商业建筑高层住宅区域及其他配套设施房地产项目可行性研究报告.docx
《商业建筑高层住宅区域及其他配套设施房地产项目可行性研究报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《商业建筑高层住宅区域及其他配套设施房地产项目可行性研究报告.docx（58页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
商业建筑高层住宅区域及其他配套设施房地产项目可行性研究报告
商业建筑、高层住宅区域及其他配套设施房地产
项目可行性研究报告
第1章总论5
1.1项目概况5
1.2报告研究范围和编制依据12
1.3主要技术经济指标13
第2章项目提出背景及投资环境15
2.1项目建设背景15
2.2项目建设规模确定18
2.3所在区域基本情况19
2.4宏观经济环境23
2.5xx房地产市场分析24
第3章项目建设的必要性及意义27
3.1项目建设的必要性27
3.2项目实施的意义30
第4章场址选择31
4.1项目场址现状31
4.2场址条件32
第5章规划建设方案36
5.1建设规模36
5.2项目建设内容36
5.3规划设计依据36
5.4指导思想与规划原则37
5.5总平面布置39
5.6空间规划42
5.7建筑设计42
5.8公用工程规划46
5.9道路及场地工程54
5.10绿化工程55
第6章节能节水及绿色建筑住宅设计56
6.1节能、节水原则和要求56
6.2项目能耗及指标分析57
6.3建筑节能措施57
6.4电节能措施60
6.5给排水节能节水措施61
6.6暖通节能、环保63
6.7绿色建筑住宅设计63
第7章环境影响评价67
7.1环境保护标准67
7.2项目建设与运营对环境的影响67
7.3环境保护措施68
7.4环境影响评价71
第8章劳动安全卫生与消防72
8.1主要危害因素及危害程度分析72
8.2安全卫生防范措施72
8.3消防标准及规范73
8.4消防措施74
第9章组织机构和项目管理75
9.1项目组织机构75
9.2项目建设管理76
第10章实施进度及招投标78
10.1规划实施进度78
10.2项目招投标78
第11章投资估算及资金筹措计划80
11.1投资估算编制范围80
11.2投资估算编制依据80
11.3投资估算结果81
11.4筹资方案82
第12章财务分析84
12.1基础数据84
12.2成本分析84
12.3收益分析86
12.4经济效益分析87
12.5项目财务分析89
12.6项目盈利能力分析89
12.7项目盈利能力分析91
12.8财务评价结论92
第13章不确定性分析与风险分析93
13.1敏感性分析93
13.2盈亏平衡分析94
13.3风险分析94
第14章社会稳定风险分析96
14.1编制依据96
14.2风险识别96
14.3风险防范和化解措施97
14.4风险等级98
14.5风险分析结论98
第15章效益分析99
15.1经济效益99
15.2社会效益和影响分析100
15.3社会适应性分析101
第16章研究结论和建议102
16.1结论102
16.2建议103
第1章总论
1.1项目概况
1、项目名称：
xx
2、项目单位：
xx
3、xx成立于xx日，注册资本xx万元，经营范围为房地产开发及经营，是xx的旗下子公司。
xx以xx的技术实力为依托，将聚集、吸纳一批房地产行业的专门人才，在工程建设中充分运用信息技术等有效管理手段，借鉴国内外建筑设计建设的成功经验，打造xx的新地标。
xx成立于1996年，总部设在深圳。
目前已在深圳、北京、xx、洛杉矶等地设立区域公司，是一家以房地产开发为龙头，集商业运营、物业管理于一体的大型民营企业集团，具有国家一级房地产开发资质。
旗下拥有美国加州xx、深圳xx地产、北京xx地产、xx地产、xx家居、xx奥特莱斯、xx物业等多家子公司。
集团依靠自身的独特优势和敏锐的市场意识，准确的发展定位，实施稳健经营。
集团负债率低、资产优良，融资能力强大，在变幻莫测的市场环境中保持了极强的抗风险能力和市场竞争能力，连续多年实现了快速增长，使企业发展上了一个新的台阶。
目前，xx已完成从“单一房地产开发商”向“城市运营商”的定位转变。
未来几年内，xx将依据房地产开发趋势及城市化进程要求，形成“旅游地产+商业地产+住宅地产”的开发模式，重点致力于“旅游文化小镇”与“旧城旧村改造、城市土地一级开发”两方面，不断创新经营理念，打造全国知名地产品牌，朝着“中国房地产十强企业”的战略目标迈进！
未来几年内，xx将依托中国现有的房地产开发趋势、市场需求及城市化进程日趋成熟的要求，重点致力于“生态文化旅游小镇”与“旧城旧村改造及土地一级开发”两方面。
秉承“成就世界人居梦想”的开发理念及“以客户为中心”的经营理念，结合美国南加州特色建筑风格，将属于世界的建筑文化引入中国，介绍给消费者，将世界的建筑文化产业做大做强，不断提升金宸产品的价值内涵，奉献更多的精品给社会大众。
1.1.1项目建设地点
“xx项目位于xx道办事处辖区范围内，东至官城房地产公司，xx。
项目总用地面积约112.71亩，净用地面积约63.33亩。
项目周边住宅较多，该区域将随着新项目的开发建设日趋成为配套完备的商业金融活动中心,建设项目用地具体地理位置详见图1-1。
1.1.2项目建设目标及内容规模
xx区城中村改造xx号（A1-1、A2-2地块）项目位于xx道办事处辖区范围内。
新建城中村改造总用地面积约112.71亩，净用地面积约63.33亩。
项目建成后，将促进拟建片区土地资源的有效利用，城市功能分区更趋于合理。
区域基础设施完备、配套设施齐全、居住条件有效改善，为即将大规模推进的xx市旧城区改造保驾护航。
“xx项目净用地面积为xx，总建筑面积为218800㎡，其中：
地上建筑面积160642㎡，地下建筑面积58158㎡。
区域内建筑主要包括商业建筑、高层住宅区域及其他配套设施。
图1-1拟建项目地理位置图
项目分两个区域A1-1、A2-2地块。
A1-1地块以商业建筑为主，1栋裙楼带2栋塔楼，为100米高层。
功能分布为公寓和商业建筑，公寓建筑面积54708㎡，商业建筑18046㎡，地下建筑面积23555㎡。
XX。
4栋点式高层半围合，结合外部绿化空间形成最大化的中心庭院。
住宅建筑面积80708.00㎡，其中6618㎡为回迁房；第5栋为配套公建共4层为20米，含生鲜市场6121㎡及银行、邮电局、活动房等配套房共1059㎡；地下车库34603.00㎡，功能设施完备。
整个建筑群结合城市形态形成错落的天际线，设计新颖。
“xx项目建设内容和规模详见表11。
表11项目建设内容和规模
序号
项目
计算单位
A1-1地块
A2-2地块
总计
1
用地面积
㎡
1.1
净用地面积
㎡
2
总建筑面积
㎡
2.1
地上建筑面积
㎡
2.2
地下建筑面积
㎡
3
容积率
4
建筑基底面积
㎡
5
建筑密度
6
绿地面积
㎡
7
绿地率
8
居住总户数
户
9
居住人数
人
10
地下室机动车停车数量
辆
11
非机动车停车数量
辆
12
功能性质
12.1
住宅
㎡
12.2
公寓
㎡
12.3
商业
㎡
12.4
回迁房
㎡
12.5
配套公建
㎡
12.5.1
生鲜市场
㎡
12.5.2
配套房
㎡
图1-2项目鸟瞰图
1.1.3项目投资估算和资金筹措
“xx项目总投资为154202万元（含土地费49589万元），投资估算详见表12。
表12项目投资估算汇总表项目所需资金计划由企业自筹66202万元，信托贷款资金1xx万元，，项目销售收入返投入23000万元。
1.2报告研究范围和编制依据
1.2.1研究范围
本可行性研究报告编制的工程范围为“xx项目。
根据国家有关项目可研报告编制的内容和深度要求，在建设单位提供的资料和数据基础上，分析研究项目提出的背景、现状、必要性、可行性、场址条件以及对周边环境的影响等，确定项目的建设方案、建设进度及项目建设投资估算和资金筹措，评价项目的经济效益、环境效益和社会效益。
同时，通过分析研究并结合本项目的具体特点，提出适应于本项目的建议和存在尚需解决的问题，为该项目的决策部门提供确切可靠的依据。
1.2.2编制依据
1、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》
2、《国务院关于支持xx省加快建设面向xx开放重要桥头堡的意见》（国发〔2011〕11号）
3、《2012年国民经济和社会发展统计公报》
4、《xx省人民政府关于大力推进保障性安居工程建设的意见》（xx）
5、《xx市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》
6、《2012年xx省国民经济和社会发展统计公报》
7、《xx市城市近期建设规划2011-2015》
8、《2012年xx市国民经济和社会发展统计公报》
9、《投资项目可行性研究指南》
10、《xx改造修建详细规划方案》
1.3主要技术经济指标
表1-3项目主要经济技术指标表
第2章项目提出背景及投资环境
2.1项目建设背景
从党中央到各级政府都高度重视城中村用房改造工作，先后出台了各种政策，加大了对房地产市场的调控，加强了住房保障工作力度。
xx省委、省政府以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，按照全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的目标要求，认真贯彻落实党中央、国务院加快推进保障性安居工程的决策部署，进一步完善xx省住房保障体系，加快解决城镇中低收入家庭以及新就业人员、进城务工人员等群体的住房困难问题，逐步改善农村困难群众住房条件，促进住有所居目标实现。
大力推进保障性安居工程建设，是改善民生、促进社会和谐的重要举措，是调整住房供应结构、促进房地产市场健康发展的重要途径，是完善城镇功能、推进城镇化建设的客观需要，是加快转变发展方式、扩大内需、推动国民经济持续健康发展的重要途径。
xx市政府关于进一步规范城中村改造工作的意见指出：
城中村改造推进四年来，在市委、市政府的正确领导下，城中村改造取得了明显成效。
为进一步规范城中村项目的规划管理、征地拆迁、土地交易等工作，确保改造项目稳步推进，促进我市房地产市场健康有序发展，现将有关事项通知如下：
一、坚持城中村改造目标不动摇
各级各部门要深刻认识到城中村改造是贯彻落实科学发展观的具体实践，是一项民生工程、幸福工程、德政工程。
要继续把城中村改造作为全市的重点工作认真加以落实，要构建以城中村改造为重点的xx城市更新改造体系，以保障群众利益、改善人居环境、完善城市功能、提升城市品质为目标，以加快安置房建设为重点，积极稳妥推进城中村改造工作。
在推进过程中，要保证政策的连续性，增强企业、动迁户参与城中村改造的信心。
各门要成立城中村改造协调推进小组，加强服务，解决项目推进中出现的困难和问题。
2013年12月31日前完成土地出让交易，70%的城中村安置房封顶断水，80%的动迁户实现安置；力争到2014年，全部完成动迁户的安置工作。
在完成有形改造的同时，同步开展村民的身份转换，实施村民就业培训等工作。
未进入实质拆迁的城中村改造项目，市（区）级投融资平台公司应当按照土地一级开发整理的模式，提出相应的推进计划，力争在“十二五”末完成改造工作。
二、规范城中村改造项目规划管理
市规划局、各区政府，三个开发（度假）区管委会和市（区）级投融资平台公司应结合xx市城市总体规划，根据城中村的位置、现状和未来发展的定位，把城中村改造项目的规划和技术指标问题放到整个城市规划的层面上来把握，充分发挥规划对城中村改造和城市更新改造的引导作用，统筹“退二进三”、市场搬迁、旧城改造等城市更新内容，实现项目规划成片区统筹研究，成片区推进实施。
根据城中村的区位等要素，研究和确定适宜发展的优势、特色产业，突出改造项目区位、文化特色，实施重大项目、大产业带动，建设城市中心、次中心，科学规划，避免产业趋同。
三、规范城中村改造项目征地拆迁
按照统筹安排、积极推进、确保群众合法权益的原则，妥善处理好城中村改造工作与维护社会稳定的关系，实行“成熟一个、启动一个、改造一个、成功一个”的动态管理。
在实施征地拆迁时，各区政府（管委会）要加强对社会投资人的资金监管，依法、遵规、履程开展征地拆迁工作，保证补偿金及时足额兑现到每一户被拆迁群众手中，保障被拆迁人合法权益。
各区政府、三个开发（度假）区管委会应建立健全拆除工程审核制度，对城中村项目拆除工程施工单位强制实行拆除工程方案设计、安全生产组织方案和安全监理等审核制度，严格执行《建筑拆除工程安全技术规范》，做到安全、文明、规范施工。
四、规范城中村改造项目安置房建设
各区政府（管委会）应建立相应监督保障机制，在改造中采取“先安置、后搬迁、再拆迁”“先建回迁房、后建商品房”模式进行，确保回迁安置房建设的顺利推进，坚决防止出现楼房烂尾、动迁户无法回迁等问题。
鼓励社会投资人、土地一级开发主体购买商品房安置被拆迁户。
用于安置的商品房在办理合同登记备案时房产交易手续费应当予以免除。
2.2项目建设规模确定
根据xx省xx市城中村改造用房工程建设的要求，为满足目前建设进度需要拆迁安置户的需求，同时再考虑其他零散搬迁户以及本项目用地安置能力，确定本项目为城中村改造。
“xx项目总规划用地面积为75140㎡（合112.71亩），净用地面积为xx，总建筑面积218800㎡，其中：
地上建筑面积160642㎡，地下建筑面积58158㎡。
区域内建筑主要包括办公区域、商业建筑、高层住宅区域及其他配套设施（含生鲜市场及配套公建）。
xx建设内容和规模详见表21。
表21项目建设内容和规模
序号
项目名称
单位
数量
备注
一
建设指标
1
总规划用地面积
㎡
2
净用地面积
㎡
3
总建筑面积
㎡
4
建设占地面积
㎡
5
地上建筑面积
㎡
6
地下建筑面积
㎡
二
用地指标
1
用地
亩
2
容积率
3
建筑密度
%
4
绿地率
%
2.3所在区域基本情况
2.3.1地理位置
项目位于xx（楼房村、徐家院村），属xx新城板块，是xx老城区与xx的过渡地带。
基地xx交通优势明显，距离xx市区约20分钟车程，距离xx区约30分钟车程，与新机场的车程距离约为40分钟。
2.3.2行政区划与人口
xx市人口726万人，其中常住人口648.64万，市区常住人口358万人，城镇人口占全市人口的66%，为428万人。
全市人口平均预期寿命76岁，男女比例为105.76：
100。
2.3.3资源
xx市土地资源有限，总耕地面积103526亩。
有林地面积191253亩，森林覆盖率达42.7％。
矿产主要有磷矿、硫铁矿、石英砂岩、耐水粘土、烟煤、石灰岩、钻等，石灰岩分布较广，累计探明D级储量为296万吨。
2.3.4经济
2.3.4．1经济全球化和国际产业转移改变了服务业资源配置的范围与竞争形式
20世纪90年代，世界经济掀起了全球一体化浪潮，其显著特征是生产全球化，贸易全球化及资本全球化。
在全球经济一体化的经济格局中，第三产业服务成为国际产业转移的新热点。
这些新热点向商旅服务提出了一系列的客观要求：
一是商旅服务国际化，即商旅服务立足本地，面向全国，走向国际；
二是系统化，从住宿、餐饮到娱乐、商务、旅游展览、会议、交际服务等，形成社会化、系统化的服务；
三是信息化，借助于现代信息技术，自动化技术以及智能、仿真等技术，整个服务正进入信息化阶段；
四是专业化，专业分工越来越细，自然要求商旅服务分工越来越专业；
五是服务功能逐步拓展，将实现商旅服务的有机集成，成为商旅服务的“多服务合一”的综合体。
2.3.4.2良好的国内经济环境为加快国内服务业发展提供了宏观保障
党的十八大报告指出，要深入贯彻落实科学发展观，促进国民经济又好又快发展，并明确提出了“加快转变经济发展方式，推动产业结构优化升级”和“发展现代服务业，提高服务比重和水平”的要求。
大力发展服务业，有利于降低制造业生产成本和交易成本，有利于实现经济发展方式的转变。
经济发展方式的转变、国民经济的持续增长态势将为酒店服务业的发展提供巨大的市场需求和稳定宏观环境。
2.3.4.3xx的发展为本项目提出了客观需求和良好的政策环境
2.3.5规划
2003年，xx启动了现代新xx建设。
5月30日，现代xx城市规划建设发展思路确定以xx为中心，实施xx工程，逐步形成“xx”的城市格局，xx开始步入了发展的快车道。
根据“xx”的整体规划，以xx为中心，构建以xx主城核心区、xx新城区、xx新街新城区、xx新城区等四个片区组成的“大xx城市区”。
按照城市社区模式，坚持无障碍规划、全覆盖设计和有界面建设，采取政府引导、企业参与、市场运作的方式，建设统一规划、统一标准、统一建设、统一分配、统一管理的新型社区，努力实现农民市民化和农民居住社区化。
积极探索社区发展的运作机制，谋划社区产业支撑，不断增强社区的造血功能。
强化基础设施、生活设施综合配套，规划建设幼儿园、学校和商业网点等基础配套设施，满足社区居民生活需求。
“十二五”期间，按照统规统建的模式建设13个新型社区，预计总用地面积为9986亩，总建筑面积1604万平方米，总投资为362亿，共安置xx（县）6个街道29个社区居委会的66277居民，社区绿化率达40%。
依法推进“撤村并居”、“迁村并点”，争取规划、融资、土地等方面的政策支持，落实项目和配套资金，加快新型社区建设步伐。
认真明晰地测算好规划空间帐、土地面积平衡帐、建设资金平衡帐、房地产市场容量帐，将项目用地划分为被征地农民安置区和可供市场开发的商住区。
锁定新型社区暨失地农民保障性安置项目安置区建设成本与配套开发商住区土地收益,科学制定安置方案。
对村民的农村住房、非住宅房屋和附属物实行评估作价，确权认定，置换成同值有价凭证。
2.3.6区域交通情况
xx国际机场年吞吐量计划3800万人次，远期达到8000万人次，已于2012年6月28号通航，是全国第四大国际门户枢纽机场。
xx市区主要公共交通出行方式为公交、轨道交通和出租车。
其中公交线路295条，快速公交道路9条；xx轨道交通现在正在全速建设中，第一轮建设六条线路总长近190km，现已开工四条线路，第一条线路6号线（机场线）已于2012年随xx机场同步投入运营；出租车运行数约7000量。
2.4宏观经济环境
2.4.1全国经济状况
2012年，全年国内生产总值519322亿元，按可比价格计算，比2011年增长7.8%。
分季度看，一季度同比增长8.1%，二季度增长7.6%，三季度增长7.4%，四季度增长7.9%。
分产业看，第一产业增加值52377亿元，比上年增长4.5%；第二产业增加值235319亿元，增长8.1%；第三产业增加值231626亿元，增长8.1%。
从环比看，四季度国内生产总值增长2.0%。
2.4.2xx省经济状况
2012年，xx省生产总值达10309.80亿元，比2011年增长13.0%，高于全国5.2个百分点。
其中，第一产业增加值1654.60亿元，增长6.7%；第二产业增加值4419.10亿元，增长16.2%；第三产业增加值4236.14亿元，增长11.4%。
三次产业结构由2011年的15.9：
42.5：
41.6调整为16.0:
42.9:
41.1。
全省人均生产总值达22195元（折合3531美元），比2011年增长12.3%。
非公经济增加值实现4546.62亿元，占全省生产总值的比重达44.1%，比2011年提高2.0个百分点。
全省经济总量突破万亿元大关（成功加入全国万亿俱乐部），实现了经济发展新跨越。
2.4.3xx市经济状况
2012年，xx市实现地区生产总值3011.14亿元，突破3000亿元大关，按可比价计算，同比增长14.1%。
其中，第一产业实现增加值159.16亿元，同比增长6.4%；第二产业实现增加值1378.48亿元，同比增长16.1%；第三产业实现增加值1473.50亿元，同比增长13.0%。
三次产业结构为5.3：
45.8：
48.9。
人均生产总值达到46256元。
2.5xx房地产市场分析
2.5.12012年xx商品房年度总成交量
根据xx市房产信息网统计数据显示，从2012年01月01日至2012年12月31日，一年内xx主城区及xx新城共成交各类商品房80455套，较2011年的74523套增加了5932套，同比上涨了8.0%；成交面积方面，2012年xx楼市成交商品房总面积为6939931.5㎡，较2011年的6055703.4㎡增加了884228.1㎡，同比上涨了14.6%。
图222011、2012年xx商品房成交套数及面积
表222012年xx商品房成交量汇总表
2.5.22012年楼市开盘价格统计
2012年，在68个房地产项目中，普通住宅平均开盘均价为8243.39元/平米。
2.5.32012年楼市开盘销售率统计
2012年xx主城区及xx开盘的项目中，普通住宅的房源为24873套，平均开盘销售率为61.2%，大部分项目开盘销售即过半。
其中开盘销售率在85%以上的开盘达25次；更有新亚洲欢乐城（2012年2月26日开盘售罄）、银杏金川（2012年4月28日开盘售罄）、联邦国际、西城时代等4个项目开盘当天全部售罄。
与2011年普通住宅53.04%的平均销售率相比，有了一定的进步。
第3章项目建设的必要性及意义
3.1项目建设的必要性
1、项目建设是贯彻落实党中央、国务院宏观调控政策的要求
住房问题是重要的民生问题。
党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。
2007年以来，国务院多次召开专题会议，先后出台了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》等文件，其根本目的就是为了解决低收入群众的住房问题，实现十七大提出的“住有所居”目标。
为应对世界经济金融危机的不利影响，2008年底中央出台了十大措施，这十项措施的第一条就是“加快建设保障性安居工程，加大对廉租住房建设支持力度，加快棚户区改造，实施游牧民定居工程，扩大农村危房改造试点”。
2010年中央经济工作会议,三次强调保障性住房建设。
会议明确“加大对保障性住房建设的支持力度”，并强调“要加强廉租住房等保障性住房建设，支持棚户区改造。
”项目的建设体现了党中央、国务院对城市棚户区人民群众的深切关怀，是党和政府践行科学发展观、“三个代表”重要思想、坚持立党为公、执政为民的具体体现，是全心全意为人民服务的凝聚力工程，更是安化县各级党委、政府落实党中央、国务院宏观经济调控政策的具体要求。
2、项目建设有利于xx区新型社区暨失地农民保障性住房建设
随着xx市的快速发展，新型社区建设迫在眉睫，项目建设将妥善解决因城中村
升级会员 