完整版业主入住手册业主版.docx
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完整版业主入住手册业主版
业主入住手册
（业主版）
恩施州大博物业管理有限公司
2016年04月
资料明细
一、物业服务合同………………………………………………3
二、住宅质量保证书……………………………………………10
三、住宅使用说明书……………………………………………11
四、管理规约……………………………………………………12
五、业主治安、消防安全责任书………………………………20
合同编号：
物业服务合同
甲方：
（房间号：
建筑面积：
m2）
身份证号：
通讯地址：
联系电话：
乙方（签章）：
身份证号：
通讯地址：
联系电话：
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等有关法律、法规的规定，甲乙双方在自愿、平等、公平、诚实信用的基础上，就物业服务有关事宜,协商订立本合同。
第一章物业项目基本情况
第一条本物业项目（以下简称“本物业”）基本情况如下：
名称:
类型:
普通住宅和商业
坐落位置:
建筑面积:
第二章物业服务事项、标准及有关约定
第二条自本合同生效之日起至本小区业主委员会成立，并签订新的物业服务合同生效之日止，为本合同服务期限。
在此期间，本物业由乙方进行管理。
第三条乙方提供的物业服务包括以下主要内容：
1、制订物业服务工作计划并组织实施；保管相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和管理规约的规定制订物业服务的有关制度。
2、负责本物业管理区域内共用部位的日常维修、养护和管理。
3、负责本物业管理区域内共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理。
4、负责共有绿地、景观的养护和管理。
5、负责清洁卫生服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等。
6、负责协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作。
第四条乙方将遵循“业主第一、客户第一、信誉至上”的宗旨，以“社会效益、环境效益为主，经济效益为辅，责、权、利相统一”的原则，为全体业主和物业使用人提供优质服务，以实现所管理物业的保值、增值，为给甲方提供一个安全舒适的居住和工作环境，从房屋外观、设备运行、房屋及设施和设备的维修和养护、公共环境、绿化、交通秩序、急修和小修等几个方面，实现对白各庄新村小区的专业管理。
第五条乙方对业主物业专有部分提供维修养护或其他特约服务的，应当与业主签订特约服务协议，服务事项、标准及费用由双方在协议中约定。
第六条乙方接受供水、供电、供气、通讯、有线电视等公用事业服务单位委托代收使用费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，不得限制或变相限制业主或物业使用人购买或使用。
第七条物业装饰装修前，乙方与业主签订书面装饰装修服务协议，乙方应当告知相关的禁止行为和注意事项，如收取装修保证金的，未造成共用部位、共用设施设备或承重结构损坏，乙方应当在完工验收合格后按约定将装修保证金全额退还业主。
第八条业主转让或出租其物业时，应当将本合同、管理规约以及有关费用缴纳情况等事项告知受让人或者承租人，并自买卖合同或租赁合同签订之日起15日内，将买卖或者出租情况告知乙方。
业主转让物业前，应当与乙方结清相关费用。
第三章物业服务收费
第九条收费项目
1、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：
元/平方米﹒月。
2、代市政收取生活垃圾清运费30元/年。
第十条物业服务费主要用于以下开支：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3、物业管理区域内清洁卫生费用；
4、物业管理区域内绿化养护费用；
5、物业管理区域内秩序维护费用；
6、办公费用；
7、物业服务企业固定资产折旧；
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9、法定税费；
10、物业服务企业的利润。
第十一条物业服务费实行年收费制度，依据入住的通知日期计收，业主应于费用到期30日前续缴。
物业服务费根据市场调节价而定，如有浮动，物业服务公司会另行通知。
第十二条业主在符合相关法律规定的前提下，利用住宅物业从事经营活动的，乙方可按商业物业标准收取相应的物业服务费。
第四章权利与义务
第十三条甲方的权利义务
1、有权要求乙方按合同约定提供物业服务；
2、监督乙方履行本合同，对乙方提供的物业服务有建议、督促的权利；
3、有权提议召开业主大会会议，监督业主委员会工作；
4、参加业主大会会议和选举业主委员会成员，享有选举权和被选举权；
5、对本物业管理区域内专项维修资金的使用及物业共有部分的经营收益和使用情况，享有知情权和监督权。
6、遵守管理规约以及物业管理区域内物业共用部分的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
7、按国家和本市有关规定缴纳专项维修资金；
8、按有关规定及本合同约定缴纳物业服务费和特约服务费；
9、对乙方根据合同和有关规章制度提供的管理服务给予必要配合；
10、有关法律规定和当事人约定的其他权利义务。
第十四条乙方的权利义务
1、根据有关法律、法规规定和合同约定，收取物业服务费、特约服务费；
2、按本合同约定的物业服务事项和标准提供物业服务；
3、妥善保管和正确使用本物业的档案资料，及时记载有关变更信息，不得将业主信息用于物业管理活动之外的其他用途；
4、及时向全体业主和物业使用人通报本物业管理区域内有关物业服务的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受业主和物业使用人的监督；
5、对业主和物业使用人违反本合同和管理规约的行为，采取告知、劝阻和向有关部门报告等方式督促业主和物业使用人改正；
6、不得擅自占用本物业管理区域内的共用部位或擅自改变其使用用途。
不得擅自将业主所有的共用部分用于经营活动。
不得擅自占用、挖掘本物业管理区域内的道路、场地，确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应当按规定办理相关手续，制定施工方案，开工前要在物业管理区域内公示，施工过程中尽可能减少对业主的影响，并及时恢复原状；
7、可将本物业管理区域内的专项服务委托给专业性服务企业，但不得将全部物业服务一并委托给其他单位或个人。
乙方应当将委托事项及受托企业的信息在物业管理区域内公示。
乙方与受托企业签订的合同中约定的服务标准，不得低于本合同约定。
乙方应当对受托企业的服务行为进行监督，并对受托企业的服务行为承担责任；
8、乙方实施锅炉、电梯、电气、制冷以及有限空间、高空等涉及人身安全的作业，应当具备相应资质或委托具备相应资质的单位实施，委托其他单位实施的，应当明确各自的安全管理责任；
9、有关法律规定和当事人约定的其他权利义务。
第五章违约责任
第十五条甲、乙双方对物业服务质量发生争议的，双方可共同委托物业服务评估监理机构对乙方的物业服务质量是否符合本合同约定的服务标准进行评估；乙方管理服务达不到本合同约定的服务内容和标准的，应当承担采取补救措施。
甲、乙双方均不得提前解除本合同，否则解约方应当承担相应的违约责任；造成损失的，解约方应当承担相应的赔偿责任。
第十六条乙方违反本合同的第九条的约定，擅自提高物业服务费标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝缴纳。
第十七条乙方在本合同期限内擅自停止物业服务的，甲方可要求乙方继续履行，采取补救措施；前述行为给业主造成损失的，乙方应当赔偿相应的损失；乙方在本合同终止后拒不撤出本物业管理区域的，甲方有权要求乙方按时撤出物业管理区域，前述行为给业主造成损失的，乙方应当赔偿相应的损失。
第十八条乙方违反本合同第十四条第3款的约定，擅自将业主信息用于物业管理活动之外的，应当按相关规定向业主支付违约金。
第十九条业主违反本合同第九条、第十一条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按相关标准向乙方支付违约金。
业主违反本合同的约定，实施妨害物业服务行为的，应当承担恢复原状、停止侵害、排除妨碍等相应的民事责任。
第二十条甲、乙双方可以结合具体情况对违约责任进行补充，任何一方的违约行为给他方造成损失的，均应当承担相应的赔偿责任。
第二十一条因不可抗力致使合同部分或全部无法履行的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。
第二十二条为维护公共利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄露、漏电、火灾、暖气管破裂、水管破裂、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急避险措施造成损失的，应当按有关规定处理。
第二十三条乙方有确凿证据证明属于以下情况的，可免于承担违约责任：
1、由于业主或物业使用人的自身责任导致乙方的服务无法达到合同约定的；
2、因维修养护本物业管理区域内的物业共用部位、共用设施设备且事先已告知业主或物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；
3、非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的。
第六章争议解决
第二十四条合同履行过程中发生争议的，双方可通过友好协商或者向物业所在地物业纠纷人民调解委员会申请调解的方式解决；不愿协商、调解或协商、调解不成的，可按以下方式解决：
1、向有管辖权的仲裁机构申请仲裁；
2、向有管辖权的人民法院提起诉讼。
第七章附则
第二十五条本合同经双方签字（签章）后生效。
第二十六条本合同连同附件一式贰份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。
附件：
业主服务手册
甲方：
乙方（签章）：
签订日期:
年月日年月日
住宅质量保证书
尊敬的客户：
感谢您购买我公司施工建设的住宅商品房。
为了维护您的合法权益，确保您的生活质量，我们郑重地向您承诺售房质量保证，希望得到您的合作和监督。
一、修范围期限
在正常使用条件下，土建工程及水、暖、电等发生质量问题按以下范围和期限进行保修。
保修项目保修期限
1、有防水要求的卫生间、房间和外墙面防渗漏5年
2、墙面、顶棚抹灰层2年
3、屋面防水5年
4、地面空鼓开裂、大面积起沙2年
5、门窗翘裂、五金件损坏2年
6、电气管线、给排水管道、设备安装2年
7、供暖系统和设备2个采暖期
8、地基基础和承重主体结构合理使用寿命年限
二、保修责任的免除
1、业主或物业使用人装修擅自改动管线、打凿墙、板、柱、外墙和不当装修引起的房屋质量问题。
2、业主或物业使用人的不当使用（如超出楼板或屋面的设计荷载）。
3、业主或物业使用人擅自改动、拆装设施所引起的物品和设备的质量问题，业主或物业使用人未按装修（设备和材料）施工说明书或操作保养指南而错误使用造成的质量问题。
4、业主或物业使用人装修擅自改动的部位及其相关联部位出现的质量问题。
5、房屋交付后业主或物业使用人人为造成的污染、磕碰、划伤、破裂等问题。
6、业主或物业使用人未遵循《住宅使用说明书》使用不当引起的房屋质量问题。
7、自然损耗。
8、超出设计允许之不可抗力事件发生，如地震、火灾、战争等引起的质量破坏。
三、保修答复和处理期限
我们自收到客户返修要求后，本着“急用户所急”的态度，在最快的时间内完成维修，对紧急问题组织抢修。
对因气候等环境因素造成无法彻底修复的项目，先进行保证生活条件的措施性处理，一旦具备条件立即组织完善性处理，并向客户解释清楚，与客户达成一致处理意见。
四、保修程序
1、因质量问题而产生的故障应及时申报维修，本公司将按照相关规定给予处理。
若因业主本身申报延误而造成其他损失，本公司不负有任何赔偿责任。
2、接待房屋质量保修工作由本公司客户服务中心负责。
3、业主有权对保修工程施工过程进行监督，如施工单位人员有违规违纪现象，业主可向本公司客户服务中心投诉。
4、业主对保修工程施工提供支持，如因业主原因造成工期延长，由业主本人负责。
五、保修起始日期根据入住通知书通知办理入住的时间开始计算。
住宅使用说明书
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一、前言
二、项目概况
三、参与项目建设单位
四、结构类型
五、给排水系统及设备装置
六、供配电系统
七、供暖系统
八、燃气系统
九、弱电系统
十、电梯
十一、消防系统
前言
尊敬的业主：
您好！
感谢您购买开发有限公司开发建设的住宅商品房。
首先我们对您的信任和支持表示感谢！
同时我们也希望能和您一起努力，共同营造一份家的温馨。
衷心祝愿您在新的生活环境里，身体健康、生活愉快、全家欢乐、万事如意！
为了使您更好地了解、使用住房及室内设施,为了您能在本小区住得顺心、舒服,我们根据有关规定,制定了本《住宅使用说明书》。
请您细心阅读,正确使用室内设施,减少故障,延长使用寿命。
并真诚地欢迎您对我们的工作,包括您对住房的使用情况提出意见,以改进我们的工作。
现将您所购买的住房结构、性能、标准及注意事项作出如下说明。
请您务必认真阅读本说明，并严格按本说明和提示使用。
一、项目概况
由开发的一期，该项目由一栋高层临街商业楼及栋高层住宅楼组成，总建筑面积平方米。
其中，楼地上建筑面积：
平方米，地下面积：
11394.15平方米。
地上层，地下层。
共户，地上户。
二、参与项目建设单位
建设单位：
施工单位：
建筑工程有限公司------------商业楼
工程有限公司--------------号楼
建筑工程有限公司----------号楼
集团昌平工程处----------号楼
集团股份有限公司------------号楼
设计单位：
北京工程设计有限公司
监理单位：
北京监理有限责任公司---------号楼
北京监理有限公司--号楼
物业公司：
三、结构类型
外隔墙室内楼面均按相应负荷设计，不得随意增加负荷于其上。
如不得在楼板上砌砖墙，钢筋混泥土楼板、承重墙、梁、柱严禁改拆、开洞，以免破坏结构，影响住房整体稳定和刚度。
卫生间、厨房地面防水层不得破坏。
门窗说明：
本住宅楼入户门采用日上防盗门窗。
窗户采用铝合金断桥中空玻璃，开启方式主要采用内开内倒方式。
四、给排水系统
1、本住宅区生活给水采用变频泵供水，计量采用机械水表。
2、给水、中水、温泉热水水表集中每层设备间内，户内各水管均为暗埋，请住户不要损坏埋设的水管。
3、进水总阀门保持常开，只在检修时关闭，为了延长阀门使用寿命，请不要经常开关闭阀门。
4、室内长期无人居住，应关好总阀门。
五、供配电系统
1、每户设独立电表，安装在每层电气设备间内。
室内设开关箱，箱内设漏电保护开关，照明、插座、空调分路供电。
2、卫生间设等电位连接端子，住户应将卫生间内电气接地线与此等电位连接端子连接，以保证用电安全。
3、切不要超负荷用电，请不要私自改动电路，应请专业人员改动，以免错接，损坏用电设施。
4、不得随意加大用电设备容量，以保证线路、电气及人身安全。
5、长期无人居住，应切断电源。
六、燃气系统
1、本住宅燃气管材采用镀锌钢管，所有的燃气管道均已经过压力测试，无漏气现象发生。
2、不得擅自改变燃气使用的性质。
禁止私自拆除、改装、迁移、安装城市燃气设施和用品。
3、不得在安装燃气用具的室内存放易燃易爆或者使用明火取暖。
4、住户不得使用无国家资质的安装、维修单位进行设施安装和维修。
5、燃气管道如有损坏、泄露气体时，应当立即关闭户内燃气总阀门并开窗通风，不得使用电气设备和动用明火。
6、长期无人居住，应关闭燃气总阀门。
七、弱电系统
1、电视
本住宅楼每户在客厅及卧室均设有一个有线电视插口，向有线电视运营商申请开通后，就可以收到有线电视节目。
2、电话及数据通讯
在每户的客厅和主要房间设有网络信息、电话插口。
住户应向有关电信服务供应商申请报装开通。
3、智能化系统
本住宅楼设有可视对讲，闭路电视监控等智能化系统，可视对讲使用方法详见说明书。
八、电梯
1、本住宅楼各单元均配置电梯，共台，额定载重量为1000kg，额定速度为1.5米/秒。
2、在您日常使用中，请注意保护好电梯，不要超载，不要损坏电梯，如在运行中电梯发生故障，请您不要惊慌，可按电梯操作盘中的紧急求救按钮和使用应急电话，并耐心等待救助。
九、消防系统
1、本住宅设有消火栓灭火系统，每栋楼每层楼梯间都设有消火栓箱，箱内配有消防报警按钮、消火栓、水带等装置。
室外设有水泵接合器、消防栓。
2、入住后禁止移动消防器材，防止设备和整个消防系统受损带来火灾隐患。
3、严禁在消防设施周围及消防通道堆放杂物，以免影响紧急使用。
管理规约
第一章总则
第一条根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，制定本规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法做出约定。
第二条物业买受人对本规约予以的书面承诺，表示对本规约内容的认可。
第三条本规约对建设单位、业主和物业使用人均有约束力。
第四条建设单位与物业服务企业签订的物业服务合同中涉及业主共同利益的约定，应与本规约一致。
第二章业主建筑物区分所有权
第五条根据有关法律法规和物业买卖合同，业主享有以下物业共用部位、共用设施设备的所有权：
1、由单幢建筑物的全体业主共有的共用部位，包括该幢建筑物的承重结构、主体结构，公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面等；
2、由单幢建筑物的全体业主共有的共用设施设备，包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、冷暖设施、照明设施、消防设施、避雷设施等；
3、由物业管理区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备,包括围墙、池井、照明设施、共用设施设备使用的房屋、物业管理用房等。
第三章物业的使用
第六条业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用共用部分物业。
第七条业主应遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。
第八条业主应按设计用途使用物业。
因特殊情况需要改变物业设计用途的，业主应在征得物业毗连业主书面同意后，报有关行政主管部门批准，并告知物业服务企业。
第九条业主需要装饰装修房屋的，应事先告知物业服务企业，并与其签订装饰装修管理服务协议。
业主应按装饰装修管理服务协议的约定从事装饰装修行为，遵守装饰装修的注意事项。
第十条业主应在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不得擅自占用物业共用部位和公共场所。
本物业管理区域的装饰装修施工时间在装饰装修管理服务协议当中有明确规定。
第十一条因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害物业毗连业主合法权益的，业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。
第十二条业主应按有关规定合理使用水、电、气、暖等共用设施设备，不得擅自拆改。
第十三条业主应按设计预留的位置安装空调，未预留设计位置的，应按物业服务企业指定的位置安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理。
第十四条业主及物业使用人使用电梯，应遵守本物业管理区域的电梯使用管理规定。
第十五条在物业管理区域内行驶和停放车辆，应遵守本物业管理区域的车辆行驶和停车规则。
第十六条本物业管理区域内禁止下列行为：
1、损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途；
2、占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施设备；
3、违章搭建、私设摊点；
4、在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物；
5、违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒有害物质，发出超标噪声；
6、擅自在物业共用部位和相关场所悬挂杂物、乱涂乱画；
7、利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；
8、法律、法规禁止的其他行为。
第十七条业主和物业使用人在本物业管理区域内饲养动物不得违反有关规定。
第四章物业的维修养护
第十八条业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍物业毗连业主的合法权益。
第十九条因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业服务企业应事先告知相关业主，相关业主应给予必要的配合。
相关业主阻挠维修养护的进行造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担赔偿责任。
第二十条发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况，必须及时进入物业专有部分进行维修养护但无法通知相关业主的，物业服务企业可向相邻业主说明情况，在第三方（如所在地居委会或派出所）的监督下，进入相关业主的物业专有部分进行维修养护，事后应及时通知相关业主并做好善后工作。
第二十一条因维修养护物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得物业服务企业的同意，并在约定期限内恢复原状。
第二十二条物业存在安全隐患，危及公共利益或其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。
第二十三条建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。
第二十四条本物业管理区域内的全体业主按规定缴存、使用和管理物业专项维修资金。
第五章业主的共同利益
第二十五条为维护业主的共同利益，全体业主同意在物业管理活动中授予物业服务企业以下权利：
1、根据本规约配合建设单位制定物业共用部位和共用设施设备的使用，公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
2、以批评、规劝、公示等必要措施制止业主、物业使用人违反本规约和规章制度的行为；
第二十六条建设单位应在物业管理区域内显著位置设置公告栏，用于张贴物业管理规章制度，以及应告知全体业主和物业使用人的通知、公告。
第二十七条本物业管理区域内，物业服务收费采取包干制方式。
业主应按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。
物业服务费用是物业服务活动正常开展的基础，涉及全体业主的共同利益，业主委员会应积极劝导欠费业主履行交纳物业服务费用的义务。
第二十八条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、物业服务企业的同意后，按规定办理有关手续，业主所得收益主要用于补充专项维修资金或由业主大会决定其用途。
第六章违约责任
第二十九条业主违反本规约关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，物业服务企业或有利害关系业主可依据本规约向人民法院提起诉讼。
第三十条业主违反本规约关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损的，物业服务企业或有利害关系业主可依据本规约向人民法院提起诉讼。
第三十一条建设单位未能履行本规约约定义务的，业主和物业服务企业可向有关行政主管部门投诉，也可根据本规约向人民法院提起诉讼。
第七章附则
第三十二条本规约所称物业的专有部分，是指由单个业主独立使用并具有排他性的房屋、空间、场地及相关设施设备。
本规约所称物业的共用部位、共用设施设备，是指物业管理区域内单个业主专有部分以外的，属于多个或全体业主共同所有或使用的房屋、空间、场地及相关设施设备。
第三十三条业主转让或出租物业时，应提前书面通知物业服务企业，并要求物业继受人签署本规约承诺书或承租人在租赁合同中承诺遵守本规约。
第三十四条本规约由建设单位、物业服务企业和业主各执一份。
业主治安、消防安全责任书
甲方：
乙方：
房间号：
根据《中华人民共和国消防法》、《北京市消防条例》、《北京市治安管理处罚条例》等法律规定，为维护首都安全和园区正常的社会秩序，保障业主（住户）的合法权益
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