房产中介商业计划书11.docx
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房产中介商业计划书11
房产中介商业计划书
一、项目概述
90年代以来，随着我国房地产业的迅猛发展，房地产中介服务行业随之日趋繁荣，经历从无到有、从小到大、从不规范到比较规范的发展过程，到上世纪90年代末在中国的大地上房地产中介服务机构实实在在成为房地产市场上的特殊行业以至市场发展的一股新生力量，它们为盘活楼市，特别是在二手楼市场中起到了积极的推动作用
近年来，我国的房地产中介服务行业中出现了一些信誉较好的公司，他们机构规模逐步扩大，从业人员专业化水平显著提高，行业理论研究水平也不断提升，他们的出现为加速传播房地产交易信息和加快房地产商品流通起了积极的作用。
而现在房地产中介普遍采用的经营模式和业务操作流程中存在诸多问题，如信息不对称、操作方式不公开等，给一些无良中介有了可乘之机，这严重影响了整个行业的诚信。
作为一个刚刚进入发展期的行业，此时谁能出来做个诚信、服务顾客、阳光操作的房地产中介服务商，谁就能真正赢得顾客，赢得市场，房地产连锁服务公司之商业计划就是在这种市场环境下孕育而生的。
发起人在前期已经大量的调查了全国及湖南长沙目前的房地产市场，认真对行业中的二十一世纪不动产、美联物业、我爱我家，中原地产及本土的新环境等中介服务机构的经营模式进行了分析和比较，研究了一套更为完善、让顾客更容易接受和采用的中介服务经营模式。
顾客选择这样的置业方式，不仅可以得到了更多的便利，而且能节约更多的时间和金钱。
公司从创建伊始就将走信息网络化、技术现代化、体系规模化、服务专业化的高端路线。
即利用根据长沙三级市场发展情况，结合长沙市其他知名中介的发展特点和公司现有状况，提出网络、社区和门店联动策略，公司将根据长沙棚改建设的步伐，发展相应地区的形象店，并与该地区的社区建立合作关系，并通过社区布店和网络布点，加强三级市场销售终端建设。
通过网络推广，扩大的公司知名度。
公司将社区和形象店通过网络连接起来，再通过二、三级市场联动，达到一个代理千人销售的效应，突出公司核心竞争力，稳定公司利润来源。
并通过经验复制，扩张到株洲、湘潭地区。
抢占长、株、潭市场。
通过两网合一、优势互补的客户资源网络平台上发展一个以房地产业务及各种衍生业务为内容的专业连锁服务机构。
二、经营管理体制
公司最初将发行1000万股普通股票，发起人以现有门店（3家），现有三级市场长沙城区拆迁资源，现有长沙370多个社区资源,现有株洲二三级市场资源,现有的专业门户网站,现有的管理模式，品牌，销售软件及管理团队将换取50%即500万股。
另将吸收5位有专长（有电子商务、营销、行政人事、评估、金融等方面专长）的人士加盟公司，他们将和发起人一道共同组建一支团结向上、积极有创造力的管理团队，他们每人将获得1%（共股）的股份作为报酬。
如果他们决定离开，公司发起人有对他们持有股份的第一优先收购权。
同时，公司将吸收一位或多位投资者共出资500万，他们按出资多少共享50%的股份。
三、市场分析（株洲，湘潭市场资料暂缺）
3.1长沙房地产三级市场状况
3.1.1从总体数据来分析：
长沙市二手房交易量呈上升趋势，比往年都有很快增长，虽在短期受宏观政策影响，4、5月份的环比数据有所下降，但整体上市场趋于稳定和成熟的
2009年全市二手房成交面积450.06万㎡，成交套数为38100套，成交金额为93.59亿元，与去年同期相比分别增长64.44%、108.48%、73.72%；其中住宅成交321.58万㎡，成交套数为33486套，成交金额为63.78亿元，与去年同期相比分别增长115.19%、125.92%、160.66%。
分区划来看，内五区二手房成交面积310.70万㎡，成交套数为29358套，成交金额为77.25亿元，与去年同期相比分别增长81.46%、111.51%、83.57%；其中住宅成交239.18万㎡，成交套数为26963套，成交金额为53.56亿元，与去年同期相比分别增长132.65%、128.85%、174.99%。
表一：
长沙市二手房统计数据表
项目
销售面积
（万㎡）
同比增长
销售套数
（套）
同比增长
销售金额
（亿元）
同比增长
数值
450.06
64.44%
38100
108.48%
93.59
73.72%
以上数据来源于长沙市房产研究中心发布数据
2010年1-5月，全市二手房成交面积201.31万㎡，成交套数为14749套，同比分别增长44.38%、18.49%；其中，内五区二手房成交面积117.17万㎡，成交套数为10897套，同比分别增长37.50%、15.43%。
5月二手房成交面积23.95万平方米，同比增长6.21%，环比减少11.56%，其中，住宅成交20.51万平方米，同比增长8.38%，环比减少18.42%。
成交套数2338套，同比减少8.49%，环比减少20.29%，其中，住宅2189套，同比减少1.08%，环比减少21.60%。
数据显示，二手房市场的成交面积与成交套数已连续两月环比下跌，5月甚至出现了二手房住宅销售同比减少现象。
3.1.2从区域分布来看：
雨花区二手房销售面积和销售套数最大，比其他区大一倍，其他五区的成交量和销售套数差距不大，但以岳麓区最小。
长沙市二手房销售面积、销售套数和销售金额最大的为雨花区，数据分别为104.49万㎡、8954套和28.46亿元；其次为芙蓉区，分别54.14万㎡、5778套和14.34亿元；最少的为岳麓区，数据分别为48.56万㎡，4107套和10.36亿元，与芙蓉区数据差距不大。
所以从数据上来看：
芙蓉区、天心区、开福区和岳麓区的二手房销售面积、销售套数和销售金额上趋于均衡，而雨花区却一枝独秀，远远领先于其他四区，是其他四区成交数据的两倍。
从四县的数据来看：
长沙县二手房销售面积、销售套数和销售金额最大，其次为宁乡县和浏阳市，但与长沙县的数据相差不大，最少的为望城县，其销售面积仅为长沙县的约六分之一多。
以上数据来源于长沙市房产研究中心发布数据
3.1.3从成交价格分析：
雨花区最高，开福区最低，价格差距不大
长沙市五区的二手房成交量雨花区最高，成交均价为2724元/㎡，最低为开福区，成交均价为2051元/㎡，价格差距为700元/㎡左右。
雨花区房产市场受到武广高铁的拉动，也带动了片区三级市场，使长沙市很多居民都想到武广高铁板块置业。
从整体数据来看所以说长沙五区二手房成交价格趋于均衡发展，而且成交价格都不高。
以上数据来源于长沙市房产研究中心发布数据
备注：
为方便市政决策,研究数据中每月备案均价为包含单位集资建房、定向开发和经济适用房等非市场定价类住宅的均价，每周数据因统计方式不同,两者有一定差距。
3.1.4从二手房成交走势来看：
2009年内五区二手房交易基本呈逐月增长态势。
从房地产研究中心统计的各月二手房的成交数据分析，除9月、10月有较大波动外，从4月起各月二手房交易量均高于20万㎡，全部超过了去年单月交易量最大值，数次刷新内五区单月成交历史记录；11月、12月交易量更是突破40万㎡，达到了今年月交易量峰值。
二手房市场呈现快速走高态势，从一季度成交量低于50万㎡，到四季度高于100万㎡，季度平均增长率达38.14%，这一方面是由于二手房营业税免征时限从5年缩短为2年，增大了二手房市场有效供给。
另一方面是国家各项政策如首付两成、利率七折、营业税减免等楼市优惠政策年底即将到期，刺激了二手房市场；再就是由于新房与二手房的价差越来越大，导致购房者无力承担，继而转战二手房市场。
四、竞争分析
中国加入WTO后，除本土房地产中介机构外，还有很多国外品牌都已瞄准了中国这个商机无限的房地产中介市场，到底在这场激烈的市场搏击中谁能最终笑傲江湖，我们还不得而知，但无论结果怎样，企业间的竞争其最终受益者都是广大的消费者，无论谁能成为中国房地产中介业的霸主，有一点可以肯定，它提供给消费者的一定是更加专业、高效、诚信、优质的服务。
下面我们来看看目前在中国房地产中介服务行业中创立较早、势力较强的竞争对手：
Ø21世纪不动产是目前全球最大的房地产服务提供商，1971年在美国加州创立，它以特许经营的商业模式，通过33年的发展，现已经在全球44个国家和地区，拥有6000多家加盟店和112000万名专业、诚信的经纪人。
21世纪不动产母公司CendantCorporation，纽约股票交易所（NYSE）上市公司，股票代码为CD，目前市值180亿美元，是世界上首席的服务业销售公司，世界财富500强之一，业务范围涉及不动产、度假、租车、金融、旅行五大服务领域，拥有30多个世界著名品牌。
21世纪不动产经营范围：
新楼盘策划、包装与销售、房屋租赁、涉外房屋租售、写字楼租售、二手房买卖、调差安家、不动产价格评估与咨询、衍生事业的发展（代办房地产交易手续、搬家服务、房屋装饰…）。
但是，21世纪不动产在长沙采用的加盟方式确极为不成功，目前在长沙市场全军覆没。
可见，房地产业带有极强的地域特征。
Ø美联物业成立于1973年，一直为本港居民提供住宅及工商铺之物业代理服务，多年来积极扩展，分行遍布港、九、新界，美联物业于一九九五年六月八日在香港联合交易所挂牌上市，是香港首间及唯一物业代理上市公司（香港联交所编号：
1200）。
在1997年全港的分行网络已经超过了300家，2000年4月集团收购香港置业，拥有全港地产代理业务最大市场占有率。
另外，长江实业透过附属公司入股集团互联网业务，发展网上地产及电子商贸。
美联物业的主要业务范围：
香港住宅、写字楼、工商铺，以及中国大陆房地产代理；同时提供估价、拍卖、投标及按揭等多元化服务。
另外，集团1997年引入内联网系统，并积极发展互联网－美联数码网，提供最新地产资讯，大力发展数码代理、数码广场CyberMall、数码拍卖、数码按揭、数码保险等服务，将业务进一步拓展至电子商贸。
Ø我爱我家公司成立于2000年4月，是由伟业控股、太合控股、斯坦福房屋公司共同组建，是从事不动产经纪和居家综合服务的大型企业，其宗旨为创建中国规模最大的居家综合服务商。
在业内最早采用直营和连锁加盟特许经营模式，目前已先后在上海、天津、上海、南京、杭州、宁波、温州、苏州开设了分公司，在太原发展了特许加盟商。
2010年10月伟业与我爱我家共同成立伟业我爱我家集团，全力拓展房地产服务业。
积极筹划上市。
我爱我家公司的主要业务为：
包括房屋租赁、房屋信托、房屋置换、装修代理、家用电器购置代理、房屋抵押贷款担保在内的个人级整体解决方案，包括写字楼租赁及免费综合评估、商铺租赁及免费商用房价值分析、高级员工公寓租赁及免费全程担保、普通员工民宅租赁及免费全程担保在内的企业级整体解决方案，以及空置房销售代理、新楼盘策划代理等业务。
2010年10月，伟业与我爱我家合并成立伟业我爱我家集团，大力拓展市场。
Ø香港中原地产成立于1978年，创始人为施永青先生及王文彦先生。
在20年的时间里，创办人凭着专业知识及服务，业务得到迅速发展，由最初的两人办公发展至最高峰时期的超过300间分行，服务范围更全面，服务更专业化，成为全港最具规模、最具代表性的华资地产代理公司之一。
与此同时，中原亦将眼光投向广阔的中国大陆市场，积极拓展国内的地产代理业务，于1992年、1994年于分别在上海、广州、北京成立了分公司；1997年，中原进一步扩大在国内的分行网络，借着“九七回归”这一有利形势，成立了深圳中原物业顾问有限公司，借助深港两地紧密连接的经济走廊，积极开拓深圳的房地产代理业务和开设房地产中介服务直营店。
2000年深圳中原在深圳整体市场（含代理和自售）上的市场占有率为8.2%，在代理楼盘中的市场占有率为18%，排名第一。
深圳中原地产的业务范围包括下列三大类：
1、物业项目顾问服务（项目可行性研究、市场调查研究、物业定位分析、租售推广策划）；2、二级市场房地产独家销售代理；3、三级市场房地产买卖及租赁服务（住宅部、商铺部、写字楼部）
Ø新环境新环境公司在湖南拥有200余家连锁店和3000多名高素质的工作伙伴，是长沙规模最大、网点最多、实力最强的房产中介公司。
依据“立足湖南，囊括全国”的战略发展目标，完全按市场化运作，公司先后在长沙、株洲、湘潭等地设立了分公司，与房地局、交易所、国土、规划、建委等相关职能部门及各大银行有着紧密联系及合作。
企业文化：
新环境将以特有的“伙伴文化”，为每一位有抱负、有事业心的工作伙伴创造一个良好的成长环境和事业发展空间，通过鼓励公司店与店和员工与员工之间的竞争，激发业务人员的潜能，创造业绩。
发展模式：
首先是运用了两年的时间创建了“新环境”品牌，在依托良好的市场大环境，通过低成本运作发展加盟店，抢占市场份额，再在运作成功后回收部分家盟店，加强总部管理，并通过完善网络建设对门店进行各方面的支持。
优点：
Ø拥有门店最多、从业人员最多、业绩最好
Ø公司后期发展中通过网络和媒体方式对房源、客源进行持续收集，这样对门店的支持力度比较大；这也是他能迅速扩张的保证。
缺点：
Ø店与店之间竞争厉害，员工与员工之间竟争也厉害
Ø底薪低，门槛低，所以从业人员普遍素质不高，专业性不强
Ø新环境门店的加盟店众多，并都各自为政，内部管理混乱
Ø管理水平有待提高
据统计，在我国工商部门注册登记的房地产中介服务已有数万家，上述企业虽然目前都走在我们的前面，但中国的房地产中介服务行业远没有充分发展到一个已经很成熟的市场，或者说现在只是一个群雄争霸的市场，它还有巨大的发展潜力。
目前房地产三级市场各种流派混合，并没有标准也没有领导者，走在我们前面的创业者，他们所带来的是给后一批更多的经验和教训。
所以，在如此大的市场空间内，房地产中介服务行业没有真正意义上的竞争对手，还是一个需要不断发展、不断创新的行业。
五、竞争优势
任何企业投资活动的目标都是寻求未来的发展，当一个行业当发展到很成熟的时候，再投资时，风险是相对小一些，但发展起来会有不少困难，尤其是想在市场上占有一席之地，会有不小的竞争。
反过来说，企业如果投资到一个充满发展机会却又暂时没有完全规范的市场，发展的机遇、盈利的机会就相对更大，但风险也随之增大，即所谓风险是伴随着机会永远存在的。
因此，企业所寻求的应该是有机会且又规避风险的投资，而DR房地产连锁服务公司全新的经营理念和服务方式将是成功的法宝。
运作架构
网络点
社区店
形象店
总部
首期运作架构
天心区多个社区网络点
天心区形象店
；（长沙）其它城市可按此复制
开福区多个社区网络点
开福区形象店
总
部
网络网络
岳麓区多个社区网络点
岳麓区形象店
芙蓉区多个社区网络点
芙蓉区形象店
雨花区多个社区网络点
雨花区形象店
现工作内容：
网络建设（进行中）；社区合作洽谈；形象店的建立；
计划完成时间：
2012年底
构建人员
工作内容细则
网络建设
（1）网站结构的搭建
负责人：
网络公司
（2）网站资料收集
负责人：
社区合作洽谈
步骤一：
与熟悉的社区进行初步洽谈，表明合作意向
初步构想运作思路：
步骤二：
与社区签订合作意向协议书
步骤三：
总结成功经验，招聘人员，通过培训将成功经验进行复制
步骤四：
启动长沙市五区的社区合作洽谈工作
形象门店构建
公司形象店采用一家形象店成功，再统一铺开的方式进行拓展，再由各个社区店，及社区网络点支持形象店业务。
负责人：
工作内容：
（1）选址
要求寻找长沙市内二手门店布点的盲点和次盲点区域，最好是新建成项目的未出租门面，不要转让费，公司形象展示好。
（2）装修
（3）购置用品
拓展特点
1、我们将采用社区，网站，形象店相结合的方式发展门店，遍布长株潭和全国范围内目标城市的连锁店网络。
2、第二步完整、便捷、阳光操作的业务模式
手拉手式二手房买卖：
连锁店网络和企业门户网站为客户提供最新不动产资讯和最新成交行情资讯，并提供专业的房价咨询、免费陪同看房、实况介绍说明及制定置业计划，做客户的置业参谋。
当买卖双方都有交易意向时，双方可以自由见面谈判，实现交易的真正公开、公正、公平。
达成交易后，我们确保交易安全和资金安全，全程协助办理产权过户和按揭贷款申请，直至水电、管理费、有线电视、电话、煤气等事项的过户，最后实现卖方收妥全部售房款和买方顺利接管房产；
3、管家式不动产租赁：
我们将租赁业务发展至物业代管代租，为有房产人士提供长期管家式服务，我们通过两网合一的平台为他们找到合适的租客，而能保证托管在我们公司的房产不会空置太久的原因是：
我们将打破传统的房地产租赁中介模式，向业主和租客双方收取佣金。
现在，若租客委托我们租房时，其首选托管的房产时，他们可以只需支付该房产房租和押金而无需支付任何中介费的条件下租房。
为托管房产保证充足的客源，解决有房产人士的后顾之忧，而他们只是每月在房产租出去的情况下给付我们一定比例的代管服务费办理产权过户和按揭贷款业务：
产权过户需要的众多相关文件和繁琐手续，对顾客来讲是相当头疼的事。
因此，公司将利用长期从事中介服务的自身优势，给顾客提供最大的帮助。
而不愿一次性投入太多资金买新房、二手房、装修……或现有经济实力不足、不能一次性付清款的顾客，公司将对顾客经济来源的情况和还款能力进行评估，并帮助顾客从合作银行或其他金融机构得到符合顾客相应条件的资金支持；
4、新楼盘策划、包装与销售：
我们吸收建筑专家、策略大师、策划高手、评估专家、调研专家、规划专家、风水顾问、园林专家、广告专才、营销专家……组成智囊团，为开发商的新楼盘、尾盘提供专业营销方案及销售代理。
同时，作为拥有两网合一、覆盖面最广的房地产销售网络，我们为开发商提供了广阔的的销售途径；
5、不动产价格评估：
我们将全面提供房地产项目评估（投资可行性分析、中小企业融资顾问），楼宇按揭评估以及房地产价格评估（包括房地产转让价格、租赁价格、抵押价值评估、保险评估、课税评估，征地和房屋拆迁补偿估价、房地产分割合并估价、诉讼估价、拍卖估价）等服务，并致力於向各级政府部门、金融机构、以及各类经济实体提供房地产领域全方位、高水平的咨询顾问式服务；
6、各种衍生业务：
通过和各大银行、保险公司、担保公司、装饰公司、家政公司、搬家公司等等建立战略合作关系，围绕着房地产中介服务开发一些其他竞争对手没有的业务品种，全面涉足到金融、保险、家政、信托等行业中去，给公司创造更多的利润。
7、改变传统房地产中介服务的看房模式，推出具有变革意义的全景看房服务（构想）
以前传统中介服务中客户在买房租房时所得到得平面图和文字性的购房租房描述并不能使客户了解真实的情况，它导致了许多购房租房者盲目地实地看房，跑到现场所看到的房屋情况和原先的文字描述有相当大的出入，降低了购房和租房的成功率，这样，实地看房就会将客户的时间浪费在一些未能成交的看房过程中；即使客户有时间，可是也常常会找不到房东、业务员的共同时间去现场看房。
当然这些只是传统看房方式弊端的一部分，在给客户带来不便的同时也给房产公司的业务员、房东等带来不便，这些问题表明了必须有一种崭新的、与众不同的方式来解决这种传统看房所带来的许多不便和四处奔波烦恼。
我们将提出的“全景看房”服务，客户不再需要花很多时间到处去看房了。
他们只需要到我们的任何一家连锁店或安坐在家中、轻点鼠标就能够身临其境的感受360度的真实场景，这种感觉就好像到了现场看房，能直观地感受到所需了解房屋的地理位置、房屋外景、卧室、厨房、卫生间等各个细节，不但可以看到前后左右360度的所有景观，甚至连天花板、地板都可以一览无遗，使他们获得真实的三维立体感和方位感。
我们推出的这种全新的看房方式“全景看房”，它是基于网络多媒体工具的成熟应用与顾客需求提升相结合而诞生的。
顾客购房租房时，先在网上通过全景看房筛选出自己感兴趣的房子，再上门去看房，能大大提高实地看房的成功率；全天候的看房模式，使客户在任何时间任何地点直接通过网络或本地查房看房，减少了业务员及客户无效看房的次数，极大地节省了客户和业务员时间，大大提高了工作效率和客户满意度。
六、发展计划
市场需求永远是第一位的，我们成功的基础就是遵守这种客观规律。
当本项目作为一种新的理念横空出世之际，摆在我们面前的就不仅仅是一种想法、一种创意，未来的市场前景给了我们巨大的空间和商机，好的理念、好的创意如果不付之于实施，不能真正地得到利益回报，那么再好的理念，再好的创意也只能是零，没有任何价值。
只有当它通过我们共同的努力，通过科学的运作，让它最终受益于己，受益于顾客，并产生巨大的商业回报之时，它才真正是有价值的。
因此，对于本项目而言，如何去运作、如何去实施和发展便成为了今后是否能成功的关键。
1、基础建设阶段，为期6个月。
该阶段是本项目的启动阶段，主要工作是创建公司组织架构，明确公司发展方向和经营理念。
同时，在长株潭区域开设房地产中介服务样板店，试验经营模式的可行性和盈利能力，为公司长期的发展打下良好的基础。
1）、完成公司的工商注册、税务登记，组织一个合法的经济实体。
公司名称：
湖南省房地产连锁服务有限公司；或置业有限公司
公司住所：
法定代表人；
注册资本：
万；
企业类型：
有限责任公司；
经营范围：
房地产经纪和代理；房地产评估；投资信息及其它经济信息咨询。
2）、总部组织架构设立，各部门负责人各就各位，分工明细。
财务部；
对公司总部、连锁店体系进行财务监管及协助，运用财务分析帮助直营店、加盟店洞悉自己的财务状况，并提供相应的指导性建议，同时协调公司总部、连锁店体系内以及员工之间的关系。
人力资源培训部；
根据公司的需要合理设置岗位、安排员工招聘计划、考核员工工作情况，定期或不定期组织员工培训，根据房地产中介行业的工作需要，开发相应的培训课程，满足公司内部员工及消费者不断产生的新需求。
IT部；
开发、维护和更新企业门户网站，为直营店、加盟店提供电脑软硬件和软件的安装、辅导、更新、维护等系列技术支持，保证所有电脑和整个网络系统的正常运营。
建立企业门户网站，建立技术先进、性能可靠、运行稳定、扩展性强的信息化运营基础平台，为企业全面实现信息化管理奠定坚实的基础，让企业内部连锁店间的业务管理系统连网共享，并为网站的维护、升级保留足够的弹性发展空间。
建立面向公众、面向社会的网上企业形象宣传平台，为发布企业信息，宣传企业形象，推广企业各种产品、业务及服务。
建立面向客户的房地产服务平台，随时发布、更新最新的房地产信息，并针对不同的客户需求，提供相关的在线查询、在线看房、在线预定、在线确认等功能，实现网上购房、网上委托租售等房地产中介业务电子商务功能。
建立面向客户的网上交流平台，让客户更好的与企业形成互动，提供在线的疑问解答、专家建议、客户俱乐部、BBS论谈等等；
企业策划部；
与媒体、政府机构、行业协会、其他单位建立了良好的合作关系，为推广公司体系、提高知名度而策划的大型宣传活动，监管公司品牌标志的正确使用，通过董事委员会监督充分使用当年全国广告基金，在市场上塑造公司品牌形象，在公众中建立并维持品牌美誉度
拓展部；
寻找潜在的市场，开拓新门店，监督各个直营店，经董事委员会批准增开连锁店，为拓店制定商业计划。
服务部；
为直营店开店协助、入门辅导，以及对正式营运中相关问题建议解决方案；解决公司总部、连锁店体系经营及业务过程中不可避免或将要发生的法律事务，保护公司总部、直营店利益不受侵害，维护连锁店体系的权益。
评估部（或金融按揭部）；
负责发展评估业务，与各级政府部门、金融机构以及各类经济实体保持联系，为他们提供房地产领域全方位、高水平的咨询顾问和评估服务；认真研究评估的专业技术，发表研究论文，对外充分展现公
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