房地产集团项目可行性研究报告编制指引.docx

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房地产集团项目可行性研究报告编制指引

项目可行性研究报告编制指引

编制:

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流程概述

流程目的

规范项目可行性研究报告的编制要求，确保相关工作的顺利开展。

流程主导部门（岗位）

地产集团市场开发中心

各职能部门的主要职责

地产集团市场开发中心

●组织项目可行性研究报告的编制。

项目可行性研究报告编制指引

1．项目决策背景及摘要

1.1外部环境

（1）城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：

交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等。

（2）宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。

例如，项目处在浦东，要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。

（3）项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：

危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。

5.1.2内部因素

（1）项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）。

（2）公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用。

（3）从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义。

2．项目概况

2.1宗地位置

宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。

附图：

项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、车站机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。

2.2宗地现状

根据该地块快市场调查报告和现场踏勘报告的记录，详尽表述地块的各项现状，包括自然性状和规划状态。

并附平面地形图，标记四至范围及相关数据；地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；和地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。

2.3项目周边的社区配套

（1）周边3公里范围内的社区配套

1）交通状况

包括公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；项目地块区域出行主要依靠的交通方式，是否需要开发商自己解决；现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。

如果可行状况下附上交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统。

2）教育、医疗配套设施

项目地块周边地区分布的大、中、小学校区，以及涉及学校的教育质量情况、招生规模、在城市内的重要程度等；考察周边分布的医院和各类医疗设施情况，以及相应的医疗水平和医院等级。

3）商业娱乐设施

项目地块周边的大型购物中心、主要商业和农贸菜市场的分布情况；周边各类公园、文化娱乐场所、体育休闲场所的分布情况。

4）其他配套设施

地块周边银行等金融服务设施的配套情况，邮局等物流设施的配套分布，以及其他的生活设施和特色配套的分布描述。

附生活设施分布图，并具体表明位置、距离。

2.4项目周边环境

根据项目的特性描述，没有的可以不写。

主要针对显著的特征或者劣势。

比如周边治安情况、空气状况、噪音情况、有无污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）、周边有无危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）、坟地、周边独特景观、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等等。

2.5市政配套情况

主要针对道路、通水、通讯、各类市政管线（电、气、热等管线）是否在已接到项目地块周边，是否预留接口以及说明接口距地块的距离、接入成本、接入的可能性等。

（1）道路现状及规划发展

包括地块周边现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与项目地块的关系（影响）。

（2）通水现状

包括地块内的供水状况：

现有管线、管径及未来规划和实施时间；污水、雨水排放：

现有管线、管径及未来规划和实施时间。

（3）通讯状况

包括有线电视、电话、网络等：

现有管线、上源位置、距地块距离、涉及线路成本等。

（4）供电、供气、供热

地块内永久性供电和临时施工用电：

现有管线、上源位置、距地块距离、涉及线路成本等；燃气：

现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置；供热及生活热水：

现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。

（5）附图

说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。

2.6规划控制要点

项目的总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积；项目的住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积；综合容积率、住宅容积率；建筑密度；控高；绿化率；以及其他相关控规要点。

2.7土地价格

项目地块的土地价格计算的方法（土地出让金，城市建设配套费，征地、拆迁安置补偿费等的标准及额度），若有代征地要说明代征地价格。

根据购买价格计算出单位地价、楼面地价。

3．法律及政策性风险分析

3.1合作方式及条件

（1）合作方基本情况

项目合作的企业的名称，其主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊背景等等。

（2）合作方式

项目拟合作的方式，比如：

一次性买断土地、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。

除直接从政府批租土地外，都要明确对方一定能够提供正规税务发票。

对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。

（3）付款进度及与拿地程序的配合

项目拟合作方的分工设定，以及各方的出资到账进度，和各项工作的节点要求。

（4）其他合作的主要条件

项目合作方的其他合作相关要求和条件。

（5）与合作方式相关的其它法律规定

项目合作方的责任和义务，违约责任等等。

3.2土地法律性质评估

（1）现状

1）土地所有权归属

2）土地使用权归属

3）土地的用途

（2）规划

1）规划所有权归属

2）规划使用权归属

3）规划的用途

3.3取得土地使用权程序评估

（1）取得土地使用权的程序

阐述取得项目地块的国有土地使用权证的各项工作的流程。

（2）取得土地使用权需要的工作日

取得国有土地使用权证的各项工作的时间节点。

（3）取得商品房用地土地使用权所需条件

取得权证的各项资料的清单挤硬性指标条件。

（4）取得土地使用权的风险及控制

取得土地使用权存在的各种不确定风险及相应的解决补救方案。

3.4土地性状

主要针对土地性质是农林用地、工业用地、农村建设用地等非商品房用地的项目。

这其中牵涉到土地性质的转变，国家现行对土地变性指标把控比较严格。

若项目本身不涉及土地变性，则不需要编写此段。

（1）土地性质变更的程序和理由

了解整个土地变性的流程和相关申报手续，注明操作土地变性流程的责任方。

并详细阐明土地变性的必要性和可行性。

（2）土地性质变更的政策支持或障碍

地块本身在变性过程中的缺陷和可能会遇到的困难和问题，另一方面地块本身在变性过程中的优势和地方政策支持等。

并针对问题和困难提出解决的方案。

（3）土地性质变更需要的工作日

土地变性过程中的各个时间节点的控制。

3.5政策性风险评估

对于项目的开发过程中，有可能涉及道德各项政策性风险的评估。

如城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断等等。

3.6总体评价

对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。

如：

签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。

4．市场分析

4.1区域住宅市场成长状况

（1）住宅市场简述

区域内居民的居住格局的形成时间，区域内各个物业板块的分布情况。

如城市内新老城区的分割和联系纽带，各自形成的时间；市区的高教区、金融区、商业中心、居住密集地等区域的分布；城区内的高、中、低档住宅区的分布情况等。

以及城市的其他典型的居住特征。

从各个板块的分布和变化趋势中，考量购买客群的变化趋势。

可以参考项目的市场调研报告的市场部分。

（2）区域住宅市场各项指标成长状况

区域内近三到五年的各种物业形态的开工量、竣工量、销售量、供需比、平均售价等指标的收集分析。

以归纳出该区域的住宅市场的发展趋势和成长状况，并分析区域市场内项指标的排名情况。

可以参考市场调研报告的相应内容编制。

4.2区域内供应产品特征

（1）区域市场内的各个档次物业供应状况、及各个档次物业的典型特征。

以及供应量，开发规模。

产品形式、分布特征等。

（2）与本案类似档次物业的特征

对项目周边的产品和与本案属于同档次的或者相似形态的产品的状况进行分析。

包括此类物业的平均售价、开发规模、产品形式、平均去化率、容积率情况、物业在区域内分布特征，以及个案的销售亮点等。

并附项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。

（3）区域内表现最好个案状况

对于区域内销售比较抢眼的的楼盘进行分析，以及典型楼盘的资料分析。

可从项目市场调研报告中

（4）未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型。

可参照各地区的国土资源局或者土地管理中心的公布资料，产品的预期供应量可以参考市场调研报告中近期拍卖的土地情况，产品类型也可根据各地的适销产品的特征和消费习惯和消费倾向的变化趋势来预测。

（5）分析

本项目在区域市场内的机会点和亮点，以及劣势。

可参照项目市场调研报告相关优劣势分析内容编写。

（6）结论：

一般包括区域市场在整体市场的地位及发展态势的定性分析，本项目所在位置的价位区间和项目开发产品的价位区间及产品形式的预设，项目在区域内开发市场潜力，项目在开发中的各类经营节点问题。

4.3区域市场目标客层研究

（1）各类产品目标客层特征及辐射商圈范围

建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上。

可参照相应城市价值评估报告。

（2）结论

本项目目标客群和潜在客群的区域来源、行业特点、产品偏好、购买方式和主要的关注点。

4.4目标市场定位及产品定位

（1）市场定位

项目的综合定位，主打区域内的高中低端的哪个市场，以及项目产品的品质定位，产品的形态分布。

并阐述采用此种定位的市场支撑和可行性。

（2）目标客群

阐述项目的产品的针对性，针对哪种潜在客群，这种消费者的典型特征、行业来源、区域来源等。

（3）产品建议

针对项目的定位和针对的客群的特征，对项目的设计等各方面提出合理化的建议。

5．规划设计和产品设计分析

5.1初步规划设计思路

（1）设计概念

产品体现的主题思想，主要设计风格、设计特点。

（2）主要产品类型

项目物业形态机构和户型结构。

即多层、高层，还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其他类型，及不同类型产品的比例。

（3）节能和环保型建筑材料选用的考虑。

目前对环保节能的管控非常严格，项目内的各个建筑物从设计上必须达到国家规定节能要求。

（4）在所在城市中，生产新型、别具一格产品的可能性。

针对设计的创新的可行性的说明。

（5）整体的规划

主要针对大型或超大型项目，对营造大社区整体概念的考虑。

5.2规划设计的可行性分析

（1）在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，制造出的产品是什么类型和特性，是否符合前面提及的规划设计概念和万科所追寻的各种档次高品质住宅的要求。

主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。

（2）容积率变化对产品设计概念、产品类型和特