中级经济师考试 房地产 预习笔记 完整版.docx
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中级经济师考试房地产预习笔记完整版
2014年中级经济师考试房地产专业预习笔记
2014年中级经济师_房地产_预习笔记1
第一章 房地产经济基本理论1
第二章 房地产征收征用13
第三章 建设用地概述21
第四章 房地产市场调研36
第五章 房地产投资项目经济评价43
第六章 房地产投资项目不确定性分析61
第七章 房地产投资项目方案比选71
第八章 房地产开发项目管理76
第九章 房地产市场营销84
第十章 房地产估价96
第十一章 物业管理109
第十二章 房地产金融123
第十三章 房地产税收133
第一章 房地产经济基本理论
第一节 区位理论
1.区位和区位理论
1.1区位的含义
■区位（location）指某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系（空间几何位置）
■还强调自然地理要素和人类经济社会活动之间的关系在空间位置上的反映
1.2区位的特征（四特征）
■综合性
☆自然区位
▽天文区位（经纬度）
▽自然地理区位
☆社会区位
▽经济区位
▽文化区位
▽政治区位
■确定性
☆方位
☆距离
■层次性
☆大位置
☆小位置
☆地址
☆微位置
■历史性
☆地理环境的变化以及经济环境的变化引起区位的历史变迁
☆区位的历史性是城市迁移和兴衰的重要原因
1.3房地产区位的含义*
■概念
☆指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系
■要素（四要素）
☆位置
▽坐落－所在具体地点
▽方位－方向和位置
▽距离－与有关场所的距离的远近
▽朝向－正门或房间窗户正对的方向
▽楼层－所在的楼层
☆交通－通达性
▽可及性－从外到达该宗地
▽便捷性－从该宗地去往其他地方
☆周围环境和景观
▽自然环境
▽人文环境
▽景观
☆外部配套设施
▽基础设施－道路、供水、供电、供气、供热、通讯等（必需条件）
▽公共服务设施－教育、医疗、文化、体育、商业服务、邮电、市政公用设施等
■位置与区位的关系
☆房地产不可移动，其位置固定不变
☆任一要素发生变化，意味着房地产区位发生变化
1.4区位理论的概念
■概念
☆区位理论是研究人类经济行为的空间区位选择及空间区位内经济活动优化组合的理论（经济活动如何在空间上分布）
■主要理论（四大理论）
☆农业区位论－在城市周围农业区位如何布局
☆工业区位理论－工业企业如何布局
☆中心地理论－城市之间如何布局
☆城市空间理论－城市内部各用地功能如何布局
2.农业区位理论
2.1杜能孤立国理论的前提
■只有一个城市，且是孤立国，孤立国环境均质，且与外部隔绝
■城市是农产品的唯一销售市场，农村则靠城市供给工业品
■运输工具只有马车
■农产品的运费、重量与产地到消费市场的距离成正比
■经营者以获取最大经济收益为目的
2.2杜能农业区位理论的主要内容
■农业经营的产品和经营方式，由市场上农产品的销售价格决定
■农产品的销售成本为生产成本和运输成本之和
■经营者的利润为P=V-（E+T）
■经营者追求利润最大化
■Ｖ（销售价格）和Ｅ（生产成本）是常数
■P+T=V-E=k
■利润最大化的唯一办法是将运费压缩为最小
■如何通过合理的农业生产布局使农业的运费最低，就能实现最大利润（核心内容） 2.3杜能农业区位理论的结论－杜能圈（以城市为中心呈同心圆分布）
■自由农作区，生产易腐难运的农产品
■林业区，生产木材
■谷物轮作区，生产粮食
■草田轮作区，提供谷物与畜产品
■三圃农作制区
■畜牧业区
2.4杜能圈的修正模型（两修正）
■考虑河流的影响－水运费与陆运费的比较，农作物轮作将沿着河流两岸延伸至边界
■考虑其它城市的影响－各城市根据实力形成各自的市场范围，形成竞争，使杜能圈变形
3.工业区位理论
3.1韦氏工业区位论的假设条件
■均质国家与地区，只考虑经济因素
■工业原料、燃料地点固定且已知
■工业产品的消费地和范围已知，需求量不变
■劳动力不能流动，价格已知，供给充裕
■运费是重量和距离的函数
■讨论同一产品
3.2以运输成本定向的工业区位分析
■工业企业应选择在原料和成品二者的总运费最小之地
■运费的大小主要取决于运输距离和货物重量
■主要考虑原材料的运费和制成品的运费
■工业原料分类：
遍布性原料（可就地取材）和限地性原料（必须要运输）
■原料指数＝限地性原料总重量/制成品总重量
■原料指数
☆遍布性原料 0
☆纯原料 1
☆失重性原料 大于1
☆原料指数越大，生产厂应选在离原料产地越近
☆原料指数越小，生产厂应选在离市场越近
■案例（矿石冶炼生产针）
3.3劳工成本影响工业区位趋向的分析（工业区位的第一次变形）
■工业企业的选址追求运输成本与劳工成本总和的最低
■如工厂迁移引起的原料和制成品运费的增加，小于节省的劳动力费用，则会迁移
■劳工成本指数：
每单位产品的平均工资成本
■劳工系数＝劳工成本指数/需运输的总重量
■劳工系数越大，则工厂越需要迁向劳动力成本低的地方
3.4集聚与分散因素影响工业区位的分析（工业区位的第二次变形）
■集聚因素（两类）
☆生产集聚，也称纯集聚，是一般集聚因素，是内在因素
▽规模扩大
▽分工合作
☆社会集聚，也称偶然集聚，是特殊集聚因素，是外在因素
▽交通资源
▽企业相邻获得额外利润
■分散因素
☆取决于集中与分散的比较利益大小
4.中心地理论
4.1基本概念
■中心地－指区域内向其周围地域提供各种货物和服务的中心城市或中心居民点
■中心性－一个中心地对周围地区的影响程度
■需求门槛－中心地能维持供应某种商品和劳务所需的最低购买力和服务水平（商业设施出现）
■商品销售范围－消费者为获取商品和服务所希望通达的最远路程，或指中心地提供商品和劳务的最大销售距离和服务半径
4.2克氏中心地理论的假设条件
■均质平原与无差异性的居民
■交通费用与距离成正比
■厂商和消费者均为经济人
■货物可自由流动
4.3克氏中心地理论的结论－六边形市场
■各厂商的销售范围为圆形
■新厂商的自由进入，使各厂商的销售范围越来越小，直到需求门槛为止
■各厂商的圆形范围重叠区域，以无差别线划分给不同的厂商
■形成六边形的市场区域
4.4克氏市场等级序列－多种商品与不同档次
■高级商服中心，提供高中低级商品和服务
■中级商服中心，提供中低级商品和服务
■低级商服中心，提供低级商品和服务
■需求门槛和服务范围由高到低，由大到小
5.城市空间结构理论（四种理论）
5.1同心圆理论－伯吉斯与巴布科克
■伯吉斯基于生态学的入侵和承继概念来解释城市土地利用在空间上的排列
■城市各功能用地以中心区为核心，自内向外环状扩展
☆中心商业区
☆过渡地带
☆工人住宅区
☆高收入阶层住宅区
☆通勤人士住宅区
■巴布科克考虑到交通轴线的辐射作用，将理论修正为星状环形模式
5.2扇形理论－霍伊特
■核心是各类城市用地趋向于沿主要交通线路和沿自然障碍物最少的方向由市中心向市郊呈扇形发展
5.3多核心理论－麦肯齐、哈里斯、乌尔曼
■一个城市内会出现多个商业中心，其中一个主要商业区为城市核心，其余为次核心，并且随着城市规模的扩大，新的极核中心随之产生
■多核心理论基于地租地价理论，支付租金能力高的产业位于城市中心
■形成城市多中心的因素
☆活动的相互依赖性
☆活动互补互利，自然集聚
☆交通原因排斥与自己的集结
☆高地价房租排斥较低品质使用
5.4中心商务区土地利用模式－墨菲、万斯
■三项指标
■CBD土地利用空间结构（4个圈层）
☆零售业集中区
☆多层建筑集中区
☆办公区
☆商服活动区
【总结与对比】
■区位选择的原则
☆地租和生产成本和运输成本总和最小的地方
■三种区位论的实质与前提假设
实质
假设
农业区位论
在城市周围农业区位布局的原则
只有一个城市，且是孤立国
运输工具只有马车
孤立国环境均质，且与外部隔绝
农产品的运费、重量与产地到消费市场的距离成正比
经营者以获取最大经济收益为目的
工业区位论
找出工业产品成本最低、利润最大的位置，作为配置工业企业的依据
均质国家与地区，只考虑经济因素
工业原料、燃料地点固定且已知
工业产品的消费地和范围已知，需求量不变
劳动力不能流动，价格已知，供给充裕
运费是重量和距离的函数
讨论同一产品
中心地理论
找出城市的分布规律
均质平原与无差异性的居民
交通费用与距离成正比
厂商和消费者均为经济人
货物可自由流动
第二节 供求理论
1.房地产需求
1.1房地产需求的含义
■房地产需求
☆是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购买的数量
■需求的两条件（需求与需要的区别）
☆消费者愿意购买，即有购买的欲望
☆消费者能够购买，即有支付能力
■房地产市场需求
☆是指在一定时间内，一定价格水平下和一定市场上所有的消费者对某种房地产愿意并且能够购买的数量，即市场需求是所有的消费者需求的总和
1.2决定房地产需求的因素（五因素）
■房地产价格水平－反相关，特例是炫耀物品和吉芬物品（生活必需品）
■消费者的收入水平－正相关
■消费者的偏好
■相关物品的价格水平（包括替代品和互补品）
☆替代品－需求反向变化（商品房与经济适用房）
☆互补品－需求同向变化（住宅与配套设施）
■消费者对未来的预期－买涨不买跌不买跌。
1.3房地产需求曲线
■一般商品的需求量与价格呈逆相关关系
■价格上升，需求减少,价格下降，需求增加
■需求曲线的变动（两种变化）
☆沿需求曲线的变动－价格发生变化
☆需求曲线的平移－价格以外的因素发生变化
2.房地产供给
2.1房地产供给的含义
■房地产供给
☆房地产开发商和拥有者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够提供的数量
■形成供给的条件（两条件）
☆愿意供给
☆有能力供给
■房地产市场供给
☆指在一定时间内、一定价格水平下和一定市场上，所有开发商和拥有者对某种房地产所愿意并且能够提供的数量，即所有开发商和拥有者供给的总和
■潜在供给量
☆潜在供给量＝存量－拆毁量－转换为其他种类房地产量＋其他种类房地产转换为该种房地产量＋新开发量
2.2决定房地产供给的因素
■该种房地产价格水平－正相关
■该种房地产开发建设成本－反相关
■该种房地产开发技术水平－正相关
■房地产开发商对未来的预期－看好市场，减少当期供给（捂盘），对未来悲观，增加当期供给
2.3房地产供给曲线
■房地产供给量与价格之间正相关
■价格上升，供给增加，价格下降，供给减少
■供给曲线的变动（两种变化）
☆沿供给曲线的变动－价格发生变化
☆供给曲线的平移－价格以外的因素发生变化
3.房地产均衡价格
■均衡价格是指商品的需求价格与供给价格相一致时的价格
■供给不变时
☆需求增加，则价格上涨
☆需求减少，则价格下跌
■需求不变时
☆供给增加，则价格下降
☆供给减少，则价格上涨
4.房地产供求与价格关系的特殊性－难以形成统一市场
■全国房地产总的供求状况
■本地区房地产总的供求状况
■全国同类房地产的供求状况
■本地区同类房地产的供求状况
第三节 地租地价理论
1.地租与地价的概念
■地租是土地所有者凭借土地所有权向土地使用者让渡土地使用权时索取的超额利润
■地价是土地所有者向土地需求者让渡所有权时获得的一次性货币收入，是买卖土地的价格
■我国土地国家所有，地价指一定年限内使用权的价格，国家出让土地使用权时获得的一次性货币收入，其本质是一次性收取的若干年的地租
2.地租的产生和发展
地租
主要形式
奴隶制地租
劳役地租
封建制地租
前期以实物为主，后期出现了货币地租
资本主义地租
货币地租
社会主义地租
仍然存在地租，反映国家集体和个人三者根本利益一致的前提下，对土地收益的分配关系
3.级差地租、绝对地租和垄断地租
3.1级差地租
■级差地租Ｉ
☆肥沃程度
☆位置
■级差地租Ⅱ
☆同一块土地上连续追加投资，每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态
3.2绝对地租
■由于土地的所有权使耕种最劣等的土地也需支付的租金
■土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得
3.3垄断地租
■由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租
■条件
☆土地私有权垄断
☆某些土地具有特殊的自然条件
4.地租与地价的关系
■地租是地价的基础
■地价是地租的资本化
■地价不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格
■永久租期土地，地租与地价的关系为
第四节 城市化理论
1.城市及其产生和发展
1.1城市的概念
■城市是以非农业和非农业人口聚集为主要特征的居民点，是国家或一定地域的政治、经济和文化中心
■城镇或城市－包括建制镇和市
■乡村－包括村和乡镇
1.2城市与乡村的区别
区别项目
城市
乡村
人口职业构成
以非农人口集聚为主
是农业人口集聚为主
人口与建筑规模与密度
大
小
空间形态和物质构成
用地类型多样,基础设施与公共服务设施完备
用地类型单一,基础设施与公共服务设施相对薄弱
职能类型和产业结构
是政治\经济文化中心与各种产业集聚地
职能单一
1.3城市的分类
序号
分类标准
1
城市人口规模
特大城市
大城市
中等城市
小城市
>100万
50万~100万
20万~50万
<20万
2
城市行政级别
直辖市
地级市
县级市
建制镇
3
城市的职能
具有综合职能的城市
以某种职能为主的城市
4
城市地理位置
南方城市与北方城市
沿海城市和内陆城市
边境城市和内地城市
5
城市地形地貌
平原城市\山地城市\高原城市
丘陵城市\盆地城市\河谷城市
6
城市平面几何形状
块状城市\带状城市\星状城市
7
城市内部结构
单中心城市
多中心城市
8
城市道路格局
棋盘形城市\放射形城市\不规则形城市
1.4城市的产生与发展（四大阶段）
■产生－城市是社会生产力发展到一定阶段，社会大分工的产物
☆第一次大分工－农业与渔牧业分离，进入定居时代
☆第二次大分工－商业和手工业从农业中分离，形成以商业和手工业为主的最早城市
☆产业革命－农业经济时代进入工业经济时代，开创了城市发展新纪元
■发展
序号
城市发展阶段
对应工业化时期
城市化水平
备注
1
绝对集中阶段
工业化初期
城市化水平提高阶段
发展中国家
2
相对集中阶段
工业化成熟期
城市化高速发展阶段
3
相对分散阶段
后工业化初期
郊区化前兆
4
绝对分散阶段
后工业化成熟期
郊区化
西方发达国家
2.城市化与逆城市化
2.1城市化的涵义
■城市化也称为城镇化，是乡村转变为城市的一种复杂过程
■表现为
☆人口和生活方式的变化
☆产业结构调整以及空间的集聚
☆城市规模的扩大与扩展
☆城市数量增多形成城市体系
2.2城市化的进程
城市化阶段
城市化水平
城市化速度
初级阶段
较低
较慢
加速阶段
很快
饱和阶段
较高
减速
2.3城市化的度量
■城市化度量指标
☆城市化水平（城市化率Ｌ）
■城市化率计算方法
☆一个区域内城镇人口占总人口的百分比
☆Ｌ越大，表明城市化水平越高
2.4城市化引起的变化
☆引起城市体系的属性和动态特征的变化
☆引起城市形态的变化
☆引起城市生态的转变
☆引起城市性态的变化
2.5城市化与经济发展的关系
☆城市化与经济发展存在相辅相成的关系
☆经济的发展推动了城市化的进程
☆城市化反过来又推动了经济的发展
2.6逆城市化
■逆城市化
☆大都市区的人口向较小的都市乃至乡村地区流动分散化的过程
☆是一种暂时的调整，而不是一种长久的变化
■再城市化
☆城市衰退之后的复兴，衰退的城市恢复了增长
3.郊区化
3.1郊区化概念
■郊区化
☆指区域城市化水平达到一定程度（70%～80%），市区发展速度变得缓和平衡，城市人口、就业岗位和服务业由市区向外迁移的一种分散化过程。
☆实质：
一个城市内部由市区向郊区的分散
■郊区城镇化
☆是指城市郊区的乡村地域向城镇地域转化的过程
☆实质：
代表了乡村与城镇的向心集聚
【难点】郊区化与郊区城镇化的区别
区别项目
郊区化
郊区城镇化
动力
来自城市内部的离心力
来自向心、离心等各种力量
方向
由市区向外
由郊区向市内
实质
人口与经济要素由城市中心区向近郊区的离心扩散（市区的离心扩散）
人口与经济要素由郊区向市区的聚集（郊区的向心集聚）
视角不同
站在城市中心的角度
站在郊区的角度
【难点】郊区化与逆城市化的区别
■逆城市化着眼的是整个城市体系，郊区化着眼的是一个城市的发展趋势
3.2发达国家的郊区化进程
☆郊区化前的外迁（沿铁路和电车线外迁）
☆汽车郊区化时期（1920~1950）
☆普遍郊区化时期（1950~1980）
☆城市功能逐步完善时期（80年代）
☆形成边缘新城阶段（90年代以来）
3.3中国的郊区化
■大城市中心区人口绝对量下降作为中国城市郊区化的标志（1982年）表现：
☆人口郊区化
☆工业郊区化
☆外来人口郊区集聚
■郊区化形成机制（7大机制）
☆计划经济向市场经济转化，人口流动的限制性因素减弱
☆是城市发展的必然阶段
☆城市土地有偿使用制度触发了郊区化发生的机制
☆郊区新区开发与老区旧城改造的合力推进了郊区化
☆交通通信设施的改善提供了条件
☆城市规划与管理政策的强制与引导
☆外来人口的定位
第二章 房地产征收征用
第一节 房地产征收征用概述
1.房地产征收概述
1.1房地产征收的概念
■是指国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序强制取得集体、单位和个人的房地产的行为
■本质是所有权由集体、单位和个人变为国家所有（必须是所有权发生变化，变为国家所有）
■征收主体是国家，通常是政府部门，属于政府行使行政权
1.2房地产征收的类型
■集体所有的土地征收－土地（城市的土地已经是国家所有，所以不存在征收问题）
■单位、个人的房屋及其他不动产征收（房屋的所有权不归国家，所以存在征收问题）
☆国有土地上的房屋征收（城市房屋拆迁）
☆集体土地上的房屋征收（集体土地上房屋拆迁）
☆其他不动产征收
1.3房地产征收的限制条件（三条件）
■征收只能是以发展公共利益，提升公共福祉为目的，绝对禁止以商业用途为目的的征收
■征收必须严格依照法律规定的权限和程序
■政府以征收的执行人身份出现，以被征收房地产的客观市场价值对被征收人损失予以公正补偿
2.房地产征用概述
2.1征用的概念和限制条件
■概念
☆指国家因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序强制使用单位、个人的财产的行为（本质是所有权未发生变化，使用权发生变化）
■限制条件
☆征用的前提条件是发生抢险、救灾等紧急情况，平时不得采用
☆征用应符合法律规定的权限和程序
☆使用后应当将征用财产返还被征用人，并且给予补偿
2.2征用的特征
■征用必须是因紧急需要（属于公共利益＋无法通过市场购买解决）
■国家必须依法行使征用权－专属于政府的权力
■不转移所有权－只转移使用权，用后返还
■既适用于不动产也适用于动产（案例如警察征用车辆追捕逃犯）
2.3征收与征用的异同
■共同点（两点）
☆强制性，都不必得到财产所有权人的同意
☆补偿性，都应给予补偿
■区别（四点）
征收
征用
前提条件不同
为了公共利益需要
因抢险、救灾等紧急需要
适用对象不同
限于不动产
动产、不动产均适用
所有权转移不同
所有权转移
所有权不变，使用权转移
补偿不同
法律规定
双方依据法律规定协商确定
第二节 房地产征收的前提条件
1.公共利益的界定
■房地产征收因具有强制性，所以必须限制在公共利益的范围之内
■但公共利益如何界定，目前还未达成共识（两种主流观点）
☆正面界定哪些属于公共利益
☆反面界定哪些不属于公共利益
2.公共利益的特点（四特点）
■公共利益是客观的－独立地真实地存在于各种利益之上
■公共利益是共享的－是社会共同的、整体的、普遍的利益，不是多数人与少数人的问题
■公共利益是不确定的－利益内容的不确定性和受益对象的不确定性
■公共利益不同于国家利益或政府利益－有时重合，有时甚至冲突，政府并不绝对代表公共利益
3.商业利益与公共利益的关系
■商业利益与公共利益并非绝对对立，有时是一致的
■商业利益是否构成公共利益，应结合实际情况作出判断
第三节 房地产征收的权限和程序（程序必须合法）
1.集体土地征收程序（五步）
1.1申请
■申请主体－任何申请集体用地的单位和个人，必须先将土地转为国有，但三个除外
☆乡镇企业用地
☆农民宅基地
☆乡镇村公共设施和公益事业用地
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