的功能部分引进最

为专业的合作伙伴，共同来管理项目，来为业主提供周到的服务。

美国纽约“洛克菲勒中心”城市综合体

　　“洛克菲勒中心”一直作为纽约乃至美国的象征而存于世界。

在过去的许多年里，从这里走出及进驻到这里的全球500强公司

数不胜数，它们中包括通用电气（GE）、美国银行、无线电音乐城、

雷曼兄弟以及美国大部分传媒巨头——时代华纳、全球最大的新

闻机构美联社、NBC、CNN、全美最大的出版公司麦克格罗希尔以

及其它一大批全球知名的大企业。

毫不夸张地说，这些企业每日

的举动，都在影响着全世界。

而由他们所组成的洛克菲勒中心，则顺理成章地成为全世界“最大的城市中心”。

　　法国巴黎“拉德芳斯”城市综合体

　　法国巴黎“拉德芳斯”是世界上第一个城市综合体，于上世

纪五十年代开始建设开发，高楼林立，成为集办公、商务、购物、

生活和休闲于一身的现代化城区，也是世界上最具代表性的城市

综合体。

拉德芳斯的成功，不仅增添了古典巴黎的现代气息，更为世界各大都会提出了一个新的发展方向。

　　拉德芳斯区位于巴黎市的西北部，巴黎城市主轴线的西端。

于1958年建设开发，目前已建成写字楼247万平方米，其中商

务区215万平方米、公园区32万平方米，法国最大的企业一半

在这里，共10家；建成住宅1.56万套，可容纳3.93万人，其

中在商务区建设住宅1.01万套，可容纳2.1万人；在公园区建

设住宅5588套，可容纳1.83万人；并建成了面积达10.5万平

方米的欧洲最大的商业中心；其成为欧洲最大的公交换乘中心，

RER高速地铁、地铁1号线、14号高速公路、2号地铁等在此交

汇。

建成67公顷的步行系统，集中管理的停车场设有2.6万个

停车位，交通设施完善；建成占地25公顷的公园，商务区的

1/10用地为绿化用地，种植有400余种植物；建成由60个现代

雕塑作品组成的露天博物馆，环境的绿化系统良好。

优美的环境、完善的设施每年吸引约200万游客幕名而至。

　　日本东京“六本木”城市综合体

　　日本东京“六本木”是近几年才诞生的以城市综合体规划所

建造的全新聚落，它集住宅、商业大楼、购物中心、旅馆、餐厅、

游憩与文艺设施于一体，短短的时间内从无到有昂然挺起，不仅

攫取了来自全世界的关注，同时还成为许多走在时代尖端的人们竞相留下造访脚印的黄金区域。

　　3.93万人，其中在商务区建设住宅1.01万套，可容纳2.1

万人；在公园区建设住宅5588套，可容纳1.83万人；并建成了

面积达10.5万平方米的欧洲最大的商业中心；其成为欧洲最大的

公交换乘中心，RER高速地铁、地铁1号线、14号高速公路、2

号地铁等在此交汇。

建成67公顷的步行系统，集中管理的停车

场设有2.6万个停车位，交通设施完善；建成占地25公顷的公

园，商务区的1/10用地为绿化用地，种植有400余种植物；建

成由60个现代雕塑作品组成的露天博物馆，环境的绿化系统良好。

优美的环境、完善的设施每年吸引约200万游客幕名而至。

　　香港太古广场城市综合体

　　香港太古广场城市综合体位于中环东侧。

在香港金钟地铁站

上盖的太古广场，是商业、购物、娱乐、文化荟萃之地。

整个项

目包括楼高四层的大型购物商场、3座甲级写字楼、2座酒店式

住宅、1所会议中心及3间五星级酒店，设施齐备，提供一站式

豪华消费及娱乐。

这里是体验香港人吃喝