产业集聚区建材城项目可行性研究报告.docx
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产业集聚区建材城项目可行性研究报告
产业集聚区建材城项目
可行性研究报告
附图:
1．项目总平面布置图
第一章项目状况
1．1项目建设概况
现拟投资建设某县产业集聚区**建材城项目，该项目规划用地144900平方米合217.35亩，其中建材建材城用房及其他附属设施建设用地75000平方米，项目概算投资8000万元人民币。
项目建设目标为，营销功能齐全、配套设施完善、环境一流的“一站式”综合建材建材城。
本次可行性研究的对象为某县产业集聚区**建材城项目，按照国家发改委颁发的《可行性研究报告编制方法纲要》的要求，本报告主要内容如下：
（1）研究项目建设的必要性；
（2）研究项目建设条件；
（3）根据用地及规划确定项目建设规模；
（4）初步确定工程建设方案，编排实施进度计划；
（5）分析项目对环境的影响；
（6）研究节能措施；
（7）确定工程管理及招标方案；
（8）估算投资规模
（9）估算投资效益
（10）提出研究结论
1．2项目概况
1．2．1可研报告编制依据
（1）国家计委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）
（2）国家计委计办投资【2002】15号《投资项目可行性研究指南》
（3）《国务院《关于落实科学发展观加强环境保护的决定》国发【2005】39号
（4）国家发改委颁布的《可行性研究报告标准方法纲要》
（5）GB50180-93（2002）版《县城居住区规划设计规范》
（6）中华人民共和国环境保护法
（7）中华人民共和国水污染防治法
（8）中华人民共和国大气污染防治法
（9）中华人民共和国固体废弃物污染环境防治法
（10）《某县城市总体规划》（2001—2010）
（11）《某县国民经济和社会发展“第十二个五年”计划纲要》
（12）《某县产业集聚区“十二五”发展规划纲要》
（13）GB50180一93（2002年版）《城市居住区规划设计规范》及其它现行规范、规定。
（14）《某县近期建设规划》（2010---2015）
（15）（6）1998年《某县城市建筑规划管理暂行技术规定》。
（16）某县数字化l／lOOO地形图
（17）项目单位提供的有关资料及数据
1．2．2项目提出的理由
洛阳地处河南西部，横跨黄河中游两岸，辖一市八县六区，总面积15208平方公里，总人口670余万。
市区面积544平方公里，城区人口近200万。
洛阳以千年帝都的辉煌历史和灿烂深厚的文化底蕴著称于世，是华夏腹地一颗璀璨的明珠。
洛阳有着悠久的历史文化，有以龙门石窟为代表的众多文物古迹，还有多姿多彩的山水景观，国花牡丹名甲天下，是中国景观名胜精彩纷呈的优秀旅游城市，也是新兴的现代工业城市。
某县位于洛阳市东南部，地处豫西伏牛山区,东接汝州,西临嵩县,南依鲁山,北靠伊川。
历史上，**为中国“秫酒”的发祥地，“**杜康”享誉海内外，**素有“酒乡”的美誉。
全县东西宽30公里，南北长61公里，总面积1332.8平方公里，地形由南向北呈阶梯状逐次降低。
其中山地933平方公里，丘陵262平方公里，平原130平方公里，有“七山二岭一分川”之称，全县总人口42万人，其中农业人口37.3万人。
耕地面积39.5万亩，其中有效灌溉面积20.3万亩；林地面积90万亩，某县辖区有13个乡镇1个产业集聚区。
2009年全县生产总值完成70.5亿元，同比增长11.5%；规模以上工业增加值22.7亿元，增长15.7%；社会消费品零售总额26.5亿元，增长19%；全社会固定资产投资完成55亿元；实现地方财政一般预算收入29383万元。
农民人均纯收入、城镇居民人均可支配收入分别达到3895元、11728元，增长1.4%和12%；城乡居民储蓄余额达到25.2亿元，较年初增加3.3亿元。
某县产业集聚区位于我县北部，规划面积7.86平方公里，建成区面积4.8平方公里，涉及内埠镇和大安工业区，是2008年经省政府批准的洛阳市首批17家省级产业集聚区之一，主导产业为新型建材、特种金属材料和煤化工。
目前某县产业集聚区入住企业25家，规模以上工业企业20家，通过两年的努力，产业集聚区已经初步奠定了基础，积蓄了能量，具备了实现跨越式发展的潜力和条件。
1.2.2.1项目建设选址某县产业集聚区的理由
一、重要的战略地位。
产业集聚区作为全省首批，我市17家产业集聚区之一，同时也是我县拉动经济增长、承接产业转移、引领转型升级、增强竞争优势的重要载体，在全省中原经济区、郑洛一体化战略实施的大背景下，对促进东中西互动和区域经济协调发展将发挥重要的作用。
二、优越的交通区位优势。
地处三县交界，处于洛阳市半小时经济圈。
现有“两高”（宁洛高速、二广高速）、“两铁”（焦柳铁路、临登铁路），“两路”（省道洛界公路、临木公路）、“两站”（铁路货运站、铁路客运站），对外交通联系便捷，交通区位优势明显。
三、突出的产业发展优势。
通过近年来的发展，目前已形成以洛玻龙昊、金堆城低辐射镀膜玻璃为依托的新型建材产业，以天泽焦化为依托的煤化工产业，以博华铁合金、英德机械、润峰特钢为依托的特种金属材料产业，产业体系基本成型，集聚效应初步显现。
某县产业集聚区已经成为某县的经济第二中心，拉动了某县北部区域经济的发展，带动了某县整体经济模式的转变，提高了某县的整体竞争力。
某县产业集聚区“十二五”期间，将建设成为中西部地区最大的玻璃和陶瓷等新型建材基地。
玻璃产业，以洛玻集团和洛阳金堆城低辐射镀膜玻璃为依托，推动加工玻璃生产向配套化、系列化、基地化发展，大力发展中空玻璃、真空玻璃、热反射玻璃、低辐射玻璃、汽车玻璃、制镜玻璃、超薄和超厚玻璃及一些具有特殊性能的高质量、高技术、高附加值的玻璃深加工产品。
2012年洛玻集团完成整体搬迁，金堆城低辐射镀膜玻璃二期建成投产，至“十二五”末，玻璃深加工企业达30家以上，产值80亿以上，将**产业集聚区打造成中部五省最大的玻璃生产加工基地。
陶瓷产业。
以中洲、名原、强盛、国邦4家陶瓷企业为依托，加快产业升级，淘汰落后产能，向节能、节水、抗菌、除臭及优质高档化、多功能化、艺术化、系列配套化方向发展，将建成陶瓷生产线30条以上，实现产值达到50亿以上，将**产业集聚区打造成中原地区最大的陶瓷生产基地。
项目选址位于某县产业集聚区规划范围内，项目规划区内交通发达、路网通畅，二广高速、宁洛高速在此交汇通行；焦柳铁路由北向南而过，且火车站、铁路货场等配套设施完善；省道郭木线穿越整个产业集聚区。
便利、快捷、有效的交通运输条件使得近25家大型企业在此“安家落户”。
项目的建成可以凭借四通八达的路网系统，将整个产业集聚区生产制造企业的产品进行整合销售，极大的提高商品销售状况，且提升某县产业集聚区的在招商引资其它投资项目中的地区知名度。
1.2.2.2项目建设的区域经济带动理由
项目所在地至周边城市郑州市120公里、洛阳市40公里、许昌市125公里、三门峡市136公里、南阳市145公里、焦作市120公里、平顶山市93公里，以及山西省晋城市135公里、运城市164公里。
由于发达的路网交通和优越的地理位置与上述城市相通，行车时间均在2小时以内，项目建成后邻近省市的建材企业入住我县产业集聚区，随着入住企业的增多，必将带动整个产业集聚区社会、经济的全面发展，带动区域繁荣。
使之成为豫西以及整个中西部地区的建材集散中心，从而带动洛阳、三门峡、郑州、南阳等周边城市的建材制造业，以及推动陕西、湖北、山西等省的建材业、物流业的发展。
1.2.2.3项目的建设对某县产业集聚区招商引资的促进理由
项目的建设使得某县产业集聚区成为中西部地区功能齐全、配套设施完善的建材集散地。
便利的建材集散，通畅的路网运输会使更多企业到某县产业集聚区投资兴业，对我县的招商引资工作起到巨大的拉动作用。
1.2.2.4项目的建设对物流业、服务业的拉动理由
项目的整体规划目标为建设成为中西部地区的建材集散地，由于大量建材物资的进入与流出，使得汽车物流业、铁路货运业都得到长足的发展，而且随着出入人员的增多，餐饮、娱乐等第三产业必将从中受益和发展。
1．2．3拟建地点
某县产业集聚区**建材城项目建设地点位于某县产业聚集区，经七路东，汝安路以北，紧邻焦柳铁路。
建设用地为通过购买获得开发权。
1．2．4主要建设内容和规模
某县产业集聚区**建材城规划总用地面积144900平方米。
其中：
建设用地75000平方米。
规划总建筑面积7.8万平方米，其中建成商铺1550间5.89平方米，仓库1.91万平方米。
1．2．5建设方案
1．2．5．1规划指导思想
本项目定位应区别于普通的商住楼项目，产品定位不但要能符合目前主题商业销售及招商、经营的需求，而且还需根据项目地块未来发展前景可观的特殊情况综合考虑产品未来用途。
因此，产品定位应符合以下原则：
1、符合项目经济效益目标的需求。
2、充分利用项目地处汝安路与经七路交汇处，双面临路的特点，发挥项目临街面较长，交通优势明显的优势。
3、在符合项目整体规划构思的前提下，将临街商铺的建筑面积控制在合理范围内，努力提高临街商铺价值。
4、项目产品定位应充分考虑家居建材建材城的行业特殊性，对相关物流、交通、层高等要求进行有效把握。
5、项目应有清晰的交通组织系统，实现商业人流与货物进出的分离。
本可研报告对项目的建筑总体布局进行了综合分析、比较、优化，实现功能分区更加明确。
1．2．5．2项目总体规划方案
（1）总体布局
该项目规划性质为“一站式”综合建材建材城，建材城西临经七路，北临汝安路，毗邻焦柳铁路。
场址呈规则的四边形，场地平面由南至北布置多排商用楼，形成路网清晰，楼体布局错落有致，商场、仓库齐全的的商业环境。
项目西侧及南侧沿建材城入口临规划道路布置裙楼设置生活配套设施。
排与排之间的空地布置绿地小品及地上停车位，并设置客户休闲场所，使项目布局合理、方便居民购物和大宗货物配送。
（2）建材城主要出入口和道路交通
根据人流、车流方向，建材城块地分别在西、南两侧设置出入口，项目区内道路网络清晰，机动车道与非机动车道设置分明，有效地解决了人流与车流的混乱拥挤；部分机动车沿楼间路边停车位停放,道路两侧具有良好的绿化环境。
（3）公建配套设施
项目区充分依托已有的公用设施，附近服务半径内娱乐中心、医疗中心、物业中心齐全和功能合理，项目区内设置箱式变电站、煤调站、热力站、垃圾收集点、停车位等小型公用设施。
公共配套设施齐全，满足客户要求，方便客户使用。
工程管线全部地下埋设，进行综合规划设计,合理安排，相对集中，一次建成，并便于管理和维修。
（5）绿地系统规划
项目区内在楼前后布置绿化，使客户感觉置身于绿化景观之中，更加提升了项目的环境档次和品位。
道路绿化是道路的隔离绿带及利用建筑退让线距离的绿化，由于道路是人使用最频繁的空间，利用组团道路空间进行绿化，通过花卉、草、植物栽植等，使绿色与人的活动结合起来，获取较高的环境效益。
（6）抗震、人防规划
依据国家国防委（2003）18号文件规定，本工程按人防设施要求建设地下室。
工程抗震等级依据建设部有关工程的规定，建筑物按七级抗震设防。
（7）综合管线布置
本工程的供水、排水、供电等管线干管走向和建筑物轴线平行，管线和建筑物及管线之间的间距均按设计规范的有关规定布置。
（8）总平面主要设计指标
某县产业集聚区**建材城工程平面布置经济技术指标
序号
技术指标
单位
数量
备注
1
规划总用地面积
hm2
14.49
约217.35亩
其中
建设用地
hm2
7.5
广场、道路及绿化用地
hm2
4.32
2
总建筑面积
万m2
7.8
其中
商铺面积
m2
58900
仓库
m2
19100
3
容积率
1.00
4
建筑密度
22.7
5
绿地率
55
6
停车位
个
400
1．2．5．3竖向设计
（1）设计依据：
a．规划平面图
b．1：
1000地形图（1997年航测数字化地图）
c．《城市居住区规划设计规范》
d．《城市用地竖向规划规范》
（2）设计原则
a．规划区对外联络道路与现状道路标高相衔接
b．满足工程管线敷设的高程要求
c．有利于建筑物布置
（3）竖向规划
项目区分别临西、南道路设置2个出入口。
建材城道路和场地按规范要求的坡度，使场地雨水排至建材城道路，道路雨水排往雨水管道，在此前提下，降低建筑物长边方向坡度，减少土方量。
场区总的排水坡向同现状地势，排向排水管网。
根据《城市用地竖向规划规范》规划区内道路最大坡度为6％，最小坡度为0.2％。
本建材城规划道路最大坡度为6％，最小坡度为0.4％。
场地竖向设计中，当道路与建筑物室外标高相差较大时，对小区内部可结合平面，布置大坡度的绿化或小台阶，绿化的最大坡度可达8％，小台阶和绿地可根据现场情况设置。
场地雨水以不小于0.3％的坡度排向道路，借助道路纵坡将地面雨水排往建材城道路的雨水管道。
建材城车行道路分为两级：
一级为机动车道，路面宽6～8米，自干道引入，位于各建筑之间；二级为非机动车道路，宽度为2～4米，位于机动车道两侧。
1．2．5．4电力、电信
供电设计：
（1）设计依据
a．《城市电力规划规范》GB50293—1999
b．《城市电力网规划设计导则》
c．《民用建筑电气设计规范》JGJ／T16—92
d．《全国民用建筑工程设计技术措施·电气》2003
e．国家现行有关的规范、标准及法规
（2）供电设计的基本原则
中压（10KV）供电系统的设计，应保证供电的可靠性和具有一定的灵活性，按不同的负荷等级采取不同的供电方式。
10KV供电线路和变电所深入负荷中心，可以节省设备材料、降低电能损耗、提高供电质量。
（3）负荷预测
本规划区用地性质为商业用地，规划商户数1550户。
用电负荷预测考虑到目前商业建筑用电负荷的需求情况及对公建用电情况的分析，结合洛阳实际，确定本次规划的用电指标为：
住宅：
每户型按15KW／户，公建60w／m2。
考虑区域的同时用电系数，商户预测负荷为：
23250Kw。
（4）供电电源
根据规划布局，某县产业集聚区**建材城用电规划3座10Kv箱式变电站。
（5）低压电网
区内电网电压是380v／220v，三相四线制。
呈放射式向各建筑供电。
区内供电线路均采用地下电缆直埋方式敷设，穿过道路及硬化路面时穿钢管保护。
要求最小埋深0.8米（管顶至路面）。
（6）道路照明
为了方便商户经营，建材城道路设有道路照明，路灯电源分别由建材城箱式变电站直供，路灯控制由设于箱变的路灯控制仪自动控制。
灯具采用庭院灯，功率60w节能灯，要求单灯补偿功率因数0.85以上。
灯具的选型应与周围建筑物相协调。
灯杆高3.0—3.5米，距道路边沿0.5米，间距25米左右。
照明线路采用电缆（VV22—lKv5x16mm2）直埋敷设，过道路及硬化路面时穿管保护。
要求最小埋深0.8米（管顶至路面）。
1．2．5．5给排水工程
（1）设计依据：
a.规划专业提供的规划总平面图。
b.道路专业提供的竖向规划图。
c.《室外给水设计规范》GB50013-2006
d.《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003
e.《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）
（2）设计范围和工程概况：
某县产业集聚区**建材城位于某县产业聚集区内，经七路以东，汝安路以北。
（1）规划水源及系统规划：
水源规划：
规划该项目用水由市政管网供给。
近期用水由南侧规划路及北侧DN150给水管道引入。
系统规划：
建材城建筑采用生活、消防共用的低压环状管网给水系统，管网上设消火栓。
建材城设200立米消防水池两座，各储备两小时室内外消防用水。
排水体制设计：
建材城采用雨污分流制。
污水量：
生活污水量与生活用水量相同；绿化及洒道用水不计入总污水量。
污水管网：
项目区生活污水集中设两座化粪池处理，处理后污水排入市政排水管道。
区内污水管由D300、D400、D500钢筋混凝土管组成，管道设计流量按最高日最高时计算。
化粪池清掏周期90天，污水停留时间为12个小时。
雨水工程：
设计采用敷设雨水暗管和地面组织径流相结合的方法。
根据竖向规划分散组织雨水排放，雨水分片就近排入排水管网。
经七路建设有市政污水管道，排污管道900mm～1200mm,统一输送到规划污水处理厂，经处理达标后排放。
1．2．6投资规模和资金筹措方案
本项目建设总投资5000万元,资金筹措方案：
全部由招商引资。
1.3项目建设进度计划安排
本项目前期工作约3个月，建设及装修期12个月。
项目前期工作主要包括项目可行性研究、初步设计、施工图设计及报批等。
项目建设期需完成土建施工、设备订货、安装调试、人员培训及各项准备工作，直至投入使用。
项目实施计划表
月数
项目
2
4
6
8
10
12
14
16
18
前期工作
土建施工
设备订货
装饰工程
交付使用
1.4项目初步招标方案
为确保项目建设的工程质量，防范和化解工程建设中的违规行为，保护人民群众利益，制定本项目招标方案。
1.4.1建设内容及规模
建设内容：
某县产业集聚区**建材城
建设规模：
建设经营商铺面积58900平方米，仓库19100平方米。
1.4.2项目总投资及资金来源
本项目总投资8000万元（含基本装饰和设备购置费用），投资构成：
招商引资。
1.4.3招标范围
本项目所有工作均采取招标方式采购。
1.4.4招标方式
本项目投资来源为主要是招商引资。
根据有关规定，项目所有工作拟采取公开招标方式。
1.4.5招标组织形式
由于本单位不具备自行招标能力，拟委托有资质的代理公司代理本项目的所有招标事宜。
1.4.6评标专家库及评标委员会情况
本项目评标委员会由业主依法组建，成员7人。
其中业主2人，专家5人。
评标专家拟从某县发展与改革委员会评标专家库抽取。
1.4.7招标公告发布媒体
考虑到工程投资规模及施工条件，项目招标公告拟在《中国采购与招标网》上刊登。
1.4.8招标基本情况表
招标基本情况表
招标基本情况表
项目名称：
某县产业集聚区**建材城
招标范围
招标组织形式
招标方式
不采用
招标方式
招标估算金额（万元）
备注
全部招标
部分招标
自行招标
委托招标
公开招标
邀请招标
勘察
√
√
√
设计
√
√
√
建设工程
√
√
√
安装工程
√
√
√
监理服务
√
√
√
设备
√
√
√
重要材料
√
其他
√
说明：
按照国家及省有关规定，本项目所有工作均采用招标方式采购。
建设单位盖章
二○一〇年十月
第二章发展规划/产业政策/及行业准入分析
2．1发展规划分析
某县位于河南省中西部，洛阳市南部。
总面积1325平方千米。
总人口45万人。
全县辖4个镇、9个乡：
城关镇、上店镇、付店镇、小店镇、柏树乡、十八盘乡、靳村乡、王坪乡、三屯乡、刘店乡、陶营乡、内埠乡、蔡店乡；大安产业聚集区。
县人民政府驻城关镇。
南部为山地，中部低山丘陵，北部平原。
年均温14℃，年均降水量690.3毫米。
2．1．1项目发展总体规划
项目选址位于某县产业集聚区规划范围内，项目规划区内交通发达、路网通畅，二广高速、宁洛高速在此交汇通行，焦柳铁路由北向南而过，且火车站、铁路货场等配套设施完善，省道郭木线穿越整个产业集聚区。
便利、快捷、有效的交通运输条件使得近30家大型企业在此“安家落户”。
项目建成后，发达的路网交通使得本项目成为豫西以及整个中西部地区的建材集散中心，从而带动洛阳、三门峡、郑州、南阳等周边城市，以及陕西、湖北、山西等省的建材业、物流业的发展。
项目的建设使得某县产业集聚区成为中西部地区功能齐全、配套设施完善的建材集散地。
便利的建材集散，会使更多企业到某县产业集聚区投资兴业，对我县的招商引资工作起到巨大的拉动作用。
2．2产业政策分析
本项目销售和招商受政府政策影响较大，一方面项目开发需要政府给予相关开发税费上的优惠和扶持，另一方面本项目的销售和招商需要政府给予相关行业整合、经营税费等政策支持，如这些政策不能按时落实到位，将对本项目的顺利销售带来威胁因素。
2．3行业建材城分析
1、“一站式”的综合性建材建材城模式，将彻底改变中西部地区建材行业分布凌乱，不成规模的状况，在行业整合的前提下，增强行业竞争力。
2、为广大建材经营户、企业提供了环境更好，配套设施更齐全的经营环境，使经营户能形成更为透明化，更为公平的经营环境。
有利于建材城产品质量和价格的透明，从而使消费者受益。
3、大型龙头主力店的规模效应，将为本项目内的经营户带来更多的客流，使经营户客流量更为集中，增加销售额，提升经营效益。
4、符合行业建材城的发展形势，行业的集中将使本项目辐射到周边的邻近省市，从而使**的建材行业更具影响力。
本项目的成功开发营业，将使大部分经营企业的仓库集中在某县产业集聚区**建材城内，从而物流运输业获得新的发展机遇。
第三章节能方案分析
建筑节能是贯彻可持续发展战略的一个重要方面，是节约能源、保护环境的基本国策。
积极推进建筑节能，有利于改善群众生活、工作环境，有利于减轻大气污染和温室气体排放，促进生态保护，建筑节能是我国建设事业一项长期艰巨的任务。
3．1用能标准及节能规范
本项目用能标准及节能规范严格执行以下国家标准：
（1）《民用建筑节能管理规定》（建设部令2000年第76号）
（2）《建筑外窗气密性分级及检测方法》【GB7101-2002】
（3）《建筑照明设计标准》【GB50034-2004】
（4）《民用建筑热工设计规范》【GB60176-93】
（5）国家、地方现行的相关建筑节能标准及规范。
3．2节能措施综述
建筑物的设计和建造应当依照国家的相关法律、法规，采用节能型的建筑结构、建筑材料、建筑配件等产品，提高保温隔热性能，减少采暖、制冷、照明的能耗。
具体措施如下：
（1）项目采用黏土空心砖、加气混凝土砌块、泰柏板、石膏板等新型墙体材料。
尽量应用有利于节能的塑钢门窗、镀膜隔热玻璃窗，塑钢门窗的应用比例不低于30%。
（2）项目采用集中供热，以减低能耗。
（3）积极采用节水卫生器具，选用优质节水水箱及配件，堵塞跑冒滴漏现象；同时提倡废水二次利用，利用生活污水净化技术和装置节约用水。
生活给水系统采用变频调速供水方式，达到节能的目的，供水装置采用减振措施，降低水泵噪音。
加强计量措施。
（4）采用无污染、高效节能的照明装置及电器设备。
3．3能耗状况及能耗指标分析
3．3．1规定性指标
3．3．1．1围护结构的传热系数K和外窗的遮阳系数SC限值：
（1）屋面：
K≤0.7w/（m2·k）
（2）外墙：
k≤1.0w/（m2·k）
（3）外窗：
a）0.2<窗墙面积比<0.3，K≤3.5遮阳系数SC≤0.55
b）0.3<窗墙面积比<0.4，K≤3.0遮阳系数SC≤0
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