天宝评估方案.docx

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天宝评估方案

天宝地产（集团）公司

第三方评估咨询服务方案

（修订版）

北京赛瑞斯国际工程咨询有限公司

2015年3月24日

一、评估意义

第三方评估是利用科学、客观、公正的方法对工程项目在建时及竣工交房后容易出现对开发公司产生负面影响的问题，制定具有针对性的检查内容及评判标准，通过评估发现问题、识别风险。

通过专业的咨询评估，可以帮助委托方高层管理者清晰掌握所辖工程项目建设的管理、施工质量及风险等状态；辅助工程项目管理者明确改进和提升的方向；促进工程项目的施工质量提高，使工程项目管理走向“精细化”，不断提升企业的社会影响力。

二、评估范围

甲方（集团）公司确定的在施工程项目

三、评估依据

国家、地方关于工程建设方面的规程、规范；

甲方（集团）公司相关的企业制度；

四、评估流程

评估流程具体分为以下三个步骤：

第一步现场会议：

介绍此次评估内容、评估人员及分工安排，采用电脑随机抽取实测实量栋号和部位，一般持续15～20分钟；

第二步现场评估：

对工程实体进行实测实量、综合观感、现场工程材料、计划管理、内业资料工程风险进行检查；评估人员就所发现的问题与相关单位（甲方、监理及施工单位）进行交流，此项工作的实施需要项目的甲方、监理及施工单位主要管理人员进行配合、见证及签字确认，一般需要2～2.5小时。

第三步评估小结：

由评估组人员对该项目标段检查的情况进行通报并总结，一般持续30～40分钟。

五、评估内容

评估共划分为三个阶段：

第一阶段为土方开挖、桩基础施工（非实测阶段）；第二阶段为从基础垫层开始到具备实测条件以前（非实测阶段）；第三阶段为具备实测条件以后到竣备前一个月（实测实量阶段）；当同一项目标段第一阶段与第二阶段施工同时存在，以第二阶段检查评估为主进行排名。

第一阶段检查内容：

1、第一阶段施工质量（见附表八）

2、第一阶段内业资料（见附表七）

第二阶段检查内容：

1、综合观感（见附表二）

2、总包进度计划管理（见附表四）

3、总包内业资料（见附表三）

4、监理工作评估（见附表五）

5、甲方内业资料（见附表六）

第三阶段检查内容：

1、工程实体实测实量（见附表一）

2、综合观感（见附表二）

3、总包进度计划管理（见附表四）

4、总包内业资料（见附表三）

5、监理工作评估（见附表五）

6、甲方内业资料（见附表六）

六、评估得分组成及各维度占比

第一阶段得分组成情况

检查维度

评估单项所占总分值比例

满分值

施工质量

70%

70

内业资料

30%

30

综合得分=施工质量70%+内业资料30%

第二阶段得分组成情况：

1、总包单位得分组成情况（不具备实测实量）

单位

评估单项所占总分值比例

满分值（分）

总包

单位

综合观感50%

50

进度计划管理30%

30

总包内业资料20%

20

综合得分=综合观感50%+计划管理30%+内业资料20%

总分

100

2、监理单位得分组成情况

单位

评估单项所占总分值比例

满分值（分）

监理

项目部

总包得分40%

40

监理工作评估得分60%

60

综合得分=总包综合得分40%+监理工作评估得分60%

总分

100

3、甲方项目部得分组成情况

单位

评估单项所占总分值比例

满分值（分）

甲方项目部

总包综合得分55%

55

监理综合得分35%

35

甲方内业资料10%

10

综合得分=总包综合得分55%+监理综合得分35%+内业资料10%

总分

100

备注：

在对现场各个单位评估检查时，可能会有未发生项，缺项情况下评分办法：

综合得分=参评维度得分之和÷参评维度占比之和

第三阶段得分组成情况：

1、总包单位得分组成情况（具备实测实量）

单位

评估单项所占总分值比例

满分值（分）

总

包

单

位

工程实体实测实量55%

55

综合观感25%

25

进度计划管理10%

10

总包内业资料10%

10

综合得分=实测实量55%+综合观感25%+内业资料10%+进度计划10%

总分

100

2、监理单位得分组成情况

单位

评估单项所占总分值比例

满分值（分）

监理

项目部

总包得分40%

40

监理工作评估60%

60

综合得分=总包综合得分40%+监理工作评估60%

总分

100

3、甲方项目部得分组成情况

单位

评估单项所占总分值比例

满分值（分）

甲方项目部

总包综合得分55%

55

监理综合得分35%

35

甲方内业资料10%

10

综合得分=总包综合得分55%+监理综合得分35%+内业资料10%

总分

100

备注：

在对现场各个单位评估检查时，可能会有未发生项，缺项情况下的评分办法：

综合得分=参评维度得分之和÷参评维度占比之和

七、评估体系

1、组织形式

由于项目管理评估工作内容广、专业性强、劳动强度大、不同于一般的设计、施工及监理业务，因此必须以评估公司整体作为组织保证，构建优质、高效的组织管理体系，积极与委托方主管部门沟通，交流进行项目评估的策划和决策，风险分析和应对，制定具体实施方案，提供评估咨询服务。

（1）评估组织架构

公司事业1部作为本工程项目评估的主管部门，以公司其他部门和专家组作为支持与辅助力量，组织实施工程项目评估方案。

工程项目评估项目经理代表公司履行评估委托合同，根据项目的实际状况配置相应的评估人员。

评估组织架构图

公司事业1部

公司专家组

评估项目部

评估组二

评估组一

（2）工作职责

1）评估项目经理职责

A.在公司授权下全面履行委托合同中评估人的责任及义务；

B.负责工程评估组岗位设计，组建工程项目评估组，明确工程项目评估组人员分工和岗位职责；

C.按照评估方案组织实施相关的评估工作；

D.在评估项目实施过程中，负责与委托人进行协调与沟通；

E.组织评估报告的编制工作。

2）工程项目评估组长职责

在工程项目评估项目经理的领导下组织实施对项目的评估工作，汇总评估结果、提出评估意见，组织评估简报的编制。

（3）工程项目评估人员职责

在工程项目评估组长的领导下开展评估工作，提交评估工作成果。

2、人员构成

针对拟委托评估工程项目情况和本评估方案设定的检查内容及范围，我司选派经验丰富、有较强的职业道德水准、沟通能力强、身体条件好、责任心强的人员组成评估小组。

3、设置配备

为了保障评估工作顺利进行，公司为评估小组提供如下设备：

办公及检测设备一览表（单位/组）

设备名称

型号及规格

单位

数量

备注

卷尺

5m

个

4

根据现场实际情况做相应调整

工程质量检测尺

JZC-2

套

2

激光测距仪

LX05A3

台

2

激光扫平仪

M301967

台

2

钢尺

50m

把

1

便携式计算机

IBM

台

4

数码相机

奥林巴斯L1000/

佳能

部

4

放大镜

10倍

个

4

游标卡尺

把

1

4、保证措施

评估过程将实行严肃、严谨的工作作风，掌控工程管理评估关键点，以预防为主，不断促进工程质量和各参建方工作质量的提高，降低交房后小业主的投诉率。

评估人员应严格遵守职业道德规范、客观公正的基本行为准则，具备胜任工作、分析判断准确、自主完成工作任务的能力。

项目检查评估的保证措施如下：

1）．评估过程的不断改进与监控；

2）．制定切实可行的评估检查方法；

3）．坚持对评估人员的持续培训；

4）．监测评估人员对工作的动力和态度；

5）．及时收集客户满意度信息；

6）．对每一个评估项目发现的问题进行跟踪检查。

5、廉政及保密承诺

1）．业务活动必须坚持公开、公平、公正、诚信、透明的原则（除法律法规另有规定者外），不得为获取不正当的利益，损害国家、集体和对方利益，不得违反工程建设管理的规章制度。

2）．除业务委托方相关组织协调人员外，评估人员在未得到委托方的同意不与任何相关单位及个人发生业务外的接触，被委托方接受委托方的监督。

3）．不准以任何理由向甲方和相关单位及其工作人员索要、接受或赠送礼金、有价证券、贵重物品及回扣、好处费、感谢费等。

4）．本合作项知识产权及保密条款的有效期不受合同期限的限制，对于合作过程中任何一方知悉另一方商业秘密或尚未对外公开的所有信息，均需保密，不得对第三方泄露，否则透露方承担相关责任。

八、评估成果

1、各期评估报告

1.1在建项目实测评估总结

（1）甲方项目标段得分汇总；

（2）监理标段得分汇总；

（3）总包标段得分汇总

（4）各维度主要问题统计分析

1.2项目评估总结

1.3项目风险评估总结

1.4标杆项目优点分享

（1）展示表现优秀项目现场管理经验；

（2）推荐项目检查评估中发现好的工程做法和施工工艺；

1.5出具每个项目标段问题汇总

附表一（工程实体实测实量）

结构工程

检查

项目

检查

内容

评判标准

检测区

检测点

合格率

混凝土结构

工程

截面尺寸

8，－5mm；《混凝土结构工程施工质量验收规范（GB50204-2002）（2011版）表8.3.2-1现浇结构允许偏差和检验方法

10

20

墙面

平整度

≤8mm；《混凝土结构工程施工质量验收规范》（GB50204-2002）（2011版）表8.3.2-1现浇结构允许偏差和检验方法

15

45

墙柱垂直度

≤8mm；《混凝土结构工程施工质量验收规范》（GB50204-2002）（2011版）表8.3.2-1现浇结构允许偏差和检验方法

15

45

顶板

水平度

≤15mm；《混凝土结构工程施工质量验收规范》（GB50204-2002）（2011版）表4.2.7条

5

25

填充墙砌体工程

表面

平整度

≤8mm；《砌体工程施工质量验收规范》（GB50203-2011）表9.3.1砌体一般尺寸允许偏差》

10

30

垂直度

≤5mm；《砌体工程施工质量验收规范》（GB50203-2011）表9.3.1砌体一般尺寸允许偏差》

10

30

方正性

10mm；《砌体工程施工质量验收规范》（GB50203-2011）表9.3.1砌体一般尺寸允许偏差

5

15

门、窗洞口

尺寸

±10mm；《砌体工程施工质量验收规范》（GB50203-2011）

5

20

设备安装

洁具

座便坑距偏差（以装饰完成面计）

0—15mm；《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范（GB50242-2002）表5.2.16排水管道安装的允许偏差及检验方法》

6

6

电气

安装

同一室内的底盒标高差；

≤10mm；《建筑电气工程施工质量验收规范（GB50303-2002）第22.2.2.1开关、插座安装规定》

10

40

同一室内开关、插座面板的高度偏差

≤5mm；《建筑电气工程施工质量验收规范（GB50303-2002）第22.2.2.1开关、插座安装规定》

10

40

装饰

装修工程

轻质隔墙工程

表面

平整度

金属夹芯板

《建筑装饰装修工程施工质量验收规范（GB50210-2001）第7.2.10板材隔墙安装

≤2mm

10

30

其他复合板、石膏空心板、钢丝网水泥板

≤3mm

10

30

垂直度

金属夹芯板

≤2mm

10

30

其他复合板、石膏空心板、钢丝网水泥板

≤3mm

10

30

抹灰工程

抹灰面层或粉刷石膏底层

墙面垂直度

普通抹灰

《建筑装饰装修工程施工质量验收规范（GB50210-2001）第4.2.11一般抹灰的允许偏差和检验方法》

≤4mm

10

30

高级抹灰

≤3mm

10

30

墙面平整度

普通抹灰

≤4mm

10

30

高级抹灰

≤3mm

10

30

地面平整度

毛坯房交付

《建筑地面工程施工质量验收规范（GB50209-2002）表4.1.5基层表面的允许偏差和检验方法》

≤5mm

5

20

装修房交付

≤3mm

5

20

顶板水平度

≤10mm；依据《混凝土结构工程施工质量验收规范》（GB50204-2002）（2011版）顶板控制标准及抹灰消差确定。

5

25

净高

抹灰或涂饰工程：

±20mm；《混凝土结构工程施工质量验收规范（GB50204-2002）（2011版）表8.3.2-1现浇结构允许偏差和检验方法》

5

25

阴阳角

方正

普通抹灰

《建筑装饰装修工程施工质量验收规范（GB50210-2001）第4.2.11一般抹灰的允许偏差和检验方法》

≤4mm

10

20

高级抹灰

≤3mm

10

20

户内门洞尺寸偏差

±10mm；《砌体工程施工质量验收规范（GB50203-2011）表5.3.3一般尺寸允许偏差》

5

15

户内门洞/外窗内侧墙体厚度偏差

≤5mm；《家庭居住室装饰工程验收标准（DBJ/T01-43-2003）表3.3.8门窗安装允许偏差和检验方法》

5

15

裂缝/空鼓

无裂缝、空鼓；《建筑装饰装修工程施工质量验收规范（GB50210-2001）第4.2.5一般抹灰工程》

10

10

涂饰工程或粉刷石膏面层

表面平整度

≤3mm；《建筑装饰装修工程施工质量验收规范（GB50210-2001）第4.2.11高级抹灰的允许偏差和检验方法》

10

30

立面垂直度

≤3mm；《建筑装饰装修工程施工质量验收规范（GB50210-2001）第4.2.11高级抹灰的允许偏差和检验方法》

10

30

阴阳角方正

≤3mm；《建筑装饰装修工程施工质量验收规范（GB50210-2001）第4.2.11高级抹灰的允许偏差和检验方法》

10

20

顶棚水平度

≤10mm；《住宅装饰装修工程施工规范（GB50327-2001）》

5

25

净高

±20mm；《混凝土结构工程施工质量验收规范（GB50204-2002）（2011版）表8.3.2-1现浇结构允许偏差和检验方法》

5

25

户内门洞尺寸偏差

±10mm；《砌体工程施工质量验收规范（GB50203-2011）表5.3.3一般尺寸允许偏差》

5

20

户内门洞/外墙窗内侧墙体厚度偏差

≤5mm；《家庭居住室装饰工程验收标准（DBJ/T01-43-2003）表3.3.8门窗安装允许偏差和检验方法》

5

15

裂缝/空鼓

无裂缝、空鼓；《建筑装饰装修工程施工质量验收规范（GB50210-2001）第10.1.5涂饰工程》

15

15

饰面砖粘贴（墙面）

表面平整度

≤3.0mm；《建筑装饰装修工程施工质量验收规范（GB50210-2001）第8.3.11饰面砖粘贴的允许偏差和检验方法》

3

6

立面垂直度

≤2.0mm；《建筑装饰装修工程施工质量验收规范（GB50210-2001）第8.3.11饰面砖粘贴的允许偏差和检验方法》（石材≤3.0）

3

6

阴阳角方正

≤3.0mm；《建筑装饰装修工程施工质量验收规范（GB50210-2001）第8.3.11饰面砖粘贴的允许偏差和检验方法》

3

6

接缝高低差

≤0.5mm；《建筑装饰装修工程施工质量验收规范（GB50210-2001）第8.3.11饰面砖粘贴的允许偏差和检验方法》

3

6

裂缝/空鼓

无裂缝、空鼓；《建筑装饰装修工程施工质量验收规范（GB50210-2001）第8.3.5条》

5

5

饰面砖粘贴（地面）

表面平整度（有排水要求不测）

≤2.0mm；《建筑地面工程施工质量验收规范（GB50209-2010）表6.1.8允许偏差和检验方法》

3

6

接缝高低差

≤0.5mm；《建筑地面工程施工质量验收规范（GB50209-2010）表6.1.8允许偏差和检验方法》

3

6

裂缝/空鼓

饰面砖地面无裂缝、空鼓；（单块砖边角局部空鼓，且每自然间不超过总数5％可不计），《建筑地面工程施工质量验收规范（GB50209-2010）第6.2.8规定》

5

5

木

地

板

表面平整度

≤2mm；《建筑地面工程施工质量验收规范（GB50209-2010）表7.1.7允许偏差和检验方法

8

16

地板接缝

宽度

≤0.5mm；《建筑地面工程施工质量验收规范（GB50209-2010）表7.1.7允许偏差和检验方法

8

16

地板接缝

高低差

≤0.5mm；《建筑地面工程施工质量验收规范（GB50209-2010）表7.1.7允许偏差和检验方法

8

16

室

内

门

门槽口对角线长度差

≤2.0mm；《建筑装饰装修工程施工质量验收规范（GB50210-2001）第5.2.18木门安装的允许偏差和检验方法》

5

5

门框的正、侧面垂直度

≤4.0mm；《建筑装饰装修工程施工质量验收规范（GB50210-2001）第5.2.18木门安装的允许偏差和检验方法》

5

10

门扇与侧框间缝隙

1—2.5mm；《建筑装饰装修工程施工质量验收规范（GB50210-2001）第5.2.18木门安装的允许偏差和检验方法》

5

15

门扇与地面留缝宽度

（内门）

5—8mm；《建筑装饰装修工程施工质量验收规范（GB50210-2001）第5.2.18木门安装的允许偏差和检验方法》

5

5

厨卫门扇与地面留缝

宽度

8—12mm；《建筑装饰装修工程施工质量验收规范（GB50210-2001）第5.2.18木门安装的允许偏差和检验方法》

3

3

铝合金门窗

（或塑钢窗）

型材拼缝宽度

（不适用塑钢窗）

≤0.2mm；《高级建筑装饰工程质量验收标准（DBJ/T01-27-2003）表5.2.13门窗安装的允许偏差和

检验方法》

5

5

型材拼缝

高低差

≤0.3mm；《高级建筑装饰工程质量验收标准（DBJ/T01-27-2003）表5.2.13门窗安装的允许偏差和检验方法》

10

10

窗框正面

垂直度

≤2.5mm；《建筑装饰装修工程施工质量验收规范（GB50210-2001）第5.3.12门窗安装的允许偏差和检验方法》

10

20

对角线

≤3mm；《建筑装饰装修工程施工质量验收规范（GB50210-2001）第5.4.13门窗安装的允许偏差和检验方法》

5

5

橱柜

安装

外形

尺寸

≤3mm；《建筑装饰装修工程施工质量验收规范（GB50210-2001）第12.2.0橱柜安装的允许偏差和检验方法》

2

12

立面

垂直度

≤2mm；《建筑装饰装修工程施工质量验收规范（GB50210-2001）第12.2.0橱柜安装的允许偏差和检验方法》

2

4

门与框架

平行度

≤2mm；《建筑装饰装修工程施工质量验收规范（GB50210-2001）第12.2.0橱柜安装的允许偏差和检验方法》

2

6

合计

417

859

附表二（综合观感检查表）

检查

项目

检查内容

评判标准

应得分数

扣减分数

实得分数

地基与基础工程

土方开挖及支护

1、锚杆设置位置不符合要求

2、锚杆规格、间距等不符合设计要求

3、锚喷时桩间钢丝网片设置、锚喷混凝土配合比标牌及计量工具设置、锚喷厚度不符合设计要求

4、桩间钢丝网片外露、锚喷层开裂或破损

5、预应力锚杆的钢绞线张拉过早

6、喷使用的钢丝网片型号、网片搭接长度与设计不符或达不到设计要求

7、导水管、锚杆设置与设计不符及混凝土表面凹凸不平，有露筋现象，

8、边坡护壁钢筋规格、型号、钢筋间距不符合设计要求，混凝土层表面开裂

每项存在问题扣2分

10

地下防水及保护层设置

1、基层质量（干燥、平整、无污染、阴阳角处理）；

2、转角部位、变形缝、施工缝、穿墙套管部位处理（附加层不应小于500mm）；

3、防水卷材的铺贴方式及搭接长度；

4、防水卷材未收头处理`或收头处理不规范；

5、保护层设置；

6、防水层空鼓、脱落；

7、防水层破损；

8、墙体、楼板渗漏。

每项存在问题扣2分

10

肥槽及房心土方回填

1、1、土方回填基底垃圾未进行清理；

2、2、回填土土质不符合要求；

3、3、回填分层的厚度及夯实情况；

4、4、灰土的质量及回填范围；

5、每项存在问题扣2分

10

止水螺栓、止水板（带、条）施工质量

6、1、止水螺栓的止水片厚度、焊接质量及安装使用；

7、2、止水钢板规格尺寸及焊接质量；

8、3、止水带规格尺寸及安装质量；

9、4、止水条规格尺寸、留槽及固定；

5、止水钢板埋人深度不足1/2。

6、装配式止水螺栓止水环设置及方向。

每项存在问题扣2分

10

混凝土结构工程（地上、地下）

施工缝留设及处理

1、梁、板、墙、柱、楼梯留设不符合要求；

2、施工缝部位混凝土未凿毛或凿毛过早；

3、混凝土施工缝部位夹渣、梁板底部粘结杂物；

4、混凝土浇筑后施工缝部位修补处理按不合格点计算。

每项存在问题扣2分

10

露筋、错台、漏浆、振捣不密实、气泡孔、粘模

每项存在问题扣2分

10

工作面

1、钢筋间距及排距（梁板、墙柱）；

2、钢筋连接（搭接、焊接、机械连接）；

3、钢筋位置（墙、柱、梁）；

4、预留洞口加强筋及墙体拉钩设置；

5、梁、板入支座的锚固长度；

6、楼板马镫及梁板保护层垫块设置。

每项存在问题扣2分

10

二次结构砌筑工程

灰缝缺陷

竖向灰缝有瞎缝、通缝、透明缝现象；

每项存在问题扣2分

10

顶砌

1、灰缝砂浆饱满度；

2、砌筑间歇时间（砌筑时间上墙，与施工日志记录时间相吻合）。

每项存在问题扣2分

10

构造

梁、柱

1、1、未按设计与方案要求设置；

2、2、梁柱拆模后混凝土表面有缺陷；

3、3、梁柱表面有修补现象。

每项存在问题扣2分

10

装饰装

修工程

抹灰

基层处理

1、结构上钢筋头、铁钉、铁丝清理及防锈处理；

2、基层浮土、污垢等清理；

3、预防空鼓拉毛处理。

每项存在问题扣2分

10

室内

墙面

1、起砂；

2、钢筋头、钢丝、铁钉、网格布外露；

3、管道背面装修施工。

每项存在问题扣2分

10

地面

1、起砂；

2、空鼓、开裂；

3、边角及管跟部位收面；

4、地暖管外露。

每项存在问题扣2分

10

栏杆

1、室内外栏杆立杆间距、高度；

2、有防腐要求的栏杆焊接部位防腐处理；

3、栏杆安装牢固性及固定点的处理；

4、栏杆成品保护。

每项存在问题扣2分

10

吊顶

固定、连接方式、标高、尺寸、造型、起拱、防腐

每项存在问题扣2分

10

涂饰

线条不顺直、色差、空鼓脱落、阴阳角顺直度、污染。