新都国际商铺销讲.docx
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新都国际商铺销讲
新都国际商铺销讲
策源机构商业公司
2009.5.15
1.公司篇
1.1上海复地简介
1.2上海策源简介
2.项目篇
2.1环境
2.1.1区域概况
2.1.2周边交通配套
2.1.3区域商业发展前景
2.2市场
2.2.1政策法规
2.2.2宏观市场
2.2.32007行政区供应情况
2.2.4周边个案
2.2.5本案A+H地块规划
2.3产品
2.3.1规划
2.3.2相关经济指标
2.4投资评价
3.标准流程说辞
3.1
4.标准答客问
3.1区域
3.2环境
3.3物业
3.4房型
3.5价格
3.6贷款及首付方式
3.7建材
3.8规划
3.9团队
3.10文化
3.11销售
3.12潜力
3.13交通
3.14配套
5.附件
1.公司篇
1.1上海复地简介
复地（集团）股份有限公司（以下简称"复地"）是中国最大的房地产开发集团之一，一级开发资质，香港联交所主板H股上市公司（代码2337），公司总部设于中国上海。
复地自1994年涉足房地产业以来，坚持为大众住宅市场打造精品，在上海、武汉、南京、北京、无锡、重庆等地，已成功开发二十余个住宅项目，为近两万户家庭营造了理想生活环境。
2004年2月，复地在香港联交所H股主板上市成功，成功进入国际资本市场。
经过多年的努力与积累，复地在房地产界逐步形成了自身独特的核心竞争力：
准确的产品定位能力、成熟的多项目管理能力、周转快速的资金运作能力、以及完善的售后服务体系。
复地认为产品是企业永远的生命。
早在产品的规划设计环节，复地就注重通过细致的客户调查，了解客户所想，并将客户的期望融入规划设计之中，由此诞生的产品得以持续满足客户的需求。
从复地上海知音、复地·上城、复地爱伦坡、复地雅园、复地美墅到北京的PekingHouse、武汉的复地翠微新城、南京的复地朗香别墅、无锡的复地公园城……复地对自己每一个产品的每一个生产环节都精雕细琢，将其建设成为区域市场的亮点，并带动一方区域产品的整体升值。
高品质的产品为复地的每一位客户提供了超越房子本身的高价值。
2002年复地成立客户俱乐部--复地会，持续向客户提供不断完善的高品质服务。
如今，复地会已在上海、武汉、南京、北京、无锡拥有了三万余位会员和数十家高品质的精选商家。
同时，复地会也以丰富多彩的活动和高到达率的客户服务渠道，使客户与复地能及时进行有效沟通，并持续促进复地产品和服务的改善完美。
经过不断努力，复地会已经成为复地集团与客户、与社会各界沟通交流的平台，通过倾听会员的心声、处理会员的建议，不断提升复地的产品、服务、管理，使"复地"品牌附加值真正为广大会员所分享，达致企业、会员和社会三方协同发展的理想状态。
历年来，复地先后荣获全国和上海市行业评比的多项奖项：
∙2002-2004年，连续三年被评为"中国房地产领先企业"
∙2003-2004年，连续两年进入"上海市房地产开发企业五十强"前三甲
∙2002、2004年，连续两届荣获"上海房地产关注品牌"
∙2004年位列中国10大最具价值房地产公司品牌榜首
∙2004年度地产业最佳CRM实施大奖
∙2005年中国房地产百强企业综合实力TOP10第八位
∙2005年（第5届）中国房地产上市公司十强
复地的发展目标是：
继续专注于开发优质住宅，为客户提供优质生活空间，保持持续稳健的企业发展之路，努力成为中国最优秀的房地产企业之一。
1.2上海策源简介
上海策源置业顾问有限公司
上海策源置业顾问有限公司成立于1999年3月，专业从事房地产项目营销策划、销售代理、广告企划等业务。
公司自成立以来，本着“与开发商携手，营造优质楼盘，建筑生活理想。
与消费者同心，成就心中愿景，实现理想生活”的企业哲学不断成长。
6年来，经营规模实现了突破性飞跃，营销代理项目近70个，总销售面积逾209万平方米，总销售金额突破107亿人民币。
2002年度被评为首届上海市房地产营销代理企业二十强；2003年被评为CIHAF中国房地产中介代理品牌二十强企业；2004年末，策源先后荣获2004年度上海市房地产关注品牌、2004年CIHAF中国房地产营销代理品牌企业十强及2004年CIHAF中国房地产营销策划品牌二十强、第四届（2004）年上海市房地产营销代理企业二十强金桥三甲、2005年中国房地产百强策划代理企业。
在6年的营销实战中，策源以营造“理想生活”为己任，以帮助发展商实现“风险最低化，项目最优化，价值最大化，品牌永续化”为使命，形成了风格鲜明的策源品牌经营特色，并运用“策略+资源”的独特手法，全方位整合企业资源、项目资源、社会资源和客户资源，为创造高速持久的营销业绩提供了坚实的保障。
6年来策源先后成功策划代理了春天花园、复地UPTOWN上城、复地上海知音、复地东方知音、复地爱伦坡、复地美墅、长堤花园别墅、中远两湾城、复地柏林春天、海上海、达安春之声花园、达安圣芭芭花园、保利十二橡树庄园、帕缇欧香、复地原墅、复地复城国际、无锡湖玺庄园、北京PEKINGHOUSE等近70个项目，并在北京、武汉、南京、西安、无锡、重庆等地成立了分公司，分别代理当地项目。
策源除主力服务于复地、大华、东方金马、中远集团、新长宁集团、达安房产、上实发展等上海房地产实力品牌以外，还先后与巴士股份、春申城发展、豫园商城、昌安置业、东航集团、广州保利集团、无锡民生房产、北京城建集团等投资商、发展商建立了良好的业务合作关系。
2004年初以策源为主要发起人的上海商业房地产策划推广联合会（即商房联）的正式成立以及在2005年上半年成功策划主办了2005创意商业地产发展论坛和2005上海别墅发展论坛均在业内引起了巨大反响，为策源在商业地产和别墅行销领域树立了强大的品牌影响力。
2.项目篇
2.1环境
2.1.1
区域概况
闸北位于上海中心区北部。
东与虹口，宝山区位临；西与普陀，宝山区毗连；南隔苏州河和黄埔，静安两区相望；北与宝山区接壤。
全境南北长约10公里，总面积29.18平方公里。
河道10条段（不含苏州河），长24.4公里，湖泊1个，水面积56万平方米。
闸北区是上海陆上北大门，南北高架连接虹桥国际机场，浦东新区和市中心，境内有铁路上海站，铁路北郊站（特等货运站），铁路客，货运输占全市运输量的45.4%和5.9%。
轨道交通一号线在闸北区设有6个站点（上海火车站，汉中路站，中山北路站，延长路站，上海马戏城站，汶水路站，彭浦新村站，共康路站）。
轨道交通三，四号线闸北区设有2个站点（上海火车站，宝山路站）。
区内有十余家长途汽车客运公司，设有9个站点，通往苏，浙，赣，鲁，豫，湘，粤，京等11个省，市方向班线近千余条。
区内有专，兼长途货运公司75家，另有个体运输业户262家，占全市长途汽车客，货运输业的50%以上。
区内有市内公共交通始发线和过境线187条，占全市公交线路的33.27%。
经过多年的变革，截至2007年末，闸北区辖天目西路，北站，宝山路，芷江西路，共和新路，大宁路。
彭浦新村，临汾路8个街道和彭浦镇，有居民委员会204个，闸北户籍总人口7073232人，区内有外来人口110645人。
闸北目标：
打造上海现代交通商务区
重点发展：
交通商务服务业、商贸流通服务业、房产建筑业和生产性服务业。
重点建设；不夜城上海现代交通商务区核心区、苏州河现代服务业集聚带、共和新路沿线综合服务业集聚带。
1．不夜城——上海现代交通商务区核心区
“不夜城”是上海市市级商业中心，区内铁路、轻轨、高架、地铁、长途客运、公交六线交汇，构成高密度、枢纽型、网络化的陆上客运换乘体系。
依托这一交通优势，不夜城将建成以现代交通服务业为核心，旅游综合服务业为特色，商贸服务、特色会展、房产建筑业为配套的现代服务业集聚区。
目前已建成嘉里不夜城等一批商务楼宇，吸引了一批海内外知名企业入驻。
2．苏州河——现代服务业集聚带
苏州河北岸曾是沪上的华界经济中心，汇集了一批具有代表性的历史仓库。
这里将挖掘历史底蕴，填充文化内涵，激发时尚韵味，重点发展高端商务、滨河休闲旅游、文化创意设计等现代服务业。
3．共和新路沿线——综合服务业集聚带
市北工业园区：
上海市中心城区唯一的市级工业开发区。
已经吸引了世界500强企业日本三井物产等众多中外企业。
未来将大力发展现代生产性服务业，重点发展电子通信、生物医药、信息传媒等现代生产性服务业，建设成为现代化的高科技工业精品园区。
东方环球企业中心：
园区依托现代交通产业，建造欧式风格别墅群，完善配套设施、营造良好环境，为国内外知名企业供了发展平台，从而成为集形象展示、研究开发、总部办公为一体的总部型经济园区，在上海乃至全国树立起总部型都市园区的典范。
上海多媒体谷：
作为上海市政府科教兴市战略中的浓墨重彩之笔，上海多媒体谷应运而生。
园区全面拓展软件研发、网络应用、增值服务、动漫游戏与数码制作等功能，构筑上海多媒体产业的新高地。
大宁生态服务集聚区：
建筑风格时尚高雅、配套设施齐全的大宁国际商业广场与闸北体育场、马戏城、大宁灵石公园和谐归一，构筑商务办公与文化娱乐有机结合的整体。
这里将建成集办公、购物、休闲、娱乐为一体的上海商业商务中心。
北郊物流中心：
以现代物流信息管理技术为支撑，依托全国最大的零担货运站，完善公铁联运、城市配送和信息交易等功能，使之成为社会化货运代理交易中心、国内公铁联运示范中心和上海市城市配送服务中心。
本案位于区域中心范围，周围密集大型居住区，交通通达程度高，具备形成商业区域中心的条件。
2.1.4周边交通配套
因本项目在内环线以内，项目面对2条主要轨道交通3和4号线现已通车运行。
其中4号线是连接浦东与浦西的环线运行车，这大大缩短了两地的连接。
由本项目出发，自驾车10分钟内也可以上内环高架。
2.2市场
2.2.1政策法规
从2008年至今，国家运用土地政策、金融政策、财政政策等三大杠杆对房地产市场进行宏观调控，从细分的市场而言，政策多数对住宅产生最为直接的较大影响，而商办市场除了土地政策及央行提高存贷款基准利率外，其余则多为连带效应。
●土地政策
上海08年土地市场交易惨淡。
虽然房价未有深幅下降，但上海的土地市场却已经提前感到“深寒”。
在频频出现的流标现象下，上海2008年的住宅土地出让显然无法完成既定的目标。
据初步统计，以可建面积计算，2008年上海住宅土地供应总量（包括含住宅的综合用地）为277.8万平方米，最终成交仅170.6万平方米，宅地流标率高达38%。
而所有政府公开出让的地块流标率高达20%，底价成交地块近60%。
●金融政策
2008年上海土地市场的惨淡，超出了政府的预期，而这也充分体现市场遇冷后对开发商的巨大压力。
一方面，由于销售困难，银行贷款又比较严格，开发商普遍资金困难，难以腾出手来买地；另一方面，出于对后市的悲观预期，以及面对土地价格的节节下滑，开发商也和普通消费者一般做起了看客。
“
●财政政策
1.货币政策目标年中转向；房地产信贷出现松动。
2.税收政策：
减免税费，促进房地产市场交易 。
3．外资政策：
“限外令”松动。
4.上海市2008年房地产信贷投放明显放缓，个人住房贷款增量同比显著少增；房价仍存在下行压力。
5.在房地产贷款的结构方面，住房开发贷款增长较慢，商业用房开发贷款增长较快。
2008年12月末，全市中外资银行房地产开发贷款余额2153.95亿元，比年初增加89.94亿元，同比少增26.60亿元；比年初增长4.40%，增幅同比回落1.40个百分点。
其中地产开发贷款比年初减少32.50亿元，主要是以土地储备贷款为主的地产开发贷款全年净减少；住房开发贷款比年初增加30.13亿元，同比多增165.90亿元，但自8月以来，住房开发贷款已连续五个月出现负增长现象；商业用房开发贷款比年初增加113.45亿元，同比多增48.30亿元。
2009年房价上半年总体下行，下半年市场有回暖的可能。
《房地产蓝皮书》指出，2009年房价下降预期强烈。
首先，资金压力可能促使开发商降价促销；其次，消费者观望情绪难以消退，对房地产市场预期的变化使市场难以吸引敏感的投资和投机资本入市，“尽管开发商打着降价、促销，但若房价与市场继续脱节，恐怕难让消费者付诸行动”。
“但是下半年楼市有回暖的可能。
”《蓝皮书》同时认为，在积极的财政政策和适度宽松的货币政策刺激下，宏观经济有望在下半年走高，推动房地产景气度回升。
在国家放松购房信贷、鼓励购房消费的政策刺激下，市场需求将释放，一些房价调整较大的城市有可能率先走出低迷，趋于回暖。
若前期的政策不能见效，2009年激活住房消费市场的新政策措施有可能继续出台。
《蓝皮书》四大建议
1出台房地产持有税
开征房地产资产持有税，但国家认定的标准以下的自住房减免持有税，以鼓励自住性购房需求。
同时，对开发企业超出规划周期的闲置土地和未售房产征收房地资源闲置调节税，抑制囤房囤地。
2减少流转环节税费
有必要清理房地产交易流转环节税费，多数税费项目可以取消，部分必须保留的税费项目也应适当降低税率。
3建立购房储贷补贴制度
应改革现有以职工为导向的住房公积金制度，建立国家政策扶持的无房家庭户自愿参与的购房储蓄计划，国家设立储蓄购房补贴基金，根据储户参与购房储蓄和家庭收入状况给予相应购房补贴。
4限制或取缔政策性住房供给
2.2.2宏观市场
在国际金融市场动荡、国内经济增速放缓的背景下，以2007年年底央行出台二套房首付提高为引子，上海房地产市场进入了观望和紧缩期，2008年，国家宏观调控政策作用显现，房地产市场景气回落。
自身的周期性调整遭遇2008年蔓延全球金融危机对国内外经济的影响，致使消费和置业信心及预期大幅回落，购房意愿走低进入历史低谷。
市场供给方资金链条绷紧，需求方处于明显观望状态，商品房交易量大幅下降，房价上涨幅度逐步放缓。
Ø金融政策
08年央行五次连续降息，5次降息后的最新利率从元旦起执行。
降息后对商用物业造成的影响：
促进效应：
①利率降低，相对于同样资金的利息成本，用于投资商铺而获取的租金，投资回报率空间更大；
②利率降低，购买商铺银行借贷的资金成本进一步降低，一定程度可促进商用物业的交易。
抑制效应：
①降息本身带来的影响不会太直接，更关键的是银行贷款监管下获得贷款缺口是否被打开，及获得贷款的难易程度。
Ø土地供应
2006-2008年上海、北京、广州新增商业土地可建面积呈现明显减少的趋势，其中上海由2006年的505.35万平方米下降到08年的364.17万平方米。
由于商业用地供应逐年减少，开发商对商业用地的热情明显高于住宅用地。
2009年，国家决心大力发展廉租房和经济适用房，因此对商业用地的投放量依然不会太大，商业用地的投放量将维持在2008年的水平。
1、上海房地产宏观数据
时间
0412
0505
0512
0602
0612
0712
0804
0807
0812
0901
0902
0903
0904
中房上海综合指数
1372
1513
1351
1333
1378
1925
2008
2069
1970
1956
1944
1943
1953
涨跌
+200
+141
-162
-18
+45
+547
+83
+61
-99
-14
-12
-1
+10
纵观2004~2009年中房上海综合指数，经历了05年、08年下半年两次重大政策调整，引发的市场低谷。
从影响程度判断，08年下半年的宏观调控较05年的市场跌幅有所减弱，05年宏观调控后的市场低谷维持了近一年的时间，于06年年底有所好转，而08年的市场调整，从上述数据观察已于09年年初有所缓和，从09年全年整体上判断，09年上半年将会是市场阶段性缓和的时间段。
2、上海商业物业市场成交情况（2005年~2008年）
从2005~2008年商业成交量价情况分析，05~07年，商业成交面积呈上升趋势，但增幅逐渐放缓，分别为23.3%和8.2%，08年受宏观调控影响，商业成交则呈现大幅下挫，成交量甚至不及05年全年成交面积，较07年全年成交量相比跌幅更是达到33.8%。
从成交均价角度观察，05~07年成交均价基本维持不变，增幅比例相当不明显，分别为2.4%和3.7%，在08年成交量锐减的情况下，成交均价有了较大增幅，达到8.8%。
3、商业市场预测
受金融危机的影响，一方面商铺市场较大的需求方，连锁商业扩张的脚步放缓，加之市场商铺供大于求，商铺租金难以有较大幅度提升，相应的投资回报率会进一步的竞争下降；另一方面，股市受挫，进出口贸易受影响，投资资金的源头进一步紧缩，可进入商铺投资领域的金融资金收到影响，也一定程度会抑制市场的繁荣程度。
近年来国家出台的宏观政策并未直接针对商业市场，预期在未来一段时间也不会有直接针对商业市场的重大政策推出，商业市场的运行主要受到市场环境的大势影响，但从05年以来的商业市场实际成交情况观察，虽然商业市场未受到政策的直接打压，成交规模还是受到了大势的紧张影响，下挫较大比例。
因此宏观层面的市场导向仍将对商业市场格局造成较大程度的心理影响。
09年上海商业市场将在稳定的整体行情下，仍处于逐步调整阶段，预期年终会有所缓和，从市场数据观察，截止09年5月，09年商业成交面积仅573222平米，基本与08年同期持平，按此去化速度，预判09年上海商业市场去化能力将与08年保持同一水平，略有增加。
2.2.3项目周边商圈情况
1、周边商业市场概况
本案与M3、M4轨道交通宝山路站隔街相望，临近四川北路商圈、七浦路商圈的边缘地带，但与其商业气氛相差甚远，周边居民区集中，商业环境较差，具体特点如下：
Ø本案南侧宝山路沿线主要以经营日常生活用品和餐饮类的零星散铺为主。
Ø周边商务配套较少，以待建、在建工地及老式房屋里弄为主，周边商务设施如银行都设在天目西路和四川北路沿线。
Ø本案东侧为虬江路二手货交易市场和上海音像市场，虬江路二手货交易市场以经营各类电脑电子、音响制品为主；上海音像市场是目前上海最大经营正版音像制品的批发中心。
Ø
在河南北路七浦路路口为大型七浦路服装批发市场，沿线主要以批发零售为主。
2、邻近主要商圈
七浦路商圈
七浦服装商业街地处上海市中心城区，位于闸北区东南部，以河南北路为界，与虹口区相邻，形成一个包括七浦路、山西路、福建路、天潼路、浙江路、河南北路的“非”字型框架，七浦路作为商圈的核心部分，整个长度约一公里左右，现在沿途已经分布了十几个大型专业服装批发商场，商圈面积约1.99平方公里，成为以服装批发市场为主体的集购物、旅游、休闲为一体的专业市场。
每日平均客流量近2万人，节假日高达2.5万人，每年客流量高达700万～800万人次。
但目前七浦路商圈整体购物环境较差，各种相关配套尚不完善，有待于进一步的改善成熟。
七浦路商圈主要由12家大型服饰批发市场组成，例如：
新七浦、新金浦、超飞捷、凯旋城、新七浦服装市场、上海新金浦服装批发市场、兴旺服饰市场、联富商业广场等。
已经开业的10家商场中，除了上海兴旺国际服饰城（2-3期）、白马高级服饰商场和上海豪浦服装市场外，其余7个商场都是已营业2年以上的专业市场。
其中七浦兴旺服饰市场、上海凯旋城服装批发市场、上海新七浦服装市场、上海超飞捷服装批发市场和白马高级服饰市场5个商场都是基本满租。
但七浦路商圈的经营业态，商业类型，入驻商家与本项目均存在较大的差异性，且客户类型不具有重合性，商圈对本案的影响及参考价值较低。
3、区域租赁市场情况
区域周边目前商业形态仍以老式陈旧的公房改造物业，市场自发形成为主，无论从市场环境，产品形态、业态种类上都难以满足现代化生活商业需求，如临山路小菜场，鸿兴路、中华新路沿街“居改非”底商，虬江路二手市场等，因此入驻的商业档次较低，租金水平也难以拔高；而七浦路服饰市场，作为大型的服饰批发市场，从产品形态及业态种类而言，也与本案未来业态有相当的差异性。
整体来说，周边现有的商业环境租金表现与本案现有的商业未来发展空间不具备一定的可比性，以下数据仅作参考。
鸿兴路
项目
面积
楼层
租金
沿街商铺
45平方米
1F
4.1元/平方米
沿街商铺
25平方米
1F
5.3元/平方米
沿街商铺
14平方米
1F
5元/平方米
沿街商铺
22平方米
1F
4.3元/平方米
目前商铺主要为一些小型复印，服饰店
中华新路
项目
面积
楼层
租金
沿街商铺
30平方米
1F
4.7元/平方米
沿街商铺
280平方米
1F
2.5元/平方米
沿街商铺
20平方米
1F
5.3元/平方米
人流较少，主要为一些小型餐饮便利店
2.2.5周边个案
内环区域内优质商铺的新增供应一直处于紧缺状态，聚焦于项目周边区域，实际可销售型的项目数量并不多，且根据其开盘及销售进度，真正对本项目构成竞争威胁的开盘商铺项目有限，下面针对目前市场上具有较强参考性的个案进行详细解析。
1、蒙特利名都城（一期）
项目位置：
永兴路99弄
所属板块：
不夜城板块
开发商：
上海泰宇房地产有限公司
开盘日期：
2006年6月
竣工日期：
2008年3月
项目总面积：
20万平米
项目简述：
项目坐落于老北站区域，距离轻轨三号线、四号线宝山路站仅5分钟路程，距离地铁8号线约800米，与新都国际仅永兴路一路之隔，是新都国际最具有参考性的项目。
该项目为总建筑面积约20万平米的大型高档住宅小区，分二期开发，目前出售商业部分为一期开发部分沿街商铺。
商业面积：
7372平米
商业形态：
1+2F住宅底商+1~3F独立式商业
商业分布：
沿永兴路、鸿兴路、公兴路、围合式分布
面积分割：
主力分割150~250平米
销售价格：
06~07年1+2F销售均价22000~23000元/平米，成交3343平米
07~08年1+2F销售均价28000~30000元/平米，成交1006平米
09年对外报价38000~42000元/平米，但无实际成交
去化情况：
该项目自06年开盘以来，至今仅3年时间，仍未完成整体清盘，期间随着价格提升，销售速度逐步放缓，截至目前，整体销售率59.0%。
该项目开发商对商业的资金回笼紧迫性不明显，在销售速度一再放慢的情况下，并未针对商业部分展开过具有市场竞争性的营销活动及促销措施，并且随行就市的一再提高商业售价，不排除待周边各大型住宅小区成形后，板块成熟度达到一定水平后，剩余商业物业再待价而沽。
经营管理方式：
小业主自营，不进行统一经营管理
经营状况：
开业率不理想，且租金回报水平较低
项目优势：
Ø内环区域的稀缺产品
Ø距离轻轨三、四号线，地铁八号线较近，具有相当的交通便利性
Ø周边拥有多个新建住宅小区及老式居民区，具有商业消费的一定人流基础，但从该项目商业体量及产品类型来看，外向辐射功能并不强，通过地铁、轻轨的人流的导入对商业的整体贡献度有一定限制
Ø产品自身的类型相对丰富，底商及独立式商业，对各类业态的适应性较强
项目劣势：
Ø虽坐落于内环区域，但板块原为棚户集中区域，目前尚在改造升级过程中，周边环境仍显得鱼龙混杂，相对低档
Ø除新建住宅小区为，区域大部分原住户为棚户及老式公房，商业消费能力尚未达到一定水平
Ø项目邻近公兴路汽车站及临山路居民菜场，汽车站及菜场的混杂人流一定程度影响项目品质及入驻商业的品味档次，
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