公共租赁住房项目可行性研究报告.docx

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公共租赁住房项目可行性研究报告

公共租赁住房建设项目

可行性研究报告

第一章总论

第一节项目简况

一、项目名称：

某公共租赁住房项目

二、项目建设单位：

某住房和城乡建设局

三、项目负责人:

某住房和城乡建设局局长

四、项目地点：

中园B片08-3#地块兰庭路与丽景路交汇

五、项目建设性质：

新建

六、项目建设规模及内容：

本项目建设公共租赁住房2栋4个单元共100套，总用地面积4533.82平方米（6.8亩），净用地面积4012.88平方米（6.02亩）,总建筑面积为5114.84平方米，套型建筑面积分别有56.97平方米、50平方米、49.11平方米、38.81平方米，砖混结构，11#、13#楼为一梯四户6层,8#楼二单元第5层四套房的200平方米一起做为2011年公共租赁住房项目，由于2011年廉租住房比公共租赁住房早开工，所以不会对本项目造成影响。

同时配套建设公共租赁住房小区内道路、场地平整、给排水管网、路灯绿化等公共设施。

七、项目总投资：

项目估算总投资1080.03万元。

其中：

建筑工程913.73万元，其他投资116.48万元，工程预备费51.43万元。

第二节研究工作的依据及范围

一、研究工作的依据

1、有关法律、法规

（1）、《中华人民共和国城市规划法》

（2）、《中华人民共和国土地管理法》

（3）、《中华人民共和国环境保护法》

2、规范、规程及标准

（1）、《民用建筑设计通则》GB50350-2005；

（2）、《建筑设计防火规范》GB50016-2006；

（3）、《民用建筑热工设计规范》GB50176-93；

（4）、《建筑防雷设计规范》GB50057-94（2000版）

（5）、《建筑抗震设计规范》GB50011-2001；

（6）、《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005；

（7）、《全国统一建筑工程基础定额广西壮族自治区单位估价表》，广西壮族自治区建设工程造价管理总站主编；

（8）、《广西壮族自治区土建工程费用定额》

（9）、《全国统一安装工程预算定额广西壮族自治区单位估价表》

（10）、《广西壮族自治区安装工程费用定额》，广西壮族自治区建设工程造价管理总站主编；

（11）、《广西壮族自治区工程建设其它费用定额》

3、有关规划、文件

（1）、某住房和城乡建设局委托编制该项目可行性研究报告《委托书》；

（2）、《投资项目可行性研究指南（试用版）》，国家发展计划委员会，国家办投资[2001]15号；

（3）、《建设项目经济评价方法与参数》（第二版），国家计划委员会、建设部发布，国计投资[1993]530号；

（4）、《关于某2010年国民经济和社会发展计划执行情况与2011年国民经济和社会发展计划草案的报告》；

（5）、《某住房建设规划》和《某关于解决低收入住房困难家庭规划》；

（6）、《广西地震区域图》，广西地震办公室；

（6）、国家七部委《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》。

（7）、根据国家、某现行相关的各项建筑规划、规范、规定和建设单位提供的其他资料

二、研究工作的范围

本报告的研究范围包括：

项目建设的必要性和可行性、市场预测与建设规模、建设条件与场址、工程技术方案、环境保护、节约能源、劳动和安全与消防、项目实施计划、项目的组织管理和工程招标方案、投资估算与资金筹措、项目社会效益评价等。

三、研究工作的概况

我设计院接受委托后组成了该项目的可行性研究小组并会同有关部门的人员到某进行了现场调研、收集资料、对拟建场地进行现场踏勘。

在与项目建设单位就项目规划方案等进行充分交换意见后，编制完成本可行性研究报告。

第三节研究结论

一、某在册的低收入住房困难家庭997户，为解决他们住房困难的问题，必须建设公共租赁房。

二、本项目设计方案科学，建设标准较高，符合相关建筑规范要求。

本项目设计方案完全遵循相关公共租赁房建筑设计规范，建设标准较高，公共租赁房设计合理、节约土地、户型布局合理，项目具有前瞻性、开放性和人性化。

三、本项目投资来源明确，建设用地落实，项目建设条件成熟。

某委、市人民政府十分重视公共租赁房的发展，市人民政府及行政主管部门已将该项目列入某“十二五”规划，并成立领导小组具体负责项目的前期工作，积极向上级有关部门申报项目。

已有土地用于本项目的建设，区财政厅也为项目的实施准备了适当的资金，有关部门也做了大量的前期工作，目前本项目可利用所在地的给排水、供电等设施，建设条件已经成熟。

四、本项目的建设内容和建设规模符合公共租赁房的有关标准，可从根本上改善某住房困难家庭的居住条件，促进公共租赁房快速进入标准化、规范化和制度化的管理轨道，从而更好地为低收入人群提供住房服务，并带来良好的社会效益，项目的建设完全符合全力改善民计民生，努力构建和谐社会的新形势需要。

五、某是多民族聚居地。

通过申请中央预算内投资，能够在该市财政较困难的情况下完成本项目的建设，使低收入困难家庭的住房有了进一步的保障，有利于民族团结和社会稳定，体现了党和国家对人民群众的关怀，符合党和国家的民族政策和扶贫政策。

综上所述，2011年某公共租赁房的建设具有良好的社会效益，项目的建设是必要的，也是可行的。

第四节建议

科学、严格的组织管理是项目得以顺利实施的根本保证。

建设项目主管部门某人民政府进一步加强领导和组织协调工作，及时检查、发现、解决项目建设过程中的问题，使项目建设从组织管理上得到加强和保证。

一、根据项目建设程序，建议由某房改办负责指导、协调项目招投标工作，检查和监督项目的实施，定期汇总上报项目建设报表。

二、本项目建设项目要严格执行“法人负责制、招投标制、工程监理制、合同管理制”，明确某住房和城乡建设局局长为本项目的法人代表，对工程质量负总责。

某住房和城乡建设局作为项目业主单位，应具体负责项目的实施。

监督施工的进度，保证工程施工质量和安全，定期如实呈报工程进度统计报表，主动接受审计和监督。

三、工程项目的招投标，必须严格执行《中华人民共和国招标投标办法》和《广西壮族自治区实施（中华人民共和国招标投标法）办法》等有关规定。

建议某人民政府负责对项目招投标进行指导和监督工作。

四、建设项目的设计、施工和监理单位的选定必须依法进行招标，择优选定合理的最低价投标单位为中标单位，而且中标单位所报价必须低于自治区发改委下达的投资计划数额。

五、建议某住房和城乡建设局按照《国家财政部国有建设单位会计制度》（财会字[1995]5号）的规定，建立会计核算制度，并按照《国家财政部关于印发基本建设财务管理规定的通知》（[2002]394号）的开支标准和范围，严格控制各项费用的支出：

严禁挪用、挤占或用本项目款偿还拖欠的其他工程款。

第二章项目背景和建设的必要性

第一节项目背景

一、自然地理、行政区域及人口分布

某位于我国大陆海岸线最西南端，F南濒临北部湾，西面于越南接壤，是广西乃至中国通往越南以及F南亚最便捷的通道，也是中国与F盟唯一海陆相连的口岸城市，隶属广西防城港市。

FF是国家一类口岸，是国务院批准的沿海开放城市。

1992年，国务院特区办批准设立4.07平方公里的边境经济合作区，1996年4月，国务院批准设立县级FF，辖FF、江平、马路三个镇。

陆地边境线长27.5公里，海岸线长50公里。

总面积540.7平方公里，总人口11万人，是我国京族的唯一聚居地。

二、气候

FF位于东经108°03′，北纬21°35′，属南亚热带季风区，四季气候温和，全年无霜冻，平均气温22.4°C，年平均降雨量为2800毫米，日照充足，雨量充沛，具有发展亚热带特色农业的气候优势。

三、社会经济

目前，FF主要种植水稻、玉米、豆类、红薯、花生木薯和蔬菜等作物，经济林木主要有肉桂、八角、橡胶、茶叶，盛产龙眼、荔枝、柑橙、菠萝、菠萝蜜、黄皮果等热带水果。

水产养殖主要有对虾、青蟹、文蛤、珍珠等珍稀品种。

FF的肉桂和八角在国际上享有盛誉，可以用于生产加工高级香料出口创汇，而石斑鱼、青蟹、对虾远近闻名，珍珠以粒大均匀，光亮圆滑著称。

四、某房地产业发展概况

1992年以来，FF大力加强基础设施建设。

随着中国-F盟自由贸易区的建立，地处对接F盟的“桥头堡”的某，抓住中国-F盟博览会在广西南宁举办的契机，进一步完善投资环境，陆续动工建设23个项目，总投资5.6亿元，新策划15个项目，总投资3.9亿元。

特别是中央将FF列为边境综合改革配套试验区后，FF更是步入了跨越式发展的轨道。

基础设施的大建设带动城市房地产的开发建设。

目前全市人均住宅面积31平方米，高于广西和全国人均住建筑面积。

目前，正在抓紧施工防F高速公路、一级公路改扩建、中越二桥、新边民互市码头等工程建设，使FF成为边境地区的交通枢纽，将边境地区与南北和钦防高速公路、南防铁路、南北航空形成交通网络，开通与越南对接的陆路交通运输，进一步发挥FF作为中国通往F盟的大通道的作用。

同时，某人口快速增加为房地产的发展提出了新的要求，根据《某城城市总体规划》相关规划某城镇人口规模为：

2010年11万人，2020年某城城市规模按20万人控制。

某居住用地发展的特点是以旧城区为中心向外围呈圈层式发展，体现出中小城市的发展特征。

城区内居住用地高度集中，居住质量较差。

90年代以来，由于用地限制及环境交通的变化，居住区逐步向外扩张。

城区住区发展仍以卖地自建的开发模式为主。

从住区内部来看，配套设施较为薄弱，影响居住生活素质；从外部来看，建设的随意性影响了城市景观，不利于城市形像的提升。

某房地产市场目前处于起步发展阶段，购房者未达到多样化投资的高度，购置房产主要以住房需求为主。

同时某政府大力推进城市化建设进程，加强招商引资工作力度，房地产相关政策环境宽松，使得地产调控影响力对某地产市场波及不大，需求呈明显启动趋向，走势明朗。

某在住房改革方面严格遵循国家关于住房制度改革的规定，在保证社会稳定的前提下逐步推行住房市场化、商品化，建立健全住房保障体系、住房金融体系，目前各项工作进展正常。

城区房地产开发投资连续攀升，各个房地产开发商加大投资力度，随着城市化建设进程而持续上涨。

五、切实解决住房问题

目前某尚有较多低收入困难家庭，为解决他们住房困难问题，就要切实解决住房问题。

首先，规范经济适用住房供应对象，大力打击人为炒房现象，整顿交易秩序。

其次，增加土地的有效供给，控制地价过快上涨，近期要打击捂盘，打击囤地；中期要强力推进中小户型普通住房新增量的有效供给，同时辅以公共租赁房等住房保障措施的协同推进。

第二节项目建设的必要性

一、国家《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》政策的及时出台后，本项目建设是某贯彻落实党中央、国务院、城乡和住房建设部及自治区建设厅关于公共租赁房建设有关政策和措施的需要。

近年来，随着廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房条件得到较大改善。

但是，由于有的地区住房保障政策覆盖范围比较小，部分大中城市商品住房价格较高、上涨过快，可供出租的小户型住房供应不足等原因，一些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。

同时，随着城镇化快速推进，新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现，外来务工人员居住条件也亟需改善。

大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措，是引导城镇居民合理住房消费，调节房地产市场供应结构的必然要求。

国家七部委及时颁布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》政策：

明确各地要把公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划，予以重点保障。

面向经济适用住房对象供应的公共租赁住房，建设用地实行划拨供应。

其他方式投资的公共租赁住房，建设用地可以采用出让、租赁或作价入股等方式有偿使用，并将所建公共租赁住房的租金水平、套型结构、建设标准和设施条件等作为土地供应的前置条件，所建住房只能租赁，不得出售。

此次的指导意见是首次提出对城市中等偏下低收入人群和外来务工人员实行住房保障覆盖,首次从政府层面将以前无法享受廉租房、经济适用房以及棚户区改造的城市“夹心层”纳入住房保障计划。

这既是对我国住房保障体系的完善,同时也是此轮房地产调控中政府保民生思想的再度提升,这将促进某多元化住房保障体系加快形成

二、采用公共租赁住房的形式来建设，可以进一步扩大某住房保障的覆盖面，加快推进某公共租赁住房进度，实现现行住房政策与市场之间的政策衔接，填补某近期公共租赁住房缺位部分的空白。

三、本项目建设是提高某民生水平和综合服务能力的需要，满足社会发展的需要。

四、是适应构建和谐社会的需要。

综上所述，某目前没有能有效解决那些中等偏下收入住房困难家庭的住房问题，因此，需要进行公共租赁房建设，从而解决以上难题，满足社会需要，为全力改善民计民生，努力构建和谐社会而打下良好的基础，项目的建设是十分必要的。

第三节项目建设的可行性

一、近年来，某为搞好扶贫开发工作，认真实施国家扶贫攻坚计划，紧紧抓住国家实施西部大开发战略的有利契机，在加快全市经济建设的同时，集中力量大打扶贫攻坚。

二、项目新建100套公共租赁房，套型建筑面积分别有56.97平方米、50平方米、49.11平方米、38.81平方米，符合相关的政策要求。

三、拟建场址地形地貌适宜建房

四、项目拟建场址位于某中园B片08-3#地块（某兰庭路与丽景路交汇处西南面，天和路桂苑小区西侧），三通一平施工条件已具备，建设项目用地已由某人民政府划拨。

五、通过调查，某人民非常支持该项目的建设，认为这样可以解决那些中等偏下收入住房困难家庭的住房问题,为此提供有力保障。

综上所述，可见项目建设是可行的。

第三章市场预测与建设规模

第一节某社会经济发展的有利条件

经过某人民团结奋斗，艰苦创业，经济实力、人民生活水平都有很大的提高，农村贫困人口的温饱问题基本解决，交通、能源、通讯等基础设施建设取得了蓬勃发展。

现在的某呈现政治稳定、经济发展、民族团结、社会进步的喜人局面。

根据《广西北部湾经济区发展规划》2006—2020年，进入新世纪以来，我国区域协调发展总体战略逐步形成，与F盟面向和平与繁荣的战略合作伙伴关系逐步确立，北部湾经济区面临新的历史机遇和挑战，加快发展具有重大意义。

北部湾经济区地处华南经济圈、西南经济圈和F盟经济圈的结合部，是我国西部大开发地区唯一的沿海区域，也是我国与F盟国家既有海上通道、又有陆地接壤的区域，区位优势明显，战略地位突出。

北部湾经济区岸线、土地、淡水、海洋、农林、旅游等资源丰富，环境容量较大，生态系统优良，人口承载力较高，开发密度较低，发展潜力较大，是我国沿海地区规划布局新的现代化港口群、产业群和建设高质量宜居城市的重要区域。

改革开放特别是实施西部大开发战略以来，北部湾经济区经济社会发展取得显著成就，进入了历史上最好的发展时期。

经济实力明显增强，经济总量占广西全区比重不断提高；基础设施建设取得重大进展，沿海港口吞吐能力超过5000万吨，集疏运条件逐步完善，西南出海大通道作用得到发挥；特色优势产业快速发展，一批国家重大项目已经建成或将开工建设；开放水平不断提高，与国内其他地区的经济合作日益深化，在面向F盟开放合作中的地位日益凸显；人民生活水平明显提高，生态建设和环境保护得到加强。

为实现今后三年发展目标，该市以深入开展学习实践科学发展观为契机，解放思想，提高行政效能，抢抓机遇，不断强化招商引资和项目建设等工作，全力围绕以下四个方面扎实抓好各项工作。

（一）继续保持固定资产投资拉动作用。

坚持以项目为载体，以产业为导向，着重做好2011、2012年的项目投资发展规划，确保我市能够保持固定资产投资稳定、持续增长，为实现“十一五”规划储备发展后劲。

突出抓好招商引资，切实改善投资环境，鼓励企业进行再融资、再投资。

加大争取国家支持，争取国家预算内资金的投入。

（二）做好产业结构的优化升级，完成节能减排任务。

重点抓好工业发展，加快港口运输产业和旅游业发展规划，进一步完善产业布局，FF背靠大西南，面向F南亚，工业经济市场极其广阔。

FF根据自己地缘优势，作出了边贸、旅游、加工业为龙头的战略决策，不断完善基础设施，进一步改善投资环境，从而带来了FF工业企业的兴起，并已逐步形成了以橡胶加工、海产品加工、电器组装、医疗器械、农产品加工等产业为主的工业布局，从产、供销方面形成了一条龙格局，电视机、医疗器械等产品热销F南亚各国。

（三）深入实施“工业立市、项目兴市”发展战略。

一是狠抓项目开工。

坚持和完善统筹推进重大项目工作机制，带动大批中小项目开工，保持在建项目相应投资规模和项目建设的滚动连续性，促进投资持续较快增长。

二是狠抓在建项目建设。

明、后两年要重点推进市域内新开工的一批产业、交通、能源、水利等项目建设，加快一批重大项目竣工，力争多完成项目年度投资额。

三是狠抓前期工作。

某为企业营造宽松、良好的发展环境，某委、市政府通过制定出台《某关于加快民营经济发展的决定》等一系列决策，营造出前所未有的宽松良好的投资环境。

（四）努力改善民生，使社会和谐稳定。

全面落实粮食综合直补良种补贴等各项支农惠农补助资金的发放，使更多户农民受益，促进农民增收。

不断加强就业社会保障。

进一步完善社会保障体系建设，基本实现“四保四救助”，发放城乡低保和农村“五保”供养资金，保障弱势群体基本生活，促进社会和谐发展。

第二节社会经济发展的预测

根据某国民经济和社会发展“十二五’’规划纲要，“十二五”期间，某经济社会发展的主要目标是：

实现经济总量迅速扩张和既快又好地发展。

基础设施及投资环境不断改善，城镇化进程加快。

到2015年城镇化率达到43％左右。

社会事业全面协调发展，和谐社会构建初见成效。

“十二五’’期间，城镇居民人均可支配收入年均增长11％左右，农民人均收入年均增长9％左右。

平安、文明的某初步建立，和谐社会构建初见成效。

第三节某房地产发展预测

近年来某房地产业的快速发展、城镇人均居住面积的快速提高以及住宅小区开发的快速升级，对促进某国民经济内需的强力拉动起到了积极作用。

自2003年以来，随着房地产开发投资的连年增长，商品房销售价格也年年攀升，增长幅度超过10％，特别是从去年底以来表现尤为突出，同比上涨了30％多。

2005年中心城区的商品住宅（毛坯房）价格在601元/平方米左右，城郊结合部和较偏僻的地段低于400元/平方米，2005年冬以后，房价开始呈上涨趋势，中心城区的住房价格为700元/平方米左右，2006年年底中心城区的住房价格到了1000元/平方米，2008年年底，中心城区的住房价格达到了1300元/平方米，2009年新开盘的几个楼盘都在2350元/平方米左右，有些小产权住房的价格也达到了1800元/平方米左右，城郊结合部和偏僻地段的价格与城区的差距开始拉大，继续保持在900-1000元/平方米（具体情况见下表），2010年新开盘的几个楼盘都在3000元/平方米左右。

从某整个住房开发建设的情况看，房屋的建筑密度比其他地方要高，公共服务设施基本上没有，更谈不上绿地和休闲设施，因此，房价实际上比其他地方高了不少。

2004—2010年，某商品房开发投资情况表：

年份

开发面积（平方米

总投资（万元）

住房均价（元/平方米）

商业用房均价（元/平方米）

2004

10307

4030

514

1600

2005

26620

13310

601

3000

2006

18106

8320

1000

2600

2007

18980

12102

1200

2200

2008

24000

18860

1300

4200

2009

21300

17800

2350

5100

2010

38600

29000

3000

8200

据统计，2004-2010年，某共完成商品房开发投资103422万元，竣工面积15.8万平方米，销售面积15.8万平方米，商品房的空置率基本为零，7年间商品房销售额25700万元。

据调查测算，目前某普通商品房的建安造价已经达到1400元/平方米以上，加上土地费用200元/平方米和税费以后，商品房保本价格水平应该在1600-1700元/平方米。

第四节某公共租赁房建设发展需求

近年来，随着廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房条件得到较大改善。

但是，由于有的地区住房保障政策覆盖范围比较小，部分大中城市商品住房价格较高、上涨过快，可供出租的小户型住房供应不足等原因，一些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。

同时，随着城镇化快速推进，新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现，外来务工人员居住条件也亟需改善。

大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措，是引导城镇居民合理住房消费，调节房地产市场供应结构的必然要求。

国家七部委及时颁布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》政策：

明确各地要把公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划，予以重点保障。

面向经济适用住房对象供应的公共租赁住房，建设用地实行划拨供应。

其他方式投资的公共租赁住房，建设用地可以采用出让、租赁或作价入股等方式有偿使用，并将所建公共租赁住房的租金水平、套型结构、建设标准和设施条件等作为土地供应的前置条件，所建住房只能租赁，不得出售。

此次的指导意见是首次提出对城市中等偏下低收入人群和外来务工人员实行住房保障覆盖,首次从政府层面将以前无法享受廉租房、经济适用房以及棚户区改造的城市“夹心层”纳入住房保障计划。

这既是对我国住房保障体系的完善,同时也是此轮房地产调控中政府保民生思想的再度提升,这将促进某多元化住房保障体系加快形成。

随着某经济社会的快速发展，人民群众对房地产的需求随之增加，但目前某仍有较多中等偏下收入住房困难家庭，这些中等偏下收入困难户没有购买日益上涨的房地产业住房的能力，为了解决他们住房困难的问题，十分有必要建设公共租赁房。

第五节项目建设规模与主要建设内容

建设公共租赁房2栋4个单元共100套，总用地面积4533.82平方米（6.8亩），净用地面积4012.88平方米（6.02亩）,总建筑面积为5114.84平方米，套型建筑面积分别有56.97平方米、50平方米、49.11平方米、38.81平方米，砖混结构，11#、13#楼为一梯四户6层,8#楼二单元第5层四套房的200平方米一起做为2011年公共租赁房项目，一梯四户，主要户型为两室一厅一厨一卫和一室一厅一厨一卫。

同时配套建设公共租赁房小区内道路、场地平整、给排水管网、路灯、绿化、垃圾收集点、车篷等公共设施。

为考虑公共租赁房建成后的物业管理等开支，本着节约土地资源的原则，建设项目的11#楼和13#楼F侧靠路边预留建商铺，商铺的建设费用由地方财政解决，本项目不计算此部分建设费用。

本项目建设内容为11#、13#楼一至六层与8#楼二单元第5层四套房的200平方米一起做为2011年公共租赁房项目。

第四章建设条件与场址

第一节建设条件

本项目位于项目位于某中园B片08-3#地块（某兰庭路与丽景路交汇处西南面，天和路桂苑小区西侧），F临桂苑小区，西面为鉴声电视机厂二期工程，南依万生塑料制品厂，北靠中园B片08-1#地块（一期工程）。

项目交通便利，视野开阔。

小区的公共服务设施统一规划和建设。

一、供水

该项目用水由市政给水管网供给，水量及水压均能满足本项目需要的施工、生活及消防用水量。

二、供电

本项目供电利用某城区的供电系统供电，可满足项目用电量的要求

三、交通条件

某是防城港市5个国家级一级港口之一。

位于广西南部防城港市，与越南接壤。

FF口岸是中国出入境第三大陆路口岸，2010年经FF口岸出入境人员