《苏州国有土地上房屋征收估价技术规范》.docx
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《苏州国有土地上房屋征收估价技术规范》
苏州市国有土地上房屋征收估价技术规范
第一章总则
1.1制定依据
为规范国有土地上房屋征收估价行为，维护公共利益，根据〈〈中华
人民共和国城市房地产管理法》、国务院〈〈国有土地上房屋征收与补偿条例》、国务院〈〈不动产登记暂行条例》、国家标准〈〈房地产估价规范》
（GB/T50291-2015）、«房地产估价基本术语标准》
（GB/T50899-2013）、住建部〈〈国有土地上房屋征收评估办法》和江苏
省〈〈关于印发江苏省贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干问题规定的通知》等有关规定，制定本规范。
1.2估价目的
被征收房屋价值估价目的应当表述为：
“为房屋征收部门与被征收
人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。
用于产权调换房屋价值估价目的应当表述为：
“为房屋征收部门与
被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。
1.3估价对象
估价对象为被征收房屋、产权调换房屋（含占用范围内的土地使用权），估价对象的性质、用途、建筑面积、占地面积、土地使用权应以委托人提供的合法材料为准。
1.4价值时点
被征收房屋价值评估的价值时点为房屋征收决定公告之日。
用于产权调换房屋价值时点应与被征收房屋的价值时点一致，当政
府或其他部门对其有规定的，按其规定。
1.5价值类型
（1）被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在价值时点白愿进行交易的金额，且假定被征收房屋没有租赁、抵押、查封等情况。
（2）被征收房屋价值应包括被征收房屋及其占用范围内的土地使用权和属于被征收人的其他不动产的价值，包含被征收房屋附着物的价值,不包含机器设备、物资等的搬迁费用，停产、停业损失等补偿，以及临时安置补助费等其他费用。
用于产权调换房屋价值应包括用于产权调换房屋及其占用范围内的土地使用权和用于产权调换的其他不动产的价值。
（3）当被征收房屋装修价值由征收当事人协商确定或房地产估价机构另行评估确定的，所评估的被征收房屋价值不包括被征收房屋室内装饰装修价值，并应在被征收房屋估价报告中作出特别说明。
1.6适用范围
苏州市国有土地上房屋征收评估，包括被征收房屋价值评估、被征收房屋装修价值评估、被征收房屋类似房地产市场价格测算、用于产权调换房屋价值评估，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定等，适用于本技术规范，但其他法律法规有相关规定的，从其规定。
1.7估价方法
被征收房屋价值评估应对比较法、收益法、成本法、假设开发法、标准价调整法等估价方法进行适用性分析后，合理选用其中一种或多种方法对被征收房屋价值进行评估，并在估价报告中作相应说明。
被征收房屋的同类房地产有较多交易的，应选用比较法估价；被征收房屋或其同类房地产通常有租金等经济收入的，应选用收益法估价；被征收房屋可假定为独立的开发建设项目进行重新开发建设或被征收房屋的同类房地产没有交易或交易很少，且被征收房屋或其同类房地产没有租金等经济收入时，可选用成本法；被征收房地产具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用除成本法以外的方法测算的，应选用假设开发法；当被征收房地产是大量相似的批量房地产时，可选用标准价调整法。
当选用两种或两种以上估价方法对被征收房地产进行估价时，应对各种估价方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定估价结果。
1.8估价程序
（1）接受估价委托，明确估价基本事项并签订书面房屋征收估价委托合同。
（2）汇总整理委托方提供的资料，包括登记房屋性质、用途、建筑面积、未经登记建筑的认定处理情况等。
（3）编制估价作业方案，拟定征收估价作业步骤和进度
（4）搜集房地产市场信息资料及其他有关资料。
（5）实地查勘、调查被征收房屋区位、权益和实物状况，做好丈量、影像和实地查勘记录等工作。
注册房地产估价师及相关实地查勘人员应
在〈〈查勘记录表》上签字。
（6）选定估价方法，包括拟采用的估价方法及评估技术路线，拟定评估的方法，计算确定估价结果。
（7）撰写估价报告，要求一户一报告。
（8）向房屋征收部门提供初步估价结果，由房屋征收部门在征收范围内向被征收人公示，注册房地产估价师应在现场说明解释，有异议的
初步估价结果进行答疑复核，有错误的，估价机构进行修正。
（9）初步估价结果公示期满后，房地产估价机构应向房屋征收部门提供委托估价范围内被征收房屋的估价报告。
房屋征收部门向被征收人转交估价报告。
（10）被征收人或者房屋征收部门对估价结果有异议的，白收到估
价报告15日内并向原房地产估价机构提出书面复核估价申请的，原房地
产估价机构应当白收到书面复核评估申请5日内对估价结果进行复核。
复核后，改变原估价结果的，应当重新出具估价报告；估价结果没有改变的，应当书面告知复核估价申请人。
（11）被征收人或者房屋征收部门对原房地产估价机构的复核结果有异议的，白收到复核结果之日起15日内向被征收房屋所在地房地产估价专家委员会申请鉴定。
经估价专家委员会鉴定，估价报告不存在技术问题的，维持估价报告；估价报告存在技术问题的，出具估价报告的房地产估价机构应改正错误，重新出具估价报告。
（12）房屋征收估价业务完成后，房地产估价机构将估价报告及相关资料立卷、归档保管。
1.9估价报告
房地产估价机构按〈〈房地产估价规范》、〈〈国有土地上房屋征收评估办法》及本技术规范等，出具房地产估价报告，并须经两名以上注册房地产估价师签名并加盖估价机构公章，不得以印章代替签字。
1.10资料存档
估价机构应将下列资料与估价报告（含技术报告）共同整理归档保存：
（1）房屋征收估价委托合同；
（2）房屋征收决定公告；
（3）已登记房屋的产权证、土地使用证及有关材料；未经登记建筑认定处理情况等资料；
（4）被征收房屋的实地查勘记录、影像等资料；
（5）可比实例的实地查勘记录、影像等资料；
（6）确定估价结果的有关系数、参数等资料；
（7）复核估价申请与复核报告，鉴定申请与房地产估价专家委员会出具的鉴定报告（如涉及复核与鉴定）；
（8）其它涉及估价项目的必要资料。
估价报告应有纸质与电子文档，估价报告及有关资料至少应保留10年。
1.11证据保全
估价依法代管的房屋、产权不明确的房屋，估价机构应将估价报告
（含技术报告）及估价过程中形成的有关估价资料另行提交委托人。
第二章比较法
2.1比较法的定义
所谓比较法，即依据替代原理，将需估价的被征收房屋与在价值时点附近已成交的类似房地产进行比较，对可比实例的已知价格作适当修正，测算出被征收房屋的客观合理价格的方法。
2.2比较法的公式
比较价值=可比实例成交价格x交易情况修正系数x市场状况调整系数X房地产状况调整系数
式中：
可比实例价格一一建立价格可比基础上的房地产实际成交价格，如房产交易登记部门登记的正常成交价格；
交易情况修正——因交易行为中的某些特殊因素所造成的价格偏差，测定方法可以利用已掌握的同类型房地产交易资料或市场行情分析
测算，应消除特殊交易情况造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的非正常成交价格修正为正常价格。
市场状况调整一一将可比实例在其成交日期时的价格调整为价值时点的价格，应在调查及分析可比实例所在地同类房地产价格变动情况的基础上，采用可比实例所在地区同类房地产价格变动率或价格指数进行调整。
房地产状况调整包括区位状况调整和实物状况调整。
1区位状况调整一一将可比实例在白身区位状况下的价格调整为在被征收房屋区位状况下的价格，且调整的内容应包括周边环境，交通便捷程度，小区规划布局、绿化、车位、街区中位置、配套设施等因素，商业用房的聚集程度、人流量等状况，单套房屋还应包括楼层和朝向；
2实物状况调整一一将可比实例在白身实物状况下的价格调整为在被征收房屋实物状况下的价格。
主要包括建筑规模、用途、层数、层高、新旧程度、结构等级、档次、物业管理等因素，商业用房的进深，设施设备等状况。
被征收房屋的装修，由征收当事人协商确定或另行估价，不列入实物状况因素修正，可比实例有装修的，可在成交价格中直接扣除。
2.3运用比较法估价步骤：
（1）搜集交易实例；
（2）选取可比实例；
（3）建立比较基础；
（4）进行交易情况修正；
（5）进行市场状况调整；
（6）进行房地产状况调整；
（7）计算比较价值。
2.4运用比较法注意事项
2.4.1选取可比实例
选取的可比实例应符合下列要求：
（1）可比实例房地产应与被征收房屋处于同一供求圈或同一区位内。
（2）可比实例的权益状况或实体状况应与被征收房屋相同或相似,包括用途、规模、档次、结构等。
（3）可比实例应从交易实例中选取，且不得少于三个；
（4）可比实例的成交日期与价值时点接近，不宜超过1年，通常应选择6个月以内成交的实例；
（5）可比实例的成交价格应为正常价格或可修正为正常价格。
2.4.2修正方法及要求
（1）被征收房屋优于可比实例的，正值修正；被征收房屋劣于可比实例的，负值修正；
（2）每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20%,综合全部调整不得超过30%;
（3）经修正和调整后的各个可比实例价格中，最高价与最低价的比值不宜大于1.2;
（4）当幅度或比值超出
（2）、（3）条规定时，宜更换可比实例；当因估价对象或市场状况特殊，无更合适的可比实例替换时，应在估价报告中说明并陈述理由。
2.4.3类似房地产价格评估。
在房屋成片征收区域内，当类似房屋较多时，可以采用比较法，先求取某一标准房地产的价格，再将其作为该区域内类似房地产价格的基
准，详见第六章一一标准价调整法。
2.5住宅用房的房地产状况调整
2.5.1区位状况调整系数表
序
号
项目
项目内容
系数修止范围
1
周边环境
周边绿化、自然景观、环境卫生状况
土2%
其中：
（1）
周边有大片绿地或自然景观、卫生环境良好
每个项目与相邻项目比较可增减0.5%,有噪音或空气污染另可
减0.5-1%
（2）
周边有较多绿地，基本整洁卫生
（3）
周边有少量绿地，卫生环境一般
（4）
周边基本无绿地，建筑拥挤，环境杂乱
2
交通便捷程度
汽车通达及公共交通情况
土2%
其中：
（1）
汽车顺畅通达（二车道以上），公共交通非常便捷，附近有轨道交通站点和公交站点有数条线路
每个项目与相0.5%
（2）
汽车顺畅通达（二车道以上），公共交通较便捷，附近公交站点仅一条线路
汽车能通行（仅一车道），公共交通较便捷，附近无轨道交通，公交站点有数条线路
（3）
汽车能通仃（仅一车道），附近无轨道交通，公交站点仅一条线路
汽车不能通行，附近无轨道交通，公交站点有数条线路
（4）
汽车不能通行，附近无轨道交通，公交站点仅一条线路
（5）
汽车不能通行，附近无轨道交通、公交站点及公交线路
3
小区规划布局
小区规划布局状况
土2%
其中：
（1）
按规划设计进行布置，人车分流
每个项目与相邻项目
比较可增减1%
（2）
无规划设计，但有序布置，人车不分流
（3）
无序布置，人车不分流
4
小区绿化
小区绿化状况
土1%
其中：
（1）
绿化率局、植被分层、修剪整齐
每个项目与相邻项目
比较可增减0.5%
（2）
绿化水平一般，植被不分层
（3）
绿化稀疏或基本无绿化
5
小区设施
公建配套与水电气等状况
土2
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