中级经济师考试 房地产 预习笔记 完整版.docx

1、中级经济师考试 房地产 预习笔记 完整版2014年中级经济师考试 房地产专业 预习笔记2014年中级经济师_房地产_预习笔记 1第一章房地产经济基本理论 1第二章房地产征收征用 13第三章建设用地概述 21第四章房地产市场调研 36第五章房地产投资项目经济评价 43第六章房地产投资项目不确定性分析 61第七章房地产投资项目方案比选 71第八章房地产开发项目管理 76第九章房地产市场营销 84第十章房地产估价 96第十一章物业管理 109第十二章房地产金融 123第十三章房地产税收 133第一章房地产经济基本理论第一节区位理论 1.区位和区位理论1.1 区位的含义区位（location）指某一事

2、物与其他事物在空间方位和距离上的关系（空间几何位置）还强调自然地理要素和人类经济社会活动之间的关系在空间位置上的反映1.2 区位的特征（四特征）综合性自然区位天文区位（经纬度）自然地理区位社会区位经济区位文化区位政治区位确定性方位距离层次性大位置小位置地址微位置历史性地理环境的变化以及经济环境的变化引起区位的历史变迁区位的历史性是城市迁移和兴衰的重要原因1.3 房地产区位的含义*概念指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系要素（四要素）位置坐落所在具体地点方位方向和位置距离与有关场所的距离的远近朝向正门或房间窗户正对的方向楼层所在的楼层交通通达性可及性从外到达该宗地便捷性从该宗

3、地去往其他地方周围环境和景观自然环境人文环境景观外部配套设施基础设施道路、供水、供电、供气、供热、通讯等（必需条件）公共服务设施教育、医疗、文化、体育、商业服务、邮电、市政公用设施等位置与区位的关系房地产不可移动，其位置固定不变任一要素发生变化，意味着房地产区位发生变化1.4 区位理论的概念概念区位理论是研究人类经济行为的空间区位选择及空间区位内经济活动优化组合的理论（经济活动如何在空间上分布）主要理论（四大理论）农业区位论在城市周围农业区位如何布局工业区位理论工业企业如何布局中心地理论城市之间如何布局城市空间理论城市内部各用地功能如何布局2.农业区位理论2.1 杜能孤立国理论的前提只有一个城

4、市，且是孤立国，孤立国环境均质，且与外部隔绝城市是农产品的唯一销售市场，农村则靠城市供给工业品运输工具只有马车农产品的运费、重量与产地到消费市场的距离成正比经营者以获取最大经济收益为目的2.2 杜能农业区位理论的主要内容农业经营的产品和经营方式，由市场上农产品的销售价格决定农产品的销售成本为生产成本和运输成本之和经营者的利润为P=V-（E+T）经营者追求利润最大化（销售价格）和（生产成本）是常数P+T=V-E=k利润最大化的唯一办法是将运费压缩为最小如何通过合理的农业生产布局使农业的运费最低，就能实现最大利润（核心内容） 2.3 杜能农业区位理论的结论杜能圈（以城市为中心呈同心圆分布）自由农作

5、区，生产易腐难运的农产品林业区，生产木材谷物轮作区，生产粮食草田轮作区，提供谷物与畜产品三圃农作制区畜牧业区2.4 杜能圈的修正模型（两修正）考虑河流的影响水运费与陆运费的比较，农作物轮作将沿着河流两岸延伸至边界考虑其它城市的影响各城市根据实力形成各自的市场范围，形成竞争，使杜能圈变形3.工业区位理论3.1 韦氏工业区位论的假设条件均质国家与地区，只考虑经济因素工业原料、燃料地点固定且已知工业产品的消费地和范围已知，需求量不变劳动力不能流动，价格已知，供给充裕运费是重量和距离的函数讨论同一产品3.2 以运输成本定向的工业区位分析工业企业应选择在原料和成品二者的总运费最小之地运费的大小主要取决于

6、运输距离和货物重量主要考虑原材料的运费和制成品的运费工业原料分类：遍布性原料（可就地取材）和限地性原料（必须要运输）原料指数限地性原料总重量/制成品总重量原料指数遍布性原料0纯原料1失重性原料大于1原料指数越大，生产厂应选在离原料产地越近原料指数越小，生产厂应选在离市场越近案例（矿石冶炼生产针）3.3 劳工成本影响工业区位趋向的分析（工业区位的第一次变形）工业企业的选址追求运输成本与劳工成本总和的最低如工厂迁移引起的原料和制成品运费的增加，小于节省的劳动力费用，则会迁移劳工成本指数：每单位产品的平均工资成本劳工系数劳工成本指数/需运输的总重量劳工系数越大，则工厂越需要迁向劳动力成本低的地方3.

7、4 集聚与分散因素影响工业区位的分析（工业区位的第二次变形）集聚因素（两类）生产集聚，也称纯集聚，是一般集聚因素，是内在因素规模扩大分工合作社会集聚，也称偶然集聚，是特殊集聚因素，是外在因素交通资源企业相邻获得额外利润 分散因素 取决于集中与分散的比较利益大小4.中心地理论4.1 基本概念中心地指区域内向其周围地域提供各种货物和服务的中心城市或中心居民点中心性一个中心地对周围地区的影响程度需求门槛中心地能维持供应某种商品和劳务所需的最低购买力和服务水平（商业设施出现）商品销售范围消费者为获取商品和服务所希望通达的最远路程，或指中心地提供商品和劳务的最大销售距离和服务半径4.2 克氏中心地理论的

8、假设条件均质平原与无差异性的居民交通费用与距离成正比厂商和消费者均为经济人货物可自由流动4.3 克氏中心地理论的结论六边形市场各厂商的销售范围为圆形新厂商的自由进入，使各厂商的销售范围越来越小，直到需求门槛为止各厂商的圆形范围重叠区域，以无差别线划分给不同的厂商形成六边形的市场区域4.4 克氏市场等级序列多种商品与不同档次高级商服中心，提供高中低级商品和服务中级商服中心，提供中低级商品和服务低级商服中心，提供低级商品和服务需求门槛和服务范围由高到低，由大到小5.城市空间结构理论（四种理论）5.1 同心圆理论伯吉斯与巴布科克伯吉斯基于生态学的入侵和承继概念来解释城市土地利用在空间上的排列城市各功

9、能用地以中心区为核心，自内向外环状扩展中心商业区过渡地带工人住宅区高收入阶层住宅区通勤人士住宅区巴布科克考虑到交通轴线的辐射作用，将理论修正为星状环形模式5.2 扇形理论霍伊特核心是各类城市用地趋向于沿主要交通线路和沿自然障碍物最少的方向由市中心向市郊呈扇形发展5.3 多核心理论麦肯齐、哈里斯、乌尔曼一个城市内会出现多个商业中心，其中一个主要商业区为城市核心，其余为次核心，并且随着城市规模的扩大，新的极核中心随之产生多核心理论基于地租地价理论，支付租金能力高的产业位于城市中心形成城市多中心的因素活动的相互依赖性活动互补互利，自然集聚交通原因排斥与自己的集结高地价房租排斥较低品质使用5.4 中心

10、商务区土地利用模式墨菲、万斯三项指标CBD土地利用空间结构（4个圈层）零售业集中区多层建筑集中区办公区商服活动区【总结与对比】区位选择的原则地租和生产成本和运输成本总和最小的地方三种区位论的实质与前提假设实质假设农业区位论在城市周围农业区位布局的原则只有一个城市，且是孤立国运输工具只有马车孤立国环境均质，且与外部隔绝农产品的运费、重量与产地到消费市场的距离成正比经营者以获取最大经济收益为目的工业区位论找出工业产品成本最低、利润最大的位置，作为配置工业企业的依据均质国家与地区，只考虑经济因素工业原料、燃料地点固定且已知工业产品的消费地和范围已知，需求量不变劳动力不能流动，价格已知，供给充裕运费是

11、重量和距离的函数讨论同一产品中心地理论找出城市的分布规律均质平原与无差异性的居民交通费用与距离成正比厂商和消费者均为经济人货物可自由流动第二节供求理论 1.房地产需求1.1 房地产需求的含义房地产需求是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购买的数量需求的两条件（需求与需要的区别）消费者愿意购买，即有购买的欲望消费者能够购买，即有支付能力房地产市场需求是指在一定时间内，一定价格水平下和一定市场上所有的消费者对某种房地产愿意并且能够购买的数量，即市场需求是所有的消费者需求的总和1.2 决定房地产需求的因素（五因素）房地产价格水平反相关，特例是炫耀物品和吉芬物品（

12、生活必需品）消费者的收入水平正相关消费者的偏好相关物品的价格水平（包括替代品和互补品）替代品需求反向变化（商品房与经济适用房）互补品需求同向变化（住宅与配套设施）消费者对未来的预期买涨不买跌不买跌。 1.3 房地产需求曲线 一般商品的需求量与价格呈逆相关关系价格上升，需求减少,价格下降，需求增加需求曲线的变动（两种变化）沿需求曲线的变动价格发生变化需求曲线的平移价格以外的因素发生变化2.房地产供给2.1 房地产供给的含义房地产供给房地产开发商和拥有者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够提供的数量形成供给的条件（两条件）愿意供给有能力供给房地产市场供给指在一定时间内、

13、一定价格水平下和一定市场上，所有开发商和拥有者对某种房地产所愿意并且能够提供的数量，即所有开发商和拥有者供给的总和潜在供给量潜在供给量存量拆毁量转换为其他种类房地产量其他种类房地产转换为该种房地产量新开发量2.2 决定房地产供给的因素该种房地产价格水平正相关该种房地产开发建设成本反相关该种房地产开发技术水平正相关房地产开发商对未来的预期看好市场，减少当期供给（捂盘），对未来悲观，增加当期供给2.3 房地产供给曲线 房地产供给量与价格之间正相关价格上升，供给增加，价格下降，供给减少供给曲线的变动（两种变化）沿供给曲线的变动价格发生变化供给曲线的平移价格以外的因素发生变化3.房地产均衡价格均衡价格

14、是指商品的需求价格与供给价格相一致时的价格供给不变时 需求增加，则价格上涨 需求减少，则价格下跌需求不变时 供给增加，则价格下降 供给减少，则价格上涨 4.房地产供求与价格关系的特殊性难以形成统一市场全国房地产总的供求状况本地区房地产总的供求状况全国同类房地产的供求状况本地区同类房地产的供求状况第三节地租地价理论1.地租与地价的概念地租是土地所有者凭借土地所有权向土地使用者让渡土地使用权时索取的超额利润地价是土地所有者向土地需求者让渡所有权时获得的一次性货币收入，是买卖土地的价格我国土地国家所有，地价指一定年限内使用权的价格，国家出让土地使用权时获得的一次性货币收入，其本质是一次性收取的若干年

15、的地租2.地租的产生和发展地 租主要形式奴隶制地租劳役地租封建制地租前期以实物为主，后期出现了货币地租资本主义地租货币地租社会主义地租仍然存在地租，反映国家集体和个人三者根本利益一致的前提下，对土地收益的分配关系3.级差地租、绝对地租和垄断地租3.1 级差地租级差地租 肥沃程度 位置级差地租 同一块土地上连续追加投资，每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态3.2 绝对地租由于土地的所有权使耕种最劣等的土地也需支付的租金土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得3.3 垄断地租由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租条件 土地私有权垄断 某些土地具有特殊的自然条件 4.地租与地

16、价的关系地租是地价的基础地价是地租的资本化地价不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格永久租期土地，地租与地价的关系为第四节城市化理论 1.城市及其产生和发展 1.1 城市的概念城市是以非农业和非农业人口聚集为主要特征的居民点，是国家或一定地域的政治、经济和文化中心城镇或城市包括建制镇和市乡村包括村和乡镇1.2 城市与乡村的区别 区别项目城市乡村人口职业构成以非农人口集聚为主是农业人口集聚为主人口与建筑规模与密度大小空间形态和物质构成用地类型多样,基础设施与公共服务设施完备用地类型单一,基础设施与公共服务设施相对薄弱职能类型和产业结构是政治经济文化中心与各种产业集聚地职能单一 1.3

17、 城市的分类 序号分类标准1城市人口规模特大城市大城市中等城市小城市100万50万100万20万50万20万2城市行政级别直辖市地级市县级市建制镇3城市的职能具有综合职能的城市以某种职能为主的城市4城市地理位置南方城市与北方城市沿海城市和内陆城市边境城市和内地城市5城市地形地貌平原城市山地城市高原城市丘陵城市盆地城市河谷城市6城市平面几何形状块状城市带状城市星状城市7城市内部结构单中心城市多中心城市8城市道路格局棋盘形城市放射形城市不规则形城市1.4 城市的产生与发展（四大阶段）产生城市是社会生产力发展到一定阶段，社会大分工的产物 第一次大分工农业与渔牧业分离，进入定居时代 第二次大分工商业和

18、手工业从农业中分离，形成以商业和手工业为主的最早城市 产业革命农业经济时代进入工业经济时代，开创了城市发展新纪元发展 序号城市发展阶段对应工业化时期城市化水平备注1绝对集中阶段工业化初期城市化水平提高阶段发展中国家2相对集中阶段工业化成熟期城市化高速发展阶段3相对分散阶段后工业化初期郊区化前兆4绝对分散阶段后工业化成熟期郊区化西方发达国家2.城市化与逆城市化2.1 城市化的涵义城市化也称为城镇化，是乡村转变为城市的一种复杂过程表现为 人口和生活方式的变化 产业结构调整以及空间的集聚 城市规模的扩大与扩展 城市数量增多形成城市体系2.2 城市化的进程城市化阶段城市化水平城市化速度初级阶段较低较慢

19、加速阶段很快饱和阶段较高减速2.3 城市化的度量城市化度量指标 城市化水平（城市化率）城市化率计算方法 一个区域内城镇人口占总人口的百分比 越大，表明城市化水平越高2.4 城市化引起的变化引起城市体系的属性和动态特征的变化引起城市形态的变化引起城市生态的转变引起城市性态的变化2.5 城市化与经济发展的关系城市化与经济发展存在相辅相成的关系经济的发展推动了城市化的进程城市化反过来又推动了经济的发展2.6 逆城市化逆城市化 大都市区的人口向较小的都市乃至乡村地区流动分散化的过程 是一种暂时的调整，而不是一种长久的变化再城市化 城市衰退之后的复兴，衰退的城市恢复了增长 3.郊区化3.1 郊区化概念郊

20、区化 指区域城市化水平达到一定程度（70%80%），市区发展速度变得缓和平衡，城市人口、就业岗位和服务业由市区向外迁移的一种分散化过程。 实质：一个城市内部由市区向郊区的分散郊区城镇化 是指城市郊区的乡村地域向城镇地域转化的过程 实质：代表了乡村与城镇的向心集聚 【难点】郊区化与郊区城镇化的区别区别项目郊区化郊区城镇化动力来自城市内部的离心力来自向心、离心等各种力量方向由市区向外由郊区向市内实质人口与经济要素由城市中心区向近郊区的离心扩散（市区的离心扩散）人口与经济要素由郊区向市区的聚集（郊区的向心集聚）视角不同站在城市中心的角度站在郊区的角度【难点】郊区化与逆城市化的区别逆城市化着眼的是整个

21、城市体系，郊区化着眼的是一个城市的发展趋势3.2 发达国家的郊区化进程郊区化前的外迁（沿铁路和电车线外迁）汽车郊区化时期（19201950）普遍郊区化时期（19501980）城市功能逐步完善时期（80年代）形成边缘新城阶段（90年代以来）3.3 中国的郊区化大城市中心区人口绝对量下降作为中国城市郊区化的标志（1982年）表现： 人口郊区化 工业郊区化 外来人口郊区集聚郊区化形成机制（7大机制） 计划经济向市场经济转化，人口流动的限制性因素减弱 是城市发展的必然阶段 城市土地有偿使用制度触发了郊区化发生的机制 郊区新区开发与老区旧城改造的合力推进了郊区化 交通通信设施的改善提供了条件 城市规划与

22、管理政策的强制与引导 外来人口的定位第二章房地产征收征用第一节房地产征收征用概述 1.房地产征收概述1.1 房地产征收的概念是指国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序强制取得集体、单位和个人的房地产的行为本质是所有权由集体、单位和个人变为国家所有（必须是所有权发生变化，变为国家所有）征收主体是国家，通常是政府部门，属于政府行使行政权1.2房地产征收的类型集体所有的土地征收土地（城市的土地已经是国家所有，所以不存在征收问题）单位、个人的房屋及其他不动产征收（房屋的所有权不归国家，所以存在征收问题）国有土地上的房屋征收（城市房屋拆迁）集体土地上的房屋征收（集体土地上房屋拆迁）其他不动产征

23、收1.3 房地产征收的限制条件（三条件）征收只能是以发展公共利益，提升公共福祉为目的，绝对禁止以商业用途为目的的征收征收必须严格依照法律规定的权限和程序政府以征收的执行人身份出现，以被征收房地产的客观市场价值对被征收人损失予以公正补偿2.房地产征用概述2.1 征用的概念和限制条件概念指国家因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序强制使用单位、个人的财产的行为（本质是所有权未发生变化，使用权发生变化）限制条件征用的前提条件是发生抢险、救灾等紧急情况，平时不得采用征用应符合法律规定的权限和程序使用后应当将征用财产返还被征用人，并且给予补偿2.2 征用的特征征用必须是因紧急需要（属于公共利益

24、无法通过市场购买解决）国家必须依法行使征用权专属于政府的权力不转移所有权只转移使用权，用后返还既适用于不动产也适用于动产（案例如警察征用车辆追捕逃犯）2.3 征收与征用的异同共同点（两点）强制性，都不必得到财产所有权人的同意补偿性，都应给予补偿区别（四点）征 收征 用前提条件不同为了公共利益需要因抢险、救灾等紧急需要适用对象不同限于不动产动产、不动产均适用所有权转移不同所有权转移所有权不变，使用权转移补偿不同法律规定双方依据法律规定协商确定 第二节房地产征收的前提条件 1.公共利益的界定房地产征收因具有强制性，所以必须限制在公共利益的范围之内但公共利益如何界定，目前还未达成共识（两种主流观点）

25、正面界定哪些属于公共利益反面界定哪些不属于公共利益2.公共利益的特点（四特点）公共利益是客观的独立地真实地存在于各种利益之上公共利益是共享的是社会共同的、整体的、普遍的利益，不是多数人与少数人的问题公共利益是不确定的利益内容的不确定性和受益对象的不确定性公共利益不同于国家利益或政府利益有时重合，有时甚至冲突，政府并不绝对代表公共利益3.商业利益与公共利益的关系商业利益与公共利益并非绝对对立，有时是一致的商业利益是否构成公共利益，应结合实际情况作出判断 第三节房地产征收的权限和程序（程序必须合法） 1.集体土地征收程序（五步）1.1 申请申请主体任何申请集体用地的单位和个人，必须先将土地转为国有，但三个除外乡镇企业用地农民宅基地乡镇村公共设施和公益事业用地