信托案例分析.docx

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信托案例分析

信托产品设计要素

信托类型：

贷款类、股权类、债券类、收益权类、证券投资、融资租赁……

融资规模：

期限：

短期or长期，单一期限or多种期限，是否可以提前终止或续存，是否按年滚动发行

取决于：

1、资金需求方的需要资金周转＜房地产＜大型基建＜PE；2、投资者的投资偏好；3、监管。

预期年收益率：

固定or浮动，是否设置不同级别的收益率，收益权是否分级

取决于：

1、同期银行存款利率和国债利率水平；2、不同项目的收益水平，此外针对不同期限和金额，收益水平也不同。

收益分配方式：

按年分配or按季分配or到期还本付息or分时期偿还一定比例的本金or不定期分配

流动性：

是否可以赎回、转让（如收益权可在N年后转让）

风险保障：

第三方保证担保（企业或个人）：

融资方的控股或关联企业、控制人自己或夫妻

不动产抵押（土地或在建工程）

动产抵押或质押

股权质押、应收账款质押

信托公司受让股权并将信托收益权质押

融资方加入信托计划

收益权结构化分级（优先、劣后）

回购承诺

政府承诺

信托公司控股并享有一票否决权

人大决议（将信托资金列入财务预算的决议）

政府提供财政支持（出具资金安排专项函，或以财政收入和土地收入做资金安排）

提前归集资金

信托公司向项目（公司）委派股东或财务经理

信托产品案例分析

1、新时代信托·【鑫业十六号】流动资金贷款集合资金信托计划

信托资料/信托计划/已阅/新时代鑫业信托计划说明书.pdf

时间：

无

信托概况

规模：

不超过6千万元

期限：

1.5年，期限满一年后，受托人有权根据信托资金运作情况提前终止信托计划

最低认购金额：

100万

受托人：

新时代信托

保管银行：

中信银行

资金投向

用于向北京泰隆华胜科技有限公司（下称“泰隆华胜”）发放流动资金贷款

交易结构

*股权质押

加入信托计划的条件

1、委托人的资格：

中华人民共和国境内外具有完全民事行为能力的自然人、法人

或依法成立的其他组织，符合中国银监会对于信托计划合格投资者的有关要求和条件，

享有必要的权利和授权并能以自身的名义将其合法拥有的资金委托给受托人进行资金

信托。

2、资金合法性要求：

委托人保证委托给受托人的资金是其合法拥有的财产，委托人不得非法汇集他人资金参及信托计划。

3、受益人的资格：

参及本信托计划的委托人为唯一受益人。

信托受益

信托收益=信托收入-信托费用

预期净收益率：

9%

信托预期净收益＝本合同项下信托资金×预期净收益率×信托实际存续天数/360

信托费用：

信托计划事务管理费（0.05%），信托报酬（1.57%+60%收益），财务顾问费用，保管费用，税费

2、新时代信托•【慧金297号】非上市公司股权收益权投资集合资金信托计划

信托资料/信托计划/已阅/新时代信托慧金297.pdf

时间：

无

信托概况

规模：

不超过6千万

期限：

1年

最低认购金额：

100万

受托人：

新时代信托

资金投向

用于受让包头市实创经济技术开发有限公司持有的包商银行股份有限公司（简称包商银

行）一定数量的股权收益权

交易结构

股权质押

信托收益

预期净收益率9%

信托费用：

事务管理费（0.05%）、信托报酬（3.07%）、保管费用、税费

3、江苏润澳环球酒店装修项目集合资金信托计划

信托资料/信托计划/已阅/金谷信托-江苏润澳环球酒店装修项目集合资金信托计划.pdf

时间：

无

信托概况

规模：

3亿

期限：

2年（满18个月受托人可提前退出）

最低认购金额：

300万

受托人：

金谷信托

资金投向

用于受让润地利房地产投资集团有限公司持有的南通润万嘉置业投资有限公司100%股权收益，润地利集团将信托资金用于公司旗下的位于无锡及南通两家五星级酒店装修。

交易结构

*土地抵押；

*履约保证金；

*个人担保

信托收益

预期年收益率11%

4、方正东亚-方兴6号象山经济开发区资产收益权投资集合资金信托计划

信托资料/信托计划/已阅/方正东亚-方兴6号（象山经济开发区资产收益权投资集合资金信托计划）.docx

时间：

无

信托概况

规模：

A类5000万；B类2亿

期限：

A类18个月；B类24个月

最低认购金额：

100万

受托人：

方正东亚信托

资金投向

用于受让浙江省象山经济开发区建设有限公司拥有的四个地块的的土地资产收益权

交易结构

*人大决议；

土地质押；

股权质押；

*公司担保

信托收益

 A类100-300万，9%；300万以上，9.5%

B类100-300万，9.5%；300万以上，10%

5、天朗蔚蓝机电广场信托贷款集合资金信托计划

信托资料/信托计划/已阅/中融信托-天朗蔚蓝机电广场信托贷款集合资金信托计划.pdf

时间：

无

信托概况

规模：

2.2亿

期限：

96个月（满12个月投资人即可退出）

最低认购金额：

100万

受托人：

中融信托

资金投向

运用信托资金向西安天朗地产集团有限公司发放贷款，通过西安天朗偿还贷款本息的方式现获利退出。

交易结构

*第二顺位财产抵押；

个人担保

信托收益

受托人每年公布下一年预期收益率，信托成立第一年的预期收益如下：

100万元~300万元9.00%

300万元以上10.00%

6、百瑞宝盈82号集合资金信托计划（武当山项目）

信托资料/信托计划/已阅/百瑞-武当山推介书.doc

时间：

无

信托概况

规模：

1.67亿-2.67亿

期限：

24个月

（满五个月后提前终止，加计两个月收益；满一年后提前终止，加计一个月收益）

最低认购额：

100万元

受托人：

百瑞信托

资金投向

信托计划本金以增资、受让股权方式投资于湖北武当太极湖旅游发展集团有限公司，由其用于水上游乐、演艺、运输、户外运动等旅游项目的开发建设；信托到期后由湖北武当太极湖投资集团有限公司或祥源集团溢价受让信托计划持有的股权。

交易结构

股权质押；

公司担保；

个人担保；

*控制土地价值；

*融资主体自有资金加入信托计划

信托收益

100～300万元8.5%

300（含）～800万元10%

800万元以上（含）11%

控制土地价值：

信托计划成立后，太极湖集团保证将武当山太极湖旅游度假区的挂牌土地全部（约5300亩）土地装入旅发公司。

预估5300亩土地的价值为18.55亿元。

百瑞信托通过对旅发公司的绝对控股，控制上述土地价值。

7、吉信·松花江【78】号南山建材项目收益权集合资金信托计划

信托资料/尽职调查/已阅/南山建材尽调.doc

时间：

2011年8月

信托概况

规模：

1.5亿

期限：

18个月

最低认购额：

受托人：

吉林省信托有限责任公司

资金投向

用于购买南山建材所有经营项目的项目收益权

交易结构

股权质押；

*采矿权质押；

个人担保

信托收益

信托收益主要来自南山建材按期支付给吉林信托的项目收益权回购款溢价部分。

信托收益在扣除信托财产应承担的税费以及应支付给受托人的信托报酬后全部归受益人所有。

100万-300万，10.5%；300万（含）-500万，11.5%；500万（含）以上，11.8%

8、新华信托—云南中天文化股权投资集合资金信托计划

信托资料/尽职调查/已阅/云南中天文化-尽调报告.pdf

时间：

2011年

信托概况

规模：

3亿-4.5亿。

分期募集，其中3亿元正常分期募集，最后1.5亿元根据项目实际情况及项目方实际控制人戴艳梅女士申请，由受托人确定是否募集

期限：

2年，满1年可部分或全部提前结束

最低认购额：

受托人：

新华信托

资金投向

新华信托以分别以1元对价收购项目公司原股东合计99%的股权及其对项目公司的全部债权，剩余资金用于对项目公司增资扩股，增加注册资本300万元，其余资金用于增加资本公积。

用于昆明市西山区第七号片区西坝新村城中村改造一期项目（“文化空间”项目）开发建设

交易结构

土地抵押；

*委派董事实行印信、资金监管；

个人担保

信托收益

A类受益人：

认购金额100-300万元10.5%

B类受益人：

认购金额300-500万元13%

C类受益人：

认购金额500万元以上14%

9、吉信·长白山【26】号集安配建廉租房项目贷款集合资金信托计划尽职调查报告

信托资料/尽职调查/已阅/信·长白山【26】号集安配建廉租房项目贷款集合资金.doc

时间：

2011年10月

信托概况

规模：

3000万

期限：

24个月

最低认购额：

受托人：

吉林信托

资金投向

用于集安市2010年配建廉租住房项目建设。

交易结构

土地抵押；

*设立监管行

信托收益

10、新华信托华惠1号·仙女山景区收费权权益买入返售集合资金信托计划

信托资料/尽职调查/已阅/新华信托华惠1号·仙女山景区收费权权益买入返售.doc

时间：

2011年10月

信托概况

规模：

1亿，可分期发行

期限：

2年

最低认购额：

受托人：

资金投向

收费权权益买入返售。

用于买入喀斯特旅游拥有的仙女山景区观光车收费权权益及天生三桥景区旅游环保车收费权权益（评估价值41,352.21万元），喀斯特旅游将转让该收费权权益所得资金用于其缴纳收购仙女山景区相关公司股权及资产的剩余款项。

资金退出

信托到期时喀斯特旅游按约定的受让价格（包含喀斯特旅游在信托期限内分期支付的信托报酬及信托其他费用）向新华信托无条件回购该收费权权益。

交易结构

*收费权质押

信托收益

10%/年

11、新华信托华惠11号•上海伦达集团债权投资集合资金信托计划

信托资料/尽职调查/已阅/上海伦达债权投资项目可研报告（1125）.doc

时间：

2011年11月

信托概况

规模：

1.65亿，其中劣后收益权1500万。

满1.5亿即可成立

期限：

24个月，满18个月后可以提前结束

最低认购额：

受托人：

新华信托

资金投向

用于受让上海伦达投资集团有限公司对浙江伦达实业有限公司的委托贷款债权2.3亿元,信托资金用于伦达集团公司总部大楼装修以及企业正常经营。

交易结构

*折价购买债权；

*受益权分级；

土地抵押；

公司担保；

个人担保

信托收益

优先级受益权预计年化收益率12%/年，每信托年度末分配一次，由劣后受益人以代付的方式向优先级受益人支付投资收益；

劣后级受益权收益在信托计划到期时一次性分配，信托到期时，所购债权所得利息则全部归劣后受益人所有。

如信托计划提前结束，则优先级受益人可额外获得一个月（30天）的预期收益。

12、华融·贵州宏益公司旧城改造项目集合资金信托计划

信托资料/尽职调查/已阅/中信证券-华融_贵州宏益公司旧城改造项目集合资金信托计划尽职调查及风险分析报告.pdf

时间：

信托概况

规模：

6亿（第一期3亿）

期限：

1年

最低认购额：

受托人：

华融国际信托

资金投向

用于花果园项目一期建设

交易结构

*在建工程抵押

土地抵押；

公司担保；

个人担保

信托收益

A类信托受益权在本信托计划的预定期限内9.00%，在宽限期内13.50%；

B类信托受益权在本信托计划的预定期限内9.90%，在宽限期内14.85%；

C类信托受益权在本信托计划的预定期限内10.40%，在宽限期内15.60%

*资金归集

在第12个信托月度的首日，宏益公司将不少于2亿元资金归集至信托财产专户；

在第12个信托月度的第8日，宏益公司将累计不少于3亿元资金归集至信托财产专户；

在第12个信托月度的第15日，宏益公司将累计不少于4亿元资金归集至信托财产专户；

在第12个信托月度的第22日，宏益公