开元云龙谷销讲说辞定版63.docx

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开元云龙谷销讲说辞定版63

开元云龙谷销讲资料

2010.5.27

一、销讲介绍流程

二、介绍流程相关内容提要

（一）迎客

问清客户是来看房子吗？

是第一次来吗？

（家属是否来看过？

）是否和销售员约好？

客户没问题则伸手示意请客户进入城市价值展示区。

（二）展示区宣讲：

着重谈项目所处的城市价值蜕变和升级，通过城市价值给予客户信心；（三）看三期沙盘和房型模型推荐房源（具体产品介绍、摸底、锁定投资意向、了解客户需求、客户答疑）

（四）后续邀约（为下一步营销做好充分准备）

（五）送客（送到门外）

三、开元云龙谷销讲说辞详细内容.（红字部分必说，其他可视情况补充）

（一）迎客

您好！

欢迎参观开元四季！

您是第一次到开元四季来吧！

您有没有和其他的销售人员约好？

那您要是记不起来了，从现在开始就由我为您做全程的介绍和讲解。

这边请（伸手），首先给你介绍一下我们开元和目前我们这个地方的发展动态。

（二）边走边简短介绍开元：

我们开元是来自杭州的开发商，目前在全国地产界已经是属于领先型公司。

提到开元，其实你们只需记住两点就可以了：

一是开元是专门做“五星级酒店”起家的，而五星级酒店讲究的就是“品质和配套”，开元房产同样秉承集团精神，以卓越品质立足于房产。

二是开元物业，衡量一个好小区的标准，因素很多，而其中物业是最核心的考量因素。

我们开元物业一直以“五星级标准”来要求自己，我们的物业不但是国家一级资质，我们开元物业还刚刚荣获了“徐州市物业管理优秀住宅小区”的称号。

目前，我们所推的开元云龙谷是开元四季的三期，无论在品质和景观、规划层面都较二期有很大提升，同时，我们开元房产特重视三期项目，一定要把它作为徐州的标杆来打造，把三期做成徐州最好的小区。

（三）开始介绍我们这个地方的城市价值和板块价值：

这是我们项目所处的城市规划图，从这个城市规划图你可以看到，我们处于徐州最好的山湖之间。

作为徐州人，你肯定知道徐州的云龙山和云龙湖，但你也许不是很清晰云龙湖目前的规划和未来发展。

下面，我就简短为你介绍一下：

1）请看，这是湖北路，目前改造工程已经完成，政府目标是为了打造景观大道。

2）沿着湖北路向西，这就是韩山隧道，这个隧道是泉山区政府2010年度重点工程，隧道将于2011年开通，未来，我们这个项目可以通过隧道，瞬间抵达市中心。

3）徐州地铁听过没？

哦，如果不清楚，我为你再次介绍一下。

目前，徐州地铁1号线规划，开元四季是西区始发站，徐州地铁据政府介绍，将于2011年开始动工，可能在2016年1号线开始通车。

地铁物业在任何城市都是首先飞速上涨的项目。

4）这个地方是规划中的“杏子山公交枢纽站”，未来，你可以乘坐公交任意抵达市中心各个区域。

5）此外，我们正在洽谈的一条公交线路即将开通，这条公交专线首末站就位于三期入口附近。

介绍总结：

刚才我介绍给你的仅仅只是这个区域的未来规划，可以这个说，轨道价值，隧道价值，公交价值，可以全面提升开元四季未来的价值，升值是必然的

接着继续介绍

你目前看到的这个蓝色区域就是云龙湖，基本上从开元步行10分钟就可以到达。

徐州其实有许多湖，包括新区的大龙湖、东区的金龙湖，但它们基本都在郊区，目前市中心唯一的湖泊就是云龙湖了。

谈起大湖，我相信，傍湖而居是每个人的梦想。

比如深圳，有香蜜湖，杭州有西湖，南京有玄武湖，苏州有金鸡湖，而这些湖岸的住宅基本都突破30000元以上了，甚至深圳的香蜜湖和杭州的西湖，有的已经达到8-10万每平米，这是都是真实的数据，你可以到网络上进行查阅。

其实，徐州目前的湖居和山居大大低于它的实际价值，比如，开元四季，目前价格仅仅只是5000多点，类比那些湖居城市价格差距达到10倍以上。

总结一下：

刚才，介绍了城市发展让这里升值，而真正让这里升值的还是绝无仅有的山湖资源，房子可以有价，但山湖确实是无价的。

放眼徐州，真正适宜居住的地方还是云龙山云龙湖。

目前，政府对于风景区进行保护，以后，这里的土地会逐渐稀缺，想买也就买不到了。

（在介绍该内容中，核心是要给客户灌输信心和升值概念，同时，强调这里绝对是最适宜居住的地方，对于音乐厅、图书馆、云龙湖商业街可以附带提出）

（四）项目介绍：

开元云龙谷是开元四季的三期，是开元房产2010年度的升华力作，

请看沙盘：

这是三期云龙谷的地理位置

三面环山，形成罕见的聚财地带，因此，我们将其称为云龙谷。

这样的环境在徐州绝无仅有的。

别人都是望山、依山，而我们是融于山谷之中，所以我们叫“享山”—享受真正的山。

第一部分：

规划升级

云龙谷的建筑密度只有20%，真正将建筑融于自然

当更多的社区在高呼自然、自然、再自然的时候，殊不知，建筑的密密麻麻却掩盖了生活本应有的绿意。

开元云龙谷，建筑密度只有20%，将大量土地还于自然，营造舒适人居生活。

◆人造妥协自然:

于是，原生的环山坡地、山林、大树皆被尽可能的保留，甚至其间的鸟类等“原住民”都有妥善的考虑；

◆建筑迁就自然:

于是，依山就势的规划布局由此诞生，并以大组团、小庭院、多节点绿化细胞核，自然形成了半围合的邻里庭院，让建筑更好的融入周边的环境。

◆人性回归自然：

于是，单调的景观从此消失，曲径廊桥、环山坡道、密植行道树等众多景观小品，以物以景幻的视觉效果，给予业主最大化的满足体验。

第二部分：

景观升级

三期云龙谷的景观档次再次全面提升。

虽然景观营造成本这么高，我们的目的就是要让景观更加出色，客户住的更加舒适。

同时，我再为你介绍下，开元云龙谷五大公园式景观规划创举

这5大创举，可以说，开创徐州前所未有的景观尺度

景观创举1：

绵延800米的景观主轴，

以震撼尺度创造惊人视觉效果

景观创举2：

3条250米横向景观轴

让视野随东西环山任意穿越

景观创举3：

15000平米集中绿化

只是开元云龙谷的一个组团而已

景观创举4：

10000平米徐州最大的室外戏水公园

将山水生活境界再次升华

景观创举5：

3大景观节点14处社区组团风情景观

再现公园式物以景幻的效果

我们在创新景观的基础上，同时也打造了徐州最大的社区活水公园。

徐州最大的10000平米戏水池，打造社区活水公园

三期景观加入水系主题，萃取中外园林精华，充分利用现有地形，在高层中心组打造功能多样的游泳池，10000平米的超大戏水池，功能明确，同时接连自然驳岸，蜿蜒而上的河道，设置人工深、浅水池、溪涧等自然式水景，木质曲桥、亲水平台自然融合。

在各个景点设置旱喷、亲水平台等水景。

活水公园，将家安在公园里。

第三部分：

产品升级

一、开元云龙谷多层采用全框架结构，高层采用抗震墙结构体系

这种框架的房子空间分隔比较灵活，提高抗震性能，节省材料；具有可以较灵活地配合建筑平面布置的优点。

徐州抗震性能最高的就在我们开元三期云龙谷。

2、全框架无填充墙设计

三期云龙谷的房源均采用全框架无填充墙设计，套内的使用空间可以结合装修自由分隔。

多变空间，由你选择。

3、外墙采用EPS保温板材

三期的外墙均采用EPS保温板材，这种材料集保温、节能、防水、装饰于一体，产品优质。

四、新古典主义风格

我们认为，建筑必须具有文化内涵。

于是，在开元四季二期的基础之上，开元云龙谷再次进行建筑风格的大胆升级。

开元云龙谷采用欧式新古典建筑风格，精巧典雅的建筑立面，辅以造价不菲的文化面砖，让其更显雍容气质，而底层大理石砌面、古罗马的腰线、以及所处可见的灰色坡屋顶，更让开元云龙谷的建筑颇具名家风范。

第四部分：

教育升级

我们已经有了北大幼教示范园，目前你看到的是未来公园式优质小学

在开元四季二期，我们引入了“北大幼教示范园”。

三期我们依然准备引入“知名小学”（目前正在洽谈，还未确定）

开元将来的小学，依山而筑，私密幽静，跑道、篮球场、排球场、足球场一应俱全，辅以主题雕塑、绿篱、景观桥等环境营造，构筑名副其实的公园式优质学区。

总结一下：

介绍了那么多，其实开元三期云龙谷可谓在品质层面全线提升，而最出色的就是景观，而三期我们也将在景观下大功夫，以便提供更优质更好的生活享受。

如果您有兴趣，请让我为你介绍下户型。

（介绍售楼处现售户型）

近期我们推H18/H28/H29楼栋，三栋多层，户型面积在83-139平米。

我们的户型体现四大特色：

第一：

使用率高，浪费少；

第二：

户户都有景观；

第三：

户户方正，通风透气特好；

第四：

全框架无填充墙结构；