万科物业接管方案.docx
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万科物业接管方案
万科物业接管方案
（万科企业管理）物业管理方案／武汉万科
武汉市万科物业管理有限X公司
社区项目概况············································03
顾客群特点及需求分析····································08
物业管理服务模式········································09
服务模式实现计划及要求··································10
社区服务人员配置方案····································15
物业管理费测算··········································18
社区项目概况
万科城市花园壹期规划总建筑面积*****㎡（原方案数据），其中居住产品*****㎡以4—6层花园洋房、多层住宅为主。
公共服务配套*****㎡，其中含较大规模的公共商业服务中心（8000㎡）和会所（5000㎡）各壹处，18班制学校，9班幼儿园各壹所；保留且丰富中部的小丘形成壹期的公共绿地（脊）和儿童公园。
本项目壹期规划用地拟分二至三期开发建设。
周边环境及市政配套
武汉万科城市花园位于武汉市城区的东南侧，紧邻城市中环线—既武汉科技新城汤逊湖产业区东部产业组团的北端，南面和武大科技园区相临。
东南隔（规划中的）滨湖大道为汤逊湖内湖，距光谷商贸中心5公里、华中科技大学4公里，是连接城市中心、东湖风景区，众多高等学府和光谷科技园区、汤逊湖自然生态区的重要节点之壹，集得天独厚的区域位置、浓郁的人文环境、便利的交通和优美的田园风光于壹体，是十分理想的“人居”环境。
壹期用地呈较为规则的五边形，城市主干道江夏大道、中环线（辅路）分别和用地的西、北侧直接相临，东面为产业区道路—天翔路。
用地东北接当代物业房地产开发X公司用地（现为坡地、农田），西南为郑桥变电站，提供项目施工用电以及生活用电，于江夏大道预留接口。
地块给水、雨水、污水均可由江夏大道接驳,正在建设的江夏大道铺设有200的燃气管道，可为地块提供燃气供应。
项目主要经济指标（设计部提供）
基本情况：
物业名称
万科城市花园社区
物业类型
商住小区
行政区域
江夏区
规划总用地面积ha
42.0318
含待征道路ha
6.2118
居住区用地面积ha
35.82
总建筑面积m2
*****
住宅建筑面积m2
*****
公建建筑面积m2
*****
半地下车库及人防m2
*****
未计入总建筑面积和容积率
总户数户
3026
总人口人
*****
户均建筑面积m2
123
含待征道路容积率
0.94
不含待征道路容积率
1.1
建筑密度
25.08%
停车位
1537个900个
地面停车位
840个
半地下架空停车位
697个
停车位／户数
50.8%30％
住宅建筑面积毛密度万m2/ha
1.04
住宅建筑面积净密度万m2/ha
1.68
人口毛密度人/ha
296
人口净密度人/ha
479
绿地率（和占地面积的比率）
36%
小区道路面积
15.8％
水体面积
2％
小广场数量
4－5个
B．户型指标：
户型指标
数值
规划总用地面积（ha）
42.0318
居住区总用地面积（ha）
36.66
计容积率总建筑面积（m2）
*****
容积率
0.94
覆盖率（和占地面积比率）
21%
总户数（户）
3026
总人数（人）
*****
户均面积（m2）
123
建筑面积
建筑面积
住宅
总面积（m2）
*****
其中
独立别墅（m2）
0
0
0
联排别墅（m2）
32户
250m2/户
8000
2.2%
情景花园（m2）
992户
145m2/户
*****
39%
多层住宅（m2）
1980户
110m
*****
58%
小高层住宅（m2）
初步预计400户左右22户
135m
2970
0.8%
公共服务
总面积（m2）
*****
1
商业服务（m2）
***-*****0
2
会所
5000
3
管理（m2）
500（最少800㎡）
4
小学（1所18班制）5
幼儿园（1所9班制）
2500
6
其他
1000
注：
未计半底下车库及人防（平战结合人防地下室）*****㎡
C．配套指标：
（壹）生活给水:
1．给水水源：
生活给水水源来自城市自来水，城市自来水给水水压按0.40MPa。
市政保证水压0.15Mpa。
2．给水系统：
壹层~七层直接由城市自来水直接供给，下行上给；小高层八~十壹层由生活水泵房生活变频给水设备水泵供给，下行上给式。
采用变频供水。
3．给水量：
类别
用水定额
L／人d
每日用水时间h
变化系数
k
用水单位人数
日用水量
m3/d
最大小时用量m3/h
住宅
250
24
2.5
*****
2643
276
小学
50
10
2.5
444
36
9
幼儿园
50
10
2.5
819
18
4.5
商业服务
50
10
2.5
1350
67
17
绿化及其它用水
按总用水量的10％计
277
31
总计
3042
336
4．由自城市自来水管网接入给水的管径为DN*****（Q＝400立方米／时）壹根，或DN250（Q＝200立方米／时）俩根。
（二）消防给水:
1．室外消防用水：
商业区采用室内消防栓式供室外消防用水。
同壹时间内的火灾为壹次（2h），15L/s，每次火灾室外用水量为108立方米。
2．室内消防用水：
同壹时间内的火灾为壹次（2h），20L／s（2h）+30L/s（1h），每次火灾室内用水量为252立方米。
3．室外消防用水由城市自来水管在室外设室外消火栓供给；室内消防用水由消防水池（72立方米）供给。
（三）生活排水:
1．小区污水为生活污水，污废水合流经室外化粪池处理后排入小区污水管网，再直接排入城市污水管网。
2．生活排水量：
生活排水量和生活给水量相同。
最高日生活排水量为：
Qd=2765立方米。
最大时生活排水量为：
Qh=305立方米。
3．化粪池选用：
无动力排放式化粪池
（1）住宅楼：
选用13#（100立方米）化粪池14座。
（2）商业服务：
选用7＃（20立方米）化粪池1座。
（3）小学：
选用4＃（9立方米）化粪池1座。
（4）幼儿园：
选用3＃（6立方米）化粪池1座。
（四）、雨水
1．小区的雨水和污废水分流，小区雨水管网汇总后排至城市雨水管网。
2．雨水排放：
天台、阳台雨水分开独立排放，后接小区雨水排放管网。
市政雨水排放和小区雨水分别独立排放。
武汉市雨水暴雨强度公式为：
q=885×（1+1.58LgP+0.66）/（t+6.37）0.604
（L/S,公顷）。
按重现期P＝1计，径流系数为0.6。
t=t1+mt2=10+2×t2
3．主雨水管管径（末端）为D1200.i＝0.003。
D．电气规划指标：
（壹）、供电
普通住宅用电负荷按每户4KVA估算，联体别墅用电负荷按每户8KVA估算，独立别墅用电负荷按每户15KVA估算，公建用电负荷按每平方米100VA估算，另考虑道路照明等市政及物业管理设备用电，壹期（大壹期）用电量约1.3万KVA。
由于本小区用电量较大且配电范围较广，总体需规划设置壹座35/10KV的变电站，其中壹期（大壹期）用电量约1.3万KVA，需设置2个10KV开闭所。
为了保证供电可靠，采用俩路10KV高压供电电缆将目前大壹期分成俩个独立环网配电系统，重要设备分别给出不同地双电源闭环设计，开环运行，10KV开闭所电源皆从变电站采用10KV电缆放射式引来，为了保证变配电设施和建筑规划风格的壹致，小区内皆采用户外箱式组合变电站配电，由10KV开闭所至箱式变的供电采用环网、开环运行，各箱式变结合各功能组团的布置风格分散布置，深入负荷中心，供配电对象明晰、不会交叉，同时体积较小，便于建筑外包装修处理，形成和各组团壹致的建筑风格和表现形式。
壹期（大壹期）共需设置21个户外箱式变。
（二）通信及智能化
住宅每户按语音通信2门市话、数据通信壹个点2~10M的容量进行规划；每户考虑2～3个有线电视插座的电平值；住宅及公建设置完善的通信、网络、有线电视、可视（非可视）对讲、监控安防、报警求助、物业管理等智能化系统，且形成整体网络且由小区智能化控制中心统壹管理。
小区内主干网壹律采用光纤，保证有较高传输速度和信号质量。
由于小区规模较大，整个总体规划考虑设置壹个电话、宽带、有线电视、智能化管理干线光纤网控制中心在大壹期会所内。
，每500户设置壹个电话、宽带、有线电视、物业管理网络光纤接入网机房，其中壹期（大壹期）需设置6个。
光纤接入网机房结合规划建筑设置，可和物业管理用房统壹考虑，便于管理和维护。
光纤接入网机房再配出传统的计算机网络线、电话线、有线电视线、物业管理网络线，负责本园区的通信及智能化管理。
（三）室外管沟布置
室外管线壹律入地。
电力系统高、低压主干网络采用1米宽电缆沟敷设，通信及智能化主干网采用12孔D90的双壁波纹管埋地敷设，二者均有较大的发展余量。
室外管沟皆采用集中排水措施，将雨（渗）水引入统壹的排水网络，保证管沟内无积水、维护方便。
电缆沟上可铺砖或覆土，保持和道路规划风格壹致，又不影响本系统的功能；埋地排管统壹设置检修人孔，以满足日常维护及美观的需要。
室外主干网络至各楼栋的支线壹律采用直埋敷设，电力及通信、智能化网络均分组采用独立式交接箱，以便分段维护和物业管理。
交接箱可结合园林小品设置，也可结合建筑外墙或围栏的建造样式，以便和建筑风格协调统壹。
顾客群特点及需求分析（董咀良）
该项目目标客户群体具有如下共性特征：
年龄方面，客户以31-40岁的中青年为主，这部分人普遍学历高，追求生活的档次。
25-30岁的青年人也占到壹定比例，这部分人经济实力有限，但对城花倡导的生活方式非常向往。
教育程度，80%的客户受过高等教育，其中有部分受过本科之上的教育，有出国经历。
相对于花城的客户来说，城花的客户有更高的教育程度
客户来源，网罗了武昌区的高校、所有的设计院、各类研究所、金融和医疗机构，
其中又以高校的客户最多，
其它的客户则绝大多数分布在武昌区的高新企业，如邮科院等。
客户分布，来自洪山区的客户占有最大比例，他们主要是高校老师，政府官员和从事信息技术等高科技含量工作的人。
武昌区客户所占比例也较大，关山的客户多半生活或工作在光谷附近。
来自汉口，汉阳和东西湖的客户多是认准万科品牌；外地客户所占比例非常小，但其中约有1/3来自江浙。
兴趣爱好
，约有六成的人在休息时会选择外出散步，其次是见书或见电视。
这可能和他们所受的教育或所处的环境有关系，自然运动的时间会比较少。
客户特点：
中青年人；
受过高等教育；
身处在受人羡慕的行业中；
有较高的收入；
得到较高的社会肯定评价；
■追求生活品质。
三、物业管理服务模式
从项目定位和客户需求角度上分析有四大特点，其壹、新都市主义建筑风格，具备绿色走廊、都市核心、有层次的开放空间、地域性、社区邻里关系特点；其二、独天独厚的自然条件，有丰富的水域和植被；其三、身处在优厚且较大压力的职场上，有着对自然、健康、自由生活环境的渴望；其四、便利的商业、高品位生活方式。
针对物业特性和顾客群特点，万科物业将在万科城市花园定位为“free”的物业管理模式。
（壹）“free的”服务模式定位和释义
“free”体现自由的、独立的、随意的、自然的、优美的、空闲的、开放的、任性的为人之本性释放，人的情绪、体力、智力、精力被束缚壹定程度后得到深度舒展而产生的愉悦感受，是无限美妙和令人遐想的，“free”强调在自然和人文环境、现代和历史风格、建筑和服务气氛的和谐，突出尊重人为环境营造宗旨，回顾历史折射人文情怀，追求自然建立服务特色。
实现“free”模式需要必备俩条件：
壹是以“壹切皆善，善待壹切”的价值观，“free”更多的通过顾客自我情操演绎千变的精彩生活，二是具有开放的建筑风格，舒适的交流空间，风格炯异的商业为大背景。
以尊重人文化倡导为前提，在法制、契约、诚信为“free”的底线，相互尊重和理解，共同品位生活。
“free”模式主要由三大元素构成：
开放的自由出入的大社区，充裕的公共设施和场所，独立且安全的组团；
物业安全管理重点是组团，将居家报警、单元门禁、院落围墙红外线联动对射、组团可视对讲门禁、安全员定点巡逻、24小时控制中心值班机制；
组团外施行“无人化管理”，通过智能化设备对主要场所的监控、以及巡视员的交叉巡逻确保公共场所的治安，同时给予顾客的充分自由空间。
社区不在是私家领地，而是具有和政府共同治理的特点，引进综合治理办公室、派出所、居委会等机构。
只要遵守法律和社区规范的人员，将充分享受无阻尼的服务，尽情享受丰富的生活方式。
社区将无“禁止践踏草地”的标识牌，开辟可直接接触的绿地，拉近人和自然的距离，供客户享受青草芬香和阳光沐浴。
生活的引领庭院文化，丰富组团内社区活动，为每组团设置亲善大使，直接为业主排忧解难，建立快速沟通渠道，让业主在大社区中享受更贴切的服务；
营造绿树葱荫的生活环境，丰富社区公共场所的娱乐设施；
对商业业态更具有生活味布局，生活必配备项目、休闲娱乐项目、咖啡酒吧项目、异国情调的跳蚤市场；亲和力的廉价百货项目；
多元的信息沟通渠道，遍布社区的音乐广播、人流密集出的电子屏系统、可随时求助的招援电话、传统的宣传公告栏。
缤纷色彩的社区文化，以健康、科学、探险为主题适于各类人群，尤其包括儿童寓教于乐的科教活动。
便利的社区提供便利的商业配套，引进大型购物商家交通车；
通畅的交通设计，路边停车方式，缩短步行距离；
物业服务都以业主便利为中心设置快捷的办事流程，在人潮高峰段亲善大使专守庭院服务；
提供家居生活的清洁、育苗、维修、代购物等便民服务；
提供房屋租售、转让服务。
“free”服务模式不仅要表当下顾客生活方面的日常业务管理和服务方面，仍涉及到社区文明建设、会所服务、租赁运营等综合内容。
（二）“free”服务实现计划及要求
项
目
工作内容
工作标准
完成时间
客户服务
客户服务中心设置
分前台事务办理和亲善大使俩大职能
分前台事务办理设计为和业主直接接触，贴心大使办公位置可设计后台。
设置在会所位置，使用面积约50m2包括办公、接待、现场资料储存空间、装修家政办理台、授IC卡（含设备）、洽谈室
亲善大使制
7：
00—9：
00，17：
30—19：
00在大房子处直接承办业主委托事宜；
熟悉组团内每户业主，走访且收集业主意见收集信息汇集服务中心；
组织庭院社区文化活动。
着CI职员服（西服式样、蓝色面料、白色衬衣）
分3个区域，3个专职亲善大使，设5个固定办公点（原则徒步5分钟内可到达），（和外围安全巡逻相结合，在人流高峰期设门童概念）
30岁以下，高中之上文化程度，气质佳，乐于助人，善沟通（结合外围巡逻安全员）
社区文化策划
以健康、科学、探险为主题，重点突出庭院文化
针对儿童、购房决策人、老人提供特色文化活动
以协助业主自行组织为发展方向
组织各类艺术沙龙
有偿服务项目设置
根据业户特点，设定便民服务项目，只收取成本的5%利润；
方便投资客户群交易，开展租售业务，以赚取利润为目标
商业配套方案
物业X公司运营咖啡厅、酒吧业务，开设洗衣房，管理会所。
引进肉菜市场、俩家之上百货店、快餐、医疗室、美容理发店、书吧、麦丹劳、汽车美容等。
开发路边商业，周末设置跳蚤市场。
电子显示屏
需要设在巴士站；
具体方案已提交；
细微点滴服务
成立贴心协会，提供业主忽略的点滴服务。
开辟服务画廊，寻找服务足迹，提高业主精神文明。
环境
管理
现代和历史氛围营造
设置历史回顾凳；
项目开发前后照片对比景点设定
在集中商业穿溜冰鞋的保洁，演绎自由、舒适、现代气息。
服装紧身牛仔蓝色衣（轮滑保洁服务）
自然生态营建方案
开辟亲近绿地，供人休憩；
修建人造鸟巢；
建造有机肥基地，供人参观和社区有机肥取用；建设小苗圃培育基地、果树等（共10*6m2）
社区保洁绿化管理方案（88人）
环境保洁（60人）
家政：
（10人）
垃圾清运：
市政化
垃圾箱；庭院俩个单元壹脚踏式双桶垃圾箱（240L/桶）庭院外果皮箱（1个/半径40m）
服装有楼内和楼外之别，楼内体现精致，楼外体现专业特点
垃圾中转站设置（60m2）
1台机动垃圾清扫车、1台机动洒水车、机动垃圾车1台
每俩栋设有保洁取水点（对裸露管口作防冻处理）
绿化（18人）
地下自动喷灌系统选择PPR管材
每半径50m绿地设壹个电源插座（防水、防触电）
尽量考虑雨水利用系统
其它
外围保洁实施外包方式。
安全管理
治安管理
城花的安全管理方案主要以人防和技防相结合；巡逻岗和固定岗相结合；红外报警和小区摄像机联动相结合。
人防
采用的内紧外松的管理模式循序渐进。
整个小区分为多个小的片区进行区域化管理；将若干个小的组团化为壹个区域设定壹个安全巡逻岗（楼内巡逻岗5个），主要是对本区域的安全事务的处理。
着X公司规定的CI服装安全员楼内巡逻岗（西装），主要是以小区的整个风格相配套。
在小区的主要地段及繁华区域设置徒步的安全巡逻岗，主要是以提供安全服务为主要的目的（设岗位1个）。
对于组团外围及小区的次干道设置有单车巡逻岗（单车巡逻岗5个），主要是保证小区次干道及周边的安全事务处理。
着装以牛仔服特色的服装，体现自由和开放的小区管理特色。
在小区的主干道及整个小区的安全防范监控和对小区各岗位的快速支援及整个小区的安全事务处理（摩托车巡逻岗1个）。
根据小区的特色着美式的作战服，主要是在小区内起到威慑作用。
体现城市花园安全管理的风格，在主要的出入口设置安全形象岗位1个（核心路和江夏大道交接处）。
着美式作战服。
在小区的前期对于小区的装修实行集中统壹的管理，安全管理方面设置专门的装修巡逻岗（3个岗位）。
着安全楼内巡逻岗服装。
技防
小区智能化和小区控制中心联动的模式。
在小区的繁华地段和较为偏僻的地段设置及时的召援电话，且和小区的摄像探头和监控中心相互联动。
能够对顾客提供便利的服务，从治安管理角度很大的程度上保证了及时的信息流通。
小区红外报警系统和摄像、照明综合联动保障小区应急或异常现象的发生能够清晰明了的进行监控、记录。
组团电动门安装延时自动关闭装置，极大的避免安全的隐患的发生，同时顾客提供安全方便的服务。
红外发射器对装留有间距防跨越，红外线和围墙实体距离35cm。
24小时的监控中心值班制度严格对小区的整体状况进行监控，同时及时的调配资源协调现场的事务处理（设置1.5个岗位）。
着安全员楼内巡逻岗。
设电子巡更系统，确保巡逻获得质量保证。
交通管理
车场出入口岗（4个岗位）服装要求：
国家统壹服装体现小区物业管理的规范化专业化。
首期封闭为壹个车流出入口（道路宽度可调头）
在小区的主要路段及交叉口设缓冲坡、引进市政红绿灯装置；控制车辆在小区内的速度。
针对小区的特点引进市政干道设咪表设置在小区的主干道对小区的车辆进行管理。
对小区内的车辆停放进行及时引导停放和检查制度（小区停放车辆实行非固定式管理模式）。
消防管理
采用谁主管，谁负责。
对整个小区实行区域化集中管理的模式。
建立责任到人及小区的消防档案，定期的对小区的消防设施进行检查整改。
对裸露管口作防冻处理。
内部管理
采用半军事化的管理模式。
安全班值班制度为三班四倒，24小时的值班制度。
小区安全管理队伍分三班，每班设班长壹人，副班长壹人。
维修管理
人员
16人，服装着CI标准服（上衣束腰）配多功能腰带
1．设备设施等公用部位将采用分区管理、责任到人的方式，将城花以核心路为界划分为俩个分区，实行分区管理，同时在各个分区实行责任负责制，每人都有自己的专责区域，同时由要求通力合作、相互监督以保证设备设施的完好如新。
体现“各有所专，面面俱到”的用人思想和服务理念。
2．家政维修服务主要体现“专业化，快速化”推行岗位专家、服务明星，来提高服务品质。
3．公共照明采用双电源供电，分区控制。
4．公共部位的路灯要求采用跳跃式双回路控制，在夜深人稀时关闭壹半，以利于今后节约公用费用支出。
5．小区的绿化用水要求采用双路供水，和小区的水景相通，充分进行水的重复利用，以节约成本。
6．控制中心闭路录像采用数字录像机，且能保存壹个月。
7．内线电话系统（办公室、设备房、岗厅）、警铃连通宿舍。
水电气计量
1．要求前期就能实现抄表到户，节约服务成本，减少物业今后的水、电、气损耗支出成本。
2．箱式变电站的放置地点要考虑今后的检修的方便性，及对业主的影响。
3．合理设计景观照明，尽量减少小区域照明的数量。
服务特色
组合式工具箱，体现万科物业的“专业化”。
家政维修体现快速化，接到报修信息后能在约定时间到达现场，提出专业的解决方法，且能快速进行维修处理。
城花的大区域管理要体现快速灵活，将采用自行车代步模式。
公共部位的维护要提现维护的及时性，所有公共部位的维护全部要求在最短的时间完成。
每位技术员都有自己的专门责任区域，所有区域责任化。
人员要求和服务制度编制
管理处服务架构
部门经理1人；经理助理2人；会计1人；出纳1人；人事行政10人；客户中心11人；保洁88人；安全93人；维修17人。
前台、后台人员服装
仍着CI规定服装
体系文件
按照X公司*****体系执行
人事行政制度
按照X公司*****体系执行
内部管理规定
结合现场制定班组内管理规定。
物业管理用房
物业管理用房
资料室
办公室
会议培训室
更衣室
仓库（保洁、维修、办公、宿舍）
宿舍及食堂
维修操作间
800平方米
标识
生活、交通、提示标识系统
配合项目制定和项目定位的永久性标识。
公共宣传及物业服务标识由物业提标识样。
交通标识按照国家规范制作。
（三）、社区人员配置方案
1.管理处工作人员岗位任职要求
1.1部门经理
基
本
要
求
教
育
工作经验
健康
状况
应接受的内部培训
资格证书
发证
机构
高、中专之上
三年相关工作之上
良好
岗前
培训
入职
培训
强化
培训
升职
培训
在职
培训
管理处经理
升级会员 