自动消防系统维修保养服务技术规范书.docx
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自动消防系统维修保养服务技术规范书
自动消防系统维修保养服务
技术规范书
自动防系统维修保养服务
技术规范书
编制单位：
深圳市***物业有限公司
编制部门：
编制时间：
技术编制人：
技术审核人：
自动消防系统维修保养服务技术规范书
一、干系人说明
·需求方----深圳市**物业有限公司**大厦管理处、**花园管理处，提出自动消防系统维修保养服务需求信息。
·技术方案统筹编制方----***中心，负责收集需求信息、维修保养建议，统筹并编制技术规范书，并负责后期维修保养服务实施监管等工作。
·技术评审方----***中心代表、需求方代表对技术规范书从安全、管理、技术等方面进行评审，确保其符合公司及集团要求。
二、适用标准、法规
本维修保养服务除符合原设计图纸要求外，必须符合现行国家、行业、广东省、深圳市的标准、法规，包括但不限于以下标准、法规：
《火灾自动报警系统设计规范》（GB50116-2013）
《火灾自动报警系统施工及验收规范》（GB50166-2007）
《高层民用建筑设计防火规范》2005年版（GB50045-95）
《建筑电气工程施工质量验收规范》（GB50303-2002）
《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）
《建筑消防设施的维护管理》GA587-2005
《建筑消防设施检测技术规程》GA503-2004
《建筑给水排水设计规范》2009年版（GB50015-2003）
《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》（GB50242-2002）
《自动喷水灭火系统施工及验收规范》（GB50261-2005）
《自动喷水灭火系统设计规范》（GB50084-2005）
《室外给水设计规范》（GB50013-2006）
《室外排水设计规范》2011年版（GB50014-2006）
《建筑防腐蚀工程施工质量验收规范》（GB50212-2002）
《建筑电气装置工程施工质量验收规范》（GB50303-2002）
《电气装置安装工程电气设备交接试验标准》（GB50150-2006）
《电气装置安装工程电缆线路施工及验收规范》（GB50168-2006）
《机械设备安装工程施工及验收通用规范》（GB50231-2009）
《压缩机、风机、泵安装工程施工及验收规范》（GB50275-98）
《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）
《建筑内部装修设计防火规范》（GB50222-95）
《非承重砌块墙体设计规范》（SJG13-2004）
《中华人民共和国消防法》（20090501）
《火灾自动报警系统组件兼容性要求》（GB22134）
《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）
《通风与空调工程施工质量验收规范》（GB50243-2002）
《气体灭火系统施工及验收规范》（GB50263-2007）
《智能建筑设计标准》（GBT50314-2006）
《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019-2003）
其他：
与自动消防系统有关的维修保养标准、法规。
三、维修保养服务项目概况
1、项目名称和地点
序号
项目名称
项目地点
自动消防系统投入/改造使用时间
1
2
3
4
5
6
7
2、项目参数
序号
建筑名称
建筑用途
建筑层数
建筑面积
建筑高度
1
写字楼
地上30层/地下3层
46313m2
98m
2
写字楼
地上20层
16246m2
86m
3
写字楼
地上6层/地下2层
10108m2
31.2m
4
住宅
地上17层/地上30层及地下一层
115773m2
60m/100m
5
住宅
地上36层/地下2层
84634m2
97.4m
6
住宅
多层/高层/地下2层
359513.4m2
7
写字楼
南楼40层/北楼24层/地下3层
158830m2
南楼176m/北楼107m
四、维修保养服务范围
1、自动消防系统维修保养服务范围包括：
火灾自动报警系统、火灾联动控制系统、自动喷水灭火系统、室内外消火栓系统、消防专用电话系统、消防紧急广播兼背景音乐系统、气体灭火系统（七氟丙烷、二氧化碳、泡沫）、可燃气体报警系统、防火卷帘门系统（与消防系统联动的部分）、防烟及排烟系统（消防专用部分）、消防联动系统及其图文中心、电气火灾自动报警系统、消防水炮系统、火灾事故照明及疏散指示系统等。
2、自动消防系统与各专业的界定：
线路、模块，末端至各专业的控制箱/柜的继电器（不含继电器）。
与供配电系统管理界面：
各消防设备、设施（含专用控制柜和箱）配电开关的下接线点为界，以上归供配电系统管理，以下归自动消防系统管理。
与空调通风系统管理界面：
消防专用的正压送风、排烟系统归自动消防系统管理；自动消防系统与空调通风系统共用的防烟、排烟和送风系统，从消防回路模块至空调通风系统控制柜（箱）的干接点为界，干接点上端或前部归自动消防系统管理，下端或后部分归空调通风系统管理。
与给排水系统管理界面：
消防水箱水池归给排水系统管理，其它消防专用水泵、稳压泵，压力容器归自动消防系统管理。
与电梯系统管理界面：
从消防回路模块至电梯控制柜（箱）的干接点为界，干接点上端或前部归自动消防系统管理，下端或后部归电梯系统管理。
与门禁系统管理界面：
从消防回路模块至门禁系统控制柜（箱）的干接点为界，上端或前部归自动消防系统管理，设备归门禁系统管理。
与土建系统管理界面：
与消防联动的防火卷帘归自动消防系统管理，其它消防卷帘、消防门及门上附件归土建专业管理。
3、自动消防系统维修保养工作内容：
上述系统内的所有消防设备、设施、线路、管路、附件和软件的定期功能检测、保养、维修（含更换）。
五、维修保养服务工作内容及相关要求（参与投标的专业单位必须实质性响应并承诺以下内容）：
1、对参与投标的专业单位总体要求
1.1、必须接受、理解并遵守本技术规范书内容，必须配合并解决发包方的自动消防系统维修保养需求。
必须严格按照国家、行业、广东省、深圳市与自动消防系统有关的维修保养标准、法规及本技术规范书内容编制维修保养方案和开展维修保养服务工作，其工作内容及安排应有相关标准、法规支撑并予以说明，以确保系统功能全部正常运行和延长系统设施设备使用寿命。
1.2、必须接受发包方相关部门全过程的监控、检查和各项管理规定，必须无条件保证发包方自动消防系统符合和通过政府主管部门的日常和专项检查。
1.3、必须进行现场实地踏勘，并根据踏勘情况和各项目自动消防系统特点拟订科学、规范、全面、系统的维修保养方案并配套相应文件记录表格，以确保方案的可操作性和维修保养工作的顺利开展，此方案将做为投标资料评审的重要依据。
2、维修保养服务工作内容，包括但不限于维保以下主要工作内容：
2.1、对自动报警系统的联动功能进行检测和维修保养；
2.2、对报警控制器（含自动报警、燃气和楼层复示盘）的功能和线路进行检测与维修保养；
2.3、对气体灭火系统的功能和线路进行模拟测试和维修保养，对气瓶进行载重检测；
2.4、对事故广播系统的自动广播、话筒广播、分区广播功能进行检测和线路维修保养；
2.5、对消防电话进行功能检测与线路维修保养；
2.6、对各区域防火卷帘卷手动和远程控制功能检测（仅限于与消防系统联动部分），对控制箱内部各电器触点、电机接线端子、机械部份（齿轮、锋条）、卷帘门门体等进行紧固与上油维修保养；
2.7、对（消防专用的）正压送风机和排烟风机的自动和手动功能检测，对各楼层排烟阀和前室加压阀连接构件除尘、上油维修保养；
2.8、对联动柜上各类指示灯（含电源信号）、各电器触点、各电器元件接线端子及端子排端子进行检查与维修保养；
2.9、对火灾自动报警系统软件（含图文系统）维修保养；
2.10、对消防水水系统的自动启泵和信号反馈功能进行检测；对系统管网进行除锈保养、对各部件、闸阀进行除尘和上油维护（对减压阀、排气阀进行检修、清洗）；
2.11、对消防水泵进行模拟启动运转（每次不少于5分钟），并对消防主备泵互投进行模拟手动测试（包括主备电源切换水泵运行性能）；
2.12、对所有电源控制柜中各电器触点、电源线路、各电器元件接线端子及端子排端子进行检测与维修保养。
2.13、配合并按照各管理处或发包方相关部门、人员对各管理资料进行完善和优化，如图纸、设备清单等。
2.14、无条件配合发包方二次装修涉及到的系统改造及发包方自主发起的系统更新改造。
2.15、对发包方运行人员进行周期性系统操作及应急培训。
每个项目设备操作方面至少提供一次培训，每次不得少于2个课时,具体时间由发包方确定，并提前7天知会维修保养单位。
2.16、配合发包方自行组织及与政府主管部门联合组织的消防演练、演习、检查。
配合制定消防疏散演习方案及参与演习过程，配合发包方有关消防方面的规章制度的健全和完善。
2.17、按照维修保养方案对自动消防系统进行定期保养，如周检、月检、季检、半年检、年检查；按发包方和政府主管部门要求出具检测报告。
2.18、月检、季检：
详细内容须参照附件一，月检在每月30日前完成，季检在当季末最后一前天完成。
每次检查完毕，维修保养单位须参照附件二提供检查记录，双方须在报告上签字或盖章确认，双方各留一份。
3、维修时间要求
3.1、维修保养单位应提供24小时的紧急维修服务，接到发包方紧急维修通知后，维修保养单位技术人员必须在2小时内赶到现场，对系统进行紧急维护。
每次维护完毕，维修保养单位须提供维护报告，双方须在报告上签字或盖章确认，双方各留一份。
接到***大厦消防系统紧急维修通知，专业工程师需在10分钟内赶到现场。
3.2、下列故障现象应该在约定的期限内完成维修：
3.2.1、消防报警控制器瘫痪，或建筑物内消防主管网爆管等特大故障，要求在2小时内采取有效措施控制事态发展，72小时内修复。
3.2.2、消防报警控制器故障，或联动控制装置失灵，或建筑物内消防支管爆管等重大故障，要求在2小时内采取有效措施控制事态发展，3小时内恢复系统正常运行，48小时内修复。
3.2.3、消防报警回路故障，或喷淋头非正常爆破，或气体灭火系统非正常启动等一般故障，要求在半小时内采取有效措施控制事态发展，1小时内恢复系统正常运行，2小时内修复。
3.2.4、消防设施故障，导致局部设施不能正常工作，如手报、探测器、模块、闸阀等轻微故障，要求2小时内修复。
3.2.5、因软件本身原因导致报警主机死机、图文中心无法浏览、系统联动功能出错等软件故障，要求在48小时内修复系统的正常运行，同类故障在1月内连续出现2次及以上，应提供解决方案。
3.2.6、如因配件损坏在国内无法修复，或因技术限制无法判断和确认故障等，不能在约定时间内修复以上故障的，需在约定时间内向发包方提出书面申请，约定修复期限。
3.3、维修保养单位未能在合理时间内完成维修工作（包含编程调试）或系统同一部位在短时间内多次重复维修，发包方有权邀请第三方进行维修，一切责任和后果由维修保养单位承担。
3.4、在维保期间，火灾自动报警系统如发生编程及调试，由维修保养单位完成，维修保养单位不再另行收取编程调试费等相关费用。
3.5、在维保期间，如系统管网等其它需刷、补漆的，维修保养单位可协助完成，其所需的人工费、材料费由发包方负责。
4、维修安全要求
4.1、维修保养单位负责消防系统维修保养工作的安全、质量、文明施工作业，在维修保养服务工作中，由于维修保养单位处理或操作不当导致的人身和设备安全事故，一切责任和后果由维修保养单位承担，发包方不承担任何责任和后果，所造成的损失由维修保养单位按实际损失金额赔偿。
4.2维修保养单位必须与发包方签订《安全承诺书》。
5、维修质量要求
5.1、更换性维修的设备必须为全新件，有中文版的产品合格证书和说明书；特殊材料需经国家消防产品质量监督检验中心检测合格。
5.2、维修的配件或整件原则上要求更换同品牌、型号、规格的产品且其技术参数及规格应高于或与现有技术参数持平；如有特殊情况须改变配件的品牌、型号、规格时，必须事前得到发包方同意方可进行更换。
5.3、功能性维修（配件更换维修）后设备应运转正常，对其它非维修的零配件或系统整体性能、运行寿命不应产生影响。
5.4、维修施工工艺符合行业标准，外观良好，对涉及门框、墙体的开槽等施工完工后必须恢复原状。
5.5、软件功能正常、运行稳定，速度无明显异常。
5.6、由于所供材料（含软件）的质量原因造成的工程质量不合格，由维修保养单位负全部责任，并承担返工的费用；因维修保养工艺不当，或提供备品备件质量造成发包方设备损坏（含软件），所造成的损失由维修保养单位按实际损失金额赔偿；
6、维修保修期要求
6.1、维修保养更换的配件（或整件）保修期不少于一年，如有产品合格证的以产品合格证上明确的保修期为准。
7、维修备件的要求
7.1、零配件更换：
维修保养单位在保养期中如发现消防系统需要更换零配件，应及时向发包方提出，并提供市场报价，经发包方同意后，维修保养单位方可进行更换。
7.2、维修保养单位应备有充足的备件，以保证故障修复的及时性。
7.3维修保养单位根据各建筑系统现状评估备件需求，建立备品备件库，以满足上述对故障维修的要求。
7.4维修保养单位应根据专业技术要求配备相应的检测和维修工具、仪器。
7.5维修保养单位应储备常用的耗材和辅材。
8、维修保养文档要求
8.1、对维修保养的消防设备，运行及维修记录要如实，并及时提交发包方确认及签名。
8.2、对一般、重大和特大设备故障，维修保养单位处理完毕后，应在48小时内提供事故分析报告，报告中包含但不限于以下内容：
事故处理的过程、方法和结果（包括临时性处理和最后处理）、事故发生的原因分析（包括主要原因和相关原因）、事故的责任分析和改进措施等要素。
8.3、每次保养工作完成后3个工作日内输出保养报告，年度对消防系统进行全面检查和测试后，15个工作日内输出年度综合测试报告。
8.4、每月前3个工作日提交本月维修保养计划及上个月维修总结，必要时应就重大问题和隐患提交专题报告。
8.5、建立并维护消防系统维保档案，每次维修应及时记录，并更新入档案，每季度首月15日之前提交归档。
9、维修施工要求
9.1、维修质量要达到国家消防法规和技术标准的要求，符合验收法规要求。
9.2、维修使用的配（备）件及材料在进场前应当经过发包方验收，双方在验收记录上签字确认，不合格的配（备）件及材料不得进场和使用；
9.3、若维修涉及隐蔽施工，进行隐蔽验收时，维修保养单位应先进行自检，合格后及时通知发包方进行验收，办理验收合格手续后，维修保养单位方可进行隐蔽；
9.4、所有消防产品都必须具备有效的“消防产品认可证”或“准销证”、厂家授权书、材料合格证。
9.5、维修完工后，维修保养单位要进行自验，内容包括：
9.5.1、对维修所用材料是否符合施工方案中规定的材料要求；
9.5.2、各种电气元件的技术参数是否符合技术要求；
9.5.3、维修质量是否符合国家相关规定的标准；
9.5.4、自验合格后，维修保养单位应向发包方申请验收，双方在验收记录上签字确认；
9.5.5、发包方验收合格后，维修保养单位应当做好维修资料交接工作，包含配（备件）及材料验收记录、设备说明书、设备清单、隐蔽验收记录等相关资料；
9.5.6、维修保修期不少于一年。
在规定的保修期内，因施工原因或材料质量原因造成维修缺陷应由维修保养单位无偿返修和保修，并1小时内响应处理。
10、维修保养单位资质要求
10.1、营业执照。
10.2、资质等级：
消防设施工程设计专项甲级、消防设施工程专业承包壹级别（验原件），或者是原件备查；广东省公安厅消防局核发的消防设施维护保养检测资质为临时一级（验原件），或者是原件备查。
10.3、注册资金要求：
注册资金不得低于￥1000.00万元。
10.4、熟悉PROTECTWELL、泛海三江、赋安、利达、日探、松江等自动报警系统，有直接的消防系统设施设备（含配件）供货渠道，并有一定的备件储存（需提供厂家授权书）。
10.5、具有超过3000点以上报警点位或面积与本项目相当的物业自动消防系统维修保养经验，目前维修保养的客户不少于十家，服务年限2年以上（需提供合同）。
10.6、近2年内至少负责过3个建筑面积10万m2以上的自动消防系统维修保养（需提供合同）。
10.7、公司总部必须设立在深圳。
10.8、必须具备14001环境管理体系认证证书、18001职业健康安全管理体系、ISO9001质量管理体系、安全生产许可证。
11、维修保养人员配置要求
11.1、组织架构（提供人员组织架构图）。
11.2、经理：
三年以上独立管理运作经验，可以为兼职，但必须指定专人。
11.3、注册消防工程师：
不少于1名，可以为兼职，但必须指定专人。
11.4、专职工程师：
熟悉自动消防系统的工作原理，能判断系统运行中的故障，并能进行维修与紧急处理；学历大专以上；要求10万m2以上的至少配备一名专职工程师；专职工程师须有不少于3年独立处理问题的能力，需甲方审核同意。
11.5、技工：
高中以上学历，熟悉自动消防系统的工作原理，能判断系统运行中的故障，并能进行初步维修与处理，两年以上工作经验，持自动消防系统操作人员资格证（由广东省消防总队核发）、建筑施工特种作业操作资格证。
11.6、信义假日名城1、2、3、5、6期要求人员驻场，驻场一人（值班和作业安排必须符合劳动法），与发包方管理处运行人员同时上、下班，遵守发包方的考勤制度。
11.7、上述所有人员人员（经理、注册消防工程师、专职工程师、技工）必须提供不少于6个月的社会保险清单及详细联系方式。
12、***大厦专用维护保养要求
12.1、维护保养要求
12.1.1、按照保养服务的基本内容和要求，提供消防年度、月度保养作业内容、计划，提前报***大厦管理处审核后执行，并按期保质保量进行保养，每次进场维修保养均须知会***大厦管理处，每次保养结束后应及时做好相关确认工作和资料归档工作，若有违反，每次扣罚维修保养单位￥300.00元；每月定期保养，并将每一次的保养记录、故障现象、零部件更换情况记录登录到设备台帐上，若有违反，每次扣罚维修保养单位￥300.00元。
物业管理处相关人员应做好签收工作，无正当理由不得拒签。
12.1.2、每季度首月15日前提交上季度维修保养报告，说明维修保养情况，故障及零部件更换情况，并在每年首月15日前提交年度设备运行安全和运行质量检测报告及年度维保工作总结。
合同期满后的15天内提交消防设备安全运行报告及合同期维保工作总结。
12.1.3、负责此项目的负责人须具有中级技工证书以上及5年以上消防维护保养工作经验的专业人员；维修保养单位需派驻场人员1名（发包方免费提供驻场的办公场所）进行正常维护运行，保养作业正常时间内（8:
30～18:
00），维修保养单位须保证有4名工作人员在大厦内保养，并均须持有上岗证，驻场人员在正常保养时间内无故不得离开项目现场，否则由此产生的一切责任、损失及后果均由维修保养单位承担，每季度超过一次的，发包方有权要求维修保养单位更换驻场人员，每季度超过二次的，发包方有权解除合同，发包方解除合同的，维修保养单位须向发包方支付合同总价款5%的违约金。
12.1.4、维修保养单位作业人员必须严格执行消防维护、保养、检修技术规范，遵守物业管理有关规定，服从发包方及其指定管理者的监督和正常、合理的管理。
12.1.5、当消防设备设施出现严重故障及跑水事件时，维修保养单位驻场人员应在接到通知后10分钟内（仅限于维修保养单位正常上班时间）赶到现场处理，非维修保养单位正常上班时间段维修保养单位人员应在接到通知后30分钟内赶到现场协助发包方工程部一同处理，否则，发包方有权扣除当月保养费的10%。
维修保养单位有责任协助发包方调查故障原因，以便发包方向事件责任方索取相关损失费用。
12.1.6、维修保养单位驻现场工作人员每天上班时，应首先对大厦内消防设备进行一次全面的巡视检查，发现问题及时处理。
12.1.7、因维修保养单位维保原因造成的消防故障，发包方有权提出书面警告，经三次书面警告后，发包方有权解除合同，发包方解除合同的，维修保养单位须向发包方支付合同总价款5%的违约金。
12.2、故障修复时间规定（非维修保养单位维保原因）
12.2.1、常见一般性故障修复时间一般不超过二小时，超过每次扣罚￥300.00元,；如特殊原因引起的故障，维修保养单位需保障不因备品备件等原因而无故拖延修复时间，超过二小时每次扣罚￥500.00元。
12.2.2、由于电路板与主要电器元件损坏等引起的故障修复时间一般不超过二十四小时，超过每次扣罚￥800.00元，超过三次的，发包方有权解除合同，发包方解除合同的，维修保养单位须向发包方支付合同总价款5%的违约金。
12.3相关说明：
如上述***大厦专用维护保养要求与本技术规范中条款有重叠，按最高要求或处罚标准执行。
六、考核办法
1、发包方按项目按月对维修保养单位进行考核，每个项目每月考核办法如下：
2、按照项目考核：
共7个项目，详见上述第三项内容，每个项目分别考核，维修保养单位无异议；
3、考核周期：
按月考核，自合同生效之日起，在合同期内按月考核；
4、除下述列表中第5、6项外，每个项目每月最多扣费不大于项目每月合同价50%
项目名称：
序号
考核内容
考核办法
扣除费用
备注
1
设备完好率
设备完好率不得低于99%。
每低于考核标准1个百分点，扣除项目每月费用的2%；每低于考核标准5个百分点，扣除项目每月费用的20%；每低于考核标准10个百分点，扣除项目每月费用的30%。
A
设备完好率=（M÷N）×100%
N=项目系统主机、模块、烟感、温感、警铃、手报按钮、消火栓按钮总数量。
M=总数量中正常数量
2
维修及时性
每出现一次不及时，除***大厦项目外扣除￥500.00元，（***大厦到场超时扣除￥1000.00元，故障维修超时未修复扣除￥5000.00元）
B
维修不及时：
维修保养单位在规定时间内迟到，或未到，或未修复故障。
3
维修返修
更换及维修每出现一个返修点，扣除￥300.00元
C
维修点：
项目系统主机、模块、烟感、温感、警铃、手报按钮、消火栓按钮等。
维修返修：
同一点位返修
4
环境、安全、质量投诉
由于维修保养单位处理或操作不当导致的环境、安全、质量投诉，每出现并确认一次有效投诉，扣除￥1000.00元。
如***大厦项目发生环境、安全、质量事件，则扣除当月保养费50%，如维保期内发生第二次，则直接终止合同并保留追究责任的权力。
D
有效投诉：
被发包方安质部确认的投诉。
***大厦项目集团公司办公厅提出投诉即为有效投诉。
5
政府主管部门检查不合格
由于维修保养单位工作不当或维修不及时导致的政府主管部门的日常和专项检查不合格，扣除项目当月全部费用。
E
6
政府主管部门处罚费用
如果被政府主管部门处罚，扣除项目当月全部费用，所有被政府主管部门处罚费用由维修保养单位赔偿发包方。
F
7
消防隐患报告
发现消防隐患后不如实报告或隐瞒不报，每出现一次扣除￥2000.00元。
G
8
综合项
服务态度、清洁卫生、安全、质量、文明施工、记录真实性、驻场人员出勤情况等，每出现一次不合格，扣除￥500.00元。
H
5、每月每项目应支付
升级会员 