大云镇大云吕公桥新社区规划说明.docx
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大云镇大云吕公桥新社区规划说明
第一章总则
2008年以来，省、市、县各级党委、政府相继出台了一系列关于推进农房改造集聚、加快现代新市镇和城乡一体新社区建设的意见，把“两分两换”试点作为工作主抓手，全面推进农房改造建设。
为统筹城乡经济社会发展，以新市镇发展和城乡一体新社区建设设为重点，严格按照“1+X”村庄布点规划的要求进行城乡一体新社区规划布点，引导农民居住向县城、新市镇、新社区集聚，加快新型工业化、新型城市化和“三农”现代化步伐，全面建设小康社会。
规划大云镇总体形成“1+5”的城乡一体新社区布局。
根据大云镇总体规划，缪家村已纳入城镇规划建设用地范围，规划的点按城镇社区要求进行布局，其余村庄，包括江家村、曹家村、大云村、洋桥村，共设5个点，按照农村社区模式进行布局。
1、坚持以科学发展观为统领，调优农业产业结构，加快效益农业的推广，发展现代高效生态农业，重点发展花卉和果蔬两大优势产业，根据村庄自身的特色，合理确定村庄的职能及经济发展方向。
2、加快统筹城乡发展，推动城乡一体化的进程，提高农村地区的居住生活品质。
3、建设和健全农村地区的社会服务设施和市政基础设施，加快农村地区服务设施的网络体系建设，提高社会服务设施和市政基础设施的共建、共享水平。
4、因地制宜，充分利用地域环境特征，依托“高铁建设”和“温泉开发”两大历史性的重要战略机遇，建设具有江南特色的现代城乡一体新社区。
由于2009年布点规划的修改，嘉善县大云镇大云、吕公桥新社区建设规划（2009-2015）进行新一轮的修编。
第二章概述
嘉善县大云镇位于浙江省东北部，与上海市交界，处于长江三角洲，上海经济技术开发区的黄金地带，享有浙江接轨浦东第一镇之称。
东临国际大城市上海93公里，西距“人间天堂”杭州113公里,北离苏州市92公里。
全镇总面积27.5平方公里，拥有耕地面积2.5万亩。
人口1.6万人，水利、电力资源丰富。
大云镇交通便利，通讯发达。
处于沪杭高速公路浙江第一出口处,北有320国道和沪杭铁路，南距东方大港----乍浦港30公里，沪杭高速公路和平黎公路（乍浦至江苏黎里）交叉横穿全镇。
境内100吨级内河航线可连接京杭大运河，直至上海港。
程控电话早已开通，无线寻呼，公众传真，特快专递和公众多媒体网络等新型通信业务一应俱全，电话普及率达95%以上，成为嘉善县电话镇之一。
改革开放以来，大云镇工业经济发展迅速。
已初步形成以轻纺、化工、铸造、建材、服务、电子等行业为主的工业结构门类独具特色的工业产品。
近年来，外向型经济有了长足发展，先后吸引了日本、台湾、香港等外商来本镇投资兴办实体。
服务一流、基础设施日臻完善，投资环境不断得到改善，相继被省批准列为“工业卫星镇”及省级卫生镇，省批的县“高新技术开发区”也座落在大云境内。
“优高农业”蓬勃发展。
蔬菜种植业发展迅猛，蔬菜种植面积为1.5万亩,其中大棚蔬菜3千多亩,已初步形成了四季时鲜蔬菜供应基地。
鸽子、驼鸟等特种养殖发展较快，杜鹃花、牡丹花、兰花等花卉种植与交易量不断扩大。
名特优产品不断引进，粮经作物优良品种覆盖率达到95%以上。
2.1区位分析
嘉善县大云镇大云村位于嘉善县的南部，大云镇的西侧，村域东接大云集镇，南临嘉兴大桥村，西靠魏塘镇马家桥村，北与大云镇江家村、洋桥村相联。
本村现状建筑形式比较传统，比较符合当地老百姓的居住要求，居住形式相对比较散乱。
生产用房和居住用房混杂一起。
住宅建筑质量一般，住宅外观比较老式，以传统的“火柴盒式”为主，大多数缺乏科学设计，房屋结构不合理，内部功能设施不完善，房屋大多数为八、九十年代建造的。
现已建有一定的道路框架，去年新建的“康庄大道”把集镇与各新社区有机的结合起来，随着村民建房的增加，村领导意识到必须对农村新社区编制一个系统的村民住宅区建房规划，用以控制整个村的建设和进一步的明确发展方向。
由于大云镇境内多以农田为主，同时河流众多，是典型江南的水乡，而大云镇规划点所在位置主要也是以平原农田为主，基本上地势平坦，水利条件好，这也为农业创造了良好的条件，而有些新区地处善江公路和沪杭高速的边缘，其独特地理位置和交通优势，也已赋予了其有巨大的发展潜力。
在与沪杭高速公路相连处设置隔音防护林，以保证村民的正常生活不受干扰。
2.2自然条件
在气候水文方面，由于大云镇属亚热带季风气候，所以四季分明、气候温和、雨量充沛、光照适宜，年平均气温17oC左右，最低冬季平均气温和最高夏季平均气温相差在26oC左右，全年日照时数在2000小时之间。
年均降雨量为1040mm左右，无霜期200天左右。
大云村村域的主要水系有大云市河、百树桥港、油车港、张胜塘桥港、吕公桥港等。
第三章规划总则
3.1规划依据
1．《中华人民共和国城乡规划法》2008.1.1
2．《中华人民共和国土地管理法》1999.1
3．《城市居住区规划设计规范》
4．《村镇规划编制办法》
5．《村镇规划标准》（GB50084-2006）
6．《大云镇土地利用总体规划》
7．《嘉善县域村庄布点规划》（2009-2030）
8．《嘉善县生态环境功能规划》
9．《嘉善县域总体规划》（2006-2020）
10.《嘉善县大云镇中心镇区控制性详细规划》
11．与本规划相关的国家及浙江省有关住宅区设计规范和技术规定等。
3.2规划原则和目标
（一）定位目标：
布局优化。
村庄建设规划要科学处理生产、生活、生态文化之间的关系，布局合理，村庄内建筑有个性特色、美观大方，建筑之间相互协调；建筑布局能充分结合自然地形，借用自然的河道和生态景观，错落有致的布置农民新居，力求住宅简洁、实用、美观。
道路硬化。
通村公路及村内道路网布局合理，主次分明，村内主干道硬化。
村庄绿化。
要求建成区的绿化覆盖率，不小于25％。
村庄中有休闲健身绿地，主要道路和河道两边实现绿化，住宅之间有带状绿化，农户庭院有块状绿化。
路灯亮化。
村内主干道和公共场所路灯安装率达到100％。
卫生洁化。
给水、排水系统完善，管网布局规范合理，自来水入户率达到100%；村庄内有专用公共厕所，农户卫生厕所改造率达到100％；农户普遍使用清洁能源；保洁制度健全，垃圾等废弃物集中处理，生产和生活污水净化处理，达标排放，基本消除垃圾及废水污染。
河道净化。
尽可能的保护好村域内现有的水面，河道通过清淤和疏浚，来保持水体的清洁和正常的流动，水质达到功能区划的要求；河道堤防和排涝工程建设符合国家规定标准。
（二）功能定位：
形象特征——体现时代特征，突出地方特色。
文化内涵——提炼综合要素，塑造“一区一景”。
生态环境——恢复生态要素，展现人与自然相互协调的关系。
公共场所——修复公共活动空间，体现场所精神。
通过本次规划，在今后的的建设发展中，坚持以循环经济为核心，以提前基本实现农业现代化和经济生态化为目标，以人与自然和谐、协调为主线，进一步调整优化生态经济结构，把发展高效生态农业与效益农业，以及发展经济与保护环境、污染防治与生态建设有机结合起来，实现“三大”效益高度统一。
（三）规划实施原则：
在总户数不变的原则上，大、中、小户位置可以适当调整。
3.3规划成果
本次规划成果包括规划说明书和规划图纸。
规划说明书与嘉善县大云镇大云、吕公桥新社区建设规划图纸同时使用，两者不可分割。
第四章发展规模
4.1规划范围与期限
规划大云新社区位于大云镇总体规划确定的居住用地内，地处大云村东南，南以村界为界，东面、西面以河流为界，北以规划道路为界。
建设用地面积为17.8公顷（折合267亩），户均建设用地面积0.5亩/户。
规划吕公桥新社区也位于大云镇总体规划确定的居住用地内，地处大云村西北侧，社区西侧靠河，东侧以现有道路为界。
建设用地面积为7.2公顷（折合108亩），户均建设用地面积0.5亩/户。
按建设部《村镇规划编制办法》的要求，嘉善县大云镇大云、吕公桥新社区建设规划年限2009年—2015年。
4.2人口发展规模
新社区的人口预测采用综合平衡法，综合平衡法是以国民经济为依据，对人口增长采用自然增长规律和机械增长规律进行综合分析。
据嘉善县大云镇人口和各农村新社区人口的历年变动情况，以及参考上一轮大云分区规划对镇区人口的预测，自然增长率在近15年内可取3‰。
随着大云镇中心镇区的建设以及镇工业区的建成，必定会吸引大量的人口到大云镇，同时考虑到由于自然村的迁并等因素，所以各新社区人口机械增长在规划期将有一定的增长，因此人口的机械增长每年可取5人。
4.3用地发展规模
根据《镇区用地分类与规划用地标准》中的规定，对规划人均用地指标的分类（共分四类），以及对规划人均用地的调整幅度的要求规定，对于处在指标级别II的新社区现状人均用地可调整的幅度为0~20平方米/每人，同时村庄建设规划用地宜采用如下方法调整：
（1）由于村民对居住要求的提高以及对人均居住面积标准的提高，建筑采用集约化形式，以此来提高用地利用率；对散落的原有破败建筑拆除后恢复为农业用地，或者在原地重建，尽量少占用新的田地开发，以保护耕地。
（2）考虑到未来撤村并镇区的发展趋势，可以通过鼓励农户适期逐步搬迁的方式进行。
基于以上的各种因素，大云新社区规划人均用地面积按88.43平方米控制，村庄建设用地面积约17.8公顷。
吕公桥新社区规划人均用地面积按90.23平方米控制，村庄建设用地面积约7.2公顷。
本次规划中的村庄建设用地面积并不包括农保田、农业养殖等农业生产绿地。
第五章总体规划布局
大云新社区地处大云村东南，南以村界为界，东面、西面以河流为界，北以规划道路为界。
吕公桥新社区地处大云村西北侧，社区西侧靠河，东侧以现有道路为界。
同时现状用地比较完整，新村总体规划布局为“井”字形网状布置格局，形成功能分区比较明确，设施配套完善的新型居住小区。
5.1规划原则
根据保护当地特色水乡风貌，发展生态农业以及形成一个良好的居住环境的原则，通过对现状用地布局的调整，做到合理布局，提高土地利用率，使之达到科学合理的使用土地，更好的维持和保护农村新社区一些原有的风貌特色的目的，同时开发建设外围新区，使村庄用地布局规划有利于改善村民的生活居住条件，有利于各项产业的健康发展。
5.2规划结构
对村落布局进行适当的调整，积极引导农民进行新村建新房，对外围的建房要以适当的控制，设置一些主要的公建及服务设施，像室外休闲活动场地和公园等，在新区内要以满足村民的日常生活需求。
在整个布局内主要以新建住宅为主，同时保留地块内原有的一些建筑质量尚可的村民住宅，远期的村民建房都向规划的新区适当集中。
5.3用地布局
为完善村落功能、适应今后的发展，同时符合新农村标准，规划在建设用地中增加新的内容，根据《村镇规划标准》和《嘉善县大云分区规划》、《嘉善县大云镇中心镇区控制性详细规划》的要求也对部分地块做了相应调整。
1．村民住宅用地
村庄内大部分的住宅建筑质量一般，外观比较老式，大多数缺乏科学设计，房屋结构不合理，内部功能设施不完善，房屋大多数是上世纪八、九十年代建造的，住宅层数以二、三层为主，而且住宅之间的间距不合理，导致村民交通不便。
村民住宅存在的主要问题是：
大部分的建筑因建造年久，其外观建筑风格等不能适应时代高速发展的需要；整个村庄和村民住宅缺乏一些基础设施，卫生和居住生活较差；旧区住宅建筑密度过大，新建住宅则过于分散，占地面积超标准；有些新建的建筑在建筑形式、风格、材料等外形上与新社区的风貌格格不入，不利于今后村庄的发展。
规划现状建成区主要以调整为主，旧区原则上不进行新房建设，对于大云村的其他自然村也不允许新建住宅，新建要逐步向规划新区集聚，但对生活居住、安全条件较差、不适合现代生活需要的建筑实施平面改造和结构加固措施或进行改建，对现有影响村庄风貌的建筑（如一些长久没人居住的土房等）以及一些影响到道路的改道或拓宽等的建筑一律进行拆除，宅间的空地主要用于道路广场、基础设施及绿化建设。
2．公共建筑用地
由于本次规划的农村新社区属于依托自然村而新建的新区，同时由于原先的公建设施不全，基本没有什么公建，所以按新农村规划的要求以及为了满足今后村民的一些实际需要、以适应今后发展的需求，规划安排一些公建设施用地。
规划在新区内主入口处规划设置公建设施用地。
村民活动中心医疗卫生室和小卖部等，以解决村民在今后生活中的一些实际需求等。
大云新社区规划公共建筑用地面积0.33公顷，人均1.64平方米。
吕公桥新社区规划公共建筑用地面积0.04公顷，人均0.49平方米。
3．绿化用地
（1）绿地系统
绿地系统由公共绿地和宅间绿地两部份组成。
其布局采用“点、线、面”相结合。
其中，“点”是指小块绿地，如街头绿地小广场、地块内的绿化等；“线”是指林荫绿地、道路绿化、滨河绿化带和道路两侧的防护绿带等；“面”指公园、大型集中绿地等。
本规划创造良好的生态绿化环境，充分利用现有的河道水体环境和景观资源，建设生态环境优美，具有地方特色的人居环境。
规划意在改善村庄生态环境，提高绿地总量，高标准地建设自然与人工环境，使之融为一体。
规划在新区中沿主干道路两侧设置各3米的绿化走廊，与滨河绿带分区，把绿色带入到整个区块内。
规划通过疏导河流，创造环境优美、景观优雅的滨河水系系统，同时也为村庄地面排水、防洪等打好基础。
规划沿河流控制绿化带6米以上，通过局部地方放大的形式营造一个良好的人居环境。
由此形成的滨河绿带是绿地系统的重要组成部分。
（2）景观系统分析
景观系统主要由河滨绿地、带状绿地、公共空间和景观节点构成，四者是组成各级系统的“绿色”“多色”景观要素。
规划通过强调对环境塑造，以人为本，精心处理人—建筑—环境三者之间的关系，使各类景观要素有效地融合在一起，而且少量的水体的引用更活跃了各要素的色彩，创造出具有文化内涵的居住环境。
大云新社区规划绿地面积5.9公顷，人均29.31平方米。
吕公桥新社区规划绿地面积2.7公顷，人均32.92平方米。
5.4道路交通规划
1．对外交通
大云村位于嘉善县的南部，北距嘉善县约5公里左右，现在通过原来5米左右的沥青路与大云镇内的镇级道路联系。
随着村庄的发展，交通量的增加，人流和物流都会有相应的增加，对公路的标准和两侧的绿化美化要求越来越高，并且留出较多的道路绿化用地。
小区内通村道路设置安全标志、标牌和减速带，设港湾式公交停靠站。
2．道路广场规划
根据村庄发展的要求，在农村新社区内规划了一条联系各个居住区块的主要道路，为12米的主路，区间道路为6-7米，其余宅前小路为3米，道路布置情况详见道路规划图。
大云新社区规划道路广场面积3.42公顷，人均16.99平方米。
吕公桥新社区规划道路广场面积1.16公顷，人均14.15平方米。
3．路灯规划
根据各农村新社区今后发展的要求及新社区的实际要求建议在主要的道路设置路灯,主要沿道路两侧间隔设置,每间隔30-40米左右设置一盏路灯，村内主干道和公共场所路灯安装率100%。
4．道路平面定位
主要确定新社区所有道路的交叉点、转折点及变坡点的中心线平面坐标。
第六章建筑规划管理
6.1建筑物后退道路红线的规定
沿道路（包括干路、支路等）新建、改建的建筑，应根据不同地段的要求，以及建筑的性质、高度等条件沿道路红线后退。
建筑物后退道路红线的计算，以建筑物底层最突出的外墙边线包括阳台、雨蓬、踏步等突出部分为准。
建筑物后退道路红线留出的用地主要供绿化及敷设工程管线而用，不得建造临时建筑物、构筑物。
道路红线内用地为道路及道路绿化专用，任何与道路交通无关的建筑和构筑物的改建、扩建和新建均不得占用道路用地。
由于在本次的规划范围内有主要以村道为主。
6.2建筑限高及间距
（1）新建住宅以条式布置为主，独立式住宅原则控制在三层（基本以两层半为主）以下，采用坡屋面，檐口高度不超过8.8米，同时在保留村庄内，按规划允许原地翻建的，其房屋不得超过二层，檐口高度≤6.8M，公寓式原则控制标准层在3.0米以下，日照间距按城市规划要求不小于1：
1.4。
（2）住宅建筑必须符合消防、卫生防疫、环保、管线埋设等要求，南侧建筑高度与其平行布置的条式住宅建筑正向间距之比，新区不小于1：
1.4。
当建筑方位偏东或偏西时，则不同方位间距折减系数按表5-1换算。
南偏东或南偏西45°以上至正东或正西的建筑间距不小于遮挡建筑高度的0.9倍。
表5-1不同方位建筑间距折减系数换算表
方位
0°—15°
15°—30°
30°—45°
折减系数
1.0L
0.9L
0.8L
注：
L为正向建筑间距
（3）多层住宅（或其它非居住性用房），其建筑间距原则上不得缩小。
当底层设施被遮挡时高度小于2.2米自行车等附属设施用房时，其间距可扣除部分的高度。
（4）多层住宅建筑的两个山墙的端距不小于（东侧或西侧）建筑物高度的0.4—0.5倍，且最小不小于6米。
如按规定不能满足消防或居住区内部通道的要求，应按消防或居住内部通道的要求控制，具体由城市规划管理部门核定。
第七章基础设施工程规划
7.1环境保护与环卫设施规划
1．环境保护规划
2．环卫设施规划
3．环境卫生设施
4．环境卫生的基本要求和规划对策
7.2消防设施规划
1．消防对策
2．消防通道与防火间距
7.3防洪排涝规划
1、规划原则
2、防洪措施
7.4给水排水规划
1．给水工程规划
2．排水工程规划
7.5电力电信规划
一、电力工程规划
（1）电源
（2）电网供电负荷计算
（3）供配电系统
二、电信工程规划
7.6有线电视规划
7.7管线综合
附：
村庄建设用地平衡表（吕公桥）
分
类
代
号
用地名称
规划2015年
全村现状2009年
面积
（公顷）
比例
（%）
人均
（m2/人）
R
居住建筑用地
3.30
45.83
40.24
全村总面积
C
公共建筑用地
0.04
0.56
0.49
全村耕地面积
S
道路广场用地
1.16
16.11
14.15
其中：
农田
G
绿地
2.7
37.5
32.92
旱地
村庄建设用地
7.2
100
90.23
人均
E
水域和其他用地
村庄规划用地
7.2
附：
村庄建设用地平衡表（大云）
分
类
代
号
用地名称
规划2015年
全村现状2009年
面积
（公顷）
比例
（%）
人均
（m2/人）
R
居住建筑用地
8.15
45.79
40.49
全村总面积
C
公共建筑用地
0.33
1.85
1.64
全村耕地面积
S
道路广场用地
3.42
19.21
16.99
其中：
农田
G
绿地
5.9
33.15
29.31
旱地
村庄建设用地
17.8
100
88.43
人均
E
水域和其他用地
村庄规划用地
17.8
主要技术经济指标：
总用地面积：
大云17.8公顷（折合267亩）吕公桥7.2公顷（折合108亩）
总规划人口：
大云2013人，吕公桥地798人
总规划户数:
大云535户吕公桥地220户
大云新社区：
吕公桥新社区：
（独立式）：
中户371户（独立式）：
中户104户
小户30户小户16户
（公寓式）：
134户（公寓式）：
100户
人均用地：
88.43m2/人户均：
0.5亩/户人均用地：
90.23m2/人户均：
0.5亩/户
大云村规划建设用地指标（大云）：
规划用地面积：
17.8公顷室外休闲活动场地：
1340.46平方米
总建筑面积：
150092平方米
绿化面积：
5.9公顷其中：
住宅：
148815平方米
公建：
1277平方米
道路用地面积：
3.42公顷
建筑密度：
不大于35%
绿地率：
不小于25%
容积率：
0.71
住宅日照间距：
1：
1.4H
大云村规划建设用地指标（吕公桥）：
规划用地面积：
7.2公顷室外休闲活动场地：
494.92平方米
总建筑面积：
50540平方米
绿化面积：
2.7公顷其中：
住宅：
49980平方米
公建：
560平方米
道路用地面积：
1.16公顷
建筑密度：
不大于35%
绿地率：
不小于25%
容积率：
0.71
住宅日照间距：
1：
1.4H
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