东营市城市规划管理技术规定.docx

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东营市城市规划管理技术规定

（征求意见稿）

第一章总则

第一条为了加强和规范东营市城市规划的编制与管理，保障城市规划的实施，促进城市规划编制与管理的规范化、法制化、科学化，依据《中华人民共和国城市规划法》等有关法律、法规、标准，结合本市实际情况，制定本规定。

第二条本规定适用于东营市城市总体规划确定的中心城城市规划区内城市规划的编制与管理。

第三条应坚持先规划后建设的原则，各项建设工程应按已批准的详细规划执行；尚未编制详细规划的，按城市总体规划和本规定执行。

第四条在东营市中心城城市规划区内，各类专门性建设项目应符合已颁布的其专业技术规范的要求，未有的按本规定执行。

第二章城市用地分类和建设用地适建范围

第五条　根据中华人民共和国《城市用地分类与规划建设用地标准》（BGJ137-90），城市用地分类采用大类、中类、小类三个层次的分类体系，共分10大类、46中类、73小类（详见表1）。

第六条使用本分类时，可根据工作性质、工作内容及工作深度的不同要求，采用本分类的全部或分部类别，但不得增设新的类别。

城市用地分类代号可用于城市规划的图纸和文件。

第七条城市建设用地包括分类中的居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地和特殊用地九大类，不包括水域和其它用地。

第八条在计算城市建设用地的标准时，人口计算范围必须与用地计算范围相一致。

第九条各类建设用地的划分，应遵循土地使用相容性的原则。

在有经批准的详细规划的地段内进行建设，应按经批准的详细规划执行；尚无经批准的详细规划的，应根据城市总体规划和本规定表1《各建设用地适建范围表》的规划执行。

表1各类建筑用地适建范围表

序号

居住用地

公共设施

商住

工业

仓库

市政公用设施

绿

化

C/R

低层独立式住宅

▲

○

多层住宅、其它低层住宅

▲

○

▲

○

高层住宅

▲

○

▲

单身宿舍

○

▲

○

▲

中小学、托幼

▲

○

小区商业服务设施

▲

○

▲

○

小区行政管理设施（居委会、派出所等）

▲

○

▲

小区体育设施

▲

○

▲

小区文化设施（活动站、文化馆）

▲

○

▲

小区市政公用设施

▲

○

▲

○

小区日用品修理、加工场

○

▲

○

小区农贸市场

○

▲

○

▲

小商品市场

○

▲

小区医疗、卫生设施

○

▲

小区以上级（居信区级、市级）行政管理设施

○

▲

小区以上级（同上）商业、服务设施

○

▲

小区以上级（同上）文化设施

○

▲

○

▲

小区以上级（同上）娱乐设施

▲

○

续表1各类建筑用地适建范围表

序号

居住用地

公共设施

商住

工业

仓库

市政公用设施

绿

化

C/R

小区以上级（同上）体育设施

▲

○

小区以上级（同上）医疗、卫生设施

▲

○

特殊医院

▲

一般办公机构

○

▲

○

▲

○

一般旅馆

○

▲

旅游旅馆

▲

○

商住综合楼

○

▲

高等院校、大中专院校

▲

职业、技工、成人、业余学校

▲

○

科研设计机构

○

▲

○

社会停车场、库

▲

○

▲

○

▲

加油站

○

▲

农、副、水产品批发市场

▲

○

汽车修理、保养场

○

▲

客、货运公司站场

○

▲

施工维修设施及废品场

○

▲

施工维修设施及废品场

▲

汗水处理厂、垃圾场

○

其它市政公用设施

○

▲

对环境基本无污染工的工厂

○

▲

○

对环境有轻度污染的工厂

▲

普通仓库

○

▲

○

▲

危险品仓库

▲

特殊教育设施

○

▲

○

注：

▲允许建设○条件允许时经批准可建设空不允许建设

第十条凡表1中未列入的建设项目，应由城市规划行政主管部门根据对周围环境的影响和基础设施条件，具体核定适建范围。

　　凡需改变经批准的规划用地性质、超出附表1、2规定范围的，应对规划进行调整，并按规定程序和审批权限批准后方可实施。

第三章　建筑基地控制指标

　　第十一条　在东营市城市规划区内新建、改建、扩建建设工程其建筑容量（含容积率和建筑密度）的是限一般不得超过表2的规定；拆迁量较大的旧城区（现状建筑密度大于30%或容积率大于0.5的），经城市规划行政主管部门核准后可在表2对应指标的基础上乘以1.1的系数。

第十二条建筑基地面积大于3公顷的成片开发地区，应先确定建筑总量控制指标，在不超出建筑总量控制的前提下，区内各地块的建筑容量可参照本规定表2的规定适当调整。

按照“围水造山围绿造山”原则鼓励小高层建设其指标按照高层多层比例分别计算控制建筑总量。

规划高层区其建筑容量控制按表2执行。

第十三条建筑基地面积小于或等于3公顷的用地，其建筑容量控制指标在经批准的有关规划设计中已确定的，应按已批准的规划执行。

尚无经批准的有关规划设计的，其建筑容量控制应按表2执行。

表2中心城高层区容积率、建筑密度控制指标

用地类型

居住

公寓式

办公旅馆

商业

商住

多层

高层

多层

高层

多层

高层

多层

高层

容

积

率

西四路发展轴

1.2

2.2

2.0

5.0

3.0

5.0

1.5

3.0

庐山路公共服务带

1.0

2.0

1.8

4.0

2.5

4.0

1.2

2.5

东二路发展轴

1.0

2.0

1.8

4.0

2.5

4.0

1.2

2.5

建

筑

密

度

西四路发展轴

30%

15%

30%

20%

60%

25%

35%

25%

庐山路公共服务带

25%

15%

25%

15%

50%

20%

30%

20%

东二路发展轴

25%

15%

25%

15%

50%

20%

30%

20%

第十四条表2规定的指标中容积率，建筑密度为上限，适用于单一类型的建筑基地。

对混合类型的建筑基地，其建筑容量控制指标应将建筑基地按使用性质分类划定后，按不同类型分别执行；对难以分类执行的建筑基地和综合楼基地，应按不同性质建筑的建筑面积比例和不同的建筑容量控制指标换算建筑容量综合控制指标。

建筑物阁楼、地下室、半地下室、层高超过2.2米时计算建筑面积但容积率计算时不包括阁楼、地下、半地室面积，沿城市主次干道用地计算时不包括沿路10—30米绿化带。

第十五条对未列入表2的科研机构、大中专院校、中小学校、体育场馆及医疗卫生、文化艺术、幼托等设施的建筑容量控制指标，应按有关专业规定执行，但不庆超过表2中相应居住用地的控制指标。

中小学义务教育用地指标按照小学人均5地30平方米，中学人均35平方米入率为服务人口的15%。

第十六条建筑基地为社会公众提供开放空间和绿地的，在符合消防、卫生、交通等有关规定和本规定的前提下，可按表3的规定增加建筑面积，但增加的建筑面积总计不得超过核定建筑面积（建筑基地面积乘以核定容积率）的百分之五十。

表3提供公共开放空间建筑面积补偿换算表

建设项目的容积率

每提供1ｍ2有效开放空间面积允许增加的建筑面积

＜0.6

1.5ｍ2

0.6-1.0

2.0ｍ2

1.0-1.5

2.5ｍ2

1.5-2.0

3.0ｍ2

＞2.0

3.5ｍ2

注：

开放空间的条件和计算公式见附录C之C4

　　第十七条单独建设的最小基地面积低层不得小于300平方米，多层不得小于500平方米，高层不得小2000平方米。

尚城市主次干路的多层建筑基地面积不得小1000平方米。

大于最小基地面积小于1公顷地块各项指标可按城市支路或小区次要道路封闭的完整地块统一平衡。

第四章建筑间距

　　第十八条　建筑间距必须符合日照、消防、抗震、卫生、环保、工程管线埋设、减少视线干扰和建筑保护等方面的要求外，应同时符合本章的规定。

第十九条根据日照、通风的要求和本市建筑用地的实际情况，新建住宅建筑按照应按下列规定执行，插建建筑必须进行日照分析；已经建成住宅建筑不再考虑日照影响问题。

　　一、多层住宅建筑平行布置时的间距

　朝向为南北向的（指正南方向并包括南偏东或南偏西（0-15°），在最不利于日照情况下，其间距在旧区改造不小于南侧建筑物遮挡高度的1.6倍，新区不小于南侧建筑物遮挡高度的1.82倍。

朝向为南偏东或南偏西方位角在15°-60°的，住宅正面间距，新区可按不同方位进行折减，旧区不得折减。

　　新区建设住宅建筑平行布置时建筑的最小间距，不论是否满足日照要求，均不得小于18米。

　　二、多层住宅建筑垂直布置、即不平行也不垂直的布置、点式多层居住建筑的间距，必须进行日照分析，并符合《城市居住区规划设计规范》（GB-50180-93）的规定。

　　第二十条　除按规划划定的一类住宅用地、已有的干休所改造和村镇建设外，原则上不予审批低层居住建筑。

新建建筑与低层建筑的间距，按多层建筑间距的要求执行。

　　第二十一条　南北朝向的中高层居住建筑（层数在７－９层）与北侧居住建筑平行布置的间距，旧区应不小于建筑物遮挡高度的1.6倍，新区应不小于1.82倍，同时应满足日照时间要求；其它方式布置时按第十六条执行。

　　第二十二条　高层居住建筑（层数在10层以上含10层）与低层、多、高层居住建筑间距，应保证被遮挡的低、多、高层居住建筑至少一个南向居室在大寒日有效日照时间内满窗日照时间不少于２小时，同时满足下列要求：

（一）单座高层居住建筑与其北侧多、低层居住建筑（朝向为正南北，包括南偏东向或南偏西向30度以内）平行布置的间距，旧区不小于36米，新区不小于45米；高层建筑与其东、西侧多、低层居住建筑（朝向为东西向的，包括朝向为南偏东向或南偏西向30度以上）的建筑间距应结合周围环境具体确定。

（二）多、低层居住建筑在朝向方向受单幢高层居住建筑遮挡且二者平面有错位，遮挡面宽度小于或等于６米时，间距可不按本条

（一）规定执行，但不小于高层建筑物高度的0.8倍，并小于24米。

　　（三）高层居住建筑山墙面宽度不大于18米时，其山墙与多、低层居住建筑间距不小于24米；与多、低层居住建筑山墙间距不小于18米。

高层居住建筑山墙面宽度大于18米时按平行布置控制。

　　（四）高层居住建筑之间平行布置时，朝向为南北向的旧区应不小于南侧建筑高度的0.8倍，新区应不小于1.0倍，且不小于45米；朝向为东西的旧区应不小于0.6倍，新区应不小于0.8倍，且不小于30米。

　　第二十三条　对托儿所、幼儿园和老年人、残疾人专用住宅的主要居室、医院病房楼、休（疗）养院住宿楼、大、中、小学教学楼等国家规范有特殊规定的其他建筑，应保证其在冬至日有效日照时间内满窗日照时间新区不少于2小时；旧区应保证大寒日有效日照时间内满窗日照时间不少于3小时。

　　第二十四条　非居住建筑（第二十条所列的非居住建筑除外）的时间，应符合下列规定：

（一）非居住建筑北侧为居住建筑时，按第十六条、第十七条、第十八条、第十九条、居住建筑间距要求执行；

（二）高层非居住建筑平行布置时的间距，南北向的，不小于较高建筑高度的0.8倍，且不小于30米；东西向的，不小于较高建筑高度的0.6倍，且不小于24米。

　　（三）高层非居住建筑非平行向布置的，其最窄处间距不小于较高建筑0.5倍，且不小于20米；

　　（四）高层居住建筑与多层非居住建筑平行布置时间距不小于20米；非平行的最窄处间距不小于18米。

　　（五）多层非居住建筑平行布置时的间距不小于较高建筑高度的1.2倍，且不小于15米；非平行布置最窄处间距不小于较高建筑高度的1.2倍，且不小于12米。

　　（六）低层非居住建筑与多、低层非居住建筑平行布置时的最小间距，不得小于10米。

　　第二十五条　非居住建筑南临居住建筑时，其建筑间距应综合考虑消防、防震、管线敷设、视线干扰等因素确定。

　　第二十六条　建筑的侧间距，按GB50108-93城市居住区规划设计规范执行。

第二十七条　在居住建筑间距内，不宜再建设任何其他建筑。

　　　　　　　　第五章　建筑退让

　　第二十八条　沿建筑基地边界和沿城市道路、公路、河道、铁路两侧以及电力线路保护区范围内的建筑物，其退让距离除必须符合消防、防汛和交通安全、景观、环保等方面的要求外，应同时符合本章的规定。

建筑退让指标分为后退用地界线和后退城市道路红线两种。

　　第二十九条沿建筑用地界线的建筑物，其离界最小距离按以下规定控制。

（一）界外是居住建筑或科、教、文、建筑的，须符合第四章的有关规定；界外是其它建筑的，按消防间距的规定控制。

（二）界外是非建筑用地的，各类建筑的最小离界距离不得小于2米。

第三十条相邻用地范围内的建筑退让按以下规定控制。

（一）相同层数的建筑物相邻，各退到相互间距的二分之一。

（二）不同层数的建筑物相邻，当层数低的在南侧，双方各退其间距的一半；当层数高的在南侧时，按建筑高度比例分摊其间距。

（三）不同层数的建筑侧面之间的距离，按其高度比例分摊，但应满足最小界距离。

第三十一条地下建筑物的离界距离，不小于地下建筑物深度（自室外地面至地下建筑物底板的底部的距离）的1.5倍，且其最小值为5米。

第三十二条沿城市道路两侧的建筑物，其后退道路红线距离除应符合表4的控制指标外，还应符合第六章有关规定。

建筑高度大于90米的建筑，应相应加大后退距离，具体标准根据批准的详细规划确定或由城市规划行政主管部门核定。

表4建筑后退道路红线控制指标

主干路

L≥40

次干路

30≥L≥25

支路

20≥L≥25

多、低层建筑

H＜24

≥20

≥15

≥10

高层建筑

60＞H≥24

≥30

≥20

≥15

高层建筑

H≥60

≥40

≥20

注：

（1）高层退线指主体部分，裙房按多、低层建筑控制（裙房低于24米）。

（2）表中指标为最低控制指标，使用时根据层数及性质选用适当值。

第三十三条新建影剧院、游乐场、体育馆、展览馆、大型商场等有大量人流、车流集散的多、低层建筑（含高层建筑裙房），其主要出入口方向面临城市、主、次干路时，退后道路规划红线的距离，除经批准的详细规划另有规定外，不得小于40米，并应留出临时停车或回车的场地。

第三十四条有下列情况之一的，在满足消防、交通要求的前提下，经城市规划行政主部门核定，其后退道路红线的距离可适当缩小。

（一）在旧城区、城市中心区，按此标准控制确有困难的。

（二）传统建筑街道两侧的扩建或改建工程。

（三）为了保持原有街道空间的延续性，在经批准规划中未按上述指标控制的道路两侧的建筑工程。

第三十五条道路交叉口四周的建筑物后退道路规划红线的距离，除应符合表6的规定下，还必须满足交叉口视距三角形的要求。

第三十六条建筑物的围墙、基础、台阶、管线、外挑部分垂直投影和附属设施等构件不得逾越建筑红线，地下建筑物后退道路红线的距离，不得小于5米。

　　第三十七条沿城市总体规划确定长期保留的河道规划用地线两侧新建建筑物，后退河道规划用地线的距离除另有规定外，一般不得小于5米。

第三十八条沿铁路两侧兴建建筑工程应符合以下规定：

（一）铁路两侧的建筑工程距铁路路基坡角线不小于50米的距离。

（二）铁路两侧的高层建筑、高大构筑物（水塔、烟囱等）、危险品仓库和厂房须征询铁路主管部门的意见。

（三）在铁路道口附近进行建设的，须符合铁路道口管理的有关规定。

第三十九条建筑物退后架空电力线路的距离及电力线与建筑物最近凸出部分的最小水平距离应满足表5的要求。

表5电力线边线与建筑物最近凸出部分的最小水平距离（米）

电压等级

一般地区

市区和城镇人口密集地区

10KV

3.5

35KV

7.5

110KV

220KV

500KV

第六章　建筑高度

　　第四十条　建筑物的高度除必须符合日照、建筑间距、消防、抗震等方面要求外，应同时符合本章的规定。

　　第四十一条　在有净空高度限制的飞机场、气象台、电台和其它无线电通讯（包括微波通道）设施周围的新建、改建建筑物，其控制高度应符合有关净空高度限制的规定。

　　第四十二条　在文物保护单位和建筑保护单位周围及风景名胜区规划控制地段，新建、改建建筑物，其控制高度应符合建筑和文物保护的有关规定，并按经批准的详细规划执行。

尚无经批准的详细规划的，应先编制城市设计或建筑设计方案。

进行视线分析，提出控制高度和保护措施，经批准后方可实施。

第四十三条对下列建筑的地上层数进行界定：

1、无电梯的住宅不应超过六层

2、中学教学楼不得超过五层；

3、小学教学楼不得超过四层；

4、幼儿园、托儿所不得超过三层。

　　第四十四条　沿城市道路两侧新建、改建建筑物控制高度，应符合下列规定：

沿路一般建筑的控制高度（H）不得超过道路规划红线宽度（W）加建筑后退距离（S）之各，即H≤W+S，但不得小于表6的规定，计算方法见附录C之C8。

城市主要道路交叉口处的非居住建筑高度不得低于五层，建筑面积不得小于4000m2。

表6

沿路性质

主干路

次干路

支路

最小层数

第四十五条　建筑物临接两条以上道路的，可按较宽的道路规划红线计算其控制高度。

建筑物直接或通过面前道路临接广场、河道、电力线路保护区的，在计算控制高度时，可将广场、河道、电力线路保护区的二分之一宽度计为道路规划红线宽度。

按照东营市中心城整体城市设计“一带两轴”鼓励建设高层超高层建筑，次高区西二路、云门山路、东三路、经济开发区高度控制在70米内，其余地区高度控制在50米内，“一带两轴”范围内在容积率计算时不包括超高层建筑100以上建筑面积

第七章　建筑绿地

　　第四十六条　各类建筑基地内的绿地面积占基地总面积的比例（以下简称绿地率）须满足表9对绿地率的要求。

第四十七条　城市道

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