某房地产企业成本控制指导书和成本控制要点secret.docx
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某房地产企业成本控制指导书和成本控制要点secret
成本控制指导书
———期
**房地产开发有限公司成本管理部
年月日
成本控制指导书
——期
目的：
明确项目成本控制目标及责任，指导项目开发决策；
说明：
1.
2.
3.
4.
目标成本：
目标建材成本标准
材料名称
说明
规格
单位
目标价格
窗
元/平米
阳台门
元/平米
分户门
元/樘
分户门
元/樘
防火门
元/樘
单元门
元/樘
车库门
元/樘
网点门
元/平米
外墙瓷砖
元/片
外墙涂料
元/平米
楼梯间踏步砖
元/片
楼梯间地面砖
元/片
楼梯间踢脚镶边理石
元/平米
小高层电梯前厅装修
元/平米
无动力排风扇
元/个
散热器
元/100w
小高层电梯
万元/部
道路砖
元/块
广场砖
块
庭园灯
盏
草坪灯
盏
壁灯
盏
附表一：
报批报建费用明细
附表三：
销售费用成本控制目标
项目成本控制要点
（二）———总控、期营销费用
**房地产开发有限公司成本管理部
年月日
项目成本控制要点
（二）——总控、期营销费用
为提高营销企划水平，有效控制项目销售费用成本，特制定本成本控制要点。
一、适用范围：
1.
二、计划控制目标
1.**花城项目销售费用总额度为万元。
综合销售成交均价元/M2，销售率％，销售成交合同总额的％，另加销售卖场包装、样板间费用万元）；
2.销售费用实行分年独立总额控制，各年之间原则上不得结转；
三、控制方式及要求
1.销售费用控制责任部门为销售部，成本管理部负有监督执行、超支预警的责任；
2.销售部应对花园新城项目销售费用作细化总结，报公司管理层、成本管理部，用以指导**花城项目销售费用控制，避免费用计划与售楼进度脱节；
3.销售部应指定专人负责销售费用管理，分期建立台帐；
4.在各年销售费用总额之内，由销售部在当年开始之前提出使用项目的预算和计划，报公司讨论通过后报成本管理部备案，作为当年销售费用成本控制依据；
5.销售部在各年计划执行过程中，可在总额控制范围内灵活调整使用单项费用额度，但单项计划超出％以上，无论当期营销费用总额有无结余，都应当书面报告成本管理部，经公司销售主管领导和总经理批准后方可实施；
6.由设计或工程等其他部门具体操作的营销性质工程项目（如红线外道路绿化改造、临时性销售用房建造、卖场装修、样板间装修（包括家私及展示用品）、接待厅装修、售楼处装修、广告牌等），费用项目目标的控制由销售部负责，单项造价控制由操作部门负责。
7.
对于某些销售、工程、设计等费用划分模糊的项目，由成本管理部负责划分，报公司批准后确定；
8.示范单位家私、装饰用品、生活用品，设计部应在采购前确定回收方法和回收残值计划，待公司批准后方可实施；
9.在现楼内装修样板间，销售部应事先制定展示时间、装修销售价格的计划，待公司批准后方可实施；
10.如确因销售需要，销售费用需超出当年销售费用总额度，须报公司销售主管领导和总经理批准后方可实施。
但项目销售费用总额度不变；
11.如某期销售完毕后，销售费用较当年控制总额度有所节余，则节余部分可结转至下一年使用。
四、总控及分解执行目标
a）费用额度单位：
（万元）
分期
第一年
第二年
第三年
第四年
第五年
合计
销售面积（m2）
成交均价（元）
成交额
营销费用（万）
卖场及样板间费用（万）
合计（万）
占总费用比例（％）
年营销费用总额占总合同金额的%，五年总额为：
万元。
每年的销售费用见下表：
分期
第一年
第二年
第三年
第四年
第五年
合计
合同总额（亿）
销售费用（万）
b）遇下列情况可对总控及分解目标进行调增
☐在建造标准不变的情况下，当某年销售成交合同均价较当年计划增
加超过3％以上时，相应的费用控制目标可按相应的变化进行等比例调增。
销售卖场建造装修、样板间费用不作调整。
☐当上一年销售费用超出目标成本15％以上时，成本管理部可向公司提出调增总控及下一年分解目标的建议；
c）遇下列情况须对总控及分解目标进行调减
☐在建造标准不变的情况下，当某年销售成交均价较当年计划减少时，相应的费用控制目标须按相应的变化进行等比例调减。
包括销售卖场包装、样板间费用；
☐当上一年销售费用较目标成本节余超过5％以上时，成本管理部须向公司提出调减总控及下一年分解目标的建议；
d）所有总控及分解目标调整须经公司销售主管领导和总经理批准。
2002年分解目标单位：
万元
序号
项目
促销期
强销期
后期
合计
总费用
1
现场包装费（现场卖场）
6
媒介广告费
7
广告设施及发布费
8
促销活动费（见说明）
现场促销活动费（万/次）
市内卖场租赁以及巡展费
9
展销费（包括所有的资料费用）
（两次房交会：
万/次）
10
销售模型费（个）
11
宣传资料及礼品费
12
看楼交通费（主要是电瓶车）
（辆，万/辆）
13
企划费用
含市场调研、销售策划、咨询费
14
卖点增加费
（此费用记入企划费用）
卖场分解目标单位：
万元
序号
项目名称
单位
数量
合计
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
合计
现楼样板房装修成本目标为均价万元/个样板房，折旧和销售回收不低于万元/个，样板房内家私和饰品按应周转使用，平均万元/个样板房。
现楼售楼处装修成本目标为万元/个，售楼处内家私和饰品按周转使用，平均万元/个售楼处。
五、考核指标
a）销售费用控制情况考核指标：
成交销售费用比、目标销售费用比、销售面积比；
成交销售费用比＝当期累计销售费用/当期累计成交金额×100％
目标销售费用比＝当期累计销售费用/当期目标销售费用×100％
销售面积比＝实际合同销售面积/销售面积分层分户表面积×100％
b）成交销售费用比指标作为弹性考核指标，主要适用在同一年销售中每个季度的比较，一般应在1.5%左右；
c）目标销售费用比指标作为刚性考核指标，主要适用在各年间比较，一般应在100%左右；
d）销售面积比率指标为刚性考核指标，适用于各期，控制指标为销售
面积比率不低于99.99％。
六、本成本指导书由成本管理部负责解释。
附：
《万科集团房地产企业成本核算指导》营销推广费用科目划分
1）媒介广告费：
电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交广告、电子屏
2）广告设施及发布费：
车站广告、路牌广告
3）现场包装费：
彩旗、气球、条幅、花架、花篮、花盆
4）促销活动费：
场租、劳务费、活动场所布置、工作人员餐费
5）宣传资料及礼品费：
售楼书、各种礼品
6）接待厅装修、装饰费：
设计、工程、装饰等
7）现场销售器具费：
饮水机、家私等
8）现场销售人工费：
工资、奖金、补贴等
9）卖点增加费：
10）看楼交通费：
看楼专车运行费、修理费、司机行车费用
11）样板间：
包括临时样板间的建造、设计、装修等费用以及维持清洁、保安、维修费用。
对于主体内的样板间的设计、装修以及家具、家私等费用，可收回部分从总费用中扣除。
12）销售模型费
13）展销费：
展位费、布置费、制作费等
14）售后服务补贴：
销售折扣、由于销售承诺给业主的补偿
15）其他
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